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  • :AA Guide du blog

    Ce blog veut éviter toute source de conflit avec des copropriétés qui se sentiraient lésées, avec les informations données, les sujets ne traitent que de l'information qui est public ou qui concerne tous les copropriétaires du royaume.

    Ce qui concerne une copropriété en particulier, n'a aucun intérêt pour les lecteurs de ce blog, cela relève de ses copropriétaires uniquement.  Ils se taisent, où ils agissent, chacun est libre de son choix. Je veux uniquement vous aider à comprendre comment fonctionne une copropriété. Je ne suis ni avocat ni juriste, vous devez donc en tenir compte, et comme en toute chose dans votre vie, la devise du blog est "CHALLENGE EVERYTHING" ou "Vérifiez toujours ce qu'on vous raconte" Vous verrez, vous allez être surpris, si vous le faites.

    Ma copropriété, s'appelle "La copropriété, les grands curieux", elle est localisée à OUTSIPLOU LES BERDOUILLES". Je ne donne pas son code postal, pour ne pas qu'on sache où elle est localisée. J'ai l'accord de mon syndic, Monsieur Jean Jesuistoujourscontent, pour informer tous ceux qui viennent sur ce blog.

    Ceux qui font avancer le monde, en vue qu'il devienne meilleur, ne sont pas les"béni-oui-oui". Ce sont ceux qui s'indignent face à l'immoralité, et au mensonge.

    Cliquez dans la colonne "catégories" sur le sujet qui vous intéresse.

    Le sujet du moment est :

    PROJET DE LOI modifiant le droit de la procédure civile et portant des dispositions diverses en matière de justice. DOC 54 1219/001

    http://www.lexalert.net/sites/default/files/be_16097_burgerlijk_procesrecht_fr.pdf#overlay-context=nl/content/wetsontwerp-tot-wijziging-van-het-burgerlijk-procesrecht

    Catégorie ascenseur :

    Ascenseurs - Journée d'étude organisée par l'Institut du Patrimoine Wallon le 1/12/2015

     

    SESSION D'INFORMATION le 26/11/2016 à Ixelles

    Mesdames Dominique Dufourny, Bourgemestre, et Nathalie Gilson, Echevine de l'Urbanisme et du Patrimoine organisent une séance d'information sur "la mise aux normes des ascenseurs à valeur patrimoniale", à destination des propriétaires, copropriétaires, syndics et sociétés de gestion d'immeubles.

    Lieu: Salle polyvalente du Petit Théâtre Mercelis, rue Mercelis 13 à Ixelles
    Date: Samedi 26 novembre à 14h

    Inscriptions: patrimoine@ixelles.be

     

     

     

     

     

     

     

  • Suivi de la révision de la loi sur la copropriété

    19/12/2014  Le toilettage des statuts.  Quid après le 31 août 2014 ?

    Je vous recommande de lire cet article publié dans la libre Immo semaine du 28 août au 3 septembre. Cet article est comme d'habitude dans la Libre, d'excellente qualité.

    La libre immo copropriété toilettage 28 août 2014.pdf

     

    Vir également l'article de Gilles de Carnoy sur son site.

    http://gillescarnoy.be/2013/04/28/les-statuts-des-vieilles-coproprietes/

    ____________________________________________________________________________________________________

    La loi vient d'être approuvée ce jeudi 6 mai en séance plénière de la chambre et du sénat.

    Elle sera effective le 1° jour du troisième mois qui suit sa publication au moniteur. Soit le 1° août ou le 1° septembre. Dans les prochains jours (+/- mi mai) vous aurez le texte adopté sur le site du suivi de la loi. Voir : 4-1409-11

    http://www.senaat.be/www/?MIval=/dossier&LEG=4&NR=1409&LANG=fr

     TEXTE DE LA PROPOSITION amendée par la commission de la justice (donc pas le définitif) Il reste un amendement.

    SÉNAT DE BELGIQUE

    Session de 2009-2010

    4 mai 2010

    Projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

    Procédure d'évocation

    TEXTE AMENDÉ  PAR LA COMMISSION DE LA JUSTICE

    texte ci-joint

    Voir : Documents du Sénat :

    4-1409 - 2008/2009 :

    - N° 1 : Projet évoqué par le Sénat.

    4-1409 - 2009/2010 :

    - N° 2 : Amendements.

    - N° 3 : Avis du Conseil d'Etat.

    - N° 4 - 9 : Amendements.

    - N°109 : Rapport.

    4-1409/11 - 2 - 4-1409/11

     

    Article 1er

    La présente loi règle une matière visée à l’article 78 de la Constitution.

    Art. 2 :

    À l’article 577-3 du Code civil, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    1° dans le texte français de la première phrase  de l'alinéa 1er, les mots "la propriété est répartie" sont remplacés par les mots "le droit de propriété est réparti";

    2° l'article est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    "Si l'indivision principale comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'associations partielles par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement  distincts, par élément de cet immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées

    dans l'acte de base, étant entendu que l'indivision principale reste exclusivement compétente pour

    les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété.

    Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces  associations partielles."

    Art. 3

    À l’article 577-4 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    A) le § 1er, alinéa 2, est remplacé par deux alinéas rédigés comme suit:

    "L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, détermination pour laquelle il est tenu compte de la valeur respective de celles-ci qui est fixée en fonction de la superficie au sol nette, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier. Ce rapport est repris dans l'acte de base."

    B) dans le § 1er, alinéa 3, le 2° est remplacé par ce qui suit:

    “2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;”;

    C) dans le § 1er, alinéa 3, le 4° est remplacé par ce qui suit:

    “4° le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission.”;

     D) dans le § 1er, alinéa 3, ajouter un 5° rédigé comme suit :

     «5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires. »;

    E) l'article est complété par un § 4, rédigé comme suit:

    “§ 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la présente section.”.

     Art. 4

    À l’article 577-5 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, le § 1er est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    "Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le numéro d'entreprise de ladite association."

    Art. 5

    L’intitulé du livre II, titre II, chapitre III, section II, sous-section III, du même Code, comportant les articles 577-6 à 577-8/2, e st remplacé comme suit:

    “Sous-section III. Des organes de l’association des copropriétaires”.

    Art. 6

    L'article 577-6 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est remplacé par ce qui suit:

     « Art. 577-6. § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés  communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

    § 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.

    Sans préjudice de l'alinéa premier, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.

    Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.

    § 3. La convocation indique l'endroit, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du  jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.  La convocation indique les modalités de consultation des  documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières. Sauf dans les cas d'urgence, cette convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

    § 4. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément aux dispositions de l'article 577-8, § 4, 1°,1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.

    § 5. L'assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire.

    L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes. Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou  représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires.

    § 6. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

    § 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non. La procuration désigne nommément le mandataire. Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale. Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la  copropriété. Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée

    générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.

    § 8. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment  du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.

    § 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

    § 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. À la fin de la séance et après lecture, ce procès verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les

    copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

    § 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

    § 12. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10,

    § 13, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux

    copropriétaires et aux autres syndics  Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit.

    Art. 7

    À l’article 577-7 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    A) À l'alinéa 1er du § 1er, les mots "Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide:" sont remplacés par les mots "L'assemblée générale décide:";

    B) le § 1er, 1°, c), est remplacé par ce qui suit: “c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.

    À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.

    Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour un an.

    Le conseil de copropriété adresse aux  copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.»;

    C) le § 1er, 1°, est complété par un d) rédigé comme suit:

    “d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4°;”;

     D) le § 1er, 1°, est complété par un e) rédigé comme suit

     «e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.

    Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.»;

    E) le § 1er, 2°, est complété par les lettres f) et g) rédigés comme suit:

    "f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4, du Code civil;

    g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, du Code civil, de la création d'associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante.

    F) le § 3 est complété par deux alinéas rédigés comme suit:

    “Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d'actes d’acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.”.

    S'il est décidé de la constitution d'associations partielles à la majorité requise par la loi, la modification des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être décidée par l'assemblée générale à la même majorité.";

    Art. 8

    À l’article 577-8 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, et modifié par la loi du 14

    décembre 2005, les modifications suivantes sont apportées:

    A) Les modifications suivantes sont apportées au § 1er :

    1° l'alinéa 1er est complété par les mots "ou de tout tiers ayant un intérêt";

    2° il est inséré entre les alinéas 1er et 2 un alinéa rédigé comme suit: "Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit."

    B) au § 1er , l’alinéa 3, est remplacé par ce qui suit:

    “Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l’assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.”;

    C) le § 2 est remplacé comme suit:

    “§ 2. Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires. L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec  le syndic sans délai et notamment le lieu où, le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés.

    D) il est inséré un § 2/1, rédigé comme suit:

    "§ 2/1. Le Roi fixe la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.";

    E) le § 4, 1°, est abrogé;

    F) le § 4, 2°, est abrogé;

    G) au § 4, le 3° est remplacé par ce qui suit:

    "3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale";

    H) le paragraphe 4, 5°, est remplacé par ce qui suit:

     «5° d'administrer les fonds de l'association des  copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires.»;

    I) au § 4, 7°, les modifications suivantes sont apportées:

    1°) les mots "l'article 577-11, § 1er" sont remplacés par les mots "article 577-11, § 2" ;

    2°) le mot "quinze" est remplacé par le mot "trente";

    J) le § 4, 8°, est complété par la phrase suivante: La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.";

    K) le § 4, 9°, est remplacé par ce qui suit:

    “de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété”;

    L) le § 4 est complété par les points 10° à 18°,  rédigés comme suit:

    “10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires;

    11° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et notamment par un site Internet;

    12° de conserver, le cas échéant, le dossier d'intervention ultérieure de la façon déterminée par le Roi;

    13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré;

    14° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières;

    15° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré; il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes survisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y  avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;

    16° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits à la

    conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires;

    17° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et

    détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l’exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article  577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;

    18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.”.

    Art. 9 Art. 9

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-8/1, rédigé comme suit:

    “Art. 577-8/1. Dans tout immeuble ou groupe d’immeubles d'au moins vingt lots à l’exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé de seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. À cet effet, il peut

    prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa

    mission.”.

    Art. 10

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-8/2 rédigé comme suit:

    “Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.”.

    Art. 11

    À l’article 577-9 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    A) dans le § 1er, deux alinéas rédigés comme suit sont insérés entre les alinéas 1er et 2:

    “Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit. Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais. Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l’association des copropriétaires.”;

    B) le § 2, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit:

    “Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.”;

    C) l’article est complété par un § 8, rédigé comme suit:

    “§ 8. Par dérogation à l’article 577-2, § 7, le copropriétaire dont la demande, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à

    charge de l’association des copropriétaires en application de l’article 1017, alinéa 4, du Code judiciaire.”;

    D) l'article est complété par un § 9 rédigé comme suit:

    "§ 9. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens mis à la charge de

    l'association des copropriétaires."

    Art. 12

    À l’article 577-10 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    “§ 1er/1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.”;

    2°) le § 4, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit: “Elles sont opposables à toute personne titulaire d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété aux conditions suivantes:”:

    3°) le § 4 est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    “Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.”.

    Art. 13

    "Art. 577-11. § 1er. Dans la perspective de la cession du droit de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :

    1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;

    3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée

    générale avant la date certaine du transfert de la propriété;

    4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    5 °les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

    6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires. À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.

    § 2. En cas de cession du droit de propriété d'un lot entre vifs ou pour cause de mort le notaire instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :

    1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    2° un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    3° un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    4° un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date. Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s'ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant. Le notaire transmet ensuite les documents au cessionnaire. Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2° ,3° et 4°. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes. Toutefois, en cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les

    charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister.

    § 3. En cas de cession ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l'acte, de l'identification du lot privatif concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle et, le cas échéant, future des personnes concernées.

    § 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire cédant.

    § 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot :

    1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

    2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association. On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie. On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture."

    Art. 14

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-11/1 rédigé comme suit :

    "Art. 577-11/1. Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant.

    Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.

    Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avise le syndic par pli recommandé envoyé dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception de l'acte authentique constatant la cession. À défaut d'une saisie-arrêt conservatoire ou d'une saisie-arrêt-exécution notifiée dans les douze jours ouvrables qui suivent la réception dudit acte, le notaire pourra valablement payer le montant des arriérés au cédant.".

     Art. 15

    Il est inséré dans le même Code un article 577-11/2 rédigé comme suit :

    "Art. 577-11/2. Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l'association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l'une des langues de la région linguistique dans laquelle l'immeuble ou le groupe d'immeubles est situé. Le syndic veille à ce que cette traduction soit

    mise à disposition dans un délai raisonnable. Les frais de traduction sont à charge de l'association des copropriétaires."

    Art. 16

    Dans l'article 577-13 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, le § 3 est remplacé par ce qui suit:

    § 3. Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l'association des copropriétaires."

    Art. 17

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-13/1 rédigé comme suit:

    "Art. 577-13/1. Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l'association des copropriétaires.".

    Art. 18

    L'article 577-14 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    "Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

    Art. 19

    § 1er. La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge. Par dérogation à l'alinéa 1er, l'article 3, A) et B), ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article

    577-3, alinéa 1er, du même Code, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.

    § 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale

    n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.

    § 3. Sauf en ce qui concerne les statuts, le droit du copropriétaire d'obtenir une traduction des documents de l'association des copropriétaires conformément à l'article 577-11/2 du même Code,

    ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la présente loi.

     


     HISTORIQUE DES TRAVAUX.

     

     

    Avis du conseil d'état sur la proposition de loi

    http://www.senate.be/www/?MIval=/index_senate&MENUID=25300&LANG=fr

    La loi a été évoquée au sénat et plusieurs amendements ont été déposés par les sénateurs, l'IPI a également proposé des amendements qui sont en cours d'examen. Un avis au conseil d'Etat a été rendu sur la proposition adoptée au sénat. Le sénat a demandé et obtenu une prolongation de son délai d'évocation, la nouvelle date est le 28 mars 2010. De nouveaux amendements ont été proposés par les sénateurs en décembre 2009. ils viennent d'être examinés en commission de la justice ces 23 et 24 mars 2010. Selon les prévisions, cette loi devrait être mise en application juste avant le congé parlementaire. En application de cette loi, un arrêté royal pris sur l'initiative du ministre de la justice, devra réglementer la comptabilité à tenir, une distinction étant faite entre petites et grandes copropriétés. Un groupe de travail est mis en place, pour présenter des propositions au Ministre.

    Dans le dernier journal "Le Cri" de février 2010, publié par le "SNP", Monsieur Hamal, nous fait le point sur les chantiers de la copropriété qui restent à mettre en place. Il veut aller le plus vite possible, car il se bat bec et ongles, pour obtenir une gestion transparente des syndics et une implication respectueuse de tous les copropriétaires, qui assureront que chaque euro dépensé le sera pour le bien de tous et la maintenance du patrimoine de chacun.

    Un chantier sur les syndics et plus précisément sur leurs compétences, sur leur accès à la profession et leur code de déontologie. Il veut renforcer le rôle des instances disciplinaires de l'IPI et obtenir l'unicité du statut de tous les syndics au même organisme, qu'ils soient avocats, architectes, comptables ou autres. Il demande que les règles de déontologies soient mieux adaptées, pour coller à l'évolution des mentalités. Il veut également que les syndics non professionnels soient au minimum soumis aux règles de déontologiques. C'est en effet le minimum requis, j'en parle en connaissance de cause, car ces syndics qui se croient au-dessus des lois, font parfois honte à la profession. c'était d'ailleurs une revendication de l'ABSA, lors des auditions à la chambre.

    Il est également favorable à l'enregistrement auprès de la banque carrefour de toutes les copropriétés, ce qui fait partie des derniers amendements au sénat.

     

    Dans un autre chantier sur la modernisation de la communication dans les copropriétés et notamment le développement de l'usage d'internet, tout d'abord sur les plan des échanges syndics - copropriétaires et ensuite par la création de sites spécifiques à chaque copropriété, avec des clés d'accès pour protéger la confidentialité de ces données. On voudrait également mettre en place des formations adressées aux copropriétaires, notamment sur le plan comptable.  Je soutiens cette initiative, car de cette manière un contrôle des activités du syndic serait mieux exercé par les copropriétaires, qui aujourd'hui, sont tellement malléables, qu'ils font tout simplement confiance, par crainte du ridicule en intervenant.

     

    D'autres dossiers sur le plan législatif devront encore être poursuivis tels que :

    mise en place de garanties pour permettre aux copropriétaires de récupérer les sommes qui leur sont dues.

    Une réflexion pour la mise en place, d'une proédurejudiciaire spécifique permettant de régler rapidemment les conflits en copropriété.

    La possibilité d'harmoniser par voie de requête toute procédure en matière de copropriété.

     

    Il termine son article en disant : Il y a "du pain sur la planche", mais lentement et surement nous avançons, afin de donner dès 2010 un nouveau visage au monde de la copropriété, pour une vie plus harmonieuse dans les immeubles.

     

    MERCI MONSIEUR HAMAL.

    Pour le suivi des travaux parmentaires, je vous renvoie à la page d'acceuil (comment cela fonctionne)

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    Il semble que cette proposition de loi fasse peur aux syndics, donc eux espèrent qu'elle sera d'application le plus tard possible. Le Soir Immo, parle que certaines parties de la proposition ne seraient pas applicables avant 2015 !

    Info ou intox, qui vivra verra.

     

     Je pense que beaucoup de syndics vont éprouver pas mal de difficultés à se conformer aux nouvelles règles, sauf dans les copropriétés dans lesquelles les participants à l'assemblée générale restent muets, tétanisés par la présence du pouvoir absolu du couple infernal, syndic/conseil de gérance. Heureusement, qu'il y a toujours quelques copropriétaires téméraires qui osent agir.

    Si vous lisez le nouvel article 577-11, vous allez vous rendre compte qu'il sera plus difficile de vendre un chat dans un sac aux nouveaux copropriétaires potentiels. L'art. 577-11 §3, 4°, oblige le syndic à fournir le relevé de toutes les procédures judiciaires en cours dans la copropriété. Dans la mienne, cela va faire des dégâts, car il faut être téméraire pour acheter un bien dans une copropriété avec autant de litiges en cours.

    Qui vivra verra. Voici la loi révisée, par la Chambre : DOCUMENT QUI SERA AMENDE PAR LE SENAT (voir amendements au sénat) et qui peut encore être revu une dernière fois pas la chambre, avant sa mise en application. Le texte ci-dessous n'est donc pas encore celui qui sera d'application.

    Ce document n'est pas un document officiel, c'est moi qui l'ai rédigé à partir du document parlementaire N° 1334/013

    Si vous voulez tout savoir sur le travail parlementaire cette proposition, et sur les auditions, cliquez sur : http://www.lachambre.be/doc/flwb/pdf/52/1334/52k1334011.pdf

    L'audition de la représentante de notre groupe (copropriétaires) se trouve aux pages 41 à 49.

    A la suite vous trouverez, la procédure pour l'évolution de la proposition et une carte blanche signée de Monsieur Olivier Hamal, député fédéral et vice-président du "Syndicat National des propriétaires. Il annonce une phase deux, pour mettre au pas les syndics récalcitrants à la loi. Il est plus que temps que le notre envisage de se retirer.   

    A plus de 73 ans, il a bien mérité de se reposer un peu.

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    CHAPITRE III- DE LA COPROPRIETE.

    SECTION 1 - [DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 1; En vigueur : 01-08-1995>

      Art.577-2  <Inséré par L 08-07-1924, art. 1> [Ancien article 577bis] § 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :
      § 2. Les parts indivises sont présumées égales.
      § 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
      § 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
      § 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
      Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
      § 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
      § 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
      § 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.
      § 9. [Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
      La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
      Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
      Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.] <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>
      § 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.
      § 11. [...] <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>

    SECTION II - [DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995>

      Sous-section I - Dispositions générales.

    Art. 577-3.
    “Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l’article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s’y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s’accordent sur cette dérogation.

     

    Tout immeuble ou groupe d’immeubles auxquels s’appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.”;

     

    “L’acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions pour des immeubles ou parties  ’immeubles qui ne sont affectés à l’usage que de deux ou plusieurs, mais pas de tous les lots privatifs. Une telle sous-indivision est régie par les dispositions de l’article 577-2, §§ 9 et 10.”


    Art. 577-4

    § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.

    “Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l’association des copropriétaires”;

    “L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et  communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective calculée en fonction de la superficie nette au sol, de la consistance objective et de la situation de la partie privative, suivant rapport motivé d’un expert architecte ou d’un expert juridique. Ce rapport est repris

    dans l’acte de base.”;
       Le règlement de copropriété doit comprendre :
      1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
      2°
     les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;”;

      3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
      4°
    le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission.”;
    .
      § 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.
      § 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.

      “§ 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie exclusivement à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la présente section.”.

     

    “Art. 577-4/1. Si, conformément à l’article 577-3 alinéa 4, l’acte de base prévoit la création d’une sous- indivision, les statuts peuvent, pour cette sous indivision, prévoir la création d’une association secondaire des copropriétaires concernés et en déterminer les règles de fonctionnement.

    Cette association secondaire est dotée de la personnalité juridique, aux mêmes conditions que l’association principale des copropriétaires.

    Les dispositions des articles 577-3 et suivants sont applicables à la sous-indivision visée à l’alinéa 1er, étant entendu que l’association principale des copropriétaires reste exclusivement compétente pour les décisions qui ont une incidence sur des intérêts qui dépassent ceux de l’association secondaire concernée.”.

      Sous-section II-
    “Section II. De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles”

    Art. 577-5. § 1. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes :
      1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
      2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
      Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
      Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.

    “2°/1. Elle élit domicile au domicile ou au siège social du syndic.”;
      § 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, l'association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d'en faire état contre elle.
      § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

    “§ 3/1. Pour les parties communes, l’association des copropriétaires est la personne responsable au sens des articles 1384, alinéa 1er, et 1386.”;
      § 4. Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.

    Sous-section III -
    Organes de l’association des copropriétaires”.

    Art. 577-6.

    § 1. Chaque copropriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.

     

    “Chaque année, au moins une assemblée générale doit se tenir à la date statutaire fixée dans le règlement de la copropriété. Si cette date coïncide avec un jour férié légal, cette assemblée peut être organisée le plus prochain jour ouvrable ou à une autre date fixée par l’assemblée générale. L’assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire. En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privé est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire.

    Lorsque l’un des intéressés se trouve dans l’impossibilité de désigner un mandataire, les autres intéressés désignent valablement un mandataire. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés informent le syndic par écrit de la personne qui sera leur mandataire.

     

    Si un seul mandataire d’un lot est présent, il est présumé  représenter de plein droit les autres titulaires, sans devoir exciper d’un document justifiant formellement sa désignation.”;

     

    “§ 1er/1. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s’il en existe un,

    peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément aux dispositions de l’article 577-8, § 4, 1°,1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l’ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.”;


      § 2. Sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 1°, l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.

     

    “La demande de convocation est adressée par lettre recommandée à la poste au syndic. Si celui-ci n’y obtempère pas dans les quinze jours, un des copropriétaires signataires de la demande peut  convoquer l’assemblée générale lui-même.

     

    Les copropriétaires concernés doivent, lors de la convocation, respecter les modalités et délais prévus

    à l’article 577-8, § 4, 1° et 1°-3.”;


      § 3.
    Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l’assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l’assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.

     

    Néanmoins, l’assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.”;
      Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.
      § 4. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
      § 5. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
    “La procuration désigne nommément le mandataire. Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale, hormis le cas d’une

    procuration notariée générale ou spéciale.”;
      Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
    “Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété.”;


      Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.
      § 6. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, au moment du vote, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.
    “Les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.”;
      § 7.
    Aucune personne mandatée ou employée par     l’association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.”;

     

    “§ 8. Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, exception faite de celles qui doivent être passées par acte authentique.”.
    Art. 577-7. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :
      1° à la majorité des trois quarts des voix :
      a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
      b) de la réception provisoire et définitive et de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
      c)
    dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l’exclusion des garages et parkings, de la création et de la composition d’un conseil de copropriété qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. Sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour un an.”;

     

    “d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, hormis pour les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4°;”;
      2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
      a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
      b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
      c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle;
      d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs;
      e] de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
      § 2. En cas destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorités à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée.
      Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.
      § 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.

    Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide des travaux ou des actes d’acquisition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.”.

    Art. 577-8. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire.

    “Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit.”;
      S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
     
    “En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision

    expresse de l’assemblée générale. L’échéance de ce délai ne peut faire naître à charge de  l’association des copropriétaires aucune obligation à l’égard du syndic.”; 
      Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant, la durée de son mandat.
      § 2.
      Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires.

     

    L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’un société, sa forme, sa raison ou dénomination sociale ainsi que son siège social. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec lui sans délai et notamment le lieu où, le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés.

     

    L’affichage de l’extrait se fait à la diligence du syndic.”;

      § 3. Lorsque la signification ne peut être faite conformément à l'article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à l'article 38 du même Code.
      La lettre recommandée visée à l'article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic.
      § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
      1° de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété ou conformément à l’article 577-6, § 2.

    “la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui comporte chacun des points soumis à la délibération de l’assemblée. Cette convocation est effectuée par lettre  recommandée à la poste, à moins que les destinataires n’aient accepté individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication”;

       “1°-1) le syndic inscrit à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de copropriété qui lui sont parvenues au moins trois semaines avant la date statutaire de l’assemblée générale ordinaire;

       1°-2) la convocation rappelle les modalités de la consultation entre la convocation de l’assemblée générale et la tenue de celle-ci, de tous les documents relatifs à l’un des points inscrits à l’ordre du jour;

       1°-3) sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long;”;
      2° de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3
    “, ainsi que de rédiger le procès-verbal de l’assemblée générale et de les transmettre aux copropriétaires dans les trente jours de la tenue de l’assemblée générale.”;

       “2°-1) le projet de procès-verbal des décisions de chaque assemblée générale est signé, après lecture, à la fi n de la séance, par le président de l’assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l’ouverture de la séance et par tous les copropriétaires toujours présents à ce moment;

        2°-2) le procès-verbal relate les décisions adoptées, avec mention des majorités obtenues ainsi que du nom des copropriétaires qui se sont opposés ou qui se sont abstenus;”;
      3° d'exécuter et de faire exécuter ces décisions;
      4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
      5°
    d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires; ces fonds doivent être placés dans leur totalité sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et obligatoirement un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’associations des copropriétaires.”;
      6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;
      7° de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 1er, dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;
      8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée.
      [9°
    Le syndic dont le mandat a pris fi n de quelque manière que ce soit transmet, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas

    sur les comptes financiers de la copropriété”;

     “10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires;

     11° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations relatifs à la copropriété, de toutes les manières défi nies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale et, par exemple, par le truchement d’un site Internet;

     12° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement  élaboré;

     13° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures

    régulières;

     14° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré; il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes survisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées;

    lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;

     15° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations des assemblées générales et de transmettre aux copropriétaires, à première demande, les noms, adresses, quotités et références de lot des autres copropriétaires;

     16° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée

    suivant le plan comptable minimum normalisé à établire par le Roi. Toute copropriété de vingt lots à l’exclusion des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de réserve et du fonds de roulement, les créances et les dettes des copropriétaires;

     17° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.”.

     

    Art. 577-8/1. dans tout immeuble ou groupe d’immeubles de au moins de vingt lots à l’exclusion des

    garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce

    conseil est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adressera

    aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission.”.

     

    “Art. 577-8/2.L’assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert extérieur agréé à cette fi n, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété

     

      § 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
      § 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
      § 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.
      Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.

    Sous-section IV - Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission.

    Art. 577-9  <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant.
      Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.

    “Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des  copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit.

    Le syndic est habilité à introduire toute voie de recours à titre conservatoire en ce qui concerne les

    parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais. Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels es actions intentées par ou contre l’association des copropriétaires.”;
      § 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
      
    “Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois, à compter de la date d’envoi du procès-verbal de l’assemblée générale concernée, établi conformément à l’article 577-8, § 4, 2°.”;
      § 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.
      § 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
      Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.
      § 5. Dès qu'il a intenté l'une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l'absence de décision.
      § 6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :
      1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble;
      2° le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.
      § 7. Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.

      “§ 8. Par dérogation à l’article 577-2, § 7, le copropriétaire qui, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépenses de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement

    fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépenses, mis à charge de l’association des copropriétaires en application de l’article 1017, alinéa 1er, du Code judiciaire.”.

    Art. 577-10. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.

        “§ 1er/1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative. Les convocations envoyées à la dernière l’adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.”;
      § 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
      Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.
      Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
      § 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au
    domicile ou au siège social du syndic.
      Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
      § 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
      
    Elles sont opposables à toute personne titulaire d’un  droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété aux conditions suivantes:”:
      1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
      2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
      Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
      Toute personne occupant, l'immeuble  en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
      L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
      Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

    “Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.”.
    Art. 577-11.

    “Article 577-11. § 1er. En cas de transmission de la propriété d’un lot entre vifs ou pour cause de mort, le notaire instrumentant demande au syndic de l’association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :

    1° le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale ou le syndic avant la date du transfert de la propriété mais dont le paiement a été demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    2° un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé postérieurement à la date du transfert de la propriété;

    3° un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la date du transfert de la propriété, mais dont le paiement a été demandé par le syndic  postérieurement à cette date;

    4° un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date du transfert de la propriété, mais dont le paiement a été demandé par le syndic  postérieurement à cette date;

    5° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    6° un état des dettes certaines de toute nature due à l’association des copropriétaires par la partie cédante;

    7° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    8° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

    9° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.

    Le notaire en informe les parties. À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci. Sans préjudice de conventions contraires entre parties   concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées au présent paragraphe, alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°, concernant la période postérieure à la date du transfert de la propriété, ainsi que les charges ordinaires à partir du jour où il a joui  effectivement des parties communes.

    Toutefois, en cas de vente, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention de vente et la passation de l’acte authentique et si l’acquéreur disposait d’une procuration pour y assister.

    § 2. En cas de transmission, de division ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif ou si ce droit de propriété est grevé d’une droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit ou d’usage et d’habitation, le notaire instrumentant informe le syndic, le jour de la transcription de l’acte, de la date de la passation de l’acte, de l’identité et de l’adresse du nouveau copropriétaire ainsi que de la nouvelle adresse de la partie qui cède son titre de propriété.

    § 3. Dans la perspective de la vente de la propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le vendeur transmet à l’acquéreur, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande:

    1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    2° le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur;

    3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date du transfert de la propriété;

    4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années.

     

    § 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire vendeur ou des copropriétaires vendeurs.

     

    § 5. En cas de transmission de la propriété d’un lot:

    1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

    2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure  la propriété de l’association. On entend par “fonds de roulement”, la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes,

    les frais de gérance et de conciergerie.

    On entend par “fonds de réserve”, la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture.”.
    Sous-section V - De la dissolution et de la liquidation.

    Art. 577-12. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> L'association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que ce soit.
      La destruction, même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles  n'entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l'association.
      L'assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l'association qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique.
      Le juge prononce la dissolution de l'association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé pouvant faire état d'un juste motif.

      Art. 577-13. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; ED : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation.
      Toutes les pièces émanant d'une association de copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle est en liquidation.
      § 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention, l'assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs liquidateurs.
      Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de liquider l'association.
      § 3.
    Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l’association des copropriétaires.”.

     

     

      § 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit à la conservation des hypothèques.
      Cet acte contient :
      1° l'endroit désigné par l'assemblée générale, où les livres et documents de l'association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;
      2° les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant aux créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite.
      § 5. Toutes actions contre des copropriétaires, l'association des copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au § 4.

    Sous-section VI - Du caractère impératif.

    Art. 577-14. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> Les dispositions de la présente section sont impératives.

     

     

    Art. 18

    La présente loi s’applique à tout immeuble ou groupe d’immeubles qui répondent aux conditions prévues à l’article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur Belge.

    Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont inapplicables et réputées remplacées par les dispositions légales correspondantes.

    Toutefois, le Roi détermine les dispositions qui ne sont applicables aux copropriétés existantes qu’à dater de la coordination de leurs statuts à la législation en vigueur, coordination qui doit intervenir dans les 5 ans de la date déterminée à l’alinéa 1er.

    En cas d’omission ou de retard dans la coordination des statuts, l’association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l’égard des tiers, lesquels auront néanmoins la faculté d’en faire état contre elle.

     

    Bruxelles, le 16 juillet 2009

    Le président de la Chambre

    des représentants,

    Le greffier de la Chambre

    des représentants,

    Patrick DEWAEL

    Robert MYTTENAERE

     

    Propos de M. Hamal dans une carte blanche (voir en fin de document)

    La Chambre des Représentants a voté le jeudi 16 juillet 2009, à l’unanimité  la nouvelle loi sur la copropriété initiée avec ma Collègue Clotilde NYSSENS.

    Elle sera sans doute évoquée au Sénat et  y suivra le parcours parlementaire normal et reviendra en cas de modifications à la Chambre. Il ne devrait cependant pas y avoir de changements notables.

     

    La proposition a été transmise au Sénat le 18 juillet pour évocation, le sénat a 15 jours de délai pour répondre, mais compte tenu du congé parlementaire de 86 jours, le délai pour l'évocation est le 26/10/2009.

    Pour la suite, voir la procédure qui sera suivie ci-dessous. Fiche technique N° 11.06 (voir lien) : http://www.dekamer.be/kvvcr/pdf_sections/pri/fiche/IF_fr_43.pdf

    4) Transmission :

    Transmission du projet adopté au Sénat. - Les sénateurs doivent décider dans un délai de 15 jours à compter du jour de la transmission du projet sils souhaitent "évoquer" celui-ci, à savoir, en prendre connaissance. Ce délai est automatiquement ramené à 7 jours si le gouvernement a demandé lurgence pour son projet de loi et sil ny a pas eu daccord à ce sujet au sein de la commission de concertation. Lassentiment dau moins 15 sénateurs est requis pour quun projet puisse être évoqué.

    Si le projet nest pas évoqué par le Sénat, il est immédiatement sanctionné et promulgué par le Roi. (Étape 10)

    5) Examen :

    Examen par le Sénat - Le Sénat dispose dun délai de 60 jours pour examiner le projet évoqué. Si le Sénat ne modifie pas le texte ou sil laisse sécouler le délai dexamen sans prendre de décision, le projet est transmis par la Chambre au Roi pour être soumis à sa sanction. (Étape 10)

    6) renvoi :

    Renvoi à la Chambre - Si le Sénat modifie  (= amende) le projet, il est renvoyé à la Chambre.

    7) Examen :

    Chambre: second examen - La Chambre peut marquer son accord sur les modifications proposées par le Sénat. Le projet est alors  sanctionné et promulgué par le Roi (Étape 10)

    La Chambre peut également, par des "contre-amendements", annuler les modifications apportées par  le Sénat et rétablir le texte dans sa version initiale. Dans ce cas également, la procédure parlementaire est terminée et le texte est transmis au Roi. (Étape 10)

    La Chambre peut également adopter de nouveaux amendements et présenter ainsi un nouveau texte. Dans ce cas, le projet ainsi amendé est à nouveau transmis au Sénat :

    8) second examen :

    Chambre: second examen - La Chambre peut marquer son accord sur les modifications proposées par le Sénat. Le projet est alors sanctionné et promulgué par le Roi (Étape 10)

    La Chambre peut également, par des "contre-amendements", annuler les modifications apportées par le Sénat et rétablir le texte dans sa version initiale. Dans ce cas également, la procédure parlementaire est terminée et le texte est transmis au Roi. (Étape 10)

    La Chambre peut également adopter de nouveaux amendements et présenter ainsi un nouveau texte. Dans ce cas, le projet ainsi amendé est à nouveau transmis au Sénat

    9) Examen définitif :

    Chambre: examen définitif - Si le Sénat a modifié les amendements, la Chambre prend une décision finale dans un délai de 15 jours

    10) Sanction :

    Sanction royale et promulgation

    11) Publication :

    Publication au Moniteur belge

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    POINT DE VUE – CARTE BLANCHE – TRIBUNE LIBRE

     

    SYNDICS D’IMMEUBLES

    POUR UN NOUVEAU STATUT ET UN MEILLEUR SUIVI DEONTOLOGIQUE ET MEME ETHIQUE

     

    Par Olivier HAMAL

          Député fédéral

         

     

     

                                                                           

    La Chambre des Représentants a voté le jeudi 16 juillet 2009, à l’unanimité  la nouvelle loi sur la copropriété initiée avec ma Collègue Clotilde NYSSENS.

     

    Elle sera sans doute évoquée au Sénat et  y suivra le parcours parlementaire normal et reviendra en cas de modifications à la Chambre. Il ne devrait cependant pas y avoir de changements notables.

     

    Bien que la nouvelle législation réponde à un certain nombre de préoccupations au niveau de la gestion des immeubles en copropriété, un autre chantier tout aussi  important doit dès maintenant être ouvert et qui constitue un complément indispensable à ce qui vient d’être fait au niveau du Code civil.

     

    C’est un nouveau statut et un meilleur suivi déontologique et éthique pour les syndics.

     

    Les objectifs poursuivis doivent être d’une part un meilleur service au meilleur prix et d’autre part une optimalisation de la gestion des copropriétés.

     

    Au niveau du Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires  de très nombreuses plaintes sur les syndics sont reçues qu’ils soient professionnels ou non et ce sous de nombreux aspects sur lesquels nous pourrions nous étendre longuement.

     

    Mais d’une manière générale cela va de l’incompétence notoire à des malversations donnant lieu à des poursuites pénales en passant par un manque de formation ou encore à des conflits d’intérêts évidents mais passés sous silence.

     

    Le dernier dossier, très récent, que nous avons eu à connaître est celui d’un syndic d’immeuble agréé IPI (Institut des Professionnels de l’Immobilier) désigné par un Juge de Paix bruxellois pour mettre de l’ordre dans une copropriété et qui relativement à différents travaux à effectuer à l’immeuble a suggéré parmi les entreprises à consulter de demander prix à la société de son gendre et dont il est lui-même le président du Conseil d’Administration.

     

    Tout cela sans en avertir d’initiative le syndic fonctionnel, les copropriétaires etc….mais c’était sans compter sur la perspicacité d’une  des copropriétaires et de son conseil qui ont déjoué la manœuvre et fait reporter le point à une Assemblée générale ultérieure pour demander d’autres offres, la société litigieuse étant la moins disante !!!!!

     

    C’est du plus mauvais goût pour ne pas dire autre chose et une plainte a été adressée à l’IPI. Mais quelles suites y seront données ?

     

    Nombre de particuliers sont amenés à déposer plainte auprès de l’IPI et nous en avons-nous même fait l’expérience dans différents dossiers. Cela relève pour le simple citoyen du parcours du combattant et il n’est pas évident d’obtenir satisfaction, réflexe corporatiste oblige.

     

    Nous entendons souvent dire quand nous suggérons à des copropriétaires de déposer plainte à l’IPI : cela ne sert à rien.

     

    C’est pourquoi, nous avons porté un certain nombre de dossiers pour des membres dans le cadre notamment de l’obtention par un copropriétaire dans un immeuble précis des noms et coordonnées des autres copropriétaires.

     

    Certains syndics s’opposaient en effet à une telle communication nonobstant des décisions de justice, un avis positif de la Commission pour la protection de la vie privée etc…

     

    Nous avons même du « faire monter le ton » pour que l’IPI adresse à ses membres une information pour inviter les syndics à obtempérer à ce type de demandes. C’est aux forceps que tel fut finalement le cas.

     

    En outre il faut savoir que l’IPI regroupe tous les agents immobiliers soit au total 8.000 personnes se décomposant en 6.000 marchands de biens et 2.000 syndics d’immeubles (dont un certain nombres sont aussi marchands de biens).

     

    Les syndics y sont donc minorisés avec pour conséquence que l’IPI est surtout tourné au niveau de ses activités vers les problématiques intéressant les marchands de biens et la traque à la concurrence déloyale via notamment un service de dépistage (budget : 400.000 E en 2008) et différentes actions en justice (voir notamment récemment contre les Notaires).

     

    Par contre beaucoup moins d’attention pour les syndics d’immeubles en ce compris pour le volet déontologique de choses. Les représentants des syndics au sein de l’IPI s’en plaignent eux-mêmes.

     

    Il n’y a ainsi aucun service de prévention notamment sur base de plaintes ou d’autres informations reçues de copropriétaires qui signaleraient des problèmes manifestes de gestion de tel ou tel syndic. Cela existe pourtant au niveau des Ordres des Avocats.

     

    Notons au passage que des propos identiques à ceux-ci ont valu au CNIC (Centre National d’Information pour Copropriétaires ASBL) une action en cessation de la part de l’IPI qui a cependant été débouté par une ordonnance du 25 avril 2008 du Tribunal de Premières Instance de Bruxelles au nom de la liberté d’expression.

     

    Par ailleurs peuvent aussi être syndics d’immeubles des avocats, des architectes, des géomètres, des comptables etc…. qui relèvent d’autres ordres professionnels.

     

    Il y a donc pas d’approche d’ensemble au niveau des syndics professionnels d’où un manque évident de cohérence notamment au niveau formation et suivi déontologique.

     

    Nous pourrions aussi nous étendre sur les syndics non professionnels c'est-à-dire des copropriétaires qui gèrent l’immeuble dans lequel ils habitent, certes de bonne volonté et dévoués, un certain nombre d’entre eux n