conseil de copropriété

  • :AA Guide du blog

    Ce blog veut éviter toute source de conflit avec des copropriétés qui se sentiraient lésées, avec les informations données, les sujets ne traitent que de l'information qui est public ou qui concerne tous les copropriétaires du royaume.

    Ce qui concerne une copropriété en particulier, n'a aucun intérêt pour les lecteurs de ce blog, cela relève de ses copropriétaires uniquement.  Ils se taisent, où ils agissent, chacun est libre de son choix. Je veux uniquement vous aider à comprendre comment fonctionne une copropriété. Je ne suis ni avocat ni juriste, vous devez donc en tenir compte, et comme en toute chose dans votre vie, la devise du blog est "CHALLENGE EVERYTHING" ou "Vérifiez toujours ce qu'on vous raconte" Vous verrez, vous allez être surpris, si vous le faites.

    Ma copropriété, s'appelle "La copropriété, les grands curieux", elle est localisée à OUTSIPLOU LES BERDOUILLES". Je ne donne pas son code postal, pour ne pas qu'on sache où elle est localisée. J'ai l'accord de mon syndic, Monsieur Jean Jesuistoujourscontent, pour informer tous ceux qui viennent sur ce blog.

    Ceux qui font avancer le monde, en vue qu'il devienne meilleur, ne sont pas les"béni-oui-oui". Ce sont ceux qui s'indignent face à l'immoralité, et au mensonge.

    Cliquez dans la colonne "catégories" sur le sujet qui vous intéresse.

    Le sujet du moment est :

    PROJET DE LOI modifiant le droit de la procédure civile et portant des dispositions diverses en matière de justice. DOC 54 1219/001

    http://www.lexalert.net/sites/default/files/be_16097_burgerlijk_procesrecht_fr.pdf#overlay-context=nl/content/wetsontwerp-tot-wijziging-van-het-burgerlijk-procesrecht

    Catégorie ascenseur :

    Ascenseurs - Journée d'étude organisée par l'Institut du Patrimoine Wallon le 1/12/2015

     

    SESSION D'INFORMATION le 26/11/2016 à Ixelles

    Mesdames Dominique Dufourny, Bourgemestre, et Nathalie Gilson, Echevine de l'Urbanisme et du Patrimoine organisent une séance d'information sur "la mise aux normes des ascenseurs à valeur patrimoniale", à destination des propriétaires, copropriétaires, syndics et sociétés de gestion d'immeubles.

    Lieu: Salle polyvalente du Petit Théâtre Mercelis, rue Mercelis 13 à Ixelles
    Date: Samedi 26 novembre à 14h

    Inscriptions: patrimoine@ixelles.be

     

     

     

     

     

     

     

  • Suivi de la révision de la loi sur la copropriété

    19/12/2014  Le toilettage des statuts.  Quid après le 31 août 2014 ?

    Je vous recommande de lire cet article publié dans la libre Immo semaine du 28 août au 3 septembre. Cet article est comme d'habitude dans la Libre, d'excellente qualité.

    La libre immo copropriété toilettage 28 août 2014.pdf

     

    Vir également l'article de Gilles de Carnoy sur son site.

    http://gillescarnoy.be/2013/04/28/les-statuts-des-vieilles-coproprietes/

    ____________________________________________________________________________________________________

    La loi vient d'être approuvée ce jeudi 6 mai en séance plénière de la chambre et du sénat.

    Elle sera effective le 1° jour du troisième mois qui suit sa publication au moniteur. Soit le 1° août ou le 1° septembre. Dans les prochains jours (+/- mi mai) vous aurez le texte adopté sur le site du suivi de la loi. Voir : 4-1409-11

    http://www.senaat.be/www/?MIval=/dossier&LEG=4&NR=1409&LANG=fr

     TEXTE DE LA PROPOSITION amendée par la commission de la justice (donc pas le définitif) Il reste un amendement.

    SÉNAT DE BELGIQUE

    Session de 2009-2010

    4 mai 2010

    Projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

    Procédure d'évocation

    TEXTE AMENDÉ  PAR LA COMMISSION DE LA JUSTICE

    texte ci-joint

    Voir : Documents du Sénat :

    4-1409 - 2008/2009 :

    - N° 1 : Projet évoqué par le Sénat.

    4-1409 - 2009/2010 :

    - N° 2 : Amendements.

    - N° 3 : Avis du Conseil d'Etat.

    - N° 4 - 9 : Amendements.

    - N°109 : Rapport.

    4-1409/11 - 2 - 4-1409/11

     

    Article 1er

    La présente loi règle une matière visée à l’article 78 de la Constitution.

    Art. 2 :

    À l’article 577-3 du Code civil, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    1° dans le texte français de la première phrase  de l'alinéa 1er, les mots "la propriété est répartie" sont remplacés par les mots "le droit de propriété est réparti";

    2° l'article est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    "Si l'indivision principale comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'associations partielles par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement  distincts, par élément de cet immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées

    dans l'acte de base, étant entendu que l'indivision principale reste exclusivement compétente pour

    les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété.

    Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces  associations partielles."

    Art. 3

    À l’article 577-4 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    A) le § 1er, alinéa 2, est remplacé par deux alinéas rédigés comme suit:

    "L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, détermination pour laquelle il est tenu compte de la valeur respective de celles-ci qui est fixée en fonction de la superficie au sol nette, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier. Ce rapport est repris dans l'acte de base."

    B) dans le § 1er, alinéa 3, le 2° est remplacé par ce qui suit:

    “2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;”;

    C) dans le § 1er, alinéa 3, le 4° est remplacé par ce qui suit:

    “4° le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission.”;

     D) dans le § 1er, alinéa 3, ajouter un 5° rédigé comme suit :

     «5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires. »;

    E) l'article est complété par un § 4, rédigé comme suit:

    “§ 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la présente section.”.

     Art. 4

    À l’article 577-5 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, le § 1er est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    "Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le numéro d'entreprise de ladite association."

    Art. 5

    L’intitulé du livre II, titre II, chapitre III, section II, sous-section III, du même Code, comportant les articles 577-6 à 577-8/2, e st remplacé comme suit:

    “Sous-section III. Des organes de l’association des copropriétaires”.

    Art. 6

    L'article 577-6 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est remplacé par ce qui suit:

     « Art. 577-6. § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés  communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

    § 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.

    Sans préjudice de l'alinéa premier, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.

    Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.

    § 3. La convocation indique l'endroit, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du  jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.  La convocation indique les modalités de consultation des  documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières. Sauf dans les cas d'urgence, cette convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

    § 4. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément aux dispositions de l'article 577-8, § 4, 1°,1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.

    § 5. L'assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire.

    L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes. Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou  représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires.

    § 6. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

    § 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non. La procuration désigne nommément le mandataire. Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale. Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la  copropriété. Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée

    générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.

    § 8. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment  du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.

    § 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

    § 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. À la fin de la séance et après lecture, ce procès verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les

    copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

    § 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

    § 12. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10,

    § 13, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux

    copropriétaires et aux autres syndics  Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit.

    Art. 7

    À l’article 577-7 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    A) À l'alinéa 1er du § 1er, les mots "Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide:" sont remplacés par les mots "L'assemblée générale décide:";

    B) le § 1er, 1°, c), est remplacé par ce qui suit: “c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.

    À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.

    Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour un an.

    Le conseil de copropriété adresse aux  copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.»;

    C) le § 1er, 1°, est complété par un d) rédigé comme suit:

    “d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4°;”;

     D) le § 1er, 1°, est complété par un e) rédigé comme suit

     «e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.

    Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.»;

    E) le § 1er, 2°, est complété par les lettres f) et g) rédigés comme suit:

    "f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4, du Code civil;

    g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, du Code civil, de la création d'associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante.

    F) le § 3 est complété par deux alinéas rédigés comme suit:

    “Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d'actes d’acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.”.

    S'il est décidé de la constitution d'associations partielles à la majorité requise par la loi, la modification des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être décidée par l'assemblée générale à la même majorité.";

    Art. 8

    À l’article 577-8 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, et modifié par la loi du 14

    décembre 2005, les modifications suivantes sont apportées:

    A) Les modifications suivantes sont apportées au § 1er :

    1° l'alinéa 1er est complété par les mots "ou de tout tiers ayant un intérêt";

    2° il est inséré entre les alinéas 1er et 2 un alinéa rédigé comme suit: "Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit."

    B) au § 1er , l’alinéa 3, est remplacé par ce qui suit:

    “Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l’assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.”;

    C) le § 2 est remplacé comme suit:

    “§ 2. Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires. L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec  le syndic sans délai et notamment le lieu où, le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés.

    D) il est inséré un § 2/1, rédigé comme suit:

    "§ 2/1. Le Roi fixe la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.";

    E) le § 4, 1°, est abrogé;

    F) le § 4, 2°, est abrogé;

    G) au § 4, le 3° est remplacé par ce qui suit:

    "3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale";

    H) le paragraphe 4, 5°, est remplacé par ce qui suit:

     «5° d'administrer les fonds de l'association des  copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires.»;

    I) au § 4, 7°, les modifications suivantes sont apportées:

    1°) les mots "l'article 577-11, § 1er" sont remplacés par les mots "article 577-11, § 2" ;

    2°) le mot "quinze" est remplacé par le mot "trente";

    J) le § 4, 8°, est complété par la phrase suivante: La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.";

    K) le § 4, 9°, est remplacé par ce qui suit:

    “de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété”;

    L) le § 4 est complété par les points 10° à 18°,  rédigés comme suit:

    “10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires;

    11° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et notamment par un site Internet;

    12° de conserver, le cas échéant, le dossier d'intervention ultérieure de la façon déterminée par le Roi;

    13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré;

    14° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières;

    15° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré; il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes survisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y  avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;

    16° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits à la

    conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires;

    17° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et

    détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l’exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article  577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;

    18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.”.

    Art. 9 Art. 9

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-8/1, rédigé comme suit:

    “Art. 577-8/1. Dans tout immeuble ou groupe d’immeubles d'au moins vingt lots à l’exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé de seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. À cet effet, il peut

    prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa

    mission.”.

    Art. 10

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-8/2 rédigé comme suit:

    “Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.”.

    Art. 11

    À l’article 577-9 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    A) dans le § 1er, deux alinéas rédigés comme suit sont insérés entre les alinéas 1er et 2:

    “Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit. Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais. Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l’association des copropriétaires.”;

    B) le § 2, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit:

    “Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.”;

    C) l’article est complété par un § 8, rédigé comme suit:

    “§ 8. Par dérogation à l’article 577-2, § 7, le copropriétaire dont la demande, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à

    charge de l’association des copropriétaires en application de l’article 1017, alinéa 4, du Code judiciaire.”;

    D) l'article est complété par un § 9 rédigé comme suit:

    "§ 9. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens mis à la charge de

    l'association des copropriétaires."

    Art. 12

    À l’article 577-10 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    “§ 1er/1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.”;

    2°) le § 4, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit: “Elles sont opposables à toute personne titulaire d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété aux conditions suivantes:”:

    3°) le § 4 est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    “Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.”.

    Art. 13

    "Art. 577-11. § 1er. Dans la perspective de la cession du droit de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :

    1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;

    3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée

    générale avant la date certaine du transfert de la propriété;

    4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    5 °les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

    6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires. À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.

    § 2. En cas de cession du droit de propriété d'un lot entre vifs ou pour cause de mort le notaire instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :

    1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    2° un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    3° un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    4° un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date. Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s'ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant. Le notaire transmet ensuite les documents au cessionnaire. Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2° ,3° et 4°. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes. Toutefois, en cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les

    charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister.

    § 3. En cas de cession ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l'acte, de l'identification du lot privatif concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle et, le cas échéant, future des personnes concernées.

    § 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire cédant.

    § 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot :

    1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

    2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association. On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie. On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture."

    Art. 14

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-11/1 rédigé comme suit :

    "Art. 577-11/1. Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant.

    Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.

    Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avise le syndic par pli recommandé envoyé dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception de l'acte authentique constatant la cession. À défaut d'une saisie-arrêt conservatoire ou d'une saisie-arrêt-exécution notifiée dans les douze jours ouvrables qui suivent la réception dudit acte, le notaire pourra valablement payer le montant des arriérés au cédant.".

     Art. 15

    Il est inséré dans le même Code un article 577-11/2 rédigé comme suit :

    "Art. 577-11/2. Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l'association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l'une des langues de la région linguistique dans laquelle l'immeuble ou le groupe d'immeubles est situé. Le syndic veille à ce que cette traduction soit

    mise à disposition dans un délai raisonnable. Les frais de traduction sont à charge de l'association des copropriétaires."

    Art. 16

    Dans l'article 577-13 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, le § 3 est remplacé par ce qui suit:

    § 3. Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l'association des copropriétaires."

    Art. 17

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-13/1 rédigé comme suit:

    "Art. 577-13/1. Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l'association des copropriétaires.".

    Art. 18

    L'article 577-14 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    "Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

    Art. 19

    § 1er. La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge. Par dérogation à l'alinéa 1er, l'article 3, A) et B), ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article

    577-3, alinéa 1er, du même Code, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.

    § 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale

    n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.

    § 3. Sauf en ce qui concerne les statuts, le droit du copropriétaire d'obtenir une traduction des documents de l'association des copropriétaires conformément à l'article 577-11/2 du même Code,

    ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la présente loi.

     


     HISTORIQUE DES TRAVAUX.

     

     

    Avis du conseil d'état sur la proposition de loi

    http://www.senate.be/www/?MIval=/index_senate&MENUID=25300&LANG=fr

    La loi a été évoquée au sénat et plusieurs amendements ont été déposés par les sénateurs, l'IPI a également proposé des amendements qui sont en cours d'examen. Un avis au conseil d'Etat a été rendu sur la proposition adoptée au sénat. Le sénat a demandé et obtenu une prolongation de son délai d'évocation, la nouvelle date est le 28 mars 2010. De nouveaux amendements ont été proposés par les sénateurs en décembre 2009. ils viennent d'être examinés en commission de la justice ces 23 et 24 mars 2010. Selon les prévisions, cette loi devrait être mise en application juste avant le congé parlementaire. En application de cette loi, un arrêté royal pris sur l'initiative du ministre de la justice, devra réglementer la comptabilité à tenir, une distinction étant faite entre petites et grandes copropriétés. Un groupe de travail est mis en place, pour présenter des propositions au Ministre.

    Dans le dernier journal "Le Cri" de février 2010, publié par le "SNP", Monsieur Hamal, nous fait le point sur les chantiers de la copropriété qui restent à mettre en place. Il veut aller le plus vite possible, car il se bat bec et ongles, pour obtenir une gestion transparente des syndics et une implication respectueuse de tous les copropriétaires, qui assureront que chaque euro dépensé le sera pour le bien de tous et la maintenance du patrimoine de chacun.

    Un chantier sur les syndics et plus précisément sur leurs compétences, sur leur accès à la profession et leur code de déontologie. Il veut renforcer le rôle des instances disciplinaires de l'IPI et obtenir l'unicité du statut de tous les syndics au même organisme, qu'ils soient avocats, architectes, comptables ou autres. Il demande que les règles de déontologies soient mieux adaptées, pour coller à l'évolution des mentalités. Il veut également que les syndics non professionnels soient au minimum soumis aux règles de déontologiques. C'est en effet le minimum requis, j'en parle en connaissance de cause, car ces syndics qui se croient au-dessus des lois, font parfois honte à la profession. c'était d'ailleurs une revendication de l'ABSA, lors des auditions à la chambre.

    Il est également favorable à l'enregistrement auprès de la banque carrefour de toutes les copropriétés, ce qui fait partie des derniers amendements au sénat.

     

    Dans un autre chantier sur la modernisation de la communication dans les copropriétés et notamment le développement de l'usage d'internet, tout d'abord sur les plan des échanges syndics - copropriétaires et ensuite par la création de sites spécifiques à chaque copropriété, avec des clés d'accès pour protéger la confidentialité de ces données. On voudrait également mettre en place des formations adressées aux copropriétaires, notamment sur le plan comptable.  Je soutiens cette initiative, car de cette manière un contrôle des activités du syndic serait mieux exercé par les copropriétaires, qui aujourd'hui, sont tellement malléables, qu'ils font tout simplement confiance, par crainte du ridicule en intervenant.

     

    D'autres dossiers sur le plan législatif devront encore être poursuivis tels que :

    mise en place de garanties pour permettre aux copropriétaires de récupérer les sommes qui leur sont dues.

    Une réflexion pour la mise en place, d'une proédurejudiciaire spécifique permettant de régler rapidemment les conflits en copropriété.

    La possibilité d'harmoniser par voie de requête toute procédure en matière de copropriété.

     

    Il termine son article en disant : Il y a "du pain sur la planche", mais lentement et surement nous avançons, afin de donner dès 2010 un nouveau visage au monde de la copropriété, pour une vie plus harmonieuse dans les immeubles.

     

    MERCI MONSIEUR HAMAL.

    Pour le suivi des travaux parmentaires, je vous renvoie à la page d'acceuil (comment cela fonctionne)

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    Il semble que cette proposition de loi fasse peur aux syndics, donc eux espèrent qu'elle sera d'application le plus tard possible. Le Soir Immo, parle que certaines parties de la proposition ne seraient pas applicables avant 2015 !

    Info ou intox, qui vivra verra.

     

     Je pense que beaucoup de syndics vont éprouver pas mal de difficultés à se conformer aux nouvelles règles, sauf dans les copropriétés dans lesquelles les participants à l'assemblée générale restent muets, tétanisés par la présence du pouvoir absolu du couple infernal, syndic/conseil de gérance. Heureusement, qu'il y a toujours quelques copropriétaires téméraires qui osent agir.

    Si vous lisez le nouvel article 577-11, vous allez vous rendre compte qu'il sera plus difficile de vendre un chat dans un sac aux nouveaux copropriétaires potentiels. L'art. 577-11 §3, 4°, oblige le syndic à fournir le relevé de toutes les procédures judiciaires en cours dans la copropriété. Dans la mienne, cela va faire des dégâts, car il faut être téméraire pour acheter un bien dans une copropriété avec autant de litiges en cours.

    Qui vivra verra. Voici la loi révisée, par la Chambre : DOCUMENT QUI SERA AMENDE PAR LE SENAT (voir amendements au sénat) et qui peut encore être revu une dernière fois pas la chambre, avant sa mise en application. Le texte ci-dessous n'est donc pas encore celui qui sera d'application.

    Ce document n'est pas un document officiel, c'est moi qui l'ai rédigé à partir du document parlementaire N° 1334/013

    Si vous voulez tout savoir sur le travail parlementaire cette proposition, et sur les auditions, cliquez sur : http://www.lachambre.be/doc/flwb/pdf/52/1334/52k1334011.pdf

    L'audition de la représentante de notre groupe (copropriétaires) se trouve aux pages 41 à 49.

    A la suite vous trouverez, la procédure pour l'évolution de la proposition et une carte blanche signée de Monsieur Olivier Hamal, député fédéral et vice-président du "Syndicat National des propriétaires. Il annonce une phase deux, pour mettre au pas les syndics récalcitrants à la loi. Il est plus que temps que le notre envisage de se retirer.   

    A plus de 73 ans, il a bien mérité de se reposer un peu.

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    CHAPITRE III- DE LA COPROPRIETE.

    SECTION 1 - [DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 1; En vigueur : 01-08-1995>

      Art.577-2  <Inséré par L 08-07-1924, art. 1> [Ancien article 577bis] § 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :
      § 2. Les parts indivises sont présumées égales.
      § 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
      § 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
      § 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
      Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
      § 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
      § 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
      § 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.
      § 9. [Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
      La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
      Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
      Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.] <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>
      § 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.
      § 11. [...] <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>

    SECTION II - [DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995>

      Sous-section I - Dispositions générales.

    Art. 577-3.
    “Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l’article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s’y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s’accordent sur cette dérogation.

     

    Tout immeuble ou groupe d’immeubles auxquels s’appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.”;

     

    “L’acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions pour des immeubles ou parties  ’immeubles qui ne sont affectés à l’usage que de deux ou plusieurs, mais pas de tous les lots privatifs. Une telle sous-indivision est régie par les dispositions de l’article 577-2, §§ 9 et 10.”


    Art. 577-4

    § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.

    “Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l’association des copropriétaires”;

    “L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et  communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective calculée en fonction de la superficie nette au sol, de la consistance objective et de la situation de la partie privative, suivant rapport motivé d’un expert architecte ou d’un expert juridique. Ce rapport est repris

    dans l’acte de base.”;
       Le règlement de copropriété doit comprendre :
      1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
      2°
     les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;”;

      3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
      4°
    le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission.”;
    .
      § 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.
      § 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.

      “§ 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie exclusivement à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la présente section.”.

     

    “Art. 577-4/1. Si, conformément à l’article 577-3 alinéa 4, l’acte de base prévoit la création d’une sous- indivision, les statuts peuvent, pour cette sous indivision, prévoir la création d’une association secondaire des copropriétaires concernés et en déterminer les règles de fonctionnement.

    Cette association secondaire est dotée de la personnalité juridique, aux mêmes conditions que l’association principale des copropriétaires.

    Les dispositions des articles 577-3 et suivants sont applicables à la sous-indivision visée à l’alinéa 1er, étant entendu que l’association principale des copropriétaires reste exclusivement compétente pour les décisions qui ont une incidence sur des intérêts qui dépassent ceux de l’association secondaire concernée.”.

      Sous-section II-
    “Section II. De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles”

    Art. 577-5. § 1. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes :
      1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
      2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
      Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
      Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.

    “2°/1. Elle élit domicile au domicile ou au siège social du syndic.”;
      § 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, l'association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d'en faire état contre elle.
      § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

    “§ 3/1. Pour les parties communes, l’association des copropriétaires est la personne responsable au sens des articles 1384, alinéa 1er, et 1386.”;
      § 4. Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.

    Sous-section III -
    Organes de l’association des copropriétaires”.

    Art. 577-6.

    § 1. Chaque copropriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.

     

    “Chaque année, au moins une assemblée générale doit se tenir à la date statutaire fixée dans le règlement de la copropriété. Si cette date coïncide avec un jour férié légal, cette assemblée peut être organisée le plus prochain jour ouvrable ou à une autre date fixée par l’assemblée générale. L’assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire. En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privé est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire.

    Lorsque l’un des intéressés se trouve dans l’impossibilité de désigner un mandataire, les autres intéressés désignent valablement un mandataire. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés informent le syndic par écrit de la personne qui sera leur mandataire.

     

    Si un seul mandataire d’un lot est présent, il est présumé  représenter de plein droit les autres titulaires, sans devoir exciper d’un document justifiant formellement sa désignation.”;

     

    “§ 1er/1. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s’il en existe un,

    peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément aux dispositions de l’article 577-8, § 4, 1°,1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l’ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.”;


      § 2. Sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 1°, l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.

     

    “La demande de convocation est adressée par lettre recommandée à la poste au syndic. Si celui-ci n’y obtempère pas dans les quinze jours, un des copropriétaires signataires de la demande peut  convoquer l’assemblée générale lui-même.

     

    Les copropriétaires concernés doivent, lors de la convocation, respecter les modalités et délais prévus

    à l’article 577-8, § 4, 1° et 1°-3.”;


      § 3.
    Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l’assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l’assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.

     

    Néanmoins, l’assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.”;
      Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.
      § 4. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
      § 5. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
    “La procuration désigne nommément le mandataire. Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale, hormis le cas d’une

    procuration notariée générale ou spéciale.”;
      Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
    “Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété.”;


      Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.
      § 6. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, au moment du vote, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.
    “Les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.”;
      § 7.
    Aucune personne mandatée ou employée par     l’association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.”;

     

    “§ 8. Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, exception faite de celles qui doivent être passées par acte authentique.”.
    Art. 577-7. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :
      1° à la majorité des trois quarts des voix :
      a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
      b) de la réception provisoire et définitive et de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
      c)
    dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l’exclusion des garages et parkings, de la création et de la composition d’un conseil de copropriété qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. Sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour un an.”;

     

    “d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, hormis pour les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4°;”;
      2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
      a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
      b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
      c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle;
      d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs;
      e] de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
      § 2. En cas destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorités à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée.
      Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.
      § 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.

    Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide des travaux ou des actes d’acquisition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.”.

    Art. 577-8. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire.

    “Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit.”;
      S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
     
    “En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision

    expresse de l’assemblée générale. L’échéance de ce délai ne peut faire naître à charge de  l’association des copropriétaires aucune obligation à l’égard du syndic.”; 
      Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant, la durée de son mandat.
      § 2.
      Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires.

     

    L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’un société, sa forme, sa raison ou dénomination sociale ainsi que son siège social. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec lui sans délai et notamment le lieu où, le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés.

     

    L’affichage de l’extrait se fait à la diligence du syndic.”;

      § 3. Lorsque la signification ne peut être faite conformément à l'article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à l'article 38 du même Code.
      La lettre recommandée visée à l'article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic.
      § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
      1° de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété ou conformément à l’article 577-6, § 2.

    “la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui comporte chacun des points soumis à la délibération de l’assemblée. Cette convocation est effectuée par lettre  recommandée à la poste, à moins que les destinataires n’aient accepté individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication”;

       “1°-1) le syndic inscrit à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de copropriété qui lui sont parvenues au moins trois semaines avant la date statutaire de l’assemblée générale ordinaire;

       1°-2) la convocation rappelle les modalités de la consultation entre la convocation de l’assemblée générale et la tenue de celle-ci, de tous les documents relatifs à l’un des points inscrits à l’ordre du jour;

       1°-3) sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long;”;
      2° de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3
    “, ainsi que de rédiger le procès-verbal de l’assemblée générale et de les transmettre aux copropriétaires dans les trente jours de la tenue de l’assemblée générale.”;

       “2°-1) le projet de procès-verbal des décisions de chaque assemblée générale est signé, après lecture, à la fi n de la séance, par le président de l’assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l’ouverture de la séance et par tous les copropriétaires toujours présents à ce moment;

        2°-2) le procès-verbal relate les décisions adoptées, avec mention des majorités obtenues ainsi que du nom des copropriétaires qui se sont opposés ou qui se sont abstenus;”;
      3° d'exécuter et de faire exécuter ces décisions;
      4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
      5°
    d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires; ces fonds doivent être placés dans leur totalité sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et obligatoirement un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’associations des copropriétaires.”;
      6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;
      7° de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 1er, dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;
      8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée.
      [9°
    Le syndic dont le mandat a pris fi n de quelque manière que ce soit transmet, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas

    sur les comptes financiers de la copropriété”;

     “10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires;

     11° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations relatifs à la copropriété, de toutes les manières défi nies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale et, par exemple, par le truchement d’un site Internet;

     12° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement  élaboré;

     13° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures

    régulières;

     14° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré; il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes survisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées;

    lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;

     15° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations des assemblées générales et de transmettre aux copropriétaires, à première demande, les noms, adresses, quotités et références de lot des autres copropriétaires;

     16° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée

    suivant le plan comptable minimum normalisé à établire par le Roi. Toute copropriété de vingt lots à l’exclusion des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de réserve et du fonds de roulement, les créances et les dettes des copropriétaires;

     17° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.”.

     

    Art. 577-8/1. dans tout immeuble ou groupe d’immeubles de au moins de vingt lots à l’exclusion des

    garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce

    conseil est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adressera

    aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission.”.

     

    “Art. 577-8/2.L’assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert extérieur agréé à cette fi n, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété

     

      § 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
      § 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
      § 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.
      Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.

    Sous-section IV - Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission.

    Art. 577-9  <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant.
      Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.

    “Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des  copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit.

    Le syndic est habilité à introduire toute voie de recours à titre conservatoire en ce qui concerne les

    parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais. Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels es actions intentées par ou contre l’association des copropriétaires.”;
      § 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
      
    “Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois, à compter de la date d’envoi du procès-verbal de l’assemblée générale concernée, établi conformément à l’article 577-8, § 4, 2°.”;
      § 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.
      § 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
      Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.
      § 5. Dès qu'il a intenté l'une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l'absence de décision.
      § 6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :
      1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble;
      2° le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.
      § 7. Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.

      “§ 8. Par dérogation à l’article 577-2, § 7, le copropriétaire qui, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépenses de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement

    fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépenses, mis à charge de l’association des copropriétaires en application de l’article 1017, alinéa 1er, du Code judiciaire.”.

    Art. 577-10. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.

        “§ 1er/1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative. Les convocations envoyées à la dernière l’adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.”;
      § 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
      Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.
      Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
      § 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au
    domicile ou au siège social du syndic.
      Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
      § 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
      
    Elles sont opposables à toute personne titulaire d’un  droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété aux conditions suivantes:”:
      1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
      2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
      Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
      Toute personne occupant, l'immeuble  en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
      L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
      Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

    “Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.”.
    Art. 577-11.

    “Article 577-11. § 1er. En cas de transmission de la propriété d’un lot entre vifs ou pour cause de mort, le notaire instrumentant demande au syndic de l’association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :

    1° le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale ou le syndic avant la date du transfert de la propriété mais dont le paiement a été demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    2° un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé postérieurement à la date du transfert de la propriété;

    3° un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la date du transfert de la propriété, mais dont le paiement a été demandé par le syndic  postérieurement à cette date;

    4° un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date du transfert de la propriété, mais dont le paiement a été demandé par le syndic  postérieurement à cette date;

    5° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    6° un état des dettes certaines de toute nature due à l’association des copropriétaires par la partie cédante;

    7° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    8° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

    9° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.

    Le notaire en informe les parties. À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci. Sans préjudice de conventions contraires entre parties   concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées au présent paragraphe, alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°, concernant la période postérieure à la date du transfert de la propriété, ainsi que les charges ordinaires à partir du jour où il a joui  effectivement des parties communes.

    Toutefois, en cas de vente, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention de vente et la passation de l’acte authentique et si l’acquéreur disposait d’une procuration pour y assister.

    § 2. En cas de transmission, de division ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif ou si ce droit de propriété est grevé d’une droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit ou d’usage et d’habitation, le notaire instrumentant informe le syndic, le jour de la transcription de l’acte, de la date de la passation de l’acte, de l’identité et de l’adresse du nouveau copropriétaire ainsi que de la nouvelle adresse de la partie qui cède son titre de propriété.

    § 3. Dans la perspective de la vente de la propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le vendeur transmet à l’acquéreur, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande:

    1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    2° le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur;

    3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date du transfert de la propriété;

    4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années.

     

    § 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire vendeur ou des copropriétaires vendeurs.

     

    § 5. En cas de transmission de la propriété d’un lot:

    1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

    2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure  la propriété de l’association. On entend par “fonds de roulement”, la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes,

    les frais de gérance et de conciergerie.

    On entend par “fonds de réserve”, la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture.”.
    Sous-section V - De la dissolution et de la liquidation.

    Art. 577-12. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> L'association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que ce soit.
      La destruction, même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles  n'entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l'association.
      L'assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l'association qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique.
      Le juge prononce la dissolution de l'association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé pouvant faire état d'un juste motif.

      Art. 577-13. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; ED : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation.
      Toutes les pièces émanant d'une association de copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle est en liquidation.
      § 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention, l'assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs liquidateurs.
      Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de liquider l'association.
      § 3.
    Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l’association des copropriétaires.”.

     

     

      § 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit à la conservation des hypothèques.
      Cet acte contient :
      1° l'endroit désigné par l'assemblée générale, où les livres et documents de l'association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;
      2° les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant aux créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite.
      § 5. Toutes actions contre des copropriétaires, l'association des copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au § 4.

    Sous-section VI - Du caractère impératif.

    Art. 577-14. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> Les dispositions de la présente section sont impératives.

     

     

    Art. 18

    La présente loi s’applique à tout immeuble ou groupe d’immeubles qui répondent aux conditions prévues à l’article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur Belge.

    Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont inapplicables et réputées remplacées par les dispositions légales correspondantes.

    Toutefois, le Roi détermine les dispositions qui ne sont applicables aux copropriétés existantes qu’à dater de la coordination de leurs statuts à la législation en vigueur, coordination qui doit intervenir dans les 5 ans de la date déterminée à l’alinéa 1er.

    En cas d’omission ou de retard dans la coordination des statuts, l’association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l’égard des tiers, lesquels auront néanmoins la faculté d’en faire état contre elle.

     

    Bruxelles, le 16 juillet 2009

    Le président de la Chambre

    des représentants,

    Le greffier de la Chambre

    des représentants,

    Patrick DEWAEL

    Robert MYTTENAERE

     

    Propos de M. Hamal dans une carte blanche (voir en fin de document)

    La Chambre des Représentants a voté le jeudi 16 juillet 2009, à l’unanimité  la nouvelle loi sur la copropriété initiée avec ma Collègue Clotilde NYSSENS.

    Elle sera sans doute évoquée au Sénat et  y suivra le parcours parlementaire normal et reviendra en cas de modifications à la Chambre. Il ne devrait cependant pas y avoir de changements notables.

     

    La proposition a été transmise au Sénat le 18 juillet pour évocation, le sénat a 15 jours de délai pour répondre, mais compte tenu du congé parlementaire de 86 jours, le délai pour l'évocation est le 26/10/2009.

    Pour la suite, voir la procédure qui sera suivie ci-dessous. Fiche technique N° 11.06 (voir lien) : http://www.dekamer.be/kvvcr/pdf_sections/pri/fiche/IF_fr_43.pdf

    4) Transmission :

    Transmission du projet adopté au Sénat. - Les sénateurs doivent décider dans un délai de 15 jours à compter du jour de la transmission du projet sils souhaitent "évoquer" celui-ci, à savoir, en prendre connaissance. Ce délai est automatiquement ramené à 7 jours si le gouvernement a demandé lurgence pour son projet de loi et sil ny a pas eu daccord à ce sujet au sein de la commission de concertation. Lassentiment dau moins 15 sénateurs est requis pour quun projet puisse être évoqué.

    Si le projet nest pas évoqué par le Sénat, il est immédiatement sanctionné et promulgué par le Roi. (Étape 10)

    5) Examen :

    Examen par le Sénat - Le Sénat dispose dun délai de 60 jours pour examiner le projet évoqué. Si le Sénat ne modifie pas le texte ou sil laisse sécouler le délai dexamen sans prendre de décision, le projet est transmis par la Chambre au Roi pour être soumis à sa sanction. (Étape 10)

    6) renvoi :

    Renvoi à la Chambre - Si le Sénat modifie  (= amende) le projet, il est renvoyé à la Chambre.

    7) Examen :

    Chambre: second examen - La Chambre peut marquer son accord sur les modifications proposées par le Sénat. Le projet est alors  sanctionné et promulgué par le Roi (Étape 10)

    La Chambre peut également, par des "contre-amendements", annuler les modifications apportées par  le Sénat et rétablir le texte dans sa version initiale. Dans ce cas également, la procédure parlementaire est terminée et le texte est transmis au Roi. (Étape 10)

    La Chambre peut également adopter de nouveaux amendements et présenter ainsi un nouveau texte. Dans ce cas, le projet ainsi amendé est à nouveau transmis au Sénat :

    8) second examen :

    Chambre: second examen - La Chambre peut marquer son accord sur les modifications proposées par le Sénat. Le projet est alors sanctionné et promulgué par le Roi (Étape 10)

    La Chambre peut également, par des "contre-amendements", annuler les modifications apportées par le Sénat et rétablir le texte dans sa version initiale. Dans ce cas également, la procédure parlementaire est terminée et le texte est transmis au Roi. (Étape 10)

    La Chambre peut également adopter de nouveaux amendements et présenter ainsi un nouveau texte. Dans ce cas, le projet ainsi amendé est à nouveau transmis au Sénat

    9) Examen définitif :

    Chambre: examen définitif - Si le Sénat a modifié les amendements, la Chambre prend une décision finale dans un délai de 15 jours

    10) Sanction :

    Sanction royale et promulgation

    11) Publication :

    Publication au Moniteur belge

    ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    POINT DE VUE – CARTE BLANCHE – TRIBUNE LIBRE

     

    SYNDICS D’IMMEUBLES

    POUR UN NOUVEAU STATUT ET UN MEILLEUR SUIVI DEONTOLOGIQUE ET MEME ETHIQUE

     

    Par Olivier HAMAL

          Député fédéral

         

     

     

                                                                           

    La Chambre des Représentants a voté le jeudi 16 juillet 2009, à l’unanimité  la nouvelle loi sur la copropriété initiée avec ma Collègue Clotilde NYSSENS.

     

    Elle sera sans doute évoquée au Sénat et  y suivra le parcours parlementaire normal et reviendra en cas de modifications à la Chambre. Il ne devrait cependant pas y avoir de changements notables.

     

    Bien que la nouvelle législation réponde à un certain nombre de préoccupations au niveau de la gestion des immeubles en copropriété, un autre chantier tout aussi  important doit dès maintenant être ouvert et qui constitue un complément indispensable à ce qui vient d’être fait au niveau du Code civil.

     

    C’est un nouveau statut et un meilleur suivi déontologique et éthique pour les syndics.

     

    Les objectifs poursuivis doivent être d’une part un meilleur service au meilleur prix et d’autre part une optimalisation de la gestion des copropriétés.

     

    Au niveau du Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires  de très nombreuses plaintes sur les syndics sont reçues qu’ils soient professionnels ou non et ce sous de nombreux aspects sur lesquels nous pourrions nous étendre longuement.

     

    Mais d’une manière générale cela va de l’incompétence notoire à des malversations donnant lieu à des poursuites pénales en passant par un manque de formation ou encore à des conflits d’intérêts évidents mais passés sous silence.

     

    Le dernier dossier, très récent, que nous avons eu à connaître est celui d’un syndic d’immeuble agréé IPI (Institut des Professionnels de l’Immobilier) désigné par un Juge de Paix bruxellois pour mettre de l’ordre dans une copropriété et qui relativement à différents travaux à effectuer à l’immeuble a suggéré parmi les entreprises à consulter de demander prix à la société de son gendre et dont il est lui-même le président du Conseil d’Administration.

     

    Tout cela sans en avertir d’initiative le syndic fonctionnel, les copropriétaires etc….mais c’était sans compter sur la perspicacité d’une  des copropriétaires et de son conseil qui ont déjoué la manœuvre et fait reporter le point à une Assemblée générale ultérieure pour demander d’autres offres, la société litigieuse étant la moins disante !!!!!

     

    C’est du plus mauvais goût pour ne pas dire autre chose et une plainte a été adressée à l’IPI. Mais quelles suites y seront données ?

     

    Nombre de particuliers sont amenés à déposer plainte auprès de l’IPI et nous en avons-nous même fait l’expérience dans différents dossiers. Cela relève pour le simple citoyen du parcours du combattant et il n’est pas évident d’obtenir satisfaction, réflexe corporatiste oblige.

     

    Nous entendons souvent dire quand nous suggérons à des copropriétaires de déposer plainte à l’IPI : cela ne sert à rien.

     

    C’est pourquoi, nous avons porté un certain nombre de dossiers pour des membres dans le cadre notamment de l’obtention par un copropriétaire dans un immeuble précis des noms et coordonnées des autres copropriétaires.

     

    Certains syndics s’opposaient en effet à une telle communication nonobstant des décisions de justice, un avis positif de la Commission pour la protection de la vie privée etc…

     

    Nous avons même du « faire monter le ton » pour que l’IPI adresse à ses membres une information pour inviter les syndics à obtempérer à ce type de demandes. C’est aux forceps que tel fut finalement le cas.

     

    En outre il faut savoir que l’IPI regroupe tous les agents immobiliers soit au total 8.000 personnes se décomposant en 6.000 marchands de biens et 2.000 syndics d’immeubles (dont un certain nombres sont aussi marchands de biens).

     

    Les syndics y sont donc minorisés avec pour conséquence que l’IPI est surtout tourné au niveau de ses activités vers les problématiques intéressant les marchands de biens et la traque à la concurrence déloyale via notamment un service de dépistage (budget : 400.000 E en 2008) et différentes actions en justice (voir notamment récemment contre les Notaires).

     

    Par contre beaucoup moins d’attention pour les syndics d’immeubles en ce compris pour le volet déontologique de choses. Les représentants des syndics au sein de l’IPI s’en plaignent eux-mêmes.

     

    Il n’y a ainsi aucun service de prévention notamment sur base de plaintes ou d’autres informations reçues de copropriétaires qui signaleraient des problèmes manifestes de gestion de tel ou tel syndic. Cela existe pourtant au niveau des Ordres des Avocats.

     

    Notons au passage que des propos identiques à ceux-ci ont valu au CNIC (Centre National d’Information pour Copropriétaires ASBL) une action en cessation de la part de l’IPI qui a cependant été débouté par une ordonnance du 25 avril 2008 du Tribunal de Premières Instance de Bruxelles au nom de la liberté d’expression.

     

    Par ailleurs peuvent aussi être syndics d’immeubles des avocats, des architectes, des géomètres, des comptables etc…. qui relèvent d’autres ordres professionnels.

     

    Il y a donc pas d’approche d’ensemble au niveau des syndics professionnels d’où un manque évident de cohérence notamment au niveau formation et suivi déontologique.

     

    Nous pourrions aussi nous étendre sur les syndics non professionnels c'est-à-dire des copropriétaires qui gèrent l’immeuble dans lequel ils habitent, certes de bonne volonté et dévoués, un certain nombre d’entre eux n

  • Conseil de copropriété

     5 novembre 2012 : Proposition faite à Monsieur Hamal Vice Président du SNP.

    Monsieur Hamal,

    Si j’ai bien compris, Vous allez écrire un article sur le suivi de la loi de 2010 sur la copropriété.

    Vendredi 26 octobre lors de la réunion de «Trainrebuild », Monsieur Lannoy a évoqué la possibilité d’associer les copropriétaires volontaires au conseil de copropriété, pour remplir certaines missions, qui leur seraient confiées par l’A.G., dans le cadre des économies d’énergie. 

    La mission du conseil de copropriété est de vérifier si le syndic applique correctement les décisions de l’A.G.   Il est bien entendu que cette mission est une prérogative du conseil de copropriété. 

    L’art. 577-8/1 précise également que le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale, prise à une majorité des ¾ des voix. 

    Dans le cadre d’une telle mission, il n’est pas normal que si d’autres copropriétaires souhaitent faire partie de cette commission, qu’ils en soient exclus sous le prétexte que la loi ne leur accorde pas cette participation. 

    Vous avez déclaré que la nouvelle loi avait pour objectif  de moderniser le fonctionnement des copropriétés, d’accroître la transparence de leur gestion et de renforcer la participation des copropriétaires. 

    Si c’est Monsieur Lannoy lui-même qui fait cette proposition, il me semble qu’il serait souhaitable de faire admettre cette demande légitime. L’ABSA ne dira pas le contraire. 

    Pourquoi seuls les membres du conseil de copropriété seraient-ils les seuls capables de remplir certaines missions ? Sont-ils les génies qui soient les seuls capables de réfléchir et d’agir dans l’intérêt du bien commun ? 

    Exemple :

    Travaux préparatoires dans le cadre du choix par l’A.G. d’un syndic et analyse de son contrat.

    Travaux préparatoires dans le cadre du choix par l’A.G. du commissaire au compte et analyse de sa lettre de mission.

    Travaux préparatoires dans le cadre du choix par l’A.G. de travaux.

    Etc...

    Si on permettait à tous les copropriétaires qui le souhaitent de participer à ces commissions, il y aurait plus de transparence et il y aurait plus de participation des copropriétaires.

    Ceux qui seront opposés à cette demande, le seront uniquement pour des motifs inavouables, car ils voudront se réserver un pouvoir que la loi ne leur donne pas.  Un conseil de copropriété n’a aucun pouvoir. Si vous n’êtes pas convaincu de cette affirmation, je vous demande de lire ce que Maître D’Ath pense de ce conseil voir  ci-dessous ce que Maître d'Ath ditsur ce conseil de copropriété.

    D’autres vous diront, qu’il n‘est pas possible de travailler correctement dans un groupe de 10, 20, ou 50 copropriétaires selon l’importance des copropriétés. Je réplique que je vous ai entendu dire le jour de la réunion, qu’il était souvent difficile de trouver un copropriétaire qui accepte de remplir le rôle du Président de l’A.G., qu’il était difficile de réunir le quota de 50 % de présence (avec les procurations), il est donc peu probable que soudainement pour participer à certaines missions  que tout à coup tout le monde veule participer. En plus seulement 9 % des immeubles à appartements ont plus de dix appartements (statistique de 2010 page 11 du fascicule remis le 26 octobre).

    Cette participation des copropriétaires aurait également l’avantage de briser le monopole qui existe dans certaines copropriétés de collusion entre le syndic et le conseil de copropriété.

    Voici ce qu'un ami de notre groupe nous a fait parvenir à ce sujet : 

    Moins d'un copropriétaire sur deux satisfait de son syndic (CLCV) 

    Selon une enquête sur la vie de leur copropriété réalisée par la CLCV auprès de 3.600 copropriétaires, près de 49,5 % d'entre eux se déclarent mécontents de leur syndic. Et l'étude de démontrer que la qualité du syndic est surtout fonction de l'implication du conseil syndical... et des copropriétaires eux-mêmes. (nous sommes en France)

    Inexorable sociologie de la copropriété, microcosme humain qui peut cristalliser toutes les passions... "Donner la parole aux copropriétaires" : à travers son enquête publiée ce 24 avril, l'association Consommation, Logement, Cadre de Vie (CLCV) s'est intéressé à la réalité des copropriétés dans leur quotidien, à travers le témoignage de ses acteurs principaux, les copropriétaires. Une approche "pragmatique", "sans langue de bois". 
    Ils ont été ainsi pas moins de 3.600 à répondre à un questionnaire leur demandant "ce qu'ils pensent de leur copropriété, que ce soit du fonctionnement du conseil syndical, de la qualité des débats en assemblée générale ou de la réactivité de leur syndic." Le constat montre ainsi en premier lieu que, dans l'ensemble, le conseil syndical est bien perçu par les copropriétaires : dans 61,71% des cas, il est "considéré comme à l'écoute" et, dans 56,46%, comme "efficace." Mais non sans réserve cependant, puisqu'il est, en principale critique émise, jugé "beaucoup trop proche du syndic, au détriment de l'intérêt" de tous. Ce dernier - qui n'arrive pas à se défaire de sa mauvaise image - en prend d'ailleurs encore pour son grade, avec seul un copropriétaire sur deux satisfait de son travail pointant, en première ligne, son inéluctable "défaut de réactivité" en cas de sollicitation.
    Mais - et c'est là où l'enquête se révèle la plus intéressante - en recoupant les réponses concernant le conseil syndical et celles faites sur le syndic, la CLCV relève qu' "A plus de 38%, les copropriétaires qui jugent efficace leur conseil syndical se sont déclarés satisfaits de leur syndic alors qu’ils sont 27% à n’être satisfaits ni de l’un, ni de l’autre." Et d'en conclure que l'implication de l'un va souvent de pair avec l'autre. 
    Des assemblées générales boudées
    En termes d'implication justement, l'enquête confirme en tout cas que les copropriétaires ne sont pas de bons élèves eux-mêmes : le taux moyen de participation à l'assemblée générale - pourtant essentielle chaque année pour la gestion de l'immeuble - ne s'établit qu'à 50,95%. Les débats ne sont quant à eux jugés intéressants ou constructifs que dans 48,62% des cas. Avec une nuance cependant : quand la direction des débats est assurée par le seul syndic, les débats s'avèrent intéressants dans 32,28% des cas, tandis que le taux monte à 57,11% lorsqu'ils sont dirigés par le président de séance, désigné parmi les copropriétaires... Dans la pratique, déplore l'association, même après désignation du président de séance, souvent ce dernier s'efface-t-il face au syndic pour diriger les débats, ce qui oriente ainsi les sujets abordés...
    La CLCV conclut en rappelant ces propositions pour une meilleure vie en copropriété*. 
    Voir l'enquête complète de la CLCV sur les copropriétés sur le site de l'association 

    Les propositions de la CLCV sur la copropriété* (Ils souhaitent un peu l'équivalent de notre IPI)
    - l'instauration d'un Code d'éthique et de déontologie pour les professions immobilières et la création d'une Commission disciplinaire, composée notamment de représentants des professionnels et des consommateurs,chargée de connaître des manquements constatés à la règlementation en vigueur et de prononcer des sanctions ;
    - la mise en place d'une Commission de conciliation pour régler à l'amiable les litiges entre copropriétaire/syndicat et syndic. Celle-ci pourrait être rattachée au siège de chaque Cour d'appel ;
    - une réforme en profondeur des règles de majorité en assemblée générale afin de ne prendre en compte que les voix des copropriétaires présents et représentés ;
    - la possibilité pour un locataire d'être mandaté par son bailleur afin de le représenter au conseil syndical ;
    - rendre obligatoire le compte bancaire séparé au nom du syndicat, sans possibilité de dispense.

    J’espère que cette proposition retiendra votre attention dans le cadre de ce qu’il reste à faire pour améliorer le fonctionnement des copropriétés.

    Bien à vous.

    G.Pirson

    ________________________________________________________________________

     

    28 juin 2012 : Journée du copropriétaire 2012 organisée par le CNIC le 2 juin 2012 à Namur.

    Avec l'aimable autorisation de Maître D'Ath du barreau de Bruxelles, je vous communique l'excellente présentation qu'il a faite sur les organes de la copropriété et surtout sur le conseil de copropriété.

    Je vous invite à lire cette présentation, vous ne serez pas déçus.

     (La présentation de ce texte n'est pas tout à fait conforme au texte initial au point de vue de la mise en page.)

    Le conseil de copropriété

    Selon « Larousse », un « organe » c'est une partie d'un organisme,     d'une organisation qui remplit une fonction particulière . 

    Louis de BONALD définissait l'homme comme « Une intelligence servie par des organes ». S'il avait été objectif, il aurait dit : « Une intelligence desservie par des organes » puisque chez l'homme, l'organe est un guide qui a parfois particulièrement pour vocation de diriger l'homme à l'antipode du cap de l'intelligence. 

    Au contraire de Louis de BONALD, on peut dire que le conseil de copropriété est l'intelligence de l'association des copropriétaires, un organe au sens d'une partie de l'organisation de l'association des copropriétaires, Association des Copropriétaires qui compte à titre d'organes :

    •   le copropriétaire
    •   une minorité de copropriétaires
    •   une majorité de copropriétaires
    •   l'assemblée des copropriétaires
    •   le membre du conseil de copropriété
    •   l'assesseur au conseil de copropriété
    •   le président du conseil de copropriété
    •   les membres minoritaires du conseil de copropriété
    •   les membres majoritaires du conseil de copropriété
    •   le conseil de copropriété
    •   le mandataire de l'assemblée des copropriétaires
    •   le syndic statutaire
    •   le syndic contractuel
    •   le syndic judiciaire
    •   le commissaire au compte
    •   l'architecte
    •   le comptable
    •   le gardien
    •   la concierge
    •   1'avocat...  

    Vous l'aurez compris, dans l'organisation «Association des copropriétaires » il y a de nombreux organes et certains de ces organes (l'assemblée générale, le conseil de copropriété) ont des membres.

    Arrêtons-nous à l'un des organes : probablement le plus beau,le :  conseil de copropriété.

    Le chevalier de LAMARCK (1744-1829) qui est à l'origine du transformisme « La fonction crée l'organe » formula la première de ses deux lois :  

    « Dans tout animal qui n'a point dépassé le terme de ses développements, l'emploi plus fréquent et soutenu d'un organe quelconque fortifie peu à peu cet organe, le développe, l'agrandit et lui donne une puissance proportionnée à la durée de cet emploi, tandis que le défaut constant d'usage de tel organe l'affaiblit insensiblement, le détériore, diminue progressivement ses facultés et finit par le faire disparaître. »  

    On peut dire que la loi du 2 juin 2010 a agrandi et donné au conseil de copropriété une puissance proportionnée à la durée de cet emploi puisque ni le Code civil ni le législateur de 1924 67 ne parlaient du conseil de copropriété alors que depuis des années cet organe de l'animal ACP créé parle législateur de 1994 68 grandissait,se développait au détriment du gardien qui avait déjà disparu et de la concierge appelée à disparaître.

    Le conseil de copropriété est, dans l'organisation ACP, un organe, un maillon de l'organisation en développement dont l'existence va être reconnue pour la première fois par la doctrine sous le V° « conseil de gestion », puis par le législateur de 1994 sous le V° « conseil de gérance » et enfin par le législateur de 2010 sous le V° toujours imparfait, nous le verrons, de « conseil de copropriété ».  

    Le conseil de copropriété est, nous 1'allons voir :

    •         l'organe  viril   de la copropriété, mais un organe sans puissance
    •         l'intelligence      de la copropriété, mais une intelligence sans mémoire
    •    le gouvernement     de la copropriété, mais un gouvernement sans pouvoir. 

    En 1994, le législateur, copiant la doctrine et la jurisprudence, se trompe d'ailleurs de mot pour intituler cet organe en l'appelant conseil de gérance alors que ce conseil ne gère rien du tout.

    Le législateur de 2010 corrige ce mauvais tir linguistique et définit,en copiant le législateur de 1994 et la jurisprudence, ce qu'est le conseil de copropriété.

    67 Loi du 8 juillet 1924

    68 loi du 30 juin 1994, qncin art. 577-7 C. civ. § 1° : "L'assemblée générale décide 1° à la majorité des trois quart des voix c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'asister le syndic et de contrôler sa gestion"

    La jurisprudence définissait le conseil de gérance comme étant :

    « le lien entre l'assemblée générale et le syndic, (qui) doit limiter son intervention au contrôle et à l'assistance du syndic. Il ne peut représenter la copropriété et l'engager juridiquement que si le syndic a expressément délégué une partie de son pouvoir en accord avec l'assemblée générale et que pour des missions limitées et bien définies.. »

    (J.P.  Jette,   12 avril 2006,   R.C.D.I.,   2007,   Liv.   2, 44) 

    « Aux termes de l'(ancien) art. 577-7, par. 1er, 1° c C.civ., le conseil de gérance a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. La décision de l'assemblée générale d'attribuer aux membres du comité de gérance le pouvoir de signature relatif au compte en banque de la copropriété est contraire à l'art. 577-8, par. 4 C.civ., qui confie au syndic l'administration des fonds de la société et la représentation de l'association des copropriétaires dans la gestion des affaires communes. Cette décision doit, en conséquence, être annulée. » 

    (J.P. Woluwe-Saint-Pierre, 31 décembre 1997, J.J.P. 2002, liv.   3-4, 189)

    Effectivement, le législateur de 2010 va peaufiner la définition du législateur de 1994 et restreindre les pouvoirs ou missions du conseil de gérance de 1994 : 

    « (Le) conseil de gérance (qui) a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. »  

    en réaffirmant ce principe dans les termes suivants, d'abord à l'art.   577 - 7  

    « L'assemblée générale décide 1° à la majorité des trois quart des voix c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, (qui est un organe) exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 5 77-8/2.[1]

    A cet effet, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.

    Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n 'est valable que pour un an.

    69   577-8/2 L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ounon dont les obligations et les compétences sont déterminées par le réglement de copropriété.

    Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »

    Définition répétée comme suit à l'art. 577-8/1 : 

    « Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.

    Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. » 

    « Bis repetita placet »,   c'est donc :

    •    un organe obligatoire pour les copropriétés de + de 20 appartements et un organe facultatif pour celles de moins de 20 appartements.
    •   composé « exclusivement » ou « des seuls » copropriétaires   qui a pour mission de veiller à la bonne exécution des missions du syndic, appelons un chat : « un chat » qui a pour mission de surveiller le syndic
    • sauf la tenue des comptes car cette surveillance-là est de la compétence exclusive du commissaire aux comptes,  

    qui a pour seul « pouvoir » de prendre connaissance et copie des pièces sociales

    et pour « devoir » de faire un rapport semestriel de sa mission.

    Autant dire que le conseil de copropriété n'a effectivement aucun pouvoir de gestion ou de gérance (d'où sa requalification en conseil de copropriété) , aucun pouvoir de gouvernance, aucun pouvoir de police, aucun pouvoir de surveillance de la copropriété ou des copropriétaires, aucun pouvoir de décision.

    Le conseil de copropriété  n'a même pas un pouvoir d'avis .

    La seule chose qu'il peut faire, c'est influencer, c'est-à-dire faire du lobbying auprès du syndic et des copropriétaires, soit rapporter, c'est-à-dire dénoncer au syndic des informations utiles à sa gestion, soit se taire, c'est-à-dire ne pas informer le syndic d'événements utiles à sa gestion.

    Et ce pouvoir d'influence n'est pas un vain mot puisque le conseil de copropriété a la mission légale de surveiller le syndic.

    C'est, rappelons-le, sa seule mission. L'appellation « conseil de copropriété » est donc particulièrement inexacte : le conseil de copropriété  n'est ni le conseil du syndic, ni le conseil de la copropriété. Le conseil (au sens de conseiller) du syndic, c'est l'avocat du syndic. Le conseil de la copropriété, c'est l'avocat de la copropriété.

    Le conseil de copropriété est d'autant moins le conseil du syndic que le syndic est un professionnel ce que le conseil de copropriété n'est pas .

    Le conseil de copropriété aurait dû s'appeler le conseil de surveillance. C'est d'ailleurs l'avis de Olivier JAUNIAUX publié à la p. 204 d'un ouvrage collectif intitulé « La copropriété par appartements » publié en 2008 par les Editions La Charte,deux ans avant la promulgation de la loi créant Ie conseil de copropriété .

    II n'a malheureusement pas  été suivi.  

    Droits, pouvoirs, devoirs du conseil de copropriété 

    • prendre connaissance et copie des pièces sociales (art.  577-7 et 577-8/1) ,    droit qui   appartient aussi aux copropriétaires ou à un copropriétaire  (J.P. Molenbeek-Saint-Jean, 26 juillet 1995 T. App. 1998, liv. 3, 21. et CLAES, Micheline, «La copropriété par appartements », ouvrage collectif, La Charte, 2008, p. 354) 

    • faire rapport semestriel à l'AG annuelle, droit qui n'est pas exclu aux copropriétaires ou à un seul d'entre eux faire inscrire des propositions à l'ordre du jour des AG (comme les copropriétaires peuvent le faire) (art 577-6, § 3 et 4)

    • exécuter des missions spécifiques qui lui sont données par l'AG aux 3/4 des voix pour maximum un an (comme un copropriétaire peut être désigné pour le faire à la majorité qualifiée ( ?)) et sans que le conseil de copropriété  ne puisse être mandaté pour accomplir la mission de l'AG ou du syndic car la loi dit clairement « toute autre mission ou délégation (...) » et « sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.  » .

    La loi dit également que : «577-8 § 5 Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées. » . 

    Le syndic ne peut donc pas déléguer sa mission au conseil de copropriété  mais seulement et limitativement ses pouvoirs.  

    Je pense d'ailleurs que le conseil de copropriété ne peut pas accepter cette délégation car en acceptant cela, le conseil de copropriété devrait se surveiller lui-même, ce qui est inconcevable en raison d'une évidente opposition d'intérêts.  

    Le conflit d'intérêts se définit comme 1' « Opposition d'intérêts entre ceux d'une personne et ceux d'une autre personne que la première doit activement défendre ou surveiller. » ;  

    « // existe un principe général du droit suivant lequel quiconque accomplit des actes juridiques pour le compte d'un tiers ne peut intervenir en qualité de partie adverse de ce tiers. Que l'acte ainsi accompli est nul par nature. »  

    (Cass. 18 mars 2004, www.cass.be)

     Il s'en déduit que si l'on ne peut devenir l'adversaire économique, psychologique ou politique de celui pour qui on exécute une mission, a fortiori ne peut-on accepter d'accomplir la mission de celui que l'on est sensé surveiller.

    C'est la raison pour laquelle le législateur de 2010 a modifié la mission de l'ancien conseil de gérance qui était, au vœu de l'ancien art. 577-7,§ 1, 1°,c) : 

                                                                  « assister le syndic et (de) contrôler sa gestion » .

    et qui n'est plus que veiller à la bonne exécution, par le syndic,de sa mission.

    Composition du conseil de copropriété  

    Il s'agit d'un organe :

    •    facultatif pour les petites ACP et dont l'existence dépend donc de la volonté de l'AG au 3/4 des voix,
    •    obligatoire pour les grandes,
    •    dont le ou les membres sont élus à la majorité qualifiée (plus de 50%) (Alost, 20 décembre 1999, T. app., 2000/2, p. 34 ; J.P. Nieuport, 8 octobre 1996, T. app., 1997, 1, n° 20;) ,
    •    dont le nombre de membre(s) est de minimum 1 ou 2 et maximum le nombre de copropriétaires moins 1. La doctrine majoritaire (HANNEQUART, Y. et MOÏSES, F., LECOCQ, P., TIMMERMANS, R.) soutient que la volonté du législateur serait, en raison de l'utilisation du mot « conseil » qu'il y ait plus d'un membre. Dans la pratique, il existe encore des co-gérants qui, à eux seuls, remplissent la mission du conseil de copropriété.

     

    Responsabilité du conseil de copropriété

    « Pas de pouvoir, pas de responsabilité » .

    577-8,§ 5 dit que :   « Le syndic est seul responsable de sa gestion; ».

    La loi ne dit rien de la responsabilité du conseil de copropriété.  

    Il est de tradition dans notre droit, depuis le droit romain, que la responsabilité soit le corollaire du bénéfice ou de l'intérêt que l'on peut tirer d'une affaire.

    Le débiteur qui n'exécute pas ou exécute mal son obligation dans le cadre d'un contrat à titre gratuit est traité moins sévèrement que dans le cadre d'un contrat à titre onéreux.

    Le débiteur d'un quasi-contrat, comme la gestion d'affaires, est traité, dans la jurisprudence, de manière magnanime.  

    On constate que la faute du gérant est appréciée avec une
    certaine indulgence,si l'intervention était
    véritablement désintéressée. 

    Or, il semble extrêmement rare que les membres du conseil de copropriété soient payés pour exécuter leur mission. 

    Ce sont, au contraire, des copropriétaires dévoués.  

    Il en résulte que, sauf faute lourde, faute grave, fautes habituelles, ou excès de pouvoir, la responsabilité du conseil de copropriété semble difficile à rechercher.  

    Un exemple permettra aisément d'y voir clair : Une ACP est en litige avec son entrepreneur car de l'eau coule dans les parkings nouvellement construits en raison d'un défaut d'étanchéité de la dalle érigée au-dessus de ceux-ci .

    L'entrepreneur demande la réception définitive. La copropriété la refuse.

    L'entrepreneur menace d'assigner, estimant que c'est un défaut qui n'empêche pas l'occupation des garages, n'affecte pas la solidité de l'immeuble et il propose au surplus de donner à la copropriété une garantie bancaire.  

    La copropriété accepte finalement de donner la réception définitive sous réserve du problème d'étanchéité des parkings en contrepartie d'une caution bancaire de € 10.000,00 .  

    Le PV d'AG décide que : « La copropriété donne à l'entrepreneur réception définitive des travaux en contrepartie d'une garantie bancaire de € 10.000,00 destinée à assurer la bonne fin des travaux et qui ne sera levée qu 'après le constat que les travaux de réparation soient efficaces. Le conseil de gérance est chargé de signer le PV de réception définitive. »  

    Le conseil de copropriété signe donc le PV de réception définitive où est indiqué : « La copropriété donne à l'entrepreneur réception définitive des travaux en contrepartie d'une garantie bancaire de €10.000,00 destinée à assurer la bonne fin des travaux, garantie qui sera levée

    automatiquement après les travaux de réparation qui seront considérés comme efficaces sans remarque dans le mois.  » .

    L'entrepreneur fait les réparations.  

    Un mois plus tard, il va à la banque récupérer sa garantie.  

    Un an plus tard, il pleut dans les garages. Le syndic interpelle l'entrepreneur qui lui répond qu'à défaut d'avoir reçu des remarques un mois après les travaux, sa responsabilité est dégagée. 

    L'ACP ne l'entend pas ainsi et assigne l'entrepreneur qui se prévaut de la décharge reçue de l'ACP via la signature du PV par le conseil de gérance .  

    L'ACP assigne alors le conseil de gérance. Le tribunal déclare l'action irrecevable car le conseil de gérance  n'a pas de personnalité juridique.  

    L'ACP assigne alors les membres du conseil de gérance.  

    Le tribunal constate que les membres du conseil de gérance ont mal exécuté leur mandat car l'AG avait défini la condition de libération de la garantie qui devait être le constat que les travaux de réparation sont efficaces  alors que le conseil de gérance a signé un PV de réception mentionnant que la garantie sera levée automatiquement après les travaux de réparation qui seront considérés comme efficaces sans remarque dans le mois.  

    La faute des membres du conseil de gérance a donc fait perdre à l'ACP la garantie de l'entrepreneur.  

    Les membres du conseil de gérance sont condamnés à payer les travaux d'étanchéité nécessaires.  

    Si cet exemple est une fiction, il n'en constitue pas moins une réalité.  

    Le conseil de copropriété peut être tenu et doit être tenu responsable des fautes qu'il commet dans sa mission, que ce soit une mission particulière sur base d'un mandat ou sa mission générale de surveillance du syndic.  

    Si c'est le syndic qui avait signé la décharge à l'entrepreneur après avoir adressé le projet de PV de réception définitive au conseil de copropriété et obtenu l'accord   dudit   conseil,c'est le conseil de  copropriété qui aurait manqué à son devoir de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions .

    Sa responsabilité est celle d'un mandataire (1992, al. 1 C. civ. : « Le mandataire répond (...) des fautes qu'il commet dans sa gestion. »  

    Il s'en déduit une conclusion : les candidats membres du conseil de copropriété ne devraient se présenter qu'à la condition que l'ACP couvre leur responsabilité civile.  

    Missions du conseil de copropriété  

    Le conseil de copropriété n'a donc pas de rôle de conseil. Il n'a plus son rôle d'assistance au syndic .  

    Il ne conserve que son rôle de surveillance.  

    Si l'AG décide de repeindre la cage d'escaliers et que le syndic ne fait rien, c'est au conseil de copropriété à relancer le syndic et à faire rapport sur la bonne ou mauvaise gestion du syndic.  

    Le conseil de copropriété peut, comme les copropriétaires, mais pas plus qu'eux, donner des impulsions, proposer des initiatives, inviter le syndic à poser tel ou tel acte ou poser des actes[2] urgents et nécessaires.  

    Le conseil de copropriété n'a aucun pouvoir de police,de surveillance de la copropriété ou des copropriétaires.  

    Quand le conseil de copropriété informe le syndic d'un fait qui touche la copropriété, il agit à 1'extérieur  de sa mission légale qui n'est plus d'

    « assister le syndic et de contrôler sa gestion »   (art. 577-7 ancien)

    mais uniquement de   (art. 577-7 et 577-8/1 nouveau) :

    « veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions » .

    "577-9, § 4 ... tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes

     

    President et assesseurs du CONSEIL DE COPROPRIETE  

    Le président du conseil de copropriété n'existe pas.  

    La loi l'ignore.  

    La pratique l'institue car, dès qu'un organe est collégial, il sied de nommer en son sein l'auteur d'un seing[3] qui ne soit point sot à qui le titre que l'on donne compense les services qu'il rend bien.  

    « Copropriétaire » vient de « con » (avec) et « proprietas » (avoir en propre ) .  

    « Conseil » vient de « consiliarius »   ( juge assesseur) .  

    Le président et ses assesseurs veillent, le syndic exécute : 

    Ne faut-il que délibérer, La cour en conseillers foisonne ; Est-il besoin d'exécuter L'on ne rencontre plus personne. —  

    (Jean de la Fontaine, Fables, Conseil tenu par les Rats)  

    Le conseil veille à, veille sur : il surveille. Il ne fait rien d'autre et n'a plus rien d'autre à faire depuis le 1er septembre 2010. 

     

    Daniel d'ATH  

    avocat au barreau de Bruxelles  

    membre de l'union des experts architectes syndic.

     


    [1] 5 7 7 - 8 / 2 L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

    [2] 577-9, § 4 ... tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.

    71) Synonyme de « signature », anciennement la marque, le signe qu'une personne met à un écrit pour garantir qu'il vient d'elle et, à défaut de pouvoir le tracer,   il suppléait au seing par le sceau.

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    21/11/2011 : Voici ce qu'un bon conseil de copropriété doit faire, veiller à défendre l'intérêt des TOUS LES COPROPRIETAIRES et non leurs seuls intérêts, comme cela est trop souvent le cas. Il arrive même parfois que ce conseil de copropriété, soit complice du syndic, au détriment des copropriétaires. Voir : http://www.capital.fr/immobilier/actualites/les-cles-pour-reduire-vos-charges-de-copropriete-643502

     

     

     

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    Depuis la révision de la loi de juin 2010, le conseil de gérance est devenu le conseil de copropriété. 

    18 février 2011 : RESPONSABILITE DU CONSEIL DE COPROPRIETE

    Je vous invite à cliquer sur sur ce lien : http://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/la-copropriete/organes-de-la-copropriete

    Le conseil de copropriété est élu par l'assemblée générale des copropriétaires pour un an. Il doit faire rapport de ses activités aux copropriétaires tous les 6 mois. Il est un organe de la copropriété et à ce titre, il endosse une responsabilité envers ceux qui les ont élus. Pour faire une image, c'est le syndicat des copropriétaires. Il y a un lapsus dans le texte des notaires, l'organe du conseil de copropriété, n'a aucun pouvoir de décision. Seul l'organe de l'association des copropriétaires, via l'assemblée générale dispose du pouvoir de décision et le syndic en vertu des pouvoirs qui lui sont confiés dans l'article 557-8 dont principalement le 577-8 § 4 - 4°

    On peut donc regretter que dans notre copropriété, certaines personnes se font élire dans le seul but d'être chouchoutés, par le syndic. Mieux, c'est le syndic qui organise leur élection. Le dernier membre élu en 2010, ne savait même pas ce qu'il devait dire lors de sa présentation, c'est le syndic qui lui a passé une feuille à lire. Il est vrai que le mari de l'heureuse élue, avait harcelé au téléphone une copropriétaire épouse d'un opposant. Il voulait l'envoyer à l'asile et il lui a même téléphoné le jour de l'AG pour annoncer, qu'on avait été obligé de l'embarquer à l'asile. Notez, que ce comportement peu civique est encouragé par le syndic. Pour récompense leur studio et celui de leur fille ont été reloués dans les trois mois.

    J'ose espérer que les personnes qui seront élues le 2 avril 2011, sauront au moins en quoi consiste la responsabilité qu'elles revendiquent en se présentant.

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    Responsabilité du conseil de gérance. C'est pareil pour le conseil de copropriété 

    Voici un dossier qui est publié par une association française de défense des copropriétaires.  L'association s'appelle l'ARC. J'ai assisté à Paris, à un colloque européen sur la copropriété, qui était organisé au sénat français par cette association, le 21 septembre 2007. 

    Un Conseil de gérance en Belgique se nomme Conseil syndical en france.

    La loi française est très proche de la nôtre, mais beaucoup plus détaillée, elle est en plus accompagnée par des décrets. Donc beaucoup plus difficile à connaître et à appliquer correctement.

    Nous allons désigner un nouveau président du conseil de gérance ce 12 avril 2008, J'invite le candidat potentiel à bien lire cet article. Il sera très important que nous sachions comment il compte remplir sa mission. (le ou la ?)

    ARC. DOSSIER DU MOIS DE FEVRIER 2008©  

    Comment faire quand les présidents(e)s de conseils syndicaux paraissent trop « proches » des syndics

     

    RETOUR DOSSIER DU MOIS

     

    Ce n'est pas moi qui le dit, mais l'A.B.S.A. (association des syndics). Voir sur leur site dans questions et réponses.  

     

    Les membres du Conseil de gérance, en cas de constat de violation, par le syndic, des dispositions légales ou réglementaires, se doivent d'intervenir et de veiller au respect de la Loi ; cette obligation découle logiquement de leur mission qui consiste à " assister le syndic et contrôler sa gestion ".

    L'absence de réaction des membres du Conseil, entraîne la mise en cause, éventuellement, de leur responsabilité. Ainsi, une action en dommages et intérêts pourrait être mue par l'association des copropriétaires à l'encontre des membres du Conseil de gérance et du syndic, dans le cas où celle-ci serait amenée à devoir supporter une amende ou autres pénalités, consécutive au constat d'utilisation de personnel non déclaré.

     

    I-                   « Les président(e)s de conseils syndicaux sont-ils « vendu(e)s » au syndic ? »

    Drôle de question, dira-t-on, sous la plume de la principale association de conseils syndicaux de France. Oui, drôle de question, mais à laquelle il va falloir répondre sans détour, car on nous la pose de plus en plus souvent et - comme on va le voir -  elle mérite une VRAIE réponse.

    Voyons QUI nous la pose et POURQUOI.

    II-                QUI et POURQUOI ?

    De plus en plus d’internautes, de visiteurs, d’adhérents nous adressent un message de ce genre : « Notre président(e) laisse passer çi ; laisse passer ça ; ne contrôle le syndic que du bout des doigts ; ne lui répond que du bout des lèvres et se laisse mener par le bout du nez ; sûr qu’ils ont des accords ; impossible autrement ».

    D’autres vont plus loin : « Notre président (e) n’est président que pour mieux faire ses petites affaires avec le syndic ; même chose pour certains des conseillers syndicaux. C’est la mafia, etc. ».

    Ces personnes qui laissent ainsi déborder leur étonnement ne sont pas forcément des minoritaires ; ce sont souvent des conseillers syndicaux rentrés de fraîche date au conseil syndical et qui sont littéralement abasourdis par cette « entente » entre président(e) du conseil syndical et syndic et ne savent ni quoi faire ni quoi penser. Ils sont surtout étonnés par le fait que le ou la président(e), sensé(e) agir pour défendre l’intérêt des copropriétaires non seulement ne le fait pas , mais prend souvent fait et cause pour le syndic.

    III-              Collusion ou soumission ?

    L’entente est dans certains cas si forte que chacun se demande très fort quel « marché » existe entre le ou la président(e) et le syndic. Il faut savoir :

    1. que dans certains cas il y a effectivement collusion, voire corruption mais que ces cas sont sans doute plutôt rares ;
    2. que dans de nombreux cas il n’y a rien, rien que de la simple soumission.

    Voyons cela.

    IV-            La collusion, voire la corruption

    Certes, la collusion existe dans certains cas, bien que selon nous, ces cas soient très minoritaires.

    On a repéré diverses situations de collusion ou corruption, par exemple :

    a)     Le président du conseil syndical possède, lui ou un proche, une entreprise et cette entreprise travaille dans les copropriétés du syndic ;

    b)     Le président du conseil syndical est un petit investisseur immobilier et bénéficie d’affaires intéressantes via le syndic (acquisition à prix d’ami, par exemple) ;

    c)     Le président du conseil syndical souhaite profiter de certains « avantages » (exemple : récupérer des combles aménageables ; transformer une cave) ; dans ce cas le président propose un marché au syndic : « vous fermez les yeux et moi ma bouche».

    Dans le même ordre d’idée, on peut avoir des présidents qui font faire (par le syndic aux frais de la copropriété) des travaux sur parties communes à usage privatif (exemple : terrasse).

    V-               Le cas du président(e) « muselé »

    La collusion ou corruption, néanmoins, sont peu fréquentes, ceci pour une bonne raison : elles sont visibles et trop risquées.

    De nombreux présidents sont plutôt victimes de la ruse de certains syndics.

    Disons qu’ils se sont faits piégés et sont dans une position délicate pour faire la leçon au syndic. Prenons deux cas de figure :

    a)     le ou la président(e) a - un jour - demandé au syndic d’envoyer chez lui une entreprise pour faire un travail urgent et n’a jamais réclamé la facture que le syndic se garde bien de lui envoyer…

    b)     le ou la président (e)a eu des difficultés financières à un moment et a profité (ou profite) du laxisme volontaire du syndic qui lui fait bien comprendre qu’il bénéficie d’une « fleur ».

    Dans un cas comme l’autre, le ou la président (e) aura beaucoup de mal à rappeler le syndic à ses obligations ou à le contraindre à corriger ses pratiques.

    VI-            Les président(e)s simplement « soumis(es) »

    Mais souvent - malheureusement - le pauvre président ou la pauvre présidente ne sont ni corrompus ni muselés mais sont simplement « soumis » ou ont été l’objet des pratiques habiles d’un syndic.

    La plupart d’entre nous ne sommes pas forcément des fortes personnalités. De leur côté, les syndics sont des professionnels habitués à gérer des réunions et donc à manipuler les hommes et les femmes, et sont souvent plus habiles psychologues que  bons gestionnaires.

    Ils n’ont pour cette raison pas beaucoup de mal à s’apercevoir de nos petits défauts et à en jouer, que ce soit la vanité, la timidité, la paresse intellectuelle, la peur de l’affrontement, etc.

    Le syndic habile va donc se « mettre » le président dans la poche et celui-ci, quand il sera dans la poche, aura bien du mal à en sortir, ce qui fera croire à une « collusion », alors qu’il n’y a - malheureusement - qu’une banale soumission.

    Pour ceux qui n’en sont pas persuadés, nous leur conseillons la lecture des chapitres consacrés à la psycho-sociologie des présidents de conseils syndicaux et conseillers syndicaux, que nous détaillons plus loin.

    VII-          Comment éviter de tomber sous le charme du syndic ?

    Si vous êtes vous-même président(e) et n’avez pas une forte personnalité vous sentez peut-être la pression du syndic et ne savez pas trop comment y échapper. Voici quelques règles simples pour mettre un peu de DISTANCE avec le syndic.

    1. D’abord évitez le tête à tête et ne rencontrez, pas autant que possible le syndic seul à seul.
    1. Ensuite, n’hésitez pas à mettre vos questions par écrit et à les lui lire, comme s’il s’agissait (ce qui est d’ailleurs sans doute le cas) de questions issues du conseil syndical tout entier.
    1. Au cas où la réponse vous paraîtrait « vaseuse », imprécise, voire fausse, et que le syndic fait « oui - oui » pour ne pas répondre, ou répond à côté, demandez au syndic qu’il vous donne une réponse écrite.
    1. Évitez soigneusement de poser des questions à votre syndic concernant des affaires personnelles qui n’ont rien à voir avec la copropriété (exemple : j’ai un locataire qui… que…etc.) ; le syndic serait, en effet, ravi de vous « rendre service » et vous seriez ensuite un peu… coincé.
    1. Si le syndic vous fait le grand jeu : « Comment mais vous n’avez pas confiance en moi, je ne peux pas travailler avec des gens suspicieux, etc, etc. », répondez-lui ceci : « La loi prévoit que le conseil syndical assiste et CONTROLE le syndic ; j’ai des comptes à rendre aux copropriétaires et je dois leur prouver que j’ai bien exercé ce contrôle donc rempli mon mandat ».
    1. Au cas où le syndic cherche à vous endormir avec des réponses différées ou réponses vagues, faites lui savoir que vous serez obligé de mentionner le problème dans votre compte-rendu de mandat écrit distribué avant l’assemblée générale.
    1. Si vous avez peur d’affronter votre syndic sur tel ou tel sujet (ou si vous vous êtes fait manoeuvrer et ne savez comment revenir sur le sujet), repassez le bébé à un autre conseiller syndical et, au besoin, faites inscrire cette délégation dans un compte-rendu de conseil syndical.

    Vous le voyez, rien de bien extraordinaire ; juste quelques dispositifs de « prise de distance ».

    « Ne m’embrassez pas »  devrait être la devise de tout (e) président (e) de conseil syndical.

    VIII-       Comment aider votre président(e) à ne pas tomber sous le charme du syndic ?

    1. D’abord, évitez de suspecter votre président de collusion et faites-lui comprendre que vous savez qu’il n’est pas facile de résister aux amicales pressions d’un syndic.
    1. Puis aidez-le à mettre les « distances » : 

    -          proposez de faire un compte-rendu du conseil syndical avec les remarques et questions gênantes, compte-rendu qu’il pourra adresser au syndic ;

    -          proposez de prendre en charge un sujet qui fâche ;

    -          enfin, photocopiez-lui cet article et surtout le point VII.

    IX-            Comment agir contre les éventuelles collusions ou compromissions ?

    Evidemment c’est plus difficile et nous n’allons pas vous donner de recettes pour cela.

    Juste vous rappeler ceci :

    1. Le président ou la présidente du conseil syndical n’est pas élu (e) par l’assemblée générale, mais bien par le conseil syndical.
    1. Il (elle) n’est pas élu (e) pour un an forcément.
    1. Si le président « dysfonctionne » et dans la mesure où il y a une majorité avec vous, il ne faut pas hésiter à en changer. Certains croient que ce n’est pas possible et d’autres font croire que ce n’est pas possible. Or, il n’y a aucun problème pour gérer ce changement en cours de mandat. Ne vous gênez donc pas, en cas de besoin.

    X-               Pour aller plus loin : connaître le fonctionnement et les dysfonctionnements du conseil syndical

    Tous les conseillers syndicaux devraient lire et relire la partie de notre « Manuel du Conseil syndical » intitulé : « Le fonctionnement psychologique du conseil syndical ».

    Voici le plan de cette partie dont la lecture est indispensable à tous les conseillers syndicaux (NB : faites achetez le livre par le conseil syndical et faites établir une facture au nom du conseil syndical qui se fera rembourser la dépense par le syndic sur le fondement de l’article 27 du décret du 17 mars 1967). Voici le plan de cette partie du guide :

    1. Les spécificités d’un Conseil syndical :

    a)     Hétérogénéité.

    b)     Proximité.

    c)     L’ombre du syndic.

    1. Le portrait « psychologique » du président :

    a)     Le type « autoritaire ».

    b)     Le type « manipulateur ».

    c)     Le type « potiche ».

    d)     Le type « organisateur ».

    1. Les différents types de conseillers syndicaux :

    a)     Le conseiller « notable ».

    b)     Le conseiller « intéressé » ou « profiteur ».

    c)     Le conseiller « proche du syndic » (« l’homme du syndic »).

    d)     Le conseiller « suspicieux » voire «  paranoïaque ».

    e)     Le « râleur ».

    f)       Le « travailleur » ou le « conseiller idéal ».

    1. Les cinq types de conseils syndicaux :

    a)     Le Conseil syndical « chambre d’enregistrement ».

    b)     Le Conseil syndical « chambre d’engueulade ».

    c)     Le Conseil syndical « chambre de bavardage ».

    d)     Le Conseil syndical « forteresse assiégée ».

    e)     Le Conseil syndical « normal ».

    1. Qu’est-ce qui fait qu’un Conseil syndical est productif ou improductif ?

    a)     Le Conseil syndical est-il un « groupe » ou simplement un regroupement de personnes ? Et, s’il est un groupe, s’agit-il d’un groupe « fermé » ou « ouvert » ?

    b)     Le président est-il du type « autoritaire », « manipulateur », « potiche », ou « organisateur » ?

    c)     Le Conseil syndical est-il agité continuellement par ses différences ou ses oppositions ?

     
    1. Comment bien conduire une réunion de Conseil syndical ?

    Voilà. Si avec tout cela vous n’y arrivez pas…


    Il est certain que la gestion du personnel qui travaille sous le label des titres-services et l'utilisation des titres-services actuelle est sous la responsabilité du conseil de gérance. Il sera difficile à son Président et à ses deux membres de dire demain au tribunal pénal, qu'ils n'avaient rien à voir dans cette gestion. Ils sont complices du syndic et à ce titre ils auront des comptes à rendre à la justice. Ceci est également vrai au niveau de la T.V.A.

    Trois hommes prévenus en valent 6.

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