Economie d'énergie en copropriété

  • Economie d'énergie en copropriété

    5 décembre 2012. Economies d'énergie dans les copropriétés en France.

    Copropriétés équipées d'un chauffage collectif obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique.

    Les propriétaires de bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent réaliser un diagnostic de performance énergétique dans un délai de 5 ans à compter du 1er janvier 2012. Un décret paru ce matin au Journal officiel (Décret n° 2012-1342) précise les modalités de vote et de réalisation des diagnostics de performance énergétique. Il fixe également les conditions d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit l'établissement d’un DPE ou d'un audit de performance énergétique, de la question de la réalisation d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou de la conclusion d'un contrat de performance énergétique (CPE). Pour tous les bâtiments en copropriété, le décret fixe le contenu du plan de travaux d'économies d’énergie ainsi que la nature et les conditions de réalisation des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives.
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    ECONOMIE D'ENERGIE EN COPROPRIETE.

    Ce vendredi 26 octobre 2012, j'ai assisté à Namur, à un colloque de TRAINREBUILD.

    Je pense que ce sujet est très important et que tout copropriétaire doit prendre conscience que l'énergie à un prix qui devient de plus en plus insupportable pour notre portefeuille et que nous devons veiller à protéger notre environnement.

    A titre d'information, je vous fais un bref résumé de ce qui s'est dit dans ce colloque. Pour m'aider je me réfère au fascicule qui nous a été remis. Je vous donne toutes les références utiles. Si cet article vous a intéressé, et que vous souhaitez en savoir plus, je vous invite à contacter l'ABSA.

    Sous l'égide de la Communauté Européenne, un consortium européen qui réuni 11 pays, a été mis en place. Son nom est "Trainrebuild".

    Il a pour objectif de concevoir une chaîne de valeur stratégique pour générer un changement de comportement des propriétaires et maîtres d'ouvrages publics et privés sur le lien entre efficacité énérgétique et valeurs mobilières des biens patrimoniaux. Le projet vise à encourager la rénovation énergétique des bâtiments résidentiels individuels et collectifs, en s'appuyant sur un dispositif de formation adapté.

    L'ABSA (B) et l'ARENE (F) ont pris en charge dans Trainrebuild, de manière naturelle, la question des immeubles en copropriété. Après avoir participé à une étude européenne, nous finalisons la mise au point des formations qui seront réalisées sous forme de boîtes à outils. Ces boites à outils permettront aux syndics ou aux conseils de copropriétés de présenter aux associations de copropriétaires les enjeux et les moyens pour que la copropriété puisse relever ces défis.

    Les copropriétaires ainsi convenablement informés, pourront adhérer plus facilement aux projets susceptibles d'alléger leurs factures énergétiques.

    Monsieur Serge Robert, Président de l'Association Belge des Administrateurs de Biens ouvre la séance.

    Monsieur Raymond Van Ermen, coordinateur du projet “European Partners for Environement”, introduit le sujet : Cite son parcours dans le milieu de l’environnement, qui est plus que performant. Il a voyagé dans le monde entier et il a travaillé longtemps pour la Région Wallonne dans ce domaine. Il explique les objectifs poursuivi par “Trainrebuild”.

    Partenaires, groupes d’acteurs (copropriété), 11 états participent, encouragement à la rénovation par la formation, boites à outils. Voir à cet effet : http://trainrebuild.eu et http://coproverte.eu Il parle d’un site de discussion sur le sujet : http://www.buildup.eu/communities/trainrebuild 

    Monsieur Hamal, Vice Président du syndicat National des copropriétaires, fait un bref rappel des objectifs de la nouvelle loi de juin 2010, transparence et meilleure participation des copropriétaires. Il parle du colloque qui vient d’avoir lieu à paris sur l’avenir de la copropriété et des objectifs de rénovation et d’isolation des bâtiments. Il faut à tout prix éviter les situations désastreuses qui se passent aujourd'hui en France, car certaines copropriétés sont dans un tel état de délabrement, que certains copropriétaires ne sont plus en état de payer leurs charges. Ce qui ne fait qu'aggraver le problème,au point que l'Etat Français doit intervenir. 

    Monsieur Jean-Michel Louys  de la cellule énergie de la Région Wallone, nous parle des primes à la rénovation et à l’isolation en Région Wallonne. En bref, les primes sont accordées aux copropriétaires pour leurs appartements et non à l’ACP pour les parties communes, mais le syndic peut introduire une demande de prime aux noms de tous les copropriétaires, pour isoler la toiture par exemple. Il explique le but des «Guichets Energies» et leurs missions. Informer, aider les demandeurs, informer via les foires, expositions.

    Voir : www.energie.wallonie.be 

    Monsieur Olivier De Wulf, de la société Electrabel, nous parle des objectifs en énergie verte, des différents prix de l’électricité et des modes de productions. Electrabel encourage les citoyens à réduire leurs factures énergétiques. Le meilleur KW est celui qu’on n’a pas consommé. 

    Monsieur Bart Bleys, nous parle  de son organisme “STC”, qui s’occupe principalement des exigences des installations pour l’eau chaude sanitaire (ECS). Ils réalisent des études sur les installations, afin d’étudier si les canalisations ne sont pas surdimensionnées. Un surdimensionnement entraîne des déperditions calorifiques. Ils étudient les pics de consommations, la circulation de l’eau dans les conduites (permanente ou non). Les pertes de calories et d’eau pour obtenir une eau chaude au robinet sans temps d’attente ou avec. Une installation avec retour de l’eau continu vers la chaudière, afin d’obtenir une eau chaude directement, n’est généralement pas rentable, car cela entraîne une grande déperdition de chaleur. Il faut isoler les tuyauteries. La plupart des installations sont surdimensionnées.  

    L’après midi est consacrée à la présentation des boites à outils pour informer et convaincre les copropriétaires de la nécessité de réaliser des économies d’énergie. 

    Monsieur Jacques Carlier,nous donne une information globale sur les directives européennes. Il rappelle les directives européennes, la législation Belge, la typologie des immeubles, et les étapes de l’efficacité énergétique. Le livre des énergies, l’audit globale, la plan pluriannuel des travaux.

    Le processus qui comprend le dialogue de copropriété.

    Objectif diminuer de 20 % les émissions de carbone et utilisation de 20 % en plus d’énergie renouvelable. 80 à 95 % de réduction des gaz à effet de serre, pour 2020. 

    Un syndic, nous parle des obstacles à l’efficacité énergétique en copropriété et des étapes pour arriver à cette efficacité.

    Il nous a beaucoup parlé de la directive européenne N° 2011/0172 du 11 septembre 2012, voir : http://www.europarl.europa.eu/sides/getDoc.do?type=TA&language=FR&reference=P7-TA-2012-306

    Ce texte a été approuvé par la commission, mais il ne deviendra officiel et définitif qu’après sa parution au journal officiel. 

    Quand il a parlé des boites à outils, il s’est polarisé sur les articles 27 à 29. Il faut des mesures pour pouvoir comparer et vérifier les améliorations  Ces comparaisons se faisant sur des degrés jours (DJU). http://www.meteobelgique.be/communaute/1537-degres-jours.html 

    Il y a environ 1,137 million d’appartements en Belgique (2010), ce qui représente

    22 % du parc immobilier. Seulement 9 % des immeubles à appartements ont plus de 10 appartements. Il y a environ 155.794 immeubles à appartements en Belgique statistique 2010.

    Selon la charte présentée, les 3 acteurs de la copropriété sont, le syndic, l’assemblée générale, le conseil de copropriété (pour les immeubles de + de 20 appartements). On aurait du ajouter un quatrième acteur, les copropriétaires qui existent en dehors de l’assemblée générale et qui forme l’association des copropriétaires. 

    Le processus décisionnel doit être collectif, et résulter d’une réflexion de GROUPE et non d’une approche individuelle. Les intérêts sont multiples (bailleur, copropriétaire occupant, j’ajoute le locataire).

    Le processus devrait faire appel à un spécialiste en énergie, ce que le syndic en principe n’est pas. Il faut donc faire appel aux bonnes volontés et surtout à des spécialistes. Ce groupe ne sera donc pas forcément composé uniquement du conseil de copropriété, tout qui demande de participer au groupe doit être admis. Voici une proposition intelligente, mais qui n’est pas souvent mise en pratique. 

    Si le syndic doit être le leader du groupe, il faut penser que ceci ne fait pas partie de sa fonction de base et qu’il pourra dès lors demander une revalorisation de ses honoraires.

     

    Quels sont les obstacles à la bonne marche du processus décisionnel ?

    Conseil de copropriété peu informé ! Quid des copropriétaires ?

    Mésentente au niveau des copropriétaires (revalorisation de la notion de communauté)

    Méfiance à l’égard des prestataires (revaloriser le métier de syndic)

    Incompréhension des données financières.

    Corporatisme des chauffagistes, rapport des bureaux d’études incompréhensibles, options variées et parfois contraires.

    Intégration multi énergie compliquée, méthodologie d’analyse et interfaces communicants, normes trop rigides. 

    Accès au crédit bancaire difficile, mauvaise perception de l’emprunt collectif, manque de vision à moyen et long terme sur les dépenses de la copropriété, budget  d’investissement et des dépenses. Les banques sont frileuses pour prêter de l’argent aux copropriétés.

    Instabilité des primes, difficultés administratives, permis d’urbanismes (photovoltaïques à la région Bruxelles Capitale). 

    Tout ce processus implique une série d’étapes énergétiques en copropriété. Il faut donc analyser  tous les postes qui consomment de l’énergie et tous les facteurs qui contribuent à améliorer ou à détériorer le rendement énergétique de la copropriété. 

    Dans ce processus il faut intégrer le relevé des consommations énergétiques des parties communes et de chaque résident. Il faut donc individualiser les consommations par des compteurs intelligents (au moins où cela est possible sans renouveler tous les circuits d’eau.

    Il faut un audit global, qui soit technique, thermique, et socio-économique et d’usage.

    Il faut des scénarios  tenant compte des attentes des résidents et de la capacité financière des copropriétaires, de la vétusté des équipements, de la plus-value énergétique qu’il est possible de réaliser. 

    Il faudra résoudre les problèmes de financement, prévoir une réserve pour les imprévus, établir un tableau de rentabilité, mettre en place un plan pluriannuel. 

    Il faudra convaincre la majorité des copropriétaires, à ce propos l’ABSA, prône que les décisions uniquement pour des travaux d’économie d’énergie, soient adoptés à la majorité simple (50 % + une voix), faute de quoi il sera difficile de réaliser l’objectif avec le quorum des ¾ comme la loi le stipule actuellement. 

    Une responsable du groupe assureur “Atradius”, a présenté deux formes d’assurance pour l’ACP, afin de couvrir les copropriétaires défaillants.

    Une assurance charges de copropriété et une assurance prêts aux copropriétés. Avec une telle assurance, si un ou plusieurs copropriétaires sont défaillants, les copropriétaires qui eux ont remplis leurs obligations financières, sont couverts contre ces défaillances. La société “Atradius” paie les montants défaillants à la copropriété et se charge de recouvrer les montants impayés auprès des copropriétaires défaillants. Ce qui implique que le syndic ne doit plus lancer de citation au nom des copropriétaires pour récupérer les montants impayés.

    Voir : www.icpatnet.com/copro 

    La journée s’est terminée sur des questions réponses, j’en retiens pour le principal que tout le monde s’est accordé pour qu’à terme, grâce au plan comptable normalisé qu’un arrêté Royal impose aux copropriétés de plus de vingt lots, on puisse établir un comparatif des charges de chaque copropriété, une personne ayant même suggéré, qu’un label énergétique de la copropriété soit affiché dans le hall d’entrée.  

    J'ai fait tout mon possible pour respecter ce qui a été dit, ce qui n’empêche pas certaines omissions ou petites erreurs. Mon but est simplement de vous sensibliser sur ce problème des économies d'énergie,qui doivent être un objectif prioriatire pour les années à venir dans toutes les copropriétés.