• Citation en justice - DANGER

    Cette rubrique a pour but essentiel, de mettre en garde, le ou les copropriétaires minoritaires, qui veulent demander au juge de paix, de faire appliquer la loi dans leur copropriété.

    Je souhaite vous faire part de mon expérience malheureuse en justice, ainsi que celles de plusieurs copropriétaires de mon groupe. Contester en justice la gestion du syndic, quand on est minoritaire est très dangereux.

    1) On va vous donner le rôle du vilain petit canard, qui dérange tout le monde, vous serez mis à l'écart de la majorité et au pis on vous fera passer pour un demeuré ou pour une personne un peu débile.

    2) Généralement votre citation met en cause l'association des copropriétaires, donc vous occasionnez automatiquement des frais de justice aux autres copropriétaires, ce qui est un bon motif pour vous rejeter, comme étant l'emmerdeur de service. L'effet de groupe va accentuer ce rejet,

    3) Vous connaissez très bien la loi et vous estimez que si vous allez demander au juge de faire respecter la loi  et/ou les statuts, qu'il n'aura pas d'autre choix que de vous donner raison. Grave erreur.

    4) « Le droit est la plus puissante des écoles de l'imagination. Jamais poète n'a interprété la nature aussi librement qu'un juriste la réalité ». (Jean Giraudoux, la Guerre de Troie n'aura pas lieu, acte II).

    Les tribunaux rechignent à annuler les assemblées générales, et plus généralement à donner raison aux contestataires. Il faut que votre action soit étayée par un motif sérieux et solide. Evitez de solliciter une annulation pour vous en prendre indirectement au syndic ou à vos voisins, ou pour retarder des travaux.

    . Ne vous imaginez pas que vous gagnerez parce que la loi est de votre côté, ou que vous ne pouvez rien faire parce que les textes vous donnent tort. Les magistrats opèrent un contrôle souvent très intuitif de chaque cas, quitte à écarter les dispositions légales pour étayer leurs décisions. Ils se basent principalement :

    ·       sur les intentions et la finalité de la démarche des parties.

    ·       sur l'intérêt de l'immeuble et de l’association des copropriétaires.

    ·       sur la portée d'une décision ou d'une annulation sur la gestion de 'immeuble.

    ·       sur les préjudices encourus de part et d'autre 

    ·       sur le fait qu'un copropriétaire paie ou non ses charges.

    ·       Sur le fait que la faute commise, vous porte un préjudice.

    ·       pour les syndics : sur le fait de savoir s'ils ont ou non tiré un profit personnel, ou s'ils ont nui.

     

    . Méfiez-vous des bons conseils et des raisonnements rapides, même s'ils sont de bon sens. Le droit de la copropriété est particulièrement contre-intuitif, car la loi institue des priorités qu'elle n'énonce pas : continuité de la gestion de l'immeuble, limitation des recours au judiciaire, protection encadrée des syndics par présomption de bonne foi, prééminence du statut collectif sur l'individuel, interdiction de la rétention sur charges, méfiance vis-à-vis des copropriétaires agissant "pour le principe"...

    . Mener un procès contre une copropriété est long et coûteux. La loi l'a voulu ainsi.

    . A l'inverse, votre avocat peut avec efficacité vous représenter lors d'une assemblée générale,

      Ou vous assister comme médiateur auprès d’un syndic ou d'un conseil de copropriété pour éviter le recours à une procédure.

    . Souvent les conflits, en copropriété, ont pour origine un antagonisme personnel, la méfiance vis-à-vis d'un individu dont la personnalité déplaît, ou tout simplement un malentendu qui a mal tourné, amplifié par un défaut de communication ou une incompréhension entre les parties. La première chose à envisager est d’essayer de résoudre le problème par le dialogue avec les autres copropriétaires, le conseil de copropriété, ou le syndic. Malheureusement, ce dialogue n'est pas toujours possible à établir, pour des raisons diverses, comme l'intérêt personnel des parties, la position dominante du syndic et/ou du conseil de copropriété, qui a pour résultat, que la majorité est une majorité qui ne s'exprime pas, par crainte d'être mal vu, ou pour ne pas se désolidariser avec la majorité, ou pis encore, par désintérêt de la gestion de ses biens communs. Si vous persistez malgré tout à vouloir défendre vos droits, il faut alors introduire une citation en justice de paix. Avant d'introduire votre citation, demandez à votre avocat, si toutes les conditions sont réunies pour préservez vos chances de succès. Il vaut mieux, préparer votre action avec un avocat, bien avant l'assemblée générale, afin de voir si vous n'avez pas l'obligation de demander au syndic de mettre un point à l'ODJ, qui concerne votre revendication. Attention de respecter le délai pour introduire votre demande et surtout n'oubliez pas le double recommandé. Voir les articles 577-6 § 3 et 577-8 § , 6°

    Dans ce cas vous devez préparer correctement votre entretien avec l'avocat que vous allez consulter. Pour ce faire, je vous invite à lire les conseils ci-dessous :

    Je viens de recevoir le jugement d'une amie, concernant les problèmes de sa copropriété, c'est un jugement de la justice de paix du 4ème Canton de Bruxelles. J'y ferai référence dans cette rubrique, il y a de temps en temps des juges qui imposent le respect de la loi et des statuts. Cette même amie avait déjà reçu un jugement exemplaire de feue Madame Isabella Brandon, qui malheureusement a été tuée, avec son greffier par un sinistre individu. Qu'il faut bon être copropriétaire dans ce 4ème Canton de Bruxelles.

    http://www.rtl.be/info/belgique/faitsdivers/713955/fusillade-qui-etait-la-juge-isabella-brandon-

     

    Hélas, vous pouvez également tomber sur des juges qui vont protéger les décisions prises aux majorités requises, au nom de la sainte démocratie. Ils ont dans ce cas, tout un arsenal de doctrines ou de jurisprudence à leur disposition, arsenal qui sera utilisé par l'avocat qui va défendre l'ACP. Il vous faut donc constituer un dossier en béton, pour avoir une chance raisonnable d'obtenir gain de cause. Vous devez savoir, que généralement celui qui perd en justice de paix, va aller en procédure d'appel, dans un tribunal de première instance. La dépense a engager va être très importante, surtout depuis qu'on a imposé la TVA sur les prestations des avocats. Si vous perdez, vous aurez en plus de vos frais, les dépens à payer à la partie adverse. Il vaut parfois mieux se laisser voler par le syndic, que d'aller en justice, cela coûte moins cher.

    Voici un recueil de la doctrine qui sera utilisée contre vous, elle n'est pas limitative, chaque colloque sur la copropriété sort son lot de doctrines

    Le juge n'étant pas obligé de respecter la loi, il pourra si cela l'arrange motiver son jugement via cette doctrine. Vous allez constatez qu'à partir de ces doctrines,on peut à 100 % démolir vos arguments, dans un sens ou l'autre. .

    “Messieurs de FRESART et MALAISE (in la copropriété, les actions judiciaires (JJP 1998 p.217), faisant référence à un commentaire de Monsieur R.Timmermans, écrivent : « Favoriser la procédure constitue un risque pour l'esprit de consensus et de solidarité d'une association de copropriétaires. Le Juge de Paix n'use de ses compétences que de manière restrictive pour ne sanctionner que les cas les plus flagrants, et cela, dans les délais les plus courts, pour éviter l'insécurité juridique. La règle générale doit rester que l'association dirige « la maisonnée » et que le Juge de paix ne la corrige que de façon marginale »;

    Il a été jugé (J.P Borgerhout, 17/5/1999 TA pp201, p31) : « Qu'il n'entrait pas dans l'intention du législateur que toute décision de l'assemblée générale puisse être attaquée en justice. L'article 577-9§2-1° du Code Civil limite le recours aux décisions qui sont irrégulières, frauduleuses ou abusives. Lorsqu'une majorité valable a pris une décision, les autres copropriétaires sont liés par cette décision même si elle ne leur plaît pas. Ils ne peuvent s'opposer à cette décision qu'aux seules conditions posées par l'article 577-9§2 du Code Civil »;

    LECOCQ, BENOIT et ROMMEL in « la copropriété par appartement », Editions Larcier 2008 p.20 N°57 écrivent :

    « Il ne peut s'agir que d'une censure au sens strict, la juridiction ne pouvant substituer ici sa propre appréciation « en pure opportunité » à celle de l'assemblée générale, explique le Tribunal Civil. Un contrôle ne se fait qu'à « la marge » et seule la violation « caractérisée » des principes juridiques ci-décrits est sanctionnée » (Voir Civil Bruxelles, 29 juin 2005, JJP 2008, p.62);

    « Pour ce qui est de l'irrégularité, elle concerne aussi bien les règles conventionnelles (statuts violés) que légales (majorité non atteinte), dépassement de pouvoir, formalités non respectées, etc .... Sauf à verser dans un formalisme de mauvais aloi, il importe toutefois de démontrer, en sus, que l'irrégularité dont question a causé un préjudice déterminé à un ou plusieurs copropriétaires (La copropriété par appartement, ibidem, p.20 N°58);

    Dans le cadre de la citation d'instance, on n'évoque pas l'irrégularité mais on vise une décision frauduleuse et abusive;

    Les définitions de la fraude et de l'abus sont données par la doctrine et la jurisprudence;

    Les décisions frauduleuses sont celles qui « sont adoptées suite à des manœuvres ou à la communication d'informations contraires à la réalité (C.MOSTIN - Le contentieux de la copropriété depuis l'application de la loi du 30 juin 1994 in « la copropriété forcée des immeubles et des groupes d'immeubles bâtis » UCL 2001, p.215);

    La doctrine rappelle également qu'il faut une intention de nuire (C.de FRESART, J. MALAISE in « la copropriété : les actions judiciaires » JJP 1998, p.225);

    Les exemples cités en doctrine et jurisprudence traitent de cas où la fraude retenue est évidente (fraude dans le comptage des voix, refus d'exécuter des travaux nécessaires, assemblée imposant des travaux coûteux mais pas nécessaires, sous-évaluation volontaire du coût des travaux, etc ...) Voir C.de FRESART et J.MALAISE, réf ibidem p..225 et C.MOSTIN, réf ibidem p.215;

    « Est frauduleuse la décision obtenue sur base de manœuvres inspirées par une volonté de nuire ou accomplies dans l'intention de détourner certaines dispositions légales » (J.P Bruxelles 3/3/1998, JJP 1998 p.314);

    La doctrine et la jurisprudence définissent la décision abusive comme étant celle qui « traduit un abus de majorité, un abus de droit ou une violation des compétences de l'assemblée générale » (Voir S.DUFRENE « Approche théorique et pratique de la loi du 30 juin 1994 » in « La pratique de la copropriété » Editions Bruylant, Collection Faculté de Droit ULB 1996, p.33);

    La doctrine considère par ailleurs que la décision abusive est celle qui serait constitutive d'un abus de droit (F.Van de Wiele « Le rôle du Juge de Paix, des solutions IFP, p.8);L'appréciation de l'abus dans le chef des copropriétaires majoritaires ou minoritaires repose sur les critères habituellement retenus pour qualifier un comportement abusif;

    Il s'agit de l'intention de nuire, de l'adoption de la solution la plus dommageable, lorsque plusieurs options sont possibles, ou encore en disproportion entre l'avantage recherché et les inconvénients causés (N.VERHEYDEN-JEANMART, Philippe COPPENS et T.MOSSIN « Les biens »1989-1998, examen de jurisprudence, RCJB 2000, N°101);

    « L'abus existe et constitue donc une faute au sens de l'article 1382 du Code Civil lorsque la majorité impose à la minorité des décisions qui ne sont pas justifiées par une saine appréciation de l'intérêt commun ou qui ne présentent pas d'intérêt légitime pour la majorité, tout en causant un préjudice disproportionné pour la minorité » (C.de FRESART et J.MALAISE, réf op.cit p.224);

    « L'abus peut résulter soit d'une abstention à décider soit d'un acte positif »

     

    « L'abus de majorité supposerait donc que la décision de l'assemblée générale soit prise en violation de l'intérêt commun que ce soit par malveillance ou pour toute autre cause (L.de CASTILLON, « le contentieux de la copropriété » in Copropriété colloque organisé le 7/10/1994, dir N.VERHEYDEN-JEANMART, Ph.GOSSENS et C.MOSTIN, LLN, UCL p.172);

    « Pour apprécier s'il y a abus de droit, il faut examiner si les copropriétaires qui ont voté ont exercé leur droit de copropriétaire d'une manière qui excède les limites de l'exercice du droit par une personne prudente et diligente » (JP Bruxelles, 3/3/1998, JJP 1998, p.314); (mis en gras par moi)

    Il parait également nécessaire de rappeler que, par application même des règles de procédure, la partie demanderesse qui sollicite l'annulation de la décision de l'assemblée générale, doit bénéficier d'un intérêt par ladite décision annulée (Voir RCJB 2000 Examen de jurisprudence (Verheyden-Jeanmart - Coppens - Mostin n°165 p.408);

    « Le copropriétaire qui se plaint d'une règle statutaire pour échapper à une décision prise par un organe statutaire doit prouver que la décision prise irrégulièrement, lui a causé un préjudice ou que, sans l'irrégularité invoquée, la décision n'aurait pas été prise » (14/6/1991, J LMB 1993, p.1436);  (mon commentaire est que lorsqu’on dispose d’une majorité de 97 %, cette jurisprudence s’applique à 100 %. Régulier ou pas, informé ou pas, correct ou pas, la majorité n’en a rien à cirer)

    « L'abus caractérise plutôt les décisions prises dans un sens contraire à l'intérêt commun de la copropriété. Est abusive, comme l'expose Jean-François ROMAIN, la décision de l'assemblée générale qui « de manière illicite », « méconnaît l'égalité entre les copropriétaires » ou qui « lèse » de façon « disproportionnée ou injustifiable » les intérêts des copropriétaires minoritaires par rapport aux avantages qu'en retire la copropriété (les dossiers du JT 2007, p.152, Droits réels Chronique de Jurisprudence, Editions Larcier);

    De manière générale, les critères liés à l'abus dans le domaine de la copropriété visent à l'intention de nuire, l'adoption de la solution la plus dommageable (lorsque plusieurs options sont envisageables) ou encore la disproportion entre l'avantage recherché et les désagréments causés (Mostin - Contentieux et copropriété, JT 2007, p.478);

    La décision de l'assemblée générale sera qualifiée de frauduleuse, si, bien qu'étant régulière dans sa forme, elle a été adoptée à la suite de manœuvres ou n'a été obtenue que par la communication d'informations contraires à la réalité (voir la copropriété par appartement);”

    « A cet égard, il n'est pas impossible que la jurisprudence, se fondant sur la doctrine, persiste dans cette attitude, refusant d'annuler une décision adoptée de manière irrégulière, si elle n'est pas préjudiciable aux copropriétaires qui en réclament l'annulation ou s'il n'est pas démontré que,  régulièrement prise, elle aurait abouti à une autre solution » (Voir doctrine et auteur qu'elle renvoie à la Chronique de Jurisprudence);

     

    Avouez que ces doctrines jetées en pâture à on ne sait qui, n’ont aucun sens juridique. Présenté sous cette forme, c’est un catalogue général et chacun se sert de ce qui lui convient.

    Ces doctrines pourraient être retenues selon nécessité, dans le cadre d’une copropriété qui fonctionne selon l’esprit de la loi, qui veut responsabiliser les copropriétaires et les impliquer dans la gestion de leurs biens communs. Ceci implique prioritairement que le syndic et l’association des copropriétaires, respectent les règles élémentaires reprisent dans les statuts et dans la loi. Faute de quoi, on réduit la copropriété par appartement à une sorte de république bananière ou tout est permis, à partir du moment où la majorité silencieuse délègue son pouvoir. En un mot, une copropriété dans laquelle on applique la TRANSPARENCE PAR L’INFORMATION ET LES PREUVES.

    Nos assemblées se composent  généralement de copropriétaires qui ne vérifient rien, qui ne mettent rien en doute, qui acceptent toutes les propositions même les plus déraisonnables et surtout qui ne s’expriment pas.  Dans mon ex copropriété, on se croirait au musée Grévin, car ils ne doivent même pas lever la main lors des votes.
     

    La première chose qui devrait être prise en compte par le  ou les juges, doit être :

    Au sein de la copropriété, le processus de prises de décisions par l’assemblée générale respecte-t-il les règles établies par la loi,  les statuts et la transparence des informations reçues ? Chaque copropriétaire pris individuellement a-t-il pris connaissance des points à l’O.D.J. ? A-t-il recueilli un avis préalable et adéquat sur les sujets ? A-t-il pris en considération les objections des autres copropriétaires ? Y a-t-il eu un débat contradictoire entre les copropriétaires avant le vote ?

    Chacun a-t-il eu la possibilité de s’exprimer ? Le syndic et le président de l’assemblée ont-ils respectés leur statut de neutralité ? Le conseil de gérance a-t-il agit en respectant l’avis et l’intérêt de tous les copropriétaires ?

     

    Si la réponse à ces questions est oui, alors on pourra parler de démocratie et de souveraineté de l’A.G.

     Règle d'or à respecter pour lancer une citation.

     

    Citation en justice  -Danger !!!!!!

    Avant de vous lancer dans une procédure en justice, il faut avant tout que vous puissiez démontrer que vous avez un intérêt personnel à agir. Voir article 17 du code judiciaire.

    L’intérêt pour former une action en justice, au sens de l’art. 17, doit être un intérêt légitime (cass 14 mai 2004, C.02.05.0524.F – C.02.05.48.F  (JLMMB. P. 1084)

    L’intérêt requis pour l’introduction d’une action en justice doit s’apprécier au moment où la demande est introduite.

    Avant de vous engager dans une citation, vous devez impérativement, avoir pris la peine de lire vos statuts et le texte de la loi sur la copropriété (articles 577-2 à 14 du Code civil).

    Pour visionner  cette loi via internet, vous allez sur le portail du pouvoir judiciaire. http://www.juridat.be/index_fr.php

    Vous cliquer sur “législation” ensuite sur le document de la recherche, dans la nature juridique, vous sélectionner la nature de votre recherche, “Code civil”. Ensuite dans la rubrique « Mots » vous inscrivez “art. 577-2”. Ensuite vous cliquez sur RECHERCHE, puis dans l’écran suivant sur détail. Il ne vous reste plus qu’à descendre sur le N° d’article désiré.

    Si vous voulez voir un article du code judiciaire, c’est le même principe, il suffit de sélectionner “Code judiciaire”.

    Certes il est plus simple d’exposer son problème à un avocat et de lui faire confiance, mais votre avocat n’est pas forcément un grand spécialiste de la copropriété, il risque donc de ne pas bien comprendre ce que vous attendez de lui et alors bonjour les dégâts. Si vous avez pris la peine au préalable de vous informer, vous serez plus à même d’estimer vos chances d’obtenir gain de cause en justice et d’être précis dans votre demande vis-à-vis de votre avocat.

    La loi sur la copropriété (577-3 à  577- 14 inclus) est impérative. Mais vous ne devez surtout pas oublier, que du fait que cette loi est d’ordre privé, elle a une nullité relative.

    La nullité relative veut dire, que le juge ne peut invoquer la loi de son propre chef,  vous devez lui demander de faire appliquer la loi, via une citation. En clair, si dans votre copropriété, certaines décisions de l’assemblée générale sont contraires à la loi, vous devez obligatoirement introduire une citation devant la justice de paix, pour faire valoir vos droits.

    Voici quelques règles qui sont obligatoires afin de garder vos droits intacts devant le juge

    Vous devez en priorité respecter l’article 577-9 § 2. Qui dit :

    Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale. Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l’assemblée a eu lieu.

    Ou l’article 577-9 § 6, si vous demandez de modifier la répartition des quotes-parts ou le mode de répartition

    Première remarque, vous ne pouvez contester que des décisions de l’assemblée générale qui vient d’avoir lieu. Si vous voulez contester un fait qui vous semble incorrect, il faut en priorité, demander au syndic de le mettre  l’ordre du jour de la prochaine assemblée ordinaire ou extraordinaire.

    L'article 577-9 § 7, vous permet de demander au juge de ce substituer à l'assemblée générale, en cas d'abus de minorité ou de majorité. Encore faut-il démontrer que cet abus existe.

    Si la décision de l’AG rejette votre demande, et que vous estimez que cette décision est irrégulière, frauduleuse ou abusive, vous pouvez introduire votre citation en justice de paix. Attention, car la doctrine interprète dans tous les sens, la signification et l’application des mots “irrégulière”, “frauduleuse” ou “abusive”.  Voir les exemples cités ci-avant.

    Quid des problèmes soulevés, si le syndic, n'a pas respecté l'application de l'article 577-8 § 4, points 3° à 18° ?

    Rappelez-vous que l'article 577-9 § 2, précise qu'il faut contester un décision de l'assemblée, si par exemple,le syndic n'a pas présenté le budget prévisionnel, est-il possible de le contester en justice ? je ne vais pas répondre, mais assurez-vous avec votre avocat pour trouver la bonne réponse face au juge. il existe d'autres cas, comme par exemple l'application de l'article 577-6 § 2, 3, 4, et 5. 

    Il est admis que sont irrégulières, les décisions adoptées en violation des règles de forme, légales ou statutaires relatives à la constitution ou à la tenue des assemblées générales ainsi que celles qui excèdent les pouvoirs de l’assemblée générale (C. Mostin, « Le contentieux de la copropriété », La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, Bruxelles, Bruylant, 2005, pp. 241-242 et les références qu’elle cite).

    Recueil Permanent des Revues Juridiques

    Avec plus de 30 ans d’archives, le Recueil Permanent des Revues Juridiques (le nouveau RAJB) recense les sommaires de décisions de jurisprudence et les titres d’articles de doctrine issus de plus de 150 revues juridiques belges. Il contient plus de 300.000 références jurisprudentielles et doctrinales recensées en français et en néerlandais.

    Référence : https://www.stradalex.com/Stradalex/FR/PublicHome/html/display/contents?redirect_counter=1

    Vous comprendrez qu’il y aura toujours moyen de trouver la jurisprudence ou la doctrine, qui interprète la loi en votre faveur ou défaveur. Il ne faut donc pas s’aventurer en justice à la légère.

    Remarque très importante que les avocats et les huissiers oublient parfois d’appliquer, si votre citation réclame une modification des statuts de la copropriété ou une révision des quotes-parts de copropriété, il faut obligatoirement faire une inscription en marge de l’acte authentique auprès des hypothèques. Voir à cet effet l’article 3 de la loi hypothécaire.  http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&table_name=loi&cn=1851121601

    D’une manière générale, s’agissant de procéder à la modification des statuts de la copropriété, c’est l’assemblée générale qui est seule compétente pour y procéder (quant à l’administration des parties communes, cfr art. 577-7, § ler, 1°, a) et quant à la modification des charges de la copropriété, art. 577-7, §1, 2°, a)).

    Chaque copropriétaire est en droit de demander au syndic d'insérer dans l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire, les points qu'il souhaite voir abordés. Ce droit résulte implicitement de l’article 577-9, §3 du Code civil qui permet à chaque copropriétaire de demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée sur un point déterminé, si le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.

    Ce n'est qu'ensuite, en cas de rejet de sa demande de modification des statuts, que le copropriétaire pourra soumettre le litige au juge sur la base de l'article 577-9, § 2 du Code civil, lequel dispose que :

    Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.

    Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l’assemblée générale a eu lieu.

    En effet, l'assemblée générale est l'organe souverain de décision ; le juge ne peut dès lors opérer qu’un contrôle marginal et ne peut se substituer à elle pour apprécier l'opportunité d'une décision. Cependant, l'article 577-9, § 2 du Code civil permet au juge d'annuler ou de réformer une décision de l’assemblée générale, la reformation emportant bien substitution de sa décision à celle de l'assemblée.

    Toutefois, ce pouvoir de substitution doit demeurer exceptionnel, selon la doctrine, et n'est donc pas fréquemment utilisé en pratique.

     

     II n'en va pas autrement dans l'hypothèse ou un copropriétaire entend se plaindre de la répartition des charges communes Celui ci doit, tout d'abord, soumettre sa contestation à l'assemblée générale en l’invitant à modifier les statuts sur ce point (art 577-7, § 1er,

    2°, a du Code civil). Il peut ensuite, si l'assemblée générale a rejeté sa demande et pour autant que les conditions légales soient réunies, invoquer l'article 577-9, § 6, du Code civil et demander au juge de rectifier (art 577-9 §6,2°) le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le mode de calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.

    Ceci vous donne les grands principes de base à respecter, avant d’introduire votre citation, mais l’expérience m’a démontré qu’en justice de paix, il n’y a aucune uniformité dans les jugements qui partent dans tous les sens. Ce sera différent selon que votre juge connaisse très bien le mode de fonctionnement d’une copropriété ou pas. Certains appliquent la loi de manière rigide, d’autres en fonction de la doctrine. Certains juges âgés, en sont encore à appliquer les principes d’avant la loi de 1994, c'est-à-dire, que la majorité a toujours raison.

    Voici quelques autres précisions qui peuvent vous être utiles

    Application du principe de spécialité légale, selon lequel les personnes morales ne sont instituées par la loi que pour les finalités qu’elle précise et il est constant que les actes adoptés en contrariété avec ce principe sont frappés de nullité (T. Tilquin et V. Simonart, Traité des sociétés, t. I, Bruxelles, Kluwer, 1996, p. 684 ; P. Van Ommeslaghe,

    « Observations sur les limites imposées à l’activité des personnes morales en droit comparé »,

    RCJB, 1958, p. 291 ; D. Van Gerven, « Sanctie bij schending van de wettelijke specialiteit

    van de vennootschap, 77? F, 2009, p. 746 ; J. Malherbe et alii, Droit des sociétés. Précis. 3eme

    éd., Bruxelles, Bruylant, 2009, p. 245 ; V. Simonart, « Personnalité morale et copropriété »,

    Les copropriétés, Bruxelles, Bruylant, 1999, p. 95).

     

    Dès lors, l’assemblée générale doit, si elle ne veut pas commettre un excès de pouvoir, respecter non seulement les limitations légales et statutaires de ses compétences, mais également le principe de spécialité légale, selon lequel les personnes morales peuvent uniquement accomplir les actes correspondant aux finalités en vue desquelles le législateur les a instituées (P-A. Foriers, « Spécialité légale - Spécialité statutaire et but de lucre.

    Quelques observations sur l’arrêt de la Cour de cassation du 30 septembre 2005 », RDC,

    2006, p. 1030 ; J. Van Ryn, Principes de droit commercial, 1.1, l ère éd., Bruxelles, Bruylant,

    1954, n°355).

    Par ailleurs, La Haute Juridiction a dit pour droit que :

    « Le juge est tenu de trancher le litige conformément à la règle de droit qui lui est

    applicable [et] à l’obligation, en respectant les droits de la défense, de relever d ’office les moyens de droit dont l ’application est commandée par les faits spécialement invoqués par les parties au soutien de leur prétention » (Cass, 14 avril

    2005,JT, 2005, p. 658 ; Cass, 16 mars 2006, Lar. Cass, 2006, p. 144).

    Il en résulte que le juge n’est pas tenu de la qualification donnée par les parties aux faits litigieux et de l’application des normes juridiques proposées par elles si celles-ci sont inadéquates pour la solution du litige (J. van Compemolle « La cause de la demande : une clarification décisive », JT, 2005, p. 661 ; G. de Levai, « un arrêt fondamental et attendu »,

    JLMB, 2005, p. 861), mais doit, au contraire, trancher le litige conformément à la règle de

    droit applicable et relever d’office les moyens de droit dont l’application est commandée par

    les faits spécialement invoqués par les parties (R. Hardy, « Le juge doit-il soulever d’office la

    nullité relative ? », Liber Amicorum François Glansdorjf et Pierre Legros, Bruylant, 2013, p.

    608 ; J. Ghestin, « L’annulation d’office d’un contrat », Mélanges offerts à Pierre Drai - Le

    juge entre deux millénaires, Dalloz, 2000, p. 605 ; A. Meeûs, « La notion de loi impérative et

    son incidence sur la procédure en cassation et sur l’office du juge », RCJB, 1988, p. 526).

    La Cour de Cassation a par ailleurs précisé cette Jurisprudence dans les termes suivants :

    « le juge est tenu d’examiner la nature juridique des prétentions formulées devant

    lui par les parties et, qu’elle que soit la qualification que celles-ci leur ont donnée,

    peut suppléer d’office aux motifs invoqués, dès lors qu ’il (...) ne modifie pas l ’objet

    de la demande » (Cass, 2 avril 2010, JLMB, 2010, p. 1235)

    La notion de l’objet de la demande renvoie toutefois « à la chose demandée, ce qui est réclamé par le demandeur, l’avantage économique ou moral recherché (...) le résultat factuel abstraction faite de toute qualification juridique » (J-Fr van Drooghenbroeck,

    « Chronique de l’office du juge », JLMB, 2013, pp. 1316-1317 ; Cass, 23 octobre 2006, Pas,

    2006, n°501 ; Cass, 20 avril 2009, Pas, 2009, n°260 ; Ph. Gérard, H. Boularbah, J-Fr. van

    Drooghenbroeck, Pourvoi en cassation en matière civile, Bruylant, 2012, n°424) ou, autrement formulé, « à ce que le plaideur prétend avoir droit » (P. Van Ommeslaghe, Droit

    des obligations, t. III, Bruylant, 2010, p. 2249).

    Il appartient dès lors au juge de « découvrir l’objet réel du litige » (selon l’expression de G.

    Closset-Marchal, in « Les pouvoirs respectifs du juge et des parties dans la détermination de l’objet et de la cause de la demande », RGDC, 2002, p. 449) au moyen des différents écrits

    de procédure produits devant lui et d’appliquer, afin de trancher la contestation opposant les parties sur ce point, les règles de droit applicables eut égard aux faits spécialement soulevés

    par elles à l’appui de leurs prétentions respectives.

    A cet égard, il incombe au juge de ne pas s’arrêter à la lettre des écrits de procédures des parties, et de rechercher la volonté réelle de leurs auteurs, ceci l’amenant, le cas échéant, à

    restituer à cette volonté, en cas d’erreur terminologique, l’habillage juridique adéquat (C. Le

    Bon, « De dagvaarding en bevrijdende veijaring, omvang van de stuiting », note sous Cass, 7

    mai 2001, Ree. Cass, 2001, pp. 243 et s. ; J-Fr. van Drooghenbroeck, « Le juge, les parties, le fait et le droit », Actualités en droit judiciaire, 2005, pp. 169-170). Il appartient en effet au

    juge « de définir l’objet du litige dont il est saisi et de restituer aux conclusions des parties

    leur véritable portée juridique » (J. Van Compemolle, « L’office du juge et le fondement du

    litige », RCJB, 1982, p. 19).

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    Pour la suite, je vais continuer à alimenter cette rubrique, via les doctrines importantes reprises dans les différents colloques sur le chapitre “Le contentieux en copropriété”, principalement ceux auxquels j'ai participé. Je ne pourrai jamais épuisé le sujet, car il est inépuisable.