• Communiqué de presse

     21 avril 2012

    « LA COPROPRIETE EN BELGIQUE EN 2025 » 

    Un enjeusociétal et une priorité des  politiques du logement pour les 10 prochaines années

     

    par Olivier HAMAL Vice Président National du SNP

     

    Le monde de la copropriété en Belgique ne se limite pas à quelques dispositions dans  le Code civil et à des questions purement juridiques,  il représente 1.200.000 logements où vivent entre 3 et 4,5 millions de personnes.  

    Pour beaucoup d’entre elles, cela intéresse non seulement leur patrimoine mais aussi leur logement et leur pouvoir d’achat en regard des charges courantes et travaux.

     

    La gestion des copropriétés est donc un enjeu particulièrement important et ce non seulement pour les copropriétaires mais aussi pour les immeubles voisins et la collectivité en général.

     

    Si en Belgique, sous réserve de cas ponctuels, on ne rencontre pas (encore) de problèmes grave,  en France par contre la situation dans le monde de la copropriété devient catastrophique, au point que le Ministre français du Logement a demandé à l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) un rapport sur cette problématique, avec des pistes de solutions. 

     

    Ce rapport « Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés » conclut à l’indispensable nécessité de faire de la copropriété une priorité de la politique du logement. En 2011, l’ANAH a consacré près de 100 millions euros à des dossiers de copropriétés.

    On assiste en effet, dans les copropriétés en difficultés en France, à un important phénomène de paupérisation ayant conséquence que nombre de copropriétaires ne savent plus faire face aux dépenses de rénovation, souvent lourdes, nécessaires pour les immeubles qui ont pris de l’âge et sont confrontés aux défis énergétiques quand il ne s’agit pas tout simplement des charges courantes.

     

    Dans certains immeubles, les travaux ne sont pas réalisés, ils deviennent insalubres et accueillent une population de plus en plus précarisée de locataires et/ou propriétaires. Ces immeubles  deviennent alors de véritables chancres, qui sont également néfastes pour le voisinage et la collectivité,  au point qu’un certain nombre de municipalités doivent intervenir avec le soutien ou non de l’ANAH.

    Fort heureusement, nous n’en sommes pas encore là en Belgique, sous réserve de dossiers ponctuels mais que se passera-t-il dans les 10 à 15 années qui viennent, tenant compte que nombre d’immeubles construits après le deuxième conflit mondial  et soumis au régime de la copropriété se verront contraints d’effectuer d’importants travaux de rénovation lourds mais aussi économiseurs d’énergie.

     

    Mieux vous prévenir que guérir et dès à présent prendre en compte ce phénomène en proposant d’ores et déjà des mesures :

    -        Améliorer la loi sur la copropriété de manière à moderniser le fonctionnement des copropriétés, accroître la transparence de leur gestion et renforcer la participation des copropriétaires. Tel est déjà le cas avec la loi votée en 2010 mais à laquelle différentes améliorations peuvent encore être apportées. Il faut notamment intéresser davantage les copropriétaires à la gestion active de leurs résidences. 

     

    -        Revoir le statut des syndics professionnels et principalement des agents immobiliers IPI : accession à la profession, formation, déontologie, suivi déontologique et surtout suivi disciplinaire et fonctionnement des organes disciplinaires, assurance indélicatesse collective (en l’état c’est nul et il n’y a pas à l’IPI de service de contrôle et de dépistage).

     

    -         Sur le plan judiciaire,  veiller à ce que les syndics indélicats, contrairement à ce qui se passe aujourd’hui, ne bénéficient plus d’une véritable impunité  qui tourne à la catastrophe quand un syndic part avec la caisse d’autant que si il le fait chez un client, il le fait probablement chez les autres !

     

    -        Un des grands soucis des copropriétés  est la récupération des charges non payées, sachant que si certains ne paient pas ce sont les autres qui devront intervenir.Il faut voir comment et dans quelles limites mettre en place pour les copropriétés un privilège spécifique

     

    -        Contrairement aux litiges locatifs (dans 99,99% des cas, propriétaire et locataire n’habitent pas le même immeuble), dans les litiges de copropriété il y a cohabitation et cela peut rendre la vie impossible dans certains immeubles. Il faut que les litiges de copropriété puissent se régler rapidement d’où la nécessité de prévoir une procédure spécifique.

     

    -        s’inspirer de nombre de mesures préconisées dans le rapport de l’ANAH

     

     

     

    C’est pour poursuivre cette réflexion et sensibiliser les autorités compétentes que le SNP organisera à le 28 novembre prochain, chez ING MARNIX à BRUXELLES, un colloque sur le thème «  La copropriété en Belgique en 2025 : Un enjeu sociétal et une des  priorités des politiques du logement pour les 10 années à venir ».

     

     

     

    Nous pourrons compter sur les témoignages de représentants de l’ANAH qui viendront présenter leur rapport, mais aussi de l’UNARC (Union Nationale des Responsables de Copropriété en France) qui ont développé de nombreuses actions, notamment en matière de rénovation énergétique des copropriétés.

     

     

     

    Cette journée d’études abordera de nombreux thèmes : évaluation de la loi de 2010, mise en concordance des statuts, mise en conformité des ascenseurs, les relations copropriétés-syndics et la réforme de l’IPI, formation des syndics non professionnels, les copropriétés et le défi énergétique, les plans pluriannuels de travaux, le financement des travaux (fonds de réserve obligatoire et prêts bancaires),

     

     

     

    Dans les prochains n° du CRI nous reviendrons sur cette manifestation pour vous communiquer  des informations complémentaires mais n’hésitez pas à nous faire parvenir vos remarques, commentaires et suggestions. Le nombre de participants sera limité à 250 personnes.

     

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    "Communiqué de presse des députés Clotilde NYSSENS et Olivier HAMAL :

    La nouvelle loi sur la copropriété vient d’être votée définitivement par le Sénat et la Chambre des Représentants ce jeudi 6 mai 2010

    Une réforme d’envergure afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés, d’accroître la transparence de leur gestion et de renforcer la participation des copropriétaires.


    Les députés Clotilde NYSSENS (cdH) et Olivier HAMAL (MR) saluent l’adoption définitive par le Sénat et la Chambre des Représentants ce mardi 6 mai 2010 de la nouvelle loi sur la copropriété dont ils sont à l’initiative.

    Seize ans après l’entrée en vigueur de la loi de 1994, les nouvelles dispositions clarifient et précisent la réglementation encadrant la vie en copropriété.

    Un grand nombre de citoyens sera concerné par ces modifications. En effet, l’enquête SILC de 2004, révèle qu’en Belgique près d’un tiers de la population est copropriétaire (près de 1.200.000 logements – 3.500.000 personnes y vivent)

    La réforme s’articule sur trois grands axes: trancher certaines controverses doctrinales en prenant clairement position, assurer une plus grande modernité dans l’organisation et la gestion des copropriétés ainsi qu’organiser une répartition plus claire et moins conflictuelle des attributions dévolues aux différents organes de la copropriété.

    Clotilde NYSSENS et Olivier HAMAL espèrent ainsi que par l’adoption de ces nouvelles mesures de nombreux contentieux portés ou non en justice pourront être évités et qui pourrissent la vie dans les copropriétés.

    Concrètement, la nouvelle loi prévoit d’apporter les améliorations suivantes et ne sont reprises ci-après que les principales :

    1) Possibilité de prévoir de la création d’associations partielles (sous indivision).
    Cette mesure constitue une des grandes innovations de la nouvelle loi. Elle est importante notamment pour les groupes d’immeubles dans un parc résidentiel mais aussi pour des immeubles qui comportent une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément des ces immeubles.
    Il ne sera plus nécessaire de réunir l’ensemble des copropriétaires pour une décision qui ne concernera que certains d’entre eux. L’association principale reste exclusivement compétente en ce qui concerne les décisions qui dépassent les intérêts de ces sous associations.

    2) En ce qui concerne l’assemblée générale:
    - Tenue d’une assemblée générale annuelle durant une période de quinze jours fixée dans le règlement de copropriété et présidence assurée obligatoirement par un copropriétaire ;
    - Possibilité pour les copropriétaires de faire inscrire des points à l’ordre du jour de l’AG;
    - Précision du sort des abstentions (les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise)
    - Limitation au niveau des procurations (trois procurations max ou ne pas dépasser 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété)
    - Possibilité pour des copropriétaires représentants 1/5ième des quotités de convoquer une assemblée générale si le syndic ne répond pas dans un délai de quinze jours à leur demande
    - Possibilité, à l’unanimité et par écrit, de prendre toutes décisions relevant des compétences de l’assemblée générale à l’exception de celles qui doivent être prises par acte authentique


    3) Le conseil de gérance devient le Conseil de Copropriété.
    - Redéfinition de ses tâches dont la principale est de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. Il établit un rapport semestriel sur l’exercice de sa mission.
    - Composé de copropriétaires
    - Attribution possible de missions extraordinaires bien encadrées sur décision de l’AG à la majorité des ¾ des voix. Ces missions seront expressément déterminées et ne seront valables que pour une année.
    - Création obligatoire d’un conseil de copropriété dans les copropriétés de plus de vingt lots déterminés à l’exclusion des garages, caves et parkings.

    4) La mission du syndic est mieux encadrée :
    - Durée maximale de trois ans pour le mandat de syndic, renouvelable et le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité
    - Un contrat écrit
    - Obligation de contracter une assurance responsabilité civile
    - Obligation de solliciter l’autorisation préalable de l’AG pour toute convention avec des proches afin éviter les conflits d’intérêts
    - Obligation de solliciter plusieurs devis pour des interventions d’une certaine importance en fonction du montant et évaluation annuelle des contrats de fournitures réguliers (voir principalement les énergies)
    - De permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et notamment par un site internet
    - De conserver le dossier d’intervention ultérieure
    - Inscription à la Banque Carrefour des Entreprises

    5) Comptabilité des copropriétés :
    - Le Syndic doit tenir une comptabilité selon un plan comptable normalisé pour les copropriétés de plus de 20 lots et comptabilité simplifiée pour les autres
    - Fonds placés sur des comptes au nom de l’association des copropriétaires, un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de roulement
    - Le Syndic est tenu d’établir des budgets prévisionnels annuels : un pour la gestion courante et un pour les frais extraordinaires prévisibles
    - L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou tiers extérieur afin d’éviter des conflits d’intérêts avec les missions du conseil de copropriété
    - Mention sur tous les documents émanant de l’association des copropriétaires du n° d’entreprise de la dite association

    6) L’information des acquéreurs lors de la transmission d’un lot et quelques mesures
    particulières en matière de cession
    La plupart des informations utiles pour les acquéreurs potentiels devront leurs être communiquées dès la conclusion du compromis de vente et non à la signature de l’acte devant le notaire :
    o Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve
    o Le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur
    o La situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve décidés avant la date du transfert de la propriété
    o Le relevé des procédures judiciaires relatives à la copropriété
    o Les PV des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années et les décomptes périodiques de charges des 2 dernières années
    o Une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires
    Les frais relatifs à la transmission de ces informations sont à charge du ou des vendeurs.

    Notons par ailleurs :

    - En cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l’acte authentique et s’il disposait d’une procuration pour y assister.
    - Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes
    - Lors de la signature de l’acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés de charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui leur auraient notifié une saisie arrêt ou une cession de créance


    7) De quelques mesures plus spécifiques

    Parmi celles-ci mentionnons :
    - Moyennant motivation spéciale, l’assemblée générale peut décider l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires. Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires.
    - Le délai pour demander l’annulation en justice d’une décision de l’assemblée générale est portée à 4 mois (à mettre ne regard avec le fait que le procès verbal de l’assemblée générale doit parvenir aux copropriétaires dans le mois de l’assemblée)
    - Si un copropriétaire gagne une action contre la copropriété, comme demandeur ou défendeur, il est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires
    - Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l’association des copropriétaires, si la traduction visée, doit être effectuée dans la langue ou dans l’une des langues de la région linguistique dans laquelle l’immeuble ou le groupe d’immeubles est situé (sous réserve des statuts ne s’applique qu’aux documents rédigés après l’entrée en vigueur de la loi). Les frais sont à charge de l’association des copropriétaires.
    - Les dispositions statutaires non-conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.
    - Le syndic est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, dans l’année qui suit l’entrée en vigueur de la loi, une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur adapté aux nouvelles dispositions légales.

    Clotilde NYSSENS et Olivier HAMAL sont à votre disposition pour toute précision complémentaire.

    Il en va de même pour les chantiers qui devront être poursuivis (privilège pour les copropriétés pour récupérer les sommes non payées, une procédure judiciaire spécifique éventuelle pour régler les conflits de copropriété, le statut professionnel et disciplinaire des syndics, etc…) "

  • Révision de la loi sur la copropriété

    Moniteur du 29 août 2011.  Modification de l'art. 577-14 § 2

    13 AOUT 2011.—Loi modifiant l’article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010

    modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des

    copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion (1)

    ALBERT II, Roi des Belges,

    A tous, présents et à venir, Salut.

    Les Chambres ont adopté et Nous sanctionnons ce qui suit :

    Article 1er. La présente loi règle une matière visée à l’article 78 de la

    Constitution.

    Art. 2. A l’article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code

    civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître

    la transparence de leur gestion, les modifications suivantes sont

    apportées :

    1° les mots “l’année qui suit”   sont remplacés par les mots “les trente-six mois qui suivent”

     

    2° le paragraphe est complété par la phrase suivante :

    « Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet

    acte sera effectuée exclusivement au nom de l’association des copropriétaires.

    »

    Promulguons la présente loi, ordonnons qu’elle soit revêtue du sceau

    de l’Etat et publiée par le Moniteur belge.

    Donné à Nice, le 13 août 2011.

    ALBERT

    Par le Roi :

    Le Ministre de la Justice,

    S. DE CLERCK

    Scellé du sceau de l’Etat :

    Le Ministre de la Justice,

    S. DE CLERCK

    Note

    (1) Session ordinaire 2010-2011.

    Chambre des représentants.

    Documents. — Proposition de loi de Mme Van Cauter et consorts,

    53-1537, n° 1. —Amendements, 53-1537, nos 2 et 3. — Rapport, 53-1537,

    n° 4. — Texte adopté par la commission, 53-1537, n° 5. — Addendum,

    53-1537, n° 6. — Texte adopté en séance plénière et transmis au Sénat,

    53-1537, n° 7.

    Compte rendu intégral : 30 juin 2011.

    Sénat.

    Documents

    . — Projet non évoqué par le Sénat, 5-1142, n° 1

    .

    TEXTE DE LOI SUR LA COPROPRIETE EN VIGUEUR A PARTIR DU 1° SEPTEMBRE

    CHAPITRE III. - DE LA COPROPRIETE.

      SECTION I - [DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 1; En vigueur : 01-08-1995>

      Art.577-2. <Inséré par L 08-07-1924, art. 1> [Ancien article 577bis] § 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :
      § 2. Les parts indivises sont présumées égales.
      § 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
      § 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
      § 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
      Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
      § 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
      § 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
      § 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.
      § 9. [Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
      La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
      Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
      Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.] <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>
      § 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.
      § 11. [...] <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>

    SECTION II. - [DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995>

      Sous-section I. - Dispositions générales.

    Art. 577-3. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont [
    1 le droit de propriété est réparti]1
    entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.
      Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.
      Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux.
      [
    1 Si l'indivision principale comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'associations partielles par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l'acte de base, étant entendu que l'indivision principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces associations partielles.]1
      ----------
      (
    1
    )<L 2010-06-02/33, art. 2, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

      Art. 577-4.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
      [
    1
    L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
       Ce rapport est repris dans l'acte de base.]
    1
       Le règlement de copropriété doit comprendre :
      1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
      2° [
    1 les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;]1
      3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
      4° [
    1 le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;]1
      [1 5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.]1
      § 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.
      § 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.
      [
    1 § 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section.]1
      ----------
      (
    1
    )<L 2010-06-02/33, art. 3, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

      Sous-section II. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires.

      Art. 577-5.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes :
      1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
      2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
      Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
      Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.
      [
    1 Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le numéro d'entreprise de ladite association.]1
      § 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, l'association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d'en faire état contre elle.
      § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
      § 4. Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.
      ----------
      (
    1
    )<L 2010-06-02/33, art. 4, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

      Sous-section III. - [
    1 Des organes de l'association des copropriétaires.]1
      ----------
      (
    1
    )<L 2010-06-02/33, art. 5, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

     Art. 577-6.[
    1
    § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
       En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.
       § 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
       Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
       Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
       § 3. La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
       La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
       La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières.
       Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
       § 4. A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément à l'article 577-8, § 4, 1°, 1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.
       § 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.
       L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
       Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.
       Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires.
       § 6. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
       § 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
       La procuration désigne nommément le mandataire.
       La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale.
       Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
       Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
       Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.
       § 8. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.
       Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.
       § 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.
       § 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
       A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
       § 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.
       § 12. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.
       Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.]
    1
      ----------
      (
    1
    )<L2010-06-02/33, art. 6, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

      Art. 577-7.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. [
    1 L'assemblée générale décide :]1
      1° à la majorité des trois quarts des voix :
      a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
      b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
      c) [
    1
    dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.
       A cet effet, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.
       Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour un an.
       Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.]
    1
      [1 d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;]1
      [1
    e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.
       Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.]
    1
      2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
      a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
      b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
      c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle;
      d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs;
      e] de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
      [
    1
    f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4;
       g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, de la création d'associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante.]
    1
      § 2. En cas destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorités à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée.
      Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.
      § 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.
      [
    1
    Toutefois, lorsque l'assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire. "
       S'il est décidé de la constitution d'associations partielles à la majorité requise par la loi, la modification des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être décidée par l'assemblée générale à la même majorité.]
    1
      ----------
      (
    1
    )<L 2010-06-02/33, art. 7, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

     Art. 577-8.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire [
    1 ou de tout tiers ayant un intérêt]1
    .
      [
    1 Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit.]1
      S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
      [
    1 Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.]1
      Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant, la durée de son mandat.
      § 2. [
    1
    Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.
       L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.
       L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic.]
    1
      [1 § 2/1. Le Roi fixe la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.]1
      § 3. Lorsque la signification ne peut être faite conformément à l'article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à l'article 38 du même Code.
      La lettre recommandée visée à l'article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic.
      § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
      1° [
    1 ...]1
      2° [1 ...]1
      3° [1 d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;]1
      4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
      5° [
    1 d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;]1
      6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;
      7° de fournir le relevé des dettes visées à [
    1 l'article 577-11, § 2]1 , dans les [1 trente]1
    jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;
      8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. [
    1 La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.]1
      9° [1 de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;]1
      [1
    10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;
       11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale, et notamment par un site Internet;
       12° de conserver, le cas échéant, le dossier d'intervention ultérieure de la façon fixée par le Roi;
       13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
       14° de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières;
       15° de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;
       16° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires;
       17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
       18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.]
    1
      § 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
      § 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
      § 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.
      Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.
      ----------
      (
    1
    )<L 2010-06-02/33, art. 8, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

      Art. 577-8/1. [
    1 Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.]1
      ----------
      (
    1
    )<Inséré par L 2010-06-02/33, art. 9, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

      Art. 577-8/2. [
    1 L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.]1
      ----------
      (
    1
    )<Inséré par L 2010-06-02/33, art. 10, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

      Sous-section IV. - Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission.

      Art. 577-9.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant.
      [
    1
    Nonobstant l'article 577-5, § 3, l'association des copropriétaires a le droit d'agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l'intérêt requis pour la défense de ce droit.
       Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais.
       Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires.]
    1
      Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.
      § 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
      [
    1 Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.]1
      § 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.
      § 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
      Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.
      § 5. Dès qu'il a intenté l'une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l'absence de décision.
      § 6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :
      1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble;
      2° le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.
      § 7. Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.
      [
    1
    § 8. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire dont la demande, à l'issue d'une procédure judiciaire l'opposant à l'association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
       Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à charge de l'association des copropriétaires en application de l'article 1017, alinéa 4, du Code judiciaire.]
    1
      [1
    § 9. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
       Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens mis à la charge de l'association des copropriétaires.]
    1
      ----------
      (
    1
    )<L 2010-06-02/33, art. 11, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

      Art. 577-10.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.
      [
    1
    § 1er/1. Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative.
       Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières.]
    1
      § 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
      Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.
      Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
      § 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.
      Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
      § 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
      [
    1 Elles sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions suivantes :]1
      1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
      2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
      Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
      Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
      L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
      Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.
      [
    1 Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.]1
      ----------
      (
    1
    )<L 2010-06-02/33, art. 12, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

      Art. 577-11.[
    1
    § 1er. Dans la perspective de la cession du droit de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :
       1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
       2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
       3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
       4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;
       5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
       6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.
       A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.
       § 2. En cas de cession du droit de propriété d'un lot entre vifs ou pour cause de mort le notaire instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :
       1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
       2° un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
       3° un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
       4° un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
       Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s'ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant.
       Le notaire transmet ensuite les documents au cessionnaire.
       A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.
       Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes.
       Toutefois, en cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister.
       § 3. En cas de cession ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l'acte, de l'identification du lot privatif concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle et, le cas échéant, future des personnes concernées.
       § 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire cédant.
       § 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot :
       1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;
       2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.
       On entend par " fonds de roulement ", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
       On entend par " fonds de réserve ", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.]
    1
      ----------
      (
    1
    )<L 2010-06-02/33, art. 13, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

      Art.577-11/1. [
    1
    Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
       Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avise le syndic par lettre recommandée à la poste envoyée dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception de l'acte authentique constatant la cession.
       A défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie-arrêt-exécution notifiée dans les douze jours ouvrables qui suivent la réception dudit acte, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au cédant.]
    1
      ----------
      (
    1
    )<Inséré par L 2010-06-02/33, art. 14, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

      Art. 577-11/2. [
    1
    Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l'association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l'une des langues de la région linguistique dans laquelle l'immeuble ou le groupe d'immeubles est situé.
       Le syndic veille à ce que cette traduction soit mise à disposition dans un délai raisonnable.
       Les frais de traduction sont à charge de l'association des copropriétaires.]
    1
      ----------
      (
    1
    )<Inséré par L 2010-06-02/33, art. 15, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

      Sous-section V. - De la dissolution et de la liquidation.

      Art. 577-12. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> L'association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que ce soit.
      La destruction, même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis n'entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l'association.
      L'assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l'association qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique.
      Le juge prononce la dissolution de l'association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé pouvant faire état d'un juste motif.

      Art. 577-13.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation.
      Toutes les pièces émanant d'une association de copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle est en liquidation.
      § 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention, l'assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs liquidateurs.
      Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de liquider l'association.
      § 3. [
    1 Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l'association des copropriétaires.]1
      § 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit à la conservation des hypothèques.
      Cet acte contient :
      1° l'endroit désigné par l'assemblée générale, où les livres et documents de l'association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;
      2° les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant aux créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite.
      § 5. Toutes actions contre des copropriétaires, l'association des copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au § 4.
      ----------
      (
    1
    )<L 2010-06-02/33, art. 16, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

      Art. 577-13/1. [
    1 Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l'association des copropriétaires.]1
      ----------
      (
    1
    )<Inséré par L 2010-06-02/33, art. 17, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

      Sous-section VI. - Du caractère impératif.

      Art. 577-14.  <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; ED : 01-08-1995> Les dispositions de la présente section sont impératives.
      [
    1 Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.]1
      ----------
      (
    1)<L 2010-06-02/33, art. 18, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

    Pour votre information, voici ce que dit l'article 19 de la révison de la loi adoptée le 6 juin 2010

    Art. 19

    § 1er. La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge. Par dérogation à l'alinéa 1er, l'article 3, A) et B), ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article

    577-3, alinéa 1er, du même Code, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.

    § 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.

    § 3. Sauf en ce qui concerne les statuts, le droit du copropriétaire d'obtenir une traduction des documents de l'association des copropriétaires conformément à l'article 577-11/2 du même Code, ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la présente loi.

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    A présent il reste a mettre en place le deuxième chantier sur les syndics , afin d'obtenir  de leur part une meilleure gouvernance.

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    Voici ce qui se projette en France, suite à la pression de l'organisme de défense des copropriétaires de l'ARC.

    ARC, Actualité /16 06 10/ ©

    Projet de loi encadrant les syndics : ça avance

     

     

    Voilà des années que nous mettons en avant un certain nombre d’anomalies graves qui expliquent des dysfonctionnements croissants dans le secteur de la copropriété.

    1. Absence de sanctions : les syndics ne sont pas suffisamment contrôlés et, en particulier, ils ne risquent pratiquement aucune sanction en cas de fautes importantes (et surtout pas le retrait de leur carte de gestion).
    1. Compte séparé très peu pratiqué : les syndics se sont au fil des ans transformés en banquiers et - échappant facilement au compte séparé - ne gèrent souvent les copropriétés que dans une optique purement « financière » (disposer en permanence d’une trésorerie maximum, ceci souvent au détriment de l’intérêt des copropriétaires).
    1. Développement des filiales de prestations de services : les syndics n’arrêtent pas de développer des « filiales » de prestations de services (assurance, expertise, travaux, nettoyage, diagnostics immobiliers, recouvrement de charges, etc.) qu’ils savent facilement et habilement imposer aux copropriétés qu’ils gèrent, au mépris, trop souvent, de l’intérêt des copropriétaires (tarifs élevés, prestations non satisfaisantes, contrats désavantageux, etc.).
    1. Contrats de syndic abusifs : en ce qui concerne les contrats de syndic, la situation est toujours aussi trouble et les abus tarifaires n’ont pas cessé, bien au contraire, l’arrêté Novelli ouvrant lui-même la porte à des « abus institutionnels » nouveaux.
    1. Absence de vraie concurrence entre syndics : un des problèmes grandissant est qu’il peut être parfois difficile - surtout en cas de conflit avec un syndic - de le mettre en concurrence, celui-ci pouvant convoquer l’assemblée générale en joignant un seul contrat de syndic, le sien.

    De même en cas de mise en copropriété, le syndic de promotion - seul candidat ! - risque d’être élu (sans concurrence) pour trois ans. Cela a évidemment des conséquences très négatives.

    1. Compétences insuffisantes : enfin on peut noter que les compétences requises par les textes pour exercer ce métier délicat ne sont pas à la hauteur des enjeux, que sont la gestion rigoureuse des immeubles, associée à une maîtrise des consommations.

    Les pouvoirs publics ont fini par comprendre que nous avions raison et qu’en laissant faire, nous allions tous à la catastrophe, comme le montre l’affaire URBANIA.

    Voilà pourquoi le Ministère de la Justice vient de mettre au point un projet de loi concernant les syndics qui est définitivement bouclé et qui sera soumis au Conseil d’Etat en juillet.

    Nous donnons-ci-dessous les grandes lignes de ce projet.

    ·      Dispositions disciplinaires

    -          Est prévue la création d’un Conseil de la Copropriété. En fait il s’agit d’une introduction dans la loi de la Commission Relative à la Copropriété. Ce Conseil devra - entre autre - élaborer un Code de déontologie applicable aux syndics qui fera ensuite l’objet d’un décret.

    Seront par ailleurs créées des Commissions régionales de déontologie et de discipline des syndics. Ces commissions, présidées par un magistrat, seront paritaires :

    -          deux syndics ;

    -          deux représentants des copropriétaires.

    Ces commissions traiteront non seulement les manquements aux lois et règlements ainsi qu’au Code de déontologie des syndics mais aussi de toutes négligences graves.

    Ces commissions auront un pouvoir disciplinaire à l’égard des syndics, allant de l’avertissement jusqu’à l’interdiction définitive d’exercer.

    ·      Contrats de syndic

    -          Un décret fixera la liste des tâches courantes donnant lieu à une rémunération forfaitaire et les conditions dans lesquelles pourront être pratiqués des honoraires supplémentaires.

    -          Le ministère reconnaît ainsi l’inadaptation totale de l’arrêté Novelli et entend le remplacer par un décret complet.

    ·      Compte séparé ; transparence financière et comptable

    -          Plus aucune dispense à l’ouverture d’un compte séparé ne sera possible. Ainsi est satisfaite une des demandes les plus importantes exprimées par les copropriétaires.

    -          Par ailleurs un décret fixera les conditions concernant la gestion financière et comptable des copropriétés.

    ·      Mise en concurrence obligatoire des syndics

    -          Pour favoriser une mise en concurrence entre syndics, qui s’avère de plus en plus difficile, le projet prévoit - de façon assez singulière - l’obligation d’une mise en concurrence en cas d’élection d’un syndic.

    -          Nous aurons l’occasion de revenir sur les modalités de mise en œuvre de cette disposition très particulière.

    ·      « Filiales » des syndics : clarté

    -          Un décret fixera également les conditions d’information concernant les sociétés dans lesquelles les syndics ont des intérêts et qui interviennent dans les copropriétés.

    -          Là encore le ministère a pris la mesure des problèmes actuels, que nous signalons depuis de nombreux mois. 

    ·      Formation des syndics

     

    -          Les syndics seront astreints à une formation continue obligatoire définie par décret, qui sera définie par le Conseil de la copropriété.

    ·      Syndic bénévole

    -          Les syndics bénévoles devront suivre une formation dans les trois mois de leur première élection.

    Ceci est une disposition qui nous semble très opportune et qui va crédibiliser la fonction de syndics bénévoles.

    Conclusion :

    Les principales demandes de l’ARC sont donc satisfaites :

    -          encadrement disciplinaire des syndics et mises en place des commissions paritaires ;

    -          décret concernant les contrats de syndic en remplacement de l’arrêté Novelli ;

    -          impossibilité de déroger au compte séparé ;

    -          dispositions permettant la mise en concurrence des syndics ;

    -          transparence concernant les « filiales » de syndic ;

    -          formation des syndics professionnels ;

    -          meilleure reconnaissance des syndics bénévoles.

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    Réaction des syndics à ce projet :

    Les syndics veulent un « Ordre professionnel »

    ou rien

     

     

    I. Les syndics contre le projet de loi

    On le sait, on l’a dit les syndics sont très remontés contre le projet de loi du Ministère de la Justice. Pourquoi ?

    Tout simplement parce que celui-ci prévoit - outre le compte bancaire séparé VRAIMENT obligatoire - la mise en place de commissions régionales de déontologie et de discipline, commissions paritaires présidées par un magistrat.

    On le sait : aujourd’hui pour engager la responsabilité d’un syndic en cas de faute, il faut :

    1. aller au Tribunal de Grande Instance avec avocat ;
    2. assigner conjointement le syndicat des copropriétaires et le syndic.

    Par ailleurs, comme, peu de syndicats assignent leur syndic, se contentant la plupart du temps de changer de syndic.

    Voilà pourquoi le projet du ministère inquiète les professionnels.

    II. Un Ordre, sinon rien

    Alors, que disent-ils ? Ceci : « Oui, la situation ne va pas très bien, et les chambres professionnelles ne peuvent ni toucher tous les syndics (30 % sont non « syndiqués ») ni les sanctionner vraiment en cas de faute ».

    « Ce que nous demandons, disent les syndics, c’est un ORDRE PROFESSIONNEL qui pourrait faire ET le ménage ET la discipline ».

    Peut-on croire que - pour les copropriétaires - la solution d’un Ordre soit la bonne ?

    L’Ordre, cela veut dire :

    a)     Je fixe une règle de déontologie « moi-même » (la profession).

    b)     Je fais moi-même ma police sans regard extérieur et sans aucune possibilité pour les organisations de copropriétaires d’intervenir. Je limite par ailleurs la possibilité de saisine au maximum.

    c)    Je ne m’occupe que des « gros » problèmes, ceux qui peuvent mettre en péril la profession mais je laisse filer la quantité incroyable d’infractions jugées moins importantes mais qui peut perturber pourtant gravement la situation des copropriétaires.

    Certes, on dira que dans les « ordres » existants (médecins, avocats, etc.) il y a un Commissaire du Gouvernement mais chacun sait que cette présence ne peut en aucun cas corriger la logique très « corporatiste » du système.

    d)     Je fixe les règles de la profession pour, le cas échéant, plus facilement écarter les nouveaux venus dans la profession.

    Pour toutes ces raisons aujourd’hui - à part les syndics et leurs alliés - personne ne pense qu’un Ordre soit la bonne réponse :

    -          NI le Ministère de la Justice ;

    -          NI les juristes ;

    -          NI les consommateurs et représentants de copropriétaires ;

    -          NI ceux qui sont à la recherche d’un vrai dispositif de régulation.

    Cependant les syndic vont dire que nous ne voulons pas du débat et vont jouer les victimes « mises sous tutelle ».

    III. Alors chiche, ouvrons le débat

    C’est pourquoi nous leur proposons un débat, un vrai débat où ils vont pouvoir :

    -          présenter leur vrai projet d’Ordre (et aujourd’hui les syndics n’ont RIEN proposé de concret) ;

    -          expliquer comment les organisations de copropriétaires pourraient être partie prenante du dispositif, en particulier, comment elles pourraient participer à la définition des règles déontologiques ; à la mise en place des modalités de saisine en cas de manquement ; l’instruction des plaintes et le contrôle de la bonne application des sanctions ;

    -          expliquer comment l’Ordre ne sera pas un outil de défense des syndics mais bien un outil de régulation et de bonification de la profession.

    Au lieu d’essayer de faire retirer un projet de loi qui s’attaque aux vrais problèmes, les syndics devraient OUVRIR la discussion et démontrer qu’ils ont vraiment des projets, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui, quoi qu’ils en disent.

     

    Nous y sommes prêts.

     

    La loi vient d'être approuvée ce jeudi 6 mai en séance plénière de la chambre et du sénat. Elle est parue au moniteur ce lundi  28 juin. La loi sera d'application le 1° septembre 2010.

    Vous serez prévenus de la parution de la loi au moniteur, suivez donc mon blog pour être informé

     Voir le rapport final du rapporteur de la comission de la justice, sous la rubrique 4-1409/10 et le texte de loi  qui a été finalement approuvé sous le rubrique 52-1334/14.  Pour ouvrir les rubriques 4-1409/ 1 à 14, cliquez sur le lien ci-dessous. Descendez votre page, vous allez voir sur la gauche ces différentes rubriques, il suffit de cliquer sur la rubrique qui vous intéresse

     http://www.senaat.be/www/?MIval=/dossier&LEG=4&NR=1409&LANG=fr

    SÉNAT DE BELGIQUE

    Session de 2009-2010

    4 mai 2010

    Projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

    Procédure d'évocation

    TEXTE AMENDÉ  PAR LA COMMISSION DE LA JUSTICE

    texte ci-joint

    Voir : Documents du Sénat :

    4-1409 - 2008/2009 :

    - N° 1 : Projet évoqué par le Sénat.

    4-1409 - 2009/2010 :

    - N° 2 : Amendements.

    - N° 3 : Avis du Conseil d'Etat.

    - N° 4 - 9 : Amendements.

    - N°10 : Rapport fait au nom de la commission

    - N° 11 :  Texte adopté au nom de la commission

    - N° 12 : Amendements déposés après l'approbation du rapport

    - N° 13 : Texte amendé par le Senat et renvoyé à la chambre

    - N° 14 : Projet amendé par le sénat.

    - N° 15 : Tete adopté en séance plènière et soumis à la sanction royale

    ------------------------------------------------------------------------

     

    Article 1er

    La présente loi règle une matière visée à l’article 78 de la Constitution.

    Art. 2 :

    À l’article 577-3 du Code civil, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    1° dans le texte français de la première phrase  de l'alinéa 1er, les mots "la propriété est répartie" sont remplacés par les mots "le droit de propriété est réparti";

    2° l'article est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    "Si l'indivision principale comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'associations partielles par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement  distincts, par élément de cet immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées

    dans l'acte de base, étant entendu que l'indivision principale reste exclusivement compétente pour

    les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété.

    Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces  associations partielles."

    Art. 3

    À l’article 577-4 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    A) le § 1er, alinéa 2, est remplacé par deux alinéas rédigés comme suit:

    "L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, détermination pour laquelle il est tenu compte de la valeur respective de celles-ci qui est fixée en fonction de la superficie au sol nette, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier. Ce rapport est repris dans l'acte de base."

    B) dans le § 1er, alinéa 3, le 2° est remplacé par ce qui suit:

    “2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;”;

    C) dans le § 1er, alinéa 3, le 4° est remplacé par ce qui suit:

    “4° le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission.”;

     D) dans le § 1er, alinéa 3, ajouter un 5° rédigé comme suit :

     «5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires. »;

    E) l'article est complété par un § 4, rédigé comme suit:

    “§ 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la présente section.”.

     Art. 4

    À l’article 577-5 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, le § 1er est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    "Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le numéro d'entreprise de ladite association."

    Art. 5

    L’intitulé du livre II, titre II, chapitre III, section II, sous-section III, du même Code, comportant les articles 577-6 à 577-8/2, e st remplacé comme suit:

    “Sous-section III. Des organes de l’association des copropriétaires”.

    Art. 6

    L'article 577-6 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est remplacé par ce qui suit:

     « Art. 577-6. § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés  communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

    § 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.

    Sans préjudice de l'alinéa premier, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.

    Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.

    § 3. La convocation indique l'endroit, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du  jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.  La convocation indique les modalités de consultation des  documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières. Sauf dans les cas d'urgence, cette convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

    § 4. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément aux dispositions de l'article 577-8, § 4, 1°,1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.

    § 5. L'assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire.

    L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes. Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou  représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires.

    § 6. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

    § 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non. La procuration désigne nommément le mandataire. Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale. Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la  copropriété. Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée

    générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.

    § 8. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment  du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.

    § 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

    § 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. À la fin de la séance et après lecture, ce procès verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les

    copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

    § 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

    § 12. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10,

    § 13, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux

    copropriétaires et aux autres syndics  Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit.

    Art. 7

    À l’article 577-7 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    A) À l'alinéa 1er du § 1er, les mots "Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide:" sont remplacés par les mots "L'assemblée générale décide:";

    B) le § 1er, 1°, c), est remplacé par ce qui suit: “c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.

    À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.

    Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour un an.

    Le conseil de copropriété adresse aux  copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.»;

    C) le § 1er, 1°, est complété par un d) rédigé comme suit:

    “d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4°;”;

     D) le § 1er, 1°, est complété par un e) rédigé comme suit

     «e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.

    Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.»;

    E) le § 1er, 2°, est complété par les lettres f) et g) rédigés comme suit:

    "f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4, du Code civil;

    g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, du Code civil, de la création d'associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante.

    F) le § 3 est complété par deux alinéas rédigés comme suit:

    “Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d'actes d’acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.”.

    S'il est décidé de la constitution d'associations partielles à la majorité requise par la loi, la modification des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être décidée par l'assemblée générale à la même majorité.";

    Art. 8

    À l’article 577-8 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, et modifié par la loi du 14

    décembre 2005, les modifications suivantes sont apportées:

    A) Les modifications suivantes sont apportées au § 1er :

    1° l'alinéa 1er est complété par les mots "ou de tout tiers ayant un intérêt";

    2° il est inséré entre les alinéas 1er et 2 un alinéa rédigé comme suit: "Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit."

    B) au § 1er , l’alinéa 3, est remplacé par ce qui suit:

    “Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l’assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.”;

    C) le § 2 est remplacé comme suit:

    “§ 2. Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires. L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec  le syndic sans délai et notamment le lieu où, le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés.

    D) il est inséré un § 2/1, rédigé comme suit:

    "§ 2/1. Le Roi fixe la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.";

    E) le § 4, 1°, est abrogé;

    F) le § 4, 2°, est abrogé;

    G) au § 4, le 3° est remplacé par ce qui suit:

    "3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale";

    H) le paragraphe 4, 5°, est remplacé par ce qui suit:

     «5° d'administrer les fonds de l'association des  copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires.»;

    I) au § 4, 7°, les modifications suivantes sont apportées:

    1°) les mots "l'article 577-11, § 1er" sont remplacés par les mots "article 577-11, § 2" ;

    2°) le mot "quinze" est remplacé par le mot "trente";

    J) le § 4, 8°, est complété par la phrase suivante: La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.";

    K) le § 4, 9°, est remplacé par ce qui suit:

    “de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété”;

    L) le § 4 est complété par les points 10° à 18°,  rédigés comme suit:

    “10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires;

    11° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et notamment par un site Internet;

    12° de conserver, le cas échéant, le dossier d'intervention ultérieure de la façon déterminée par le Roi;

    13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré;

    14° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières;

    15° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré; il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes survisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y  avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;

    16° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits à la

    conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires;

    17° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et

    détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l’exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article  577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;

    18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.”.

    Art. 9 Art. 9

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-8/1, rédigé comme suit:

    “Art. 577-8/1. Dans tout immeuble ou groupe d’immeubles d'au moins vingt lots à l’exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé de seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. À cet effet, il peut

    prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa

    mission.”.

    Art. 10

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-8/2 rédigé comme suit:

    “Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.”.

    Art. 11

    À l’article 577-9 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    A) dans le § 1er, deux alinéas rédigés comme suit sont insérés entre les alinéas 1er et 2:

    “Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit. Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais. Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l’association des copropriétaires.”;

    B) le § 2, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit:

    “Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.”;

    C) l’article est complété par un § 8, rédigé comme suit:

    “§ 8. Par dérogation à l’article 577-2, § 7, le copropriétaire dont la demande, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à

    charge de l’association des copropriétaires en application de l’article 1017, alinéa 4, du Code judiciaire.”;

    D) l'article est complété par un § 9 rédigé comme suit:

    "§ 9. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens mis à la charge de

    l'association des copropriétaires."

    Art. 12

    À l’article 577-10 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    “§ 1er/1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.”;

    2°) le § 4, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit: “Elles sont opposables à toute personne titulaire d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété aux conditions suivantes:”:

    3°) le § 4 est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    “Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.”.

    Art. 13

    "Art. 577-11. § 1er. Dans la perspective de la cession du droit de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :

    1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;

    3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée

    générale avant la date certaine du transfert de la propriété;

    4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    5 °les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

    6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires. À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.

    § 2. En cas de cession du droit de propriété d'un lot entre vifs ou pour cause de mort le notaire instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :

    1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    2° un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    3° un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    4° un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date. Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s'ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant. Le notaire transmet ensuite les documents au cessionnaire. Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2° ,3° et 4°. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes. Toutefois, en cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les

    charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister.

    § 3. En cas de cession ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l'acte, de l'identification du lot privatif concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle et, le cas échéant, future des personnes concernées.

    § 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire cédant.

    § 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot :

    1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

    2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association. On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie. On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture."

    Art. 14

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-11/1 rédigé comme suit :

    "Art. 577-11/1. Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant.

    Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.

    Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avise le syndic par pli recommandé envoyé dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception de l'acte authentique constatant la cession. À défaut d'une saisie-arrêt conservatoire ou d'une saisie-arrêt-exécution notifiée dans les douze jours ouvrables qui suivent la réception dudit acte, le notaire pourra valablement payer le montant des arriérés au cédant.".

     Art. 15

    Il est inséré dans le même Code un article 577-11/2 rédigé comme suit :

    "Art. 577-11/2. Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l'association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l'une des langues de la région linguistique dans laquelle l'immeuble ou le groupe d'immeubles est situé. Le syndic veille à ce que cette traduction soit

    mise à disposition dans un délai raisonnable. Les frais de traduction sont à charge de l'association des copropriétaires."

    Art. 16

    Dans l'article 577-13 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, le § 3 est remplacé par ce qui suit:

    § 3. Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l'association des copropriétaires."

    Art. 17

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-13/1 rédigé comme suit:

    "Art. 577-13/1. Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l'association des copropriétaires.".

    Art. 18

    L'article 577-14 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    "Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

    Art. 19

    § 1er. La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge. Par dérogation à l'alinéa 1er, l'article 3, A) et B), ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article

    577-3, alinéa 1er, du même Code, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.

    § 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale

    n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.

    § 3. Sauf en ce qui concerne les statuts, le droit du copropriétaire d'obtenir une traduction des documents de l'association des copropriétaires conformément à l'article 577-11/2 du même Code,

    ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la présente loi.

     


     HISTORIQUE DES TRAVAUX.

     

     

    Avis du conseil d'état sur la proposition de loi

    http://www.senate.be/www/?MIval=/index_senate&MENUID=25300&LANG=fr

    La loi a été évoquée au sénat et plusieurs amendements ont été déposés par les sénateurs, l'IPI a également proposé des amendements qui sont en cours d'examen. Un avis au conseil d'Etat a été rendu sur la proposition adoptée au sénat. Le sénat a demandé et obtenu une prolongation de son délai d'évocation, la nouvelle date est le 28 mars 2010. De nouveaux amendements ont été proposés par les sénateurs en décembre 2009. ils viennent d'être examinés en commission de la justice ces 23 et 24 mars 2010. Selon les prévisions, cette loi devrait être mise en application juste avant le congé parlementaire. En application de cette loi, un arrêté royal pris sur l'initiative du ministre de la justice, devra réglementer la comptabilité à tenir, une distinction étant faite entre petites et grandes copropriétés. Un groupe de travail est mis en place, pour présenter des propositions au Ministre.

    Dans le dernier journal "Le Cri" de février 2010, publié par le "SNP", Monsieur Hamal, nous fait le point sur les chantiers de la copropriété qui restent à mettre en place. Il veut aller le plus vite possible, car il se bat bec et ongles, pour obtenir une gestion transparente des syndics et une implication respectueuse de tous les copropriétaires, qui assureront que chaque euro dépensé le sera pour le bien de tous et la maintenance du patrimoine de chacun.

    Un chantier sur les syndics et plus précisément sur leurs compétences, sur leur accès à la profession et leur code de déontologie. Il veut renforcer le rôle des instances disciplinaires de l'IPI et obtenir l'unicité du statut de tous les syndics au même organisme, qu'ils soient avocats, architectes, comptables ou autres. Il demande que les règles de déontologies soient mieux adaptées, pour coller à l'évolution des mentalités. Il veut également que les syndics non professionnels soient au minimum soumis aux règles de déontologiques. C'est en effet le minimum requis, j'en parle en connaissance de cause, car ces syndics qui se croient au-dessus des lois, font parfois honte à la profession. c'était d'ailleurs une revendication de l'ABSA, lors des auditions à la chambre.

    Il est également favorable à l'enregistrement auprès de la banque carrefour de toutes les copropriétés, ce qui fait partie des derniers amendements au sénat.

     

    Dans un autre chantier sur la modernisation de la communication dans les copropriétés et notamment le développement de l'usage d'internet, tout d'abord sur les plan des échanges syndics - copropriétaires et ensuite par la création de sites spécifiques à chaque copropriété, avec des clés d'accès pour protéger la confidentialité de ces données. On voudrait également mettre en place des formations adressées aux copropriétaires, notamment sur le plan comptable.  Je soutiens cette initiative, car de cette manière un contrôle des activités du syndic serait mieux exercé par les copropriétaires, qui aujourd'hui, sont tellement malléables, qu'ils font tout simplement confiance, par crainte du ridicule en intervenant.

     

    D'autres dossiers sur le plan législatif devront encore être poursuivis tels que :

    mise en place de garanties pour permettre aux copropriétaires de récupérer les sommes qui leur sont dues.

    Une réflexion pour la mise en place, d'une proédurejudiciaire spécifique permettant de régler rapidemment les conflits en copropriété.

    La possibilité d'harmoniser par voie de requête toute procédure en matière de copropriété.

     

    Il termine son article en disant : Il y a "du pain sur la planche", mais lentement et surement nous avançons, afin de donner dès 2010 un nouveau visage au monde de la copropriété, pour une vie plus harmonieuse dans les immeubles.

     

    MERCI MONSIEUR HAMAL.

    Pour le suivi des travaux parmentaires, je vous renvoie à la page d'acceuil (comment cela fonctionne)

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    Il semble que cette proposition de loi fasse peur aux syndics, donc eux espèrent qu'elle sera d'application le plus tard possible. Le Soir Immo, parle que certaines parties de la proposition ne seraient pas applicables avant 2015 !

    Info ou intox, qui vivra verra.

     

     Je pense que beaucoup de syndics vont éprouver pas mal de difficultés à se conformer aux nouvelles règles, sauf dans les copropriétés dans lesquelles les participants à l'assemblée générale restent muets, tétanisés par la présence du pouvoir absolu du couple infernal, syndic/conseil de gérance. Heureusement, qu'il y a toujours quelques copropriétaires téméraires qui osent agir.

    Si vous lisez le nouvel article 577-11, vous allez vous rendre compte qu'il sera plus difficile de vendre un chat dans un sac aux nouveaux copropriétaires potentiels. L'art. 577-11 §3, 4°, oblige le syndic à fournir le relevé de toutes les procédures judiciaires en cours dans la copropriété. Dans la mienne, cela va faire des dégâts, car il faut être téméraire pour acheter un bien dans une copropriété avec autant de litiges en cours.

    Qui vivra verra. Voici la loi révisée, par la Chambre : DOCUMENT QUI SERA AMENDE PAR LE SENAT (voir amendements au sénat) et qui peut encore être revu une dernière fois pas la chambre, avant sa mise en application. Le texte ci-dessous n'est donc pas encore celui qui sera d'application.

    Ce document n'est pas un document officiel, c'est moi qui l'ai rédigé à partir du document parlementaire N° 1334/013

    Si vous voulez tout savoir sur le travail parlementaire cette proposition, et sur les auditions, cliquez sur : http://www.lachambre.be/doc/flwb/pdf/52/1334/52k1334011.pdf

    L'audition de la représentante de notre groupe (copropriétaires) se trouve aux pages 41 à 49.

    A la suite vous trouverez, la procédure pour l'évolution de la proposition et une carte blanche signée de Monsieur Olivier Hamal, député fédéral et vice-président du "Syndicat National des propriétaires. Il annonce une phase deux, pour mettre au pas les syndics récalcitrants à la loi. Il est plus que temps que le notre envisage de se retirer.   

    A plus de 73 ans, il a bien mérité de se reposer un peu.

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    CHAPITRE III- DE LA COPROPRIETE.

    SECTION 1 - [DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 1; En vigueur : 01-08-1995>

      Art.577-2  <Inséré par L 08-07-1924, art. 1> [Ancien article 577bis] § 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :
      § 2. Les parts indivises sont présumées égales.
      § 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
      § 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
      § 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
      Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
      § 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
      § 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
      § 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.
      § 9. [Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
      La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
      Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
      Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.] <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>
      § 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.
      § 11. [...] <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>

    SECTION II - [DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995>

      Sous-section I - Dispositions générales.

    Art. 577-3.
    “Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l’article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s’y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s’accordent sur cette dérogation.

     

    Tout immeuble ou groupe d’immeubles auxquels s’appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.”;

     

    “L’acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions pour des immeubles ou parties  ’immeubles qui ne sont affectés à l’usage que de deux ou plusieurs, mais pas de tous les lots privatifs. Une telle sous-indivision est régie par les dispositions de l’article 577-2, §§ 9 et 10.”


    Art. 577-4

    § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.

    “Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l’association des copropriétaires”;

    “L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et  communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective calculée en fonction de la superficie nette au sol, de la consistance objective et de la situation de la partie privative, suivant rapport motivé d’un expert architecte ou d’un expert juridique. Ce rapport est repris

    dans l’acte de base.”;
       Le règlement de copropriété doit comprendre :
      1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
      2°
     les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;”;

      3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
      4°
    le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission.”;
    .
      § 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.
      § 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.

      “§ 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie exclusivement à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la présente section.”.

     

    “Art. 577-4/1. Si, conformément à l’article 577-3 alinéa 4, l’acte de base prévoit la création d’une sous- indivision, les statuts peuvent, pour cette sous indivision, prévoir la création d’une association secondaire des copropriétaires concernés et en déterminer les règles de fonctionnement.

    Cette association secondaire est dotée de la personnalité juridique, aux mêmes conditions que l’association principale des copropriétaires.

    Les dispositions des articles 577-3 et suivants sont applicables à la sous-indivision visée à l’alinéa 1er, étant entendu que l’association principale des copropriétaires reste exclusivement compétente pour les décisions qui ont une incidence sur des intérêts qui dépassent ceux de l’association secondaire concernée.”.

      Sous-section II-
    “Section II. De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles”

    Art. 577-5. § 1. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes :
      1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
      2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
      Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
      Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.

    “2°/1. Elle élit domicile au domicile ou au siège social du syndic.”;
      § 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, l'association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d'en faire état contre elle.
      § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

    “§ 3/1. Pour les parties communes, l’association des copropriétaires est la personne responsable au sens des articles 1384, alinéa 1er, et 1386.”;
      § 4. Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.

    Sous-section III -
    Organes de l’association des copropriétaires”.

    Art. 577-6.

    § 1. Chaque copropriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.

     

    “Chaque année, au moins une assemblée générale doit se tenir à la date statutaire fixée dans le règlement de la copropriété. Si cette date coïncide avec un jour férié légal, cette assemblée peut être organisée le plus prochain jour ouvrable ou à une autre date fixée par l’assemblée générale. L’assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire. En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privé est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire.

    Lorsque l’un des intéressés se trouve dans l’impossibilité de désigner un mandataire, les autres intéressés désignent valablement un mandataire. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés informent le syndic par écrit de la personne qui sera leur mandataire.

     

    Si un seul mandataire d’un lot est présent, il est présumé  représenter de plein droit les autres titulaires, sans devoir exciper d’un document justifiant formellement sa désignation.”;

     

    “§ 1er/1. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s’il en existe un,

    peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément aux dispositions de l’article 577-8, § 4, 1°,1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l’ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.”;


      § 2. Sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 1°, l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.

     

    “La demande de convocation est adressée par lettre recommandée à la poste au syndic. Si celui-ci n’y obtempère pas dans les quinze jours, un des copropriétaires signataires de la demande peut  convoquer l’assemblée générale lui-même.

     

    Les copropriétaires concernés doivent, lors de la convocation, respecter les modalités et délais prévus

    à l’article 577-8, § 4, 1° et 1°-3.”;


      § 3.
    Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l’assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l’assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.

     

    Néanmoins, l’assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.”;
      Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.
      § 4. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
      § 5. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
    “La procuration désigne nommément le mandataire. Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale, hormis le cas d’une

    procuration notariée générale ou spéciale.”;
      Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
    “Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété.”;


      Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.
      § 6. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, au moment du vote, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.
    “Les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.”;
      § 7.
    Aucune personne mandatée ou employée par     l’association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.”;

     

    “§ 8. Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, exception faite de celles qui doivent être passées par acte authentique.”.
    Art. 577-7. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :
      1° à la majorité des trois quarts des voix :
      a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
      b) de la réception provisoire et définitive et de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
      c)
    dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l’exclusion des garages et parkings, de la création et de la composition d’un conseil de copropriété qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. Sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour un an.”;

     

    “d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, hormis pour les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4°;”;
      2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
      a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
      b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
      c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle;
      d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs;
      e] de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
      § 2. En cas destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorités à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée.
      Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.
      § 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.

    Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide des travaux ou des actes d’acquisition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.”.

    Art. 577-8. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire.

    “Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit.”;
      S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
     
    “En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision

    expresse de l’assemblée générale. L’échéance de ce délai ne peut faire naître à charge de  l’association des copropriétaires aucune obligation à l’égard du syndic.”; 
      Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant, la durée de son mandat.
      § 2.
      Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires.

     

    L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’un société, sa forme, sa raison ou dénomination sociale ainsi que son siège social. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec lui sans délai et notamment le lieu où, le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés.

     

    L’affichage de l’extrait se fait à la diligence du syndic.”;

      § 3. Lorsque la signification ne peut être faite conformément à l'article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à l'article 38 du même Code.
      La lettre recommandée visée à l'article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic.
      § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
      1° de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété ou conformément à l’article 577-6, § 2.

    “la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui comporte chacun des points soumis à la délibération de l’assemblée. Cette convocation est effectuée par lettre  recommandée à la poste, à moins que les destinataires n’aient accepté individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication”;

       “1°-1) le syndic inscrit à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de copropriété qui lui sont parvenues au moins trois semaines avant la date statutaire de l’assemblée générale ordinaire;

       1°-2) la convocation rappelle les modalités de la consultation entre la convocation de l’assemblée générale et la tenue de celle-ci, de tous les documents relatifs à l’un des points inscrits à l’ordre du jour;

       1°-3) sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long;”;
      2° de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3
    “, ainsi que de rédiger le procès-verbal de l’assemblée générale et de les transmettre aux copropriétaires dans les trente jours de la tenue de l’assemblée générale.”;

       “2°-1) le projet de procès-verbal des décisions de chaque assemblée générale est signé, après lecture, à la fi n de la séance, par le président de l’assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l’ouverture de la séance et par tous les copropriétaires toujours présents à ce moment;

        2°-2) le procès-verbal relate les décisions adoptées, avec mention des majorités obtenues ainsi que du nom des copropriétaires qui se sont opposés ou qui se sont abstenus;”;
      3° d'exécuter et de faire exécuter ces décisions;
      4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
      5°
    d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires; ces fonds doivent être placés dans leur totalité sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et obligatoirement un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’associations des copropriétaires.”;
      6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;
      7° de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 1er, dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;
      8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée.
      [9°
    Le syndic dont le mandat a pris fi n de quelque manière que ce soit transmet, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas

    sur les comptes financiers de la copropriété”;

     “10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires;

     11° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations relatifs à la copropriété, de toutes les manières défi nies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale et, par exemple, par le truchement d’un site Internet;

     12° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement  élaboré;

     13° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures

    régulières;

     14° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré; il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes survisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées;

    lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;

     15° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations des assemblées générales et de transmettre aux copropriétaires, à première demande, les noms, adresses, quotités et références de lot des autres copropriétaires;

     16° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée

    suivant le plan comptable minimum normalisé à établire par le Roi. Toute copropriété de vingt lots à l’exclusion des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de réserve et du fonds de roulement, les créances et les dettes des copropriétaires;

     17° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.”.

     

    Art. 577-8/1. dans tout immeuble ou groupe d’immeubles de au moins de vingt lots à l’exclusion des

    garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce

    conseil est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adressera

    aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission.”.

     

    “Art. 577-8/2.L’assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert extérieur agréé à cette fi n, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété

     

      § 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
      § 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
      § 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.
      Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.

    Sous-section IV - Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission.

    Art. 577-9  <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant.
      Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.

    “Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des  copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit.

    Le syndic est habilité à introduire toute voie de recours à titre conservatoire en ce qui concerne les

    parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais. Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels es actions intentées par ou contre l’association des copropriétaires.”;
      § 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
      
    “Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois, à compter de la date d’envoi du procès-verbal de l’assemblée générale concernée, établi conformément à l’article 577-8, § 4, 2°.”;
      § 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.
      § 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
      Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.
      § 5. Dès qu'il a intenté l'une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l'absence de décision.
      § 6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :
      1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble;
      2° le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.
      § 7. Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.

      “§ 8. Par dérogation à l’article 577-2, § 7, le copropriétaire qui, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépenses de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement

    fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépenses, mis à charge de l’association des copropriétaires en application de l’article 1017, alinéa 1er, du Code judiciaire.”.

    Art. 577-10. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.

        “§ 1er/1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative. Les convocations envoyées à la dernière l’adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.”;
      § 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
      Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.
      Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
      § 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au
    domicile ou au siège social du syndic.
      Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
      § 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
      
    Elles sont opposables à toute personne titulaire d’un  droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété aux conditions suivantes:”:
      1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
      2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
      Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
      Toute personne occupant, l'immeuble  en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
      L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
      Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

    “Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.”.
    Art. 577-11.

    “Article 577-11. § 1er. En cas de transmission de la propriété d’un lot entre vifs ou pour cause de mort, le notaire instrumentant demande au syndic de l’association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :

    1° le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale ou le syndic avant la date du transfert de la propriété mais dont le paiement a été demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    2° un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé postérieurement à la date du transfert de la propriété;

    3° un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la date du transfert de la propriété, mais dont le paiement a été demandé par le syndic  postérieurement à cette date;

    4° un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date du transfert de la propriété, mais dont le paiement a été demandé par le syndic  postérieurement à cette date;

    5° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    6° un état des dettes certaines de toute nature due à l’association des copropriétaires par la partie cédante;

    7° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    8° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

    9° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.

    Le notaire en informe les parties. À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci. Sans préjudice de conventions contraires entre parties   concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées au présent paragraphe, alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°, concernant la période postérieure à la date du transfert de la propriété, ainsi que les charges ordinaires à partir du jour où il a joui  effectivement des parties communes.

    Toutefois, en cas de vente, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention de vente et la passation de l’acte authentique et si l’acquéreur disposait d’une procuration pour y assister.

    § 2. En cas de transmission, de division ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif ou si ce droit de propriété est grevé d’une droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit ou d’usage et d’habitation, le notaire instrumentant informe le syndic, le jour de la transcription de l’acte, de la date de la passation de l’acte, de l’identité et de l’adresse du nouveau copropriétaire ainsi que de la nouvelle adresse de la partie qui cède son titre de propriété.

    § 3. Dans la perspective de la vente de la propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le vendeur transmet à l’acquéreur, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande:

    1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    2° le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur;

    3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date du transfert de la propriété;

    4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années.

     

    § 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire vendeur ou des copropriétaires vendeurs.

     

    § 5. En cas de transmission de la propriété d’un lot:

    1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

    2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure  la propriété de l’association. On entend par “fonds de roulement”, la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes,

    les frais de gérance et de conciergerie.

    On entend par “fonds de réserve”, la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture.”.
    Sous-section V - De la dissolution et de la liquidation.

    Art. 577-12. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> L'association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que ce soit.
      La destruction, même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles  n'entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l'association.
      L'assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l'association qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique.
      Le juge prononce la dissolution de l'association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé pouvant faire état d'un juste motif.

      Art. 577-13. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; ED : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation.
      Toutes les pièces émanant d'une association de copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle est en liquidation.
      § 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention, l'assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs liquidateurs.
      Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de liquider l'association.
      § 3.
    Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l’association des copropriétaires.”.

     

     

      § 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit à la conservation des hypothèques.
      Cet acte contient :
      1° l'endroit désigné par l'assemblée générale, où les livres et documents de l'association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;
      2° les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant aux créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite.
      § 5. Toutes actions contre des copropriétaires, l'association des copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au § 4.

    Sous-section VI - Du caractère impératif.

    Art. 577-14. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> Les dispositions de la présente section sont impératives.

     

     

    Art. 18

    La présente loi s’applique à tout immeuble ou groupe d’immeubles qui répondent aux conditions prévues à l’article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur Belge.

    Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont inapplicables et réputées remplacées par les dispositions légales correspondantes.

    Toutefois, le Roi détermine les dispositions qui ne sont applicables aux copropriétés existantes qu’à dater de la coordination de leurs statuts à la législation en vigueur, coordination qui doit intervenir dans les 5 ans de la date déterminée à l’alinéa 1er.

    En cas d’omission ou de retard dans la coordination des statuts, l’association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l’égard des tiers, lesquels auront néanmoins la faculté d’en faire état contre elle.

     

    Bruxelles, le 16 juillet 2009

    Le président de la Chambre

    des représentants,

    Le greffier de la Chambre

    des représentants,

    Patrick DEWAEL

    Robert MYTTENAERE

     

    Propos de M. Hamal dans une carte blanche (voir en fin de document)

    La Chambre des Représentants a voté le jeudi 16 juillet 2009, à l’unanimité  la nouvelle loi sur la copropriété initiée avec ma Collègue Clotilde NYSSENS.

    Elle sera sans doute évoquée au Sénat et  y suivra le parcours parlementaire normal et reviendra en cas de modifications à la Chambre. Il ne devrait cependant pas y avoir de changements notables.

     

    La proposition a été transmise au Sénat le 18 juillet pour évocation, le sénat a 15 jours de délai pour répondre, mais compte tenu du congé parlementaire de 86 jours, le délai pour l'évocation est le 26/10/2009.

    Pour la suite, voir la procédure qui sera suivie ci-dessous. Fiche technique N° 11.06 (voir lien) : http://www.dekamer.be/kvvcr/pdf_sections/pri/fiche/IF_fr_43.pdf

    4) Transmission :

    Transmission du projet adopté au Sénat. - Les sénateurs doivent décider dans un délai de 15 jours à compter du jour de la transmission du projet sils souhaitent "évoquer" celui-ci, à savoir, en prendre connaissance. Ce délai est automatiquement ramené à 7 jours si le gouvernement a demandé lurgence pour son projet de loi et sil ny a pas eu daccord à ce sujet au sein de la commission de concertation. Lassentiment dau moins 15 sénateurs est requis pour quun projet puisse être évoqué.

    Si le projet nest pas évoqué par le Sénat, il est immédiatement sanctionné et promulgué par le Roi. (Étape 10)

    5) Examen :

    Examen par le Sénat - Le Sénat dispose dun délai de 60 jours pour examiner le projet évoqué. Si le Sénat ne modifie pas le texte ou sil laisse sécouler le délai dexamen sans prendre de décision, le projet est transmis par la Chambre au Roi pour être soumis à sa sanction. (Étape 10)

    6) renvoi :

    Renvoi à la Chambre - Si le Sénat modifie  (= amende) le projet, il est renvoyé à la Chambre.

    7) Examen :

    Chambre: second examen - La Chambre peut marquer son accord sur les modifications proposées par le Sénat. Le projet est alors  sanctionné et promulgué par le Roi (Étape 10)

    La Chambre peut également, par des "contre-amendements", annuler les modifications apportées par  le Sénat et rétablir le texte dans sa version initiale. Dans ce cas également, la procédure parlementaire est terminée et le texte est transmis au Roi. (Étape 10)

    La Chambre peut également adopter de nouveaux amendements et présenter ainsi un nouveau texte. Dans ce cas, le projet ainsi amendé est à nouveau transmis au Sénat :

    8) second examen :

    Chambre: second examen - La Chambre peut marquer son accord sur les modifications proposées par le Sénat. Le projet est alors sanctionné et promulgué par le Roi (Étape 10)

    La Chambre peut également, par des "contre-amendements", annuler les modifications apportées par le Sénat et rétablir le texte dans sa version initiale. Dans ce cas également, la procédure parlementaire est terminée et le texte est transmis au Roi. (Étape 10)

    La Chambre peut également adopter de nouveaux amendements et présenter ainsi un nouveau texte. Dans ce cas, le projet ainsi amendé est à nouveau transmis au Sénat

    9) Examen définitif :

    Chambre: examen définitif - Si le Sénat a modifié les amendements, la Chambre prend une décision finale dans un délai de 15 jours

    10) Sanction :

    Sanction royale et promulgation

    11) Publication :

    Publication au Moniteur belge

    ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    POINT DE VUE – CARTE BLANCHE – TRIBUNE LIBRE

     

    SYNDICS D’IMMEUBLES

    POUR UN NOUVEAU STATUT ET UN MEILLEUR SUIVI DEONTOLOGIQUE ET MEME ETHIQUE

     

    Par Olivier HAMAL

          Député fédéral

         

     

     

                                                                           

    La Chambre des Représentants a voté le jeudi 16 juillet 2009, à l’unanimité  la nouvelle loi sur la copropriété initiée avec ma Collègue Clotilde NYSSENS.

     

    Elle sera sans doute évoquée au Sénat et  y suivra le parcours parlementaire normal et reviendra en cas de modifications à la Chambre. Il ne devrait cependant pas y avoir de changements notables.

     

    Bien que la nouvelle législation réponde à un certain nombre de préoccupations au niveau de la gestion des immeubles en copropriété, un autre chantier tout aussi  important doit dès maintenant être ouvert et qui constitue un complément indispensable à ce qui vient d’être fait au niveau du Code civil.

     

    C’est un nouveau statut et un meilleur suivi déontologique et éthique pour les syndics.

     

    Les objectifs poursuivis doivent être d’une part un meilleur service au meilleur prix et d’autre part une optimalisation de la gestion des copropriétés.

     

    Au niveau du Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires  de très nombreuses plaintes sur les syndics sont reçues qu’ils soient professionnels ou non et ce sous de nombreux aspects sur lesquels nous pourrions nous étendre longuement.

     

    Mais d’une manière générale cela va de l’incompétence notoire à des malversations donnant lieu à des poursuites pénales en passant par un manque de formation ou encore à des conflits d’intérêts évidents mais passés sous silence.

     

    Le dernier dossier, très récent, que nous avons eu à connaître est celui d’un syndic d’immeuble agréé IPI (Institut des Professionnels de l’Immobilier) désigné par un Juge de Paix bruxellois pour mettre de l’ordre dans une copropriété et qui relativement à différents travaux à effectuer à l’immeuble a suggéré parmi les entreprises à consulter de demander prix à la société de son gendre et dont il est lui-même le président du Conseil d’Administration.

     

    Tout cela sans en avertir d’initiative le syndic fonctionnel, les copropriétaires etc….mais c’était sans compter sur la perspicacité d’une  des copropriétaires et de son conseil qui ont déjoué la manœuvre et fait reporter le point à une Assemblée générale ultérieure pour demander d’autres offres, la société litigieuse étant la moins disante !!!!!

     

    C’est du plus mauvais goût pour ne pas dire autre chose et une plainte a été adressée à l’IPI. Mais quelles suites y seront données ?

     

    Nombre de particuliers sont amenés à déposer plainte auprès de l’IPI et nous en avons-nous même fait l’expérience dans différents dossiers. Cela relève pour le simple citoyen du parcours du combattant et il n’est pas évident d’obtenir satisfaction, réflexe corporatiste oblige.

     

    Nous entendons souvent dire quand nous suggérons à des copropriétaires de déposer plainte à l’IPI : cela ne sert à rien.

     

    C’est pourquoi, nous avons porté un certain nombre de dossiers pour des membres dans le cadre notamment de l’obtention par un copropriétaire dans un immeuble précis des noms et coordonnées des autres copropriétaires.

     

    Certains syndics s’opposaient en effet à une telle communication nonobstant des décisions de justice, un avis positif de la Commission pour la protection de la vie privée etc…

     

    Nous avons même du « faire monter le ton » pour que l’IPI adresse à ses membres une information pour inviter les syndics à obtempérer à ce type de demandes. C’est aux forceps que tel fut finalement le cas.

     

    En outre il faut savoir que l’IPI regroupe tous les agents immobiliers soit au total 8.000 personnes se décomposant en 6.000 marchands de biens et 2.000 syndics d’immeubles (dont un certain nombres sont aussi marchands de biens).

     

    Les syndics y sont donc minorisés avec pour conséquence que l’IPI est surtout tourné au niveau de ses activités vers les problématiques intéressant les marchands de biens et la traque à la concurrence déloyale via notamment un service de dépistage (budget : 400.000 E en 2008) et différentes actions en justice (voir notamment récemment contre les Notaires).

     

    Par contre beaucoup moins d’attention pour les syndics d’immeubles en ce compris pour le volet déontologique de choses. Les représentants des syndics au sein de l’IPI s’en plaignent eux-mêmes.

     

    Il n’y a ainsi aucun service de prévention notamment sur base de plaintes ou d’autres informations reçues de copropriétaires qui signaleraient des problèmes manifestes de gestion de tel ou tel syndic. Cela existe pourtant au niveau des Ordres des Avocats.

     

    Notons au passage que des propos identiques à ceux-ci ont valu au CNIC (Centre National d’Information pour Copropriétaires ASBL) une action en cessation de la part de l’IPI qui a cependant été débouté par une ordonnance du 25 avril 2008 du Tribunal de Premières Instance de Bruxelles au nom de la liberté d’expression.

     

    Par ailleurs peuvent aussi être syndics d’immeubles des avocats, des architectes, des géomètres, des comptables etc…. qui relèvent d’autres ordres professionnels.

     

    Il y a donc pas d’approche d’ensemble au niveau des syndics professionnels d’où un manque évident de cohérence notamment au niveau formation et suivi déontologique.

     

    Nous pourrions aussi nous étendre sur les syndics non professionnels c'est-à-dire des copropriétaires qui gèrent l’immeuble dans lequel ils habitent, certes de bonne volonté et dévoués, un certain nombre d’entre eux n’ont pas les qualités requises.

     

    Une réforme  s’avère donc indispensable dans le souci de protéger les copropriétaires consommateurs.

     

    Mais le tout est de savoir si on est sensible à la copropriété d’en bas (en Belgique 1.200.000 logements en copropriété soit entre 3 et 4.500.000 personnes qui y vivent) ou à la copropriété d’en haut (entre 1.500 et 2.000 syndics professionnels IPI ).

     

    Plusieurs formules peuvent être envisagées.

     

    Par exemple la création d’un ordre spécifique (le Sénateur Spa VAN NIEUWKERKE a déposé une proposition de loi en ce sens visant à la création de l’Institut des copropriétaires et syndics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic) pour les syndics professionnels toutes catégories confondues (ceux relevant actuellement de l’IPI, mais aussi pour partie de leurs activités celles relatives à la gestion d’immeubles les avocats, architectes, géomètres, comptables concernés).

     

    Cette proposition de loi, bien que présentant un certain nombre de lacunes ( s’éloigne assez fort de ce qui existe pour les autres ordres et instituts professionnels et manque totalement de clarté au niveau des mécanismes relatifs au respect des règles déontologiques), est intéressante car elle ouvre le débat.

     

    Autre possibilité c’est la mise en place d’une  section spécifique au sein de l’IPI regroupant les mêmes que ci-avant.

     

    Il serait en outre utile de voir ce qui peut être fait ou non vis-à-vis des syndics non professionnel qui devraient au moins accepter de se soumettre aux règles déontologiques en matière de gestion d’immeubles.

     

    Enfin, l’opportunité pourrait être envisagée d’associer d’une manière ou d’une autre les associations représentatives de copropriétaires au suivi et  à défaut de voir comment la protection des copropriétaires consommateurs peut être assurée au mieux.

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    Je vous invite à lire avec attention la proposition de loi du sénateur Monsieur Van Nieuwkerke du sp.a. Elle porte le N° 4-1043/1 elle date du 3 décembre 2008

    http://www.senate.be/www/?MIval=/publications/viewPub.html&COLL=S&LEG=4&NR=1043&VOLGNR=1&LANG=fr

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    Pour entendre l'intervention de M. Hamal et Madame Nyssens à la chambre au   sujet de la nouvelle loi sur la copropriété,cliquez sur le lien ci-dessous. Cela commence à 3 heures 47' 

     

    http://www.lachambre.be/kvvcr/showpage.cfm?section=none&leftmenu=none&language=fr&cfm=/site/wwwcfm/streaming/archive/viewarchivemeeting.cfm?meeting=20090715-1

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    LA COMMISSION DE LA JUSTICE DE LA  CHAMBRE DES REPRESENTANTS A VOTE A L’INITIATIVE DES DEPUTES CLOTILDE NYSSENS ET OLIVIER HAMAL

     

    LA NOUVELLE LOI SUR LA COPROPRIETE

     

    AFIN DE MODERNISER LE FONCTIONNEMENT DES COPROPRIETES ET D’ACCROITRE LA TRANSPARENCE DE LEUR GESTION

     

    LE TEXTE SERA VOTE EN SEANCE PLENIERE LE JEUDI 16 JUILLET

     

     

     

     

     

    1)   LA COMMISSION DE LA JUSTICE DE LA CHAMBRE A VOTE LA NOUVELLE LOI SUR LA COPROPRIETE ET LE TEXTE SERA VOTE EN SEANCE PLENIERE LE JEUDI 16 JUILLET

     

     

    La loi sur la copropriété du 30 juin 1994 (à savoir les articles 577-2 à 577-14 du Code civil), entrée en vigueur le 1er août 1995, fête cette année son quinzième anniversaire.

     

    Depuis son entrée en vigueur, des controverses multiples sont apparues et de nombreuses imperfections ont été révélées par la pratique.

     

    Rappelons d’emblée qu’un grand nombre de citoyens sont concernés par la vie des copropriétés. Sur base de l’enquête SILC (Statistics on Income and Living Conditions) de 2004, il existe en Belgique 4.500.000 logements dont 1.180.832 appartements répartis dans un certain nombre d’immeubles de dimensions variables. Ce sont donc au minimum 3,5 millions de personnes qui y vivent, soit un tiers de la population.

     

    Dans un très large consensus au niveau des différents groupes de la Chambre des Représentants, les Députés Clotilde NYSSENS (CDH), Olivier HAMAL (MR), Raf TERWINGEN (CD&V) , Thierry GIET (PS), Carina VAN CAUTER (OPEN VLD), Zoe GENOT (ECOLO-GROEN), Mia DESCHAMPHELAERE (CD&V), Marie-Christine MARGHEM (MR), Sarah SMEYERS (NVA), Valérie DEOM (PS), Sabin LAHAYE (OPEN VLD), Xavier BAESELEN (MR) Andre PERPETE (PS) ont dès lors souhaité  tirer les enseignements de la mise en œuvre de la loi de 1994 et  y apporter à un certain nombre d’améliorations.

     

    A l’initiative des Députés Clotilde NYSSENS et Olivier HAMAL, une proposition de loi a été déposée en ce sens. Le texte vient d’être voté en Commission de la Justice de la Chambre ce mercredi 8 juillet 2009. Il  sera voté  en séance plénière le  jeudi 16 juillet prochain.

     

    Les travaux en Commission ont été particulièrement productifs et plus d’une centaine d’amendements ont été déposés dans le prolongement des auditions des représentants des parties impliquées dans la vie des copropriétés: juges de paix, avocats, notaires, professeurs d’université, copropriétaires individuels, associations représentatives de propriétaires et de copropriétaires, associations représentatives de syndics et gérants d’immeubles………

     

     

    2)   LA LOI DE 1994, SON EVALUATION ET SES LACUNES.

     

    La loi de 1994 a apporté des améliorations certaines, telles que, par exemple, la personnalité juridique des copropriétés, des règles précises concernant les quorums et  majorités requis, différentes possibilités pour les copropriétaires de faire valoir leurs droits en justice, etc…

     

     

    La pratique a cependant montré que ces améliorations ne suffisent pas réguler de manière optimale les rapports  entre les copropriétaires d’une part et entre les copropriétaires et les syndics d’autre part.

     

     

    a) En ce qui concerne les copropriétaires

     

    On peut déplorer un certain  désengagement de la part de certains copropriétaires dans la gestion de leurs immeubles : les absences aux assemblées générales sont fréquentes et il n’est pas rare que les personnes qui se portent volontaires pour participer à la vie de la communauté soient les mêmes.

     

    Ce désengagement peut entraver le fonctionnement démocratique de la copropriété. Il n’est pas régulier par exemple que l’assemblée générale des copropriétaires soit présidée par le syndic parce qu’aucun copropriétaire ne se porte volontaire. Il n’est pas non plus cohérent que des assemblées générales s’éternisent parce que les débats dérivent sur des sujets hors propos ou sont mal arbitrés.

     

     Le fonctionnement des copropriétés gagnerait en transparence et en démocratie si les copropriétaires s’impliquaient d’avantage dans la gestion de leur immeuble.

     

    Compte tenu de la situation commune qu’ils s’engagent à vivre, les copropriétaires, doivent également faire montre, sans pour autant abdiquer leurs droits et intérêts légitimes, de modération. La communauté de propriété implique de la part de tous, le respect des règles établies en commun, le respect d’un certain modus vivendi.

     

     

    b) En ce qui concerne les conseils de gérance  

     

    On constate un problème de confiance dans la relation qui lie le Conseil de Gérance et les copropriétaires. Ces derniers craignent  notamment qu’une complicité inappropriée  ne s’installe entre le syndic et le Conseil de gérance. Ils redoutent que ces deux instances ne se préoccupent exclusivement que de leurs propres intérêts, créant des différences de traitement au profit des copropriétaires majoritaires.

     

     

    Des mesures devraient être prises pour éviter des abus de majorité au sein des conseils, notamment en réglementant la procédure de désignation des membres du conseil de gérance.

     

    Par ailleurs, il serait souhaitable de revoir la fonction dévolue au conseil de gérance et de changer son appellation en conseil de surveillance, soulignant ainsi sa fonction de contrôle.

     

    c) En ce qui concerne les syndics

     

    Les critiques les plus fréquentes envers le syndic concernent son manque de disponibilité et l’opacité de sa gestion.

    Les copropriétaires sont nombreux à souffrir d’un manque de communication avec leur syndic, ce qui a notamment pour conséquence que les documents concernant la gestion restent inaccessibles.

    En outre, même s’il s’avère qu’aucun syndic ne peut obtenir la confiance de tous, il est fréquent que des immeubles soient gérés en se fondant sur une courte majorité de copropriétaires, ce qui constitue souvent une gageure.

     

    En sens inverse, les copropriétaires doivent admettre que le syndic n’est pas là pour gérer les problèmes privatifs des uns ou des autres  mais bien pour administrer l’immeuble dans l’intérêt commun.

     

    Notons également cette suspicion grandissante des copropriétaires concernant les commissions que les syndics percevraient sur les fournitures et travaux effectués dans l’immeuble.

     

    Pour éviter ce type de collusion, il faut sans doute instaurer des règles complémentaires, telles que par exemple la consultation des copropriétaires et l’obtention de plusieurs devis pour tous travaux d’une certaine importance.

     

    Dans le même ordre d’idée, les contrats de fournitures habituelles doivent pouvoir être remis en question régulièrement.

     

     

     

    d) Objectifs de la Réforme :

     

    Pour les raisons précédemment exposées, il fallait adapter la législation autour des objectifs suivants :

     

    assurer une meilleure démocratie et une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés en prévoyant:

     

    -        la communication à tout copropriétaire de la liste des autres et de leurs coordonnées

                pour lui permettre de les contacter pour toute affaire intéressant la copropriété;

    -           la fixation d’une date statutaire annuelle pour la tenue de l’assemblée générale      

                ordinaire et des modalités de convocation des assemblées;

    -        la présidence de l’assemblée générale confiée obligatoirement à un copropriétaire;

    -        la possibilité pour un copropriétaire de faire inscrire un point à l’ordre du jour d’une  

                assemblée générale;

    -          l’instauration d’une procédure permettant aux copropriétaires, représentant un 

                cinquième des quotités, de convoquer d’initiative une assemblée générale;

    -        le règlement du sort des abstentions, celles-ci venant renforcer la majorité des votes   

                exprimés, en étant comptées comme votes positifs, en cas d’égalité parmi les votes  

                exprimés;

    -        la limitation du nombre de procurations;

    -        l’accession à tous les documents relatifs à des points inscrits à l’ordre du jour d’une

                assemblée générale chez le syndic, ou encore via le net;

    -        la précision du contenu des procès verbaux d’assemblées générales et du délai dans

                lequel ils doivent être communiqués.

     

    2 : assurer une approche plus contemporaine et dynamique de la gestion des copropriétés en prévoyant

     

    -        la possibilité de créer, au sein de l’association des copropriétaires d’un groupe  

               d’immeubles bâtis, des entités juridiques distinctes;

    -        la possibilité de rendre l’association des copropriétaires responsable des dommages

                causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut    

                d’entretien des parties communes;

    -        la possibilité de reconnaître à l’association des copropriétaires la qualité et l’intérêt

                pour connaître de toutes les actions relatives à la propriété des parties communes;

    -        la possibilité de consulter par ordinateur tout document intéressant la copropriété;

                l’idéal étant qu’à terme la plupart des copropriétés disposent d’un site internet;

    -        la durée du mandat du syndic ramenée à un maximum de 3 années, reconductible;

     

    3 : Réformer certains aspects comptables, financiers  et de gestion en prévoyant:

     

    -          la définition des nouvelles missions du  conseil de gérance (dont la création deviendrait  

               obligatoire dans les immeubles de plus de 20 lots) qui ne conserve qu’une mission de    

               contrôle de la bonne exécution par le syndic des décisions de l’assemblée générale.

    -         la modification de l’appellation du conseil de gérance en « conseil de surveillance »

    -         la rédaction d’un rapport semestriel circonstancié du conseil de gérance sur l’exercice  

              de sa mission;

    -         la précision des règles relatives à la tenue de la comptabilité de l’association avec

              renvoi au plan comptable minimum normalisé fixé par le Roi ;

    -         l’obligation de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale dans toute une    

              série de circonstances, pour éviter tout conflit d’intérêt en matière de travaux,  

              fournitures de biens et prestations de services au profit de la copropriété;

    -         l’obligation de présenter à l’assemblée générale au moins trois devis sur base d’un   

              cahier des charges préalablement établi, pour les travaux d’une certaine importance,

              dont le montant doit être arrêté par l’assemblée générale;

    -         l’obligation de soumettre à l’assemblée générale un rapport annuel d’évaluation des

              contrats de fournitures régulières;

     

    En matière de transmission de la propriété d’un lot, les acquéreurs, le notaire de l’acheteur, le vendeur ou tout autre intermédiaire, devra requérir du syndic, dès avant la signature du compromis, un certain nombre d’informations qui permettront aux acheteurs de connaître leurs futures obligations, notamment en matière de travaux.

     

     

     

    3)   QUE PREVOIT LE TEXTE VOTE -

     

     

         QUELLES SONT LES NOUVEAUTES ?

     

     

    a) Champ d’application, généralités

     

    ·       La présente loi s’applique aux immeubles et groupes d’immeubles, qu’ils soient bâtis ou non à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur.

     

    Attention précédemment, la loi ne s’appliquait qu’à des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis. Tel n’est donc plus le cas et sont aussi concernés des parcs résidentiels composés de parcelles privatives sur lesquelles se trouvent par exemple des caravanes mais qui ont des parties communes telles que des voiries, sanitaires, piscines etc……..

     

    ·       Les dispositions statutaires non-conformes à la législation en vigueur sont inapplicables et réputées remplacées par les dispositions légales correspondantes

     

    ·       La coordination des statuts devra intervenir dans les 5 ans de l’entrée en vigueur et en cas d’omission ou de retard dans la dite coordination, l’association des copropriétaires ne pourra  se prévaloir de la personnalité juridique à l’égard des tiers, lesquels auront néanmoins la faculté d’en faire état contre elle

     

    ·       Le siège social de la copropriété sera établi au domicile ou siège social du syndic

     

    ·       Les quotes-parts de parties communes attribuées à chaque lot privatif sont déterminées de façon plus objective, suivant rapport motivé d’un expert architecte ou d’un expert juridique. Ce rapport est repris dans l’acte de base.

     

    ·       L’acte de base peut prévoir la création de sous –indivisions pour des immeubles ou parties d’immeubles qui ne sont affectés à l’usage que de deux ou plusieurs, mais pas de tous les lots privatifs. Ces associations secondaires seront dotées de la personnalité juridique aux mêmes conditions que l’association principale des copropriétaires.

     

    ·       Les actes relatifs aux parties communes (à l’exception du règlement d’ordre intérieur) sont transcrits à la conservation des hypothèques le sont  exclusivement  sous le nom de l’association des copropriétaires

     

    ·       Pour les parties communes,  l’association des copropriétaires (et non plus les copropriétaires personnellement) est la personne responsable en matière de responsabilité par application des articles 1384 al 1ier et 1386 du Code civil

     

    ·       Le copropriétaire qui gagne une procédure contre la copropriété est dispensé de toute participation à la dépense commune : honoraires et dépens. En cas de victoire partielle, c’est le Juge qui décidera de la répartition entre les uns et les autres.

     

    ·       Est réputée non écrite toute clause des statuts qui confie exclusivement à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient entre un copropriétaire et la copropriété

     

     

     

    b) L’assemblée générale

     

    En ce qui concerne l’assemblée générale, il faut rappeler qu’elle est l’organe souverain de la copropriété et qu’elle dispose de tous les pouvoirs, dans les limites de la législation. Les copropriétaires doivent pouvoir y participer de manière constructive.

     

     

    Chacun doit pouvoir s’exprimer efficacement, sans bloquer pour autant l’adoption de décisions nécessaires.

     

     

     

    ·       Le président de l’assemblée doit être un copropriétaire

     

    ·       Le règlement de copropriété comportera obligatoirement la date statutaire de l’AG

     

    ·       La Procédure de désignation du représentant en cas d’indivision doit être précisée

     

    ·       Prévoir la Procédure de convocation d’une AG extraordinaire à l’initiative des copropriétaires représentant un cinquième des quotités  si le syndic n’obtempère pas leur demande dans les quinze jours

     

    ·       Mode de convocations et substance des convocations :

                   Envoi 15 jours avant – au minimum - à la dernière adresse connue du 

                     Copropriétaire. La lettre recommandé est nécessaire à moins

                      que les destinataires n’aient  accepté par écrit de recevoir la convocation par un  

                      autre mode de communication dont le net

                      Les copropriétaires sont tenus d’informer le syndic de leur changement d’adresse

                      ou encore des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie

                      privative (vente, succession, donation etc ….). Il en va de même pas exemple pour  

                      ce qui est de baux

                    inscription des points demandés par des copropriétaires ou le Conseil de

                      copropriété au moins trois semaines avant la date statutaire

                   La convocation contient le rappel des modalités de consultation pour tout

                      copropriétaire de tous les documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour

     

    ·       Procurations :

    o      désigner nommément le mandataire

    o      une seule AG mais valable pour celle qui suit l’AG qui aurait du être reportée faute de quorum

    o      pas plus de trois procurations mais possibilité d’en recevoir plus si le total des voix dont disposera le mandataire (les siennes et celles des ses mandants) ne dépassent pas 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété

     

    ·       Ordre du jour

    o      droit pour les copropriétaires ou le Conseil de copropriété de demander l’inscription de points à l’ordre du jour de l’assemblée générale

     

        quorum de présence : s’apprécie au début de l’AG et non pas au moment des votes

     

        abstentions : les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises pour le

          calcul de la majorité requise ; cela permettra d’éviter des approches différentes d’une 

          copropriété à une autre, d’une AG à une autre en fonction des humeurs des intervenants

     

        procédure écrite de décision : les membres de l’association des copropriétaires peuvent

           prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de

           l’assemblée générale, exception faite de celles qui doivent être passées par acte

           authentique

     

    ·       Procès-verbal :

    o      Rédigé par le syndic, il relate les décisions adoptées avec mention des majorités et identité des copropriétaires qui se sont opposés  ou qui se sont abstenus et il est signé après lecture à la fin de la séance

    o      à transmettre dans  les trente jours de l’AG

    o      L’envoi du PV fait démarrer le délai de recours de 3 mois

     

     

     c) Conseil de  copropriété

     

    Le second organe de la copropriété s’appellera à l’avenir  conseil de copropriété (et non plus Conseil de gérance), là où il existe.

     

    L’appellation « Conseil de Gérance » suscitait la confusion. Les missions de cet organe n’impliquent pas la gestion de l’immeuble qui est la responsabilité du Syndic. Il représente la copropriété, d’où sa nouvelle identité. Ses missions  peuvent cependant être étendues à d’autres spécifiquement  définies et déterminées dans le temps moyennant l’accord de l’AG.

     

     

    ·      Le conseil  de copropriété est rendu obligatoire dans les copropriétés de plus de vingt lots (à l’exclusion des garages et parkings)

     

    ·      Il veille à la bonne exécution par le syndic des ses missions et sous réserve des compétences légales du syndic et de l’AG, il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’AG prise à la majorité des ¾  des voix. Elle ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année

     

    ·      Le Cp doit rédigé un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission

     

    ·      Le CP peut prendre connaissance et copie après en avoir avisé le syndic de toutes les pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic ou intéressant la copropriété

     

     

     

     

     

     

    d)    Le vérificateur aux comptes

     

    Le Conseil de copropriété n’a plus de rôle de contrôle en tant que tel. Il est donc nécessaire et plus transparent que l’AG désigne chaque année un  vérificateur aux comptes, copropriétaire ou tiers extérieur.

     

    Ses obligations et compétences seront déterminées par le règlement de copropriété.

     

     

    e)    Le syndic et nouvelles règles de gestion des copropriétés

     

    Le syndic est la cheville ouvrière de la copropriété. Son rôle est cependant compliqué par le fait qu’il soit pratiquement impossible de donner satisfaction à tous les copropriétaire.

     

    On constate cependant  que nombre de syndics font l’objet de plaintes motivées.

     

    Il est important de clarifier et de préciser les mission du syndic en encadrant son rôle, en énonçant des règles d’incompatibilité et de prudence, en imposant des mesures de transparence, notamment dans la conclusion de contrats avec des tiers et dans la tenue de la comptabilité.

     

     

    ·       Le règlement de copropriété doit comporter le mode de nomination du syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission

     

    ·       Mandat du syndic = max. 3 ans, renouvelable expressément par l’AG (pas de

          reconduction tacite) et le fait de laisser passer le délai ne peut faire naître aucune   

          obligation à charge de la copropriété

     

    ·       Les dispositions régissant les relations entre le syndic et la copropriété doivent être reprises dans un contrat écrit

     

    ·       Obligation de contracter une assurance responsabilité civile et d’en fournir la preuve

     

     

    ·       Fin de mission : transmission dans un délai de trente jours à son successeur de l’ensemble du dossier de la gestion y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, toute information sur le ou les  sinistre(s) en cours etc…

     

    ·       Conflit d’intérêt : solliciter l’autorisation préalable de l’AG pour toute convention entre la copropriété et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus ou ceux de son conjoint. Il en va de même pour des entreprises dont les personnes mentionnées sont propriétaires ou détiennent une participation dans le capital ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle ou dont elles sont salariées ou préposées . Idem  avec des sociétés qui détiennent directement ou indirectement une participation dans le capital de la société du syndic.

     

    ·       Missions du syndic : nouvelles obligations ou précisions :

     

    o      donner accès aux informations concernant les points à l’ordre du jour

    o      permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous documents ou informations relatifs à la copropriété sur base de modalités à préciser par le règlement général de copropriété  ou par l’AG et cela peut être via le net

    o      Travaux : présentation à l’AG d’une pluralité de devis

    o      Rédaction d’un rapport annuel d’évaluation des contrats de fournitures régulières (voir principalement les énergies) dans un souci de contrôle mais aussi de développement durable

    o      Solliciter l’autorisation de l’AG pour toute convention avec des proches (personnes physiques ou morales) ou avec une société dans laquelle il est intéressé

    o      Tenir la liste des copropriétaires et la transmettre à première demande aux  autres copropriétaires

    o      Tenir les comptes de la copropriété de manière claire, précise et détaillée suivant plan comptable minimum normalisé par AR ; comptabilité simplifiée pour les petites copropriétés (moins de vingt lots avec exclusion des garages et parkings)  reflétant au minimum les recettes et les dépenses , la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de réserve, du fonds de roulement, les créances et les dettes des copropriétaires.

    o      Etablir des budgets : établissement de deux budgets prévisionnels annuels : un pour la gestion courante et un pour les frais extraordinaires prévisibles. Ils sont joints à la convocation pour l’AG.et soumis à vote.

    o      Tenue de comptes distincts au nom de la copropriété pour le fonds de roulement et le fonds de réserve

     

     

     

     

    e) Information des acquéreurs

     

    Il faut également améliorer l’information des acquéreurs de lots dans les copropriétés, afin que chaque nouveau copropriétaire sache à quoi s’en tenir.

     

    A cet effet, il a semblé important de placer l’obligation d’information au moment de la conclusion du compromis de vente ou de l’offre d’achat et non de l’acte authentique.

     

    De nouvelles obligations sont par ailleurs imposées aux notaires ou « à toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel » voir même au vendeur directement.

     

    ·       Informer le syndic de la date du transfert de propriété et de l’identité de l’acquéreur ainsi que de la nouvelle adresse de la partie qui cède sa propriété

    ·       Transmettre à l’acquéreur après les avoir sollicités auprès du syndic qui a quinze jours pour s’exécuter :

     

    o      Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve

    o      Le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur

    o      La situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve déjà décidés avant la date du transfert de la propriété

    o      Le relevé des procédures judiciaires relatives à la copropriété

    o      Les PV des AG ordinaires et extraordinaires  des trois dernières années et les décomptes périodiques de charges des 2 dernières années

          

          Les frais relatifs à la transmission de ces informations sont à charge du ou des vendeurs.

     

     

     

     

     

    4)   D’AUTRES INITIATIVES PARLEMENTAIRES DEVRONT ETRE  

     

     

         PRISES

     

     

     

    Les auteurs de la proposition de loi qui vient d’être votée sont conscients de ce que l’entièreté des problèmes rencontrés dans les copropriétés ne trouve pas leur solution dans ce texte. Cette proposition de loi constitue une première étape qu’il était nécessaire de voter parce qu’elle rencontrait un large consensus. Le texte devra être complété par d’autres qui permettront de trouver une solution aux problèmes suivants :

     

     

    Epinglons ainsi les points suivants :

     

    -       en fixant à trois mois le délai maximum pour l’introduction d’un recours contre une décision de l’assemblée, la loi instaure une prescription d’une brièveté inaccoutumée, qui s’explique par le souci d’efficacité mais qui contraint les copropriétaires à prendre trop souvent l’initiative d’actions en justice, parfois de manière répétitive, d’année en année, dans l’attente d’un jugement relatif à une action initiale.

          La nouvelle loi apporte déjà une amélioration en faisant courir le délai à partir de    

          l’envoi du procès-verbal de l’AG mais ce n’est pas suffisant. Il faudrait permettre

          d’allonger le délai pour les hypothèses où la décision critiquée de l’AG a été prise  

          de manière illégale car sinon les règles deviennent lettre morte. Néanmoins, la  

          solution préconisée par certains copropriétaires de donner le caractère d’ordre public à

          la loi sur la copropriété ne paraît pas adéquate.

     

    -       l’adoption d’un privilège (ou toute autre formule) pour les copropriétés sur la vente d’un des biens privatifs pour leur permettre de récupérer plus facilement les sommes dues à la communauté. Il est de plus en plus fréquent que les certains copropriétaires n’assument plus leur participation au frais de la copropriété. A défaut d’une intervention, en définitive des copropriétaires défaillants, ce sont les autres qui vont devoir supporter les impayés et  se les répartir. Cette situation crée des problèmes de solvabilité des copropriétés et des  copropriétaires. Un mécanisme juridique doit donc prévoir que les copropriétés soient  désintéressées  prioritairement lors de la vente des lots privatifs des propriétaires défaillant.

          Différentes propositions avaient été déposées en ce sens à l’examen de la

          Proposition de loi principale mais elles doivent s’inscrire dans une refonte globale de

          La législation sur les privilèges et ce dans un souci d’équilibre entre les créanciers.

     

    -       C’est pourquoi une réflexion doit pouvoir être menée sur la mise en place d’une   

          procédure spécifique pour régler les contentieux de la copropriété.

          La vie dans les copropriétés n’est pas toujours évidente et il faut en être conscient

    Mais à la différence des contentieux locatifs dans lesquels, il est très rare que bailleur et locataire habitent le même immeuble, il en va de manière tout à fait différente en matière de copropriété, même en litige, les personnes concernées doivent « continuer à vivre ensemble ».

    Il faut donc pouvoir régler très rapidement les litiges pour décrisper la situation et éviter que les choses ne dégénèrent complètement. .

     

    -       la législation relative aux syndics professionnels doit être revue et notamment pour ce qui est de leur accès à la profession et de leur suivi déontologique.

    Faut-il aller jusqu’à la création d’un ordre professionnel spécifique comme le suggère le Sénateur Spa VAN NIEUWEKERKE  ou prévoir une chambre spécifique au niveau de l’IPI (Institut des Professionnels de l’Immobilier).

    Il est clair qu’aujourd’hui au niveau de l’IPI la priorité est donnée au suivi des agents immobiliers volet marchands de biens et à la concurrence déloyale en la matière. Nombre de plaintes déposées contre des syndics ne reçoivent pas l’attention voulue.

     

    -       d’assurer la représentation de tous les copropriétaires dans le conseil, en évitant 

          que ce soit le courant « majoritaire » qui y soit seul présent.

          A cet effet, il pourrait être judicieux d’imposer que, dans les immeubles où il y a une  

          demande en ce sens, lors des élections au conseil de gérance, les copropriétaires ne 

          puissent voter que pour un candidat à la fois. De cette façon le candidat d’une minorité

          serait en principe assuré d’être désigné.

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    Ce mercredi 28 janvier, dernières auditions. Nous avons entendus des avocats, des professeurs d'université et le CNIC (association de défense des copropriétaires). Les thèmes abordés son très techniques. Il s'agit de thèmes déjà évoqués par d'autres, mais de manière beaucoup plus pointue. Normal nous avions à faire à des spécialistes du droit. On a reparlé du privilège, des dettes contestées, du délai de prescription, de la comptabilité (tous plaident pour un arrêté Royal ou ministériel pour préciser les règles comptables à suivre). Pour les groupes d'immeubles, tous sont d'accord pour créer des sous-associations indépendantes pour chaque bâtiment séparé et une association générale qui reprend tous les biens communs à tous les groupes. Tout le monde est d'accord que pour des travaux importants (isolation de toiture par exemple) , il est nécessaire que le syndic présente trois devis et donne une explication technique du travail qui sera réalisé. Le choix du fournisseur sera justifié économiquement et techniquement par le syndic.  Si nécessaire il se fera assister par un expert. Il faut de LA TRANSPARENCE, seul gage de confiance dans la copropriété. On a évoqué la manière de comptabiliser les votes des abstentions. On tient compte des votes émis pour le calcul du quorum, mais on ne retient que les votes oui et non, pour le calcul de la majorité. Chez nous le problème est résolu, le président de l'AG ne demande pas qui est pour et qui s'abstient. Quand on lui rappelle (!), il demande qui est contre. Notez qu'il a raison, inutile de réveiller les copropriétaires passifs. Une nouvelle fois, le Pr. Sageart de la KUL, à confirmé que les clauses d'arbitrage n'étaient pas opportunes en matière de copropriété. Il faut définir à partir de quand on a affaire à une petite copropriété. Le meilleur moyen est le nombre de lots ou la valeur de l'immeuble. On devrait introduire dans la loi, le droit de renonciation à l'achat quand un acheteur à été mal informé sur la situation de la copropriété au point de vue financier (fonds de roulement et de réserve) et sur les affaires pendantes en justice, transmission de l'acte de base et des derniers P.V.. Ces informations doivent être fournies avant la signature du compromis de vente. Il faut prévoir des sanctions contre le syndic et/ou l'acheteur, en cas de fausses informations ou par manque d'informations.  On a réclamé egalement plus de rigueur dans les actes notariés. Actuellement il ya une très grande disparité d'une région à l'autre. le CNIC n'a malheureusement pas eu le temps de présenter valablement ses propositions par manque de temps. J'y reviendrai quand je serai en possession de leurs notes écrites.

     

     

    Ce mercredi 21 janvier, on a auditionné les juges de paix, les notaires, les réviseurs d'entreprise, l'institut des experts comptables et les avocats. Les notaires ne sont pas favorables à la proposition de créer un privilége en faveur des associations de copopropriétaires. Pas favorable non plus à ce que la dette du vendeur accompagne le lot. Ils préconisent en cas de dettes contestées le blocage des fonds chez le notaire. Les modifications de l'acte de base , étant très lourdes à mettre en place, car il faut un acte notarié et une transcription aux hypothèques obligatoire, ils proposent d'éviter d'y inclure des régles qui peuvent être modifiés régulièrement par l'AG. Exemple la date de l'assemblée. Le R.O.I , peut être utilisé dans ce cas. Les réviseurs d'entreprise, proposent, que les contrôle des comptes soit confiés à des réviseurs ou des experts-comptables. En priorité, ils disent qu'il faut vérifier les comptes du syndic et sa méthode de gestion, comme la loi l'impose pour les sociétés. Pour ce faire, la loi doit imposer à tous les syndics, l'obligation de fonctionner en société, afin de séparer la gestion privée de la gestion professionnelle. On imposerait un mandat de commissaire, à toutes les copropriétés. Pour l'institut des experts-comptables, on ne peut légalement pas confier le contrôle des comptes à une personne qui n'est pas reconnue par leur institut ou par un réviseur. Il faut imposer une comptabilité double pour les grosses copropriétés et au minimum une comptabilité normalisée pour les petites. Pour les avocats, rien d'important n'a été avancé, Ils préfèrent la procédure par citation plutôt que par requête. M. Hamal à plaidé pour la requête, qui est plus rapide et moins coûteuse. Débat : Pas question d'étendre l'objet des copropriétés, pour leur permettre la gestion de services privatifs, type seigneurie. Rien que le problème de la T.V.A , justifie cette décision (Ouf). Indirectement le législateur confirme que j'ai raison, la justice devra faire de même, car c'est la loi actuelle qui le veut. Les notaires et les juges, ne sont pas favorables à la procédure de conciliation, de médiation ou d'arbitrage. L'arbitrage pose un problème de représentation des copropriétaires.

    Ce mercredi 14 janvier, on a auditionné des représentants de l'IPI, des syndics, du SNP, de test Achat. Aussi bien l'IPI que les représentants des syndics professionnels, exigent que tous les syndics non professionnels soient soumis au même code de déontologie et aux mêmes règles. Cette demande est naturelle, il est temps de mettre fin aux abus des faux syndics. La présidente du SNP a plaidé pour qu'on écoute les copropriétaires minoritaires. ils ont d'excellentes raisons pour se plaindre. Il faut examiner l'application de l'article 577-9 § 2, qui fait la part trop belle aux mafiosi. Merci pour nous Madame.

    Ce 7 janvier 2009, les travaux de la commission de la justice viennent de débuter, dans le cadre de la révison de la loi sur la copropriété. J'ai assisté à l'audition des copropriétaires, notre représentante a fait un bel exposé des véritables problèmes de la copropriété. Elle a eu la parole la première. Je la félicite pour son intervention.

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    Vous pouvez en priorité consulter le document officiel du parlement, à propos de cette loi. Voir :

    http://www.senaat.be/www/?MIval=/dossier&LEG=4&NR=1409&LANG=fr

    Vous devez cliquer sur tous les 4-1409-1  à 11. Faites défiler vers le bas, vous les verrez sur la droite de votre écran.

    Ci-dessous est l'historique de mon blog à ce sujet, avec mes commentaires du moment.

    La nouvelle loi sur la copropriété vient d'être votée définitivement par le Sénat et la Chambre des Représentants ce jeudi 6 mai 2010 

    Une réforme d'envergure afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés, d'accroître la transparence de leur gestion et de renforcer la participation des copropriétaires.

     Les députés Clotilde Nyssens (cdH) et Olivier Hamal (MR) saluent l'adoption définitive par le Sénat et la Chambre des Représentants ce mardi 6 mai 2010 de la nouvelle loi sur la copropriété dont ils sont à l'initiative. 

    Seize ans après l'entrée en vigueur de la loi de 1994, les nouvelles dispositions clarifient et précisent la réglementation encadrant la vie en copropriété.

    Un grand nombre de citoyens sera concerné par ces modifications. En effet, l'enquête SILC de 2004, révèle qu'en Belgique près d'un tiers de la population est copropriétaire (près de 1.200.000 logements - 3.500.000 personnes y vivent) 

    La réforme s'articule sur trois grands axes: trancher certaines controverses doctrinales en prenant clairement position, assurer une plus grande modernité dans l'organisation et la gestion des copropriétés ainsi qu'organiser une répartition plus claire et moins conflictuelle des attributions dévolues aux différents organes de la copropriété.

    Clotilde NYSSENS et Olivier HAMAL espèrent ainsi que par l'adoption de ces nouvelles mesures de nombreux contentieux portés ou non en justice pourront être évités et qui pourrissent la vie dans les copropriétés. 

    Concrètement, la nouvelle loi prévoit d'apporter les améliorations suivantes et ne sont reprises ci-après que les principales : 

     

      1. Possibilité de prévoir de la création d'associations partielles (sous indivision).

    Cette mesure constitue une des grandes innovations de la nouvelle loi. Elle est importante notamment pour les groupes d'immeubles dans un parc résidentiel mais aussi pour des immeubles qui comportent une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément des ces immeubles.

    Il ne sera plus nécessaire de réunir l'ensemble des copropriétaires pour une décision qui ne concernera que certains d'entre eux. L'association principale reste exclusivement compétente en ce qui concerne les décisions qui dépassent les intérêts de ces sous associations.

     

    1. En ce qui concerne l'assemblée générale: 
    • Tenue d'une assemblée générale annuelle durant une période de quinze jours fixée dans le règlement de copropriété et présidence assurée obligatoirement par un copropriétaire ; 
    • Possibilité pour les copropriétaires de faire inscrire des points à l'ordre du jour de l'AG;  
    • Précision du sort des abstentions (les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise) 
    • Limitation au niveau des procurations (trois procurations max ou ne pas dépasser 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété) 
    • Possibilité pour des copropriétaires représentants 1/5ième des quotités de convoquer une assemblée générale si le syndic ne répond pas dans un délai de quinze jours à leur demande 
    • Possibilité, à l'unanimité et par écrit, de prendre toutes décisions relevant des compétences de l'assemblée générale à l'exception de celles qui doivent être prises par acte authentique

     

     3) Le conseil de gérance devient le Conseil de Copropriété. 

    • Redéfinition de ses tâches dont la principale est de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. Il établit un rapport semestriel sur l'exercice de sa mission. 
    • Composé de copropriétaires 
    • Attribution possible de missions extraordinaires bien encadrées sur décision de l'AG à la majorité des ¾ des voix. Ces missions seront expressément déterminées et ne seront valables que pour une année. 
    • Création obligatoire d'un conseil de copropriété dans les copropriétés de plus de vingt lots déterminés à l'exclusion des garages, caves et parkings.

     

    4) La mission du syndic est mieux encadrée :  

      • Durée maximale de trois ans pour le mandat de syndic, renouvelable et le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité 
      • Un contrat écrit 
      • Obligation de contracter une assurance responsabilité civile  
      • Obligation de solliciter l'autorisation préalable de l'AG pour toute convention avec des proches afin éviter les conflits d'intérêts  
      • Obligation de solliciter plusieurs devis pour des interventions d'une certaine importance en fonction du montant et évaluation annuelle des contrats de fournitures réguliers (voir principalement les énergies) 
      • De permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale, et notamment par un site internet 
      • De conserver le dossier d'intervention ultérieure

     Inscription à la Banque Carrefour des Entreprises

     

    5) Comptabilité des copropriétés : 

    • Le Syndic doit tenir une comptabilité selon un plan comptable normalisé pour les copropriétés de plus de 20 lots et comptabilité simplifiée pour les autres 
    • Fonds placés sur des comptes au nom de l'association des copropriétaires, un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve 
    • Le Syndic est tenu d'établir des budgets prévisionnels annuels : un pour la gestion courante et un pour les frais extraordinaires prévisibles 
    • L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou tiers extérieur afin d'éviter des conflits d'intérêts avec les missions du conseil de copropriété 
    • Mention sur tous les documents émanant de l'association des copropriétaires du n° d'entreprise de la dite association  

    6) L'information des acquéreurs lors de la transmission d'un lot et quelques mesures particulières en matière de cessionLa plupart des informations utiles pour les acquéreurs potentiels devront leurs être communiquées dès la conclusion du compromis de vente et non à la signature de l'acte devant le notaire : 

    • Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve
      • Le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur 
      • La situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve décidés avant la date du transfert de la propriété 
      • Le relevé des procédures judiciaires relatives à la copropriété 
      • Les PV des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années et les décomptes périodiques de charges des 2 dernières années 
      • Une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires 

    Les frais relatifs à la transmission de ces informations sont à charge du ou des vendeurs.

     Notons par ailleurs : 

    • En cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister. 
    • Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes 
    • Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés de charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui leur auraient notifié une saisie arrêt ou une cession de créance 

     

     7) De quelques mesures plus spécifiques

     Parmi celles-ci mentionnons : 

      • Moyennant motivation spéciale, l'assemblée générale peut décider l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires. Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires. 
      • Le délai pour demander l'annulation en justice d'une décision de l'assemblée générale est portée à 4 mois (à mettre ne regard avec le fait que le procès verbal de l'assemblée générale doit parvenir aux copropriétaires dans le mois de l'assemblée) 
      • Si un copropriétaire gagne une action contre la copropriété, comme demandeur ou défendeur, il est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires 
      • Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l'association des copropriétaires, si la traduction visée, doit être effectuée dans la langue ou dans l'une des langues de la région linguistique dans laquelle l'immeuble ou le groupe d'immeubles est situé (sous réserve des statuts ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la loi). Les frais sont à charge de l'association des copropriétaires. 
      • Les dispositions statutaires non-conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. 
      • Le syndic est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adapté aux nouvelles dispositions légales.

     

    Clotilde NYSSENS et Olivier HAMAL sont à votre disposition pour toute précision complémentaire.

    Il en va de même pour les chantiers qui devront être poursuivis (privilège pour les copropriétés pour récupérer les sommes non payées, une procédure judiciaire spécifique éventuelle pour régler les conflits de copropriété, le statut professionnel et disciplinaire des syndics, etc...)


  • Suivi de la révision de la loi sur la copropriété

    19/12/2014  Le toilettage des statuts.  Quid après le 31 août 2014 ?

    Je vous recommande de lire cet article publié dans la libre Immo semaine du 28 août au 3 septembre. Cet article est comme d'habitude dans la Libre, d'excellente qualité.

    La libre immo copropriété toilettage 28 août 2014.pdf

     

    Vir également l'article de Gilles de Carnoy sur son site.

    http://gillescarnoy.be/2013/04/28/les-statuts-des-vieilles-coproprietes/

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    La loi vient d'être approuvée ce jeudi 6 mai en séance plénière de la chambre et du sénat.

    Elle sera effective le 1° jour du troisième mois qui suit sa publication au moniteur. Soit le 1° août ou le 1° septembre. Dans les prochains jours (+/- mi mai) vous aurez le texte adopté sur le site du suivi de la loi. Voir : 4-1409-11

    http://www.senaat.be/www/?MIval=/dossier&LEG=4&NR=1409&LANG=fr

     TEXTE DE LA PROPOSITION amendée par la commission de la justice (donc pas le définitif) Il reste un amendement.

    SÉNAT DE BELGIQUE

    Session de 2009-2010

    4 mai 2010

    Projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

    Procédure d'évocation

    TEXTE AMENDÉ  PAR LA COMMISSION DE LA JUSTICE

    texte ci-joint

    Voir : Documents du Sénat :

    4-1409 - 2008/2009 :

    - N° 1 : Projet évoqué par le Sénat.

    4-1409 - 2009/2010 :

    - N° 2 : Amendements.

    - N° 3 : Avis du Conseil d'Etat.

    - N° 4 - 9 : Amendements.

    - N°109 : Rapport.

    4-1409/11 - 2 - 4-1409/11

     

    Article 1er

    La présente loi règle une matière visée à l’article 78 de la Constitution.

    Art. 2 :

    À l’article 577-3 du Code civil, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    1° dans le texte français de la première phrase  de l'alinéa 1er, les mots "la propriété est répartie" sont remplacés par les mots "le droit de propriété est réparti";

    2° l'article est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    "Si l'indivision principale comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'associations partielles par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement  distincts, par élément de cet immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées

    dans l'acte de base, étant entendu que l'indivision principale reste exclusivement compétente pour

    les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété.

    Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces  associations partielles."

    Art. 3

    À l’article 577-4 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    A) le § 1er, alinéa 2, est remplacé par deux alinéas rédigés comme suit:

    "L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, détermination pour laquelle il est tenu compte de la valeur respective de celles-ci qui est fixée en fonction de la superficie au sol nette, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier. Ce rapport est repris dans l'acte de base."

    B) dans le § 1er, alinéa 3, le 2° est remplacé par ce qui suit:

    “2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;”;

    C) dans le § 1er, alinéa 3, le 4° est remplacé par ce qui suit:

    “4° le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission.”;

     D) dans le § 1er, alinéa 3, ajouter un 5° rédigé comme suit :

     «5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires. »;

    E) l'article est complété par un § 4, rédigé comme suit:

    “§ 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la présente section.”.

     Art. 4

    À l’article 577-5 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, le § 1er est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    "Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le numéro d'entreprise de ladite association."

    Art. 5

    L’intitulé du livre II, titre II, chapitre III, section II, sous-section III, du même Code, comportant les articles 577-6 à 577-8/2, e st remplacé comme suit:

    “Sous-section III. Des organes de l’association des copropriétaires”.

    Art. 6

    L'article 577-6 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est remplacé par ce qui suit:

     « Art. 577-6. § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés  communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

    § 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.

    Sans préjudice de l'alinéa premier, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.

    Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.

    § 3. La convocation indique l'endroit, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du  jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.  La convocation indique les modalités de consultation des  documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières. Sauf dans les cas d'urgence, cette convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

    § 4. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément aux dispositions de l'article 577-8, § 4, 1°,1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.

    § 5. L'assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire.

    L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes. Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou  représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires.

    § 6. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

    § 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non. La procuration désigne nommément le mandataire. Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale. Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la  copropriété. Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée

    générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.

    § 8. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment  du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.

    § 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

    § 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. À la fin de la séance et après lecture, ce procès verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les

    copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

    § 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

    § 12. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10,

    § 13, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux

    copropriétaires et aux autres syndics  Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit.

    Art. 7

    À l’article 577-7 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    A) À l'alinéa 1er du § 1er, les mots "Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide:" sont remplacés par les mots "L'assemblée générale décide:";

    B) le § 1er, 1°, c), est remplacé par ce qui suit: “c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.

    À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.

    Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour un an.

    Le conseil de copropriété adresse aux  copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.»;

    C) le § 1er, 1°, est complété par un d) rédigé comme suit:

    “d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4°;”;

     D) le § 1er, 1°, est complété par un e) rédigé comme suit

     «e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.

    Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.»;

    E) le § 1er, 2°, est complété par les lettres f) et g) rédigés comme suit:

    "f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4, du Code civil;

    g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, du Code civil, de la création d'associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante.

    F) le § 3 est complété par deux alinéas rédigés comme suit:

    “Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d'actes d’acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.”.

    S'il est décidé de la constitution d'associations partielles à la majorité requise par la loi, la modification des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être décidée par l'assemblée générale à la même majorité.";

    Art. 8

    À l’article 577-8 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, et modifié par la loi du 14

    décembre 2005, les modifications suivantes sont apportées:

    A) Les modifications suivantes sont apportées au § 1er :

    1° l'alinéa 1er est complété par les mots "ou de tout tiers ayant un intérêt";

    2° il est inséré entre les alinéas 1er et 2 un alinéa rédigé comme suit: "Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit."

    B) au § 1er , l’alinéa 3, est remplacé par ce qui suit:

    “Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l’assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.”;

    C) le § 2 est remplacé comme suit:

    “§ 2. Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires. L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec  le syndic sans délai et notamment le lieu où, le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés.

    D) il est inséré un § 2/1, rédigé comme suit:

    "§ 2/1. Le Roi fixe la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.";

    E) le § 4, 1°, est abrogé;

    F) le § 4, 2°, est abrogé;

    G) au § 4, le 3° est remplacé par ce qui suit:

    "3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale";

    H) le paragraphe 4, 5°, est remplacé par ce qui suit:

     «5° d'administrer les fonds de l'association des  copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires.»;

    I) au § 4, 7°, les modifications suivantes sont apportées:

    1°) les mots "l'article 577-11, § 1er" sont remplacés par les mots "article 577-11, § 2" ;

    2°) le mot "quinze" est remplacé par le mot "trente";

    J) le § 4, 8°, est complété par la phrase suivante: La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.";

    K) le § 4, 9°, est remplacé par ce qui suit:

    “de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété”;

    L) le § 4 est complété par les points 10° à 18°,  rédigés comme suit:

    “10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires;

    11° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et notamment par un site Internet;

    12° de conserver, le cas échéant, le dossier d'intervention ultérieure de la façon déterminée par le Roi;

    13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré;

    14° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières;

    15° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré; il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes survisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y  avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;

    16° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits à la

    conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires;

    17° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et

    détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l’exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article  577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;

    18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.”.

    Art. 9 Art. 9

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-8/1, rédigé comme suit:

    “Art. 577-8/1. Dans tout immeuble ou groupe d’immeubles d'au moins vingt lots à l’exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé de seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. À cet effet, il peut

    prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa

    mission.”.

    Art. 10

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-8/2 rédigé comme suit:

    “Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.”.

    Art. 11

    À l’article 577-9 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    A) dans le § 1er, deux alinéas rédigés comme suit sont insérés entre les alinéas 1er et 2:

    “Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit. Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais. Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l’association des copropriétaires.”;

    B) le § 2, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit:

    “Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.”;

    C) l’article est complété par un § 8, rédigé comme suit:

    “§ 8. Par dérogation à l’article 577-2, § 7, le copropriétaire dont la demande, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à

    charge de l’association des copropriétaires en application de l’article 1017, alinéa 4, du Code judiciaire.”;

    D) l'article est complété par un § 9 rédigé comme suit:

    "§ 9. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens mis à la charge de

    l'association des copropriétaires."

    Art. 12

    À l’article 577-10 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

    “§ 1er/1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.”;

    2°) le § 4, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit: “Elles sont opposables à toute personne titulaire d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété aux conditions suivantes:”:

    3°) le § 4 est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    “Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.”.

    Art. 13

    "Art. 577-11. § 1er. Dans la perspective de la cession du droit de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :

    1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;

    3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée

    générale avant la date certaine du transfert de la propriété;

    4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    5 °les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

    6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires. À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.

    § 2. En cas de cession du droit de propriété d'un lot entre vifs ou pour cause de mort le notaire instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :

    1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    2° un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    3° un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    4° un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date. Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s'ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant. Le notaire transmet ensuite les documents au cessionnaire. Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2° ,3° et 4°. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes. Toutefois, en cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les

    charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister.

    § 3. En cas de cession ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l'acte, de l'identification du lot privatif concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle et, le cas échéant, future des personnes concernées.

    § 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire cédant.

    § 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot :

    1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

    2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association. On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie. On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture."

    Art. 14

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-11/1 rédigé comme suit :

    "Art. 577-11/1. Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant.

    Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.

    Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avise le syndic par pli recommandé envoyé dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception de l'acte authentique constatant la cession. À défaut d'une saisie-arrêt conservatoire ou d'une saisie-arrêt-exécution notifiée dans les douze jours ouvrables qui suivent la réception dudit acte, le notaire pourra valablement payer le montant des arriérés au cédant.".

     Art. 15

    Il est inséré dans le même Code un article 577-11/2 rédigé comme suit :

    "Art. 577-11/2. Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l'association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l'une des langues de la région linguistique dans laquelle l'immeuble ou le groupe d'immeubles est situé. Le syndic veille à ce que cette traduction soit

    mise à disposition dans un délai raisonnable. Les frais de traduction sont à charge de l'association des copropriétaires."

    Art. 16

    Dans l'article 577-13 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, le § 3 est remplacé par ce qui suit:

    § 3. Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l'association des copropriétaires."

    Art. 17

    Dans le même Code, il est inséré un article 577-13/1 rédigé comme suit:

    "Art. 577-13/1. Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l'association des copropriétaires.".

    Art. 18

    L'article 577-14 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est complété par un alinéa rédigé comme suit:

    "Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

    Art. 19

    § 1er. La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge. Par dérogation à l'alinéa 1er, l'article 3, A) et B), ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article

    577-3, alinéa 1er, du même Code, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.

    § 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale

    n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.

    § 3. Sauf en ce qui concerne les statuts, le droit du copropriétaire d'obtenir une traduction des documents de l'association des copropriétaires conformément à l'article 577-11/2 du même Code,

    ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la présente loi.

     


     HISTORIQUE DES TRAVAUX.

     

     

    Avis du conseil d'état sur la proposition de loi

    http://www.senate.be/www/?MIval=/index_senate&MENUID=25300&LANG=fr

    La loi a été évoquée au sénat et plusieurs amendements ont été déposés par les sénateurs, l'IPI a également proposé des amendements qui sont en cours d'examen. Un avis au conseil d'Etat a été rendu sur la proposition adoptée au sénat. Le sénat a demandé et obtenu une prolongation de son délai d'évocation, la nouvelle date est le 28 mars 2010. De nouveaux amendements ont été proposés par les sénateurs en décembre 2009. ils viennent d'être examinés en commission de la justice ces 23 et 24 mars 2010. Selon les prévisions, cette loi devrait être mise en application juste avant le congé parlementaire. En application de cette loi, un arrêté royal pris sur l'initiative du ministre de la justice, devra réglementer la comptabilité à tenir, une distinction étant faite entre petites et grandes copropriétés. Un groupe de travail est mis en place, pour présenter des propositions au Ministre.

    Dans le dernier journal "Le Cri" de février 2010, publié par le "SNP", Monsieur Hamal, nous fait le point sur les chantiers de la copropriété qui restent à mettre en place. Il veut aller le plus vite possible, car il se bat bec et ongles, pour obtenir une gestion transparente des syndics et une implication respectueuse de tous les copropriétaires, qui assureront que chaque euro dépensé le sera pour le bien de tous et la maintenance du patrimoine de chacun.

    Un chantier sur les syndics et plus précisément sur leurs compétences, sur leur accès à la profession et leur code de déontologie. Il veut renforcer le rôle des instances disciplinaires de l'IPI et obtenir l'unicité du statut de tous les syndics au même organisme, qu'ils soient avocats, architectes, comptables ou autres. Il demande que les règles de déontologies soient mieux adaptées, pour coller à l'évolution des mentalités. Il veut également que les syndics non professionnels soient au minimum soumis aux règles de déontologiques. C'est en effet le minimum requis, j'en parle en connaissance de cause, car ces syndics qui se croient au-dessus des lois, font parfois honte à la profession. c'était d'ailleurs une revendication de l'ABSA, lors des auditions à la chambre.

    Il est également favorable à l'enregistrement auprès de la banque carrefour de toutes les copropriétés, ce qui fait partie des derniers amendements au sénat.

     

    Dans un autre chantier sur la modernisation de la communication dans les copropriétés et notamment le développement de l'usage d'internet, tout d'abord sur les plan des échanges syndics - copropriétaires et ensuite par la création de sites spécifiques à chaque copropriété, avec des clés d'accès pour protéger la confidentialité de ces données. On voudrait également mettre en place des formations adressées aux copropriétaires, notamment sur le plan comptable.  Je soutiens cette initiative, car de cette manière un contrôle des activités du syndic serait mieux exercé par les copropriétaires, qui aujourd'hui, sont tellement malléables, qu'ils font tout simplement confiance, par crainte du ridicule en intervenant.

     

    D'autres dossiers sur le plan législatif devront encore être poursuivis tels que :

    mise en place de garanties pour permettre aux copropriétaires de récupérer les sommes qui leur sont dues.

    Une réflexion pour la mise en place, d'une proédurejudiciaire spécifique permettant de régler rapidemment les conflits en copropriété.

    La possibilité d'harmoniser par voie de requête toute procédure en matière de copropriété.

     

    Il termine son article en disant : Il y a "du pain sur la planche", mais lentement et surement nous avançons, afin de donner dès 2010 un nouveau visage au monde de la copropriété, pour une vie plus harmonieuse dans les immeubles.

     

    MERCI MONSIEUR HAMAL.

    Pour le suivi des travaux parmentaires, je vous renvoie à la page d'acceuil (comment cela fonctionne)

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    Il semble que cette proposition de loi fasse peur aux syndics, donc eux espèrent qu'elle sera d'application le plus tard possible. Le Soir Immo, parle que certaines parties de la proposition ne seraient pas applicables avant 2015 !

    Info ou intox, qui vivra verra.

     

     Je pense que beaucoup de syndics vont éprouver pas mal de difficultés à se conformer aux nouvelles règles, sauf dans les copropriétés dans lesquelles les participants à l'assemblée générale restent muets, tétanisés par la présence du pouvoir absolu du couple infernal, syndic/conseil de gérance. Heureusement, qu'il y a toujours quelques copropriétaires téméraires qui osent agir.

    Si vous lisez le nouvel article 577-11, vous allez vous rendre compte qu'il sera plus difficile de vendre un chat dans un sac aux nouveaux copropriétaires potentiels. L'art. 577-11 §3, 4°, oblige le syndic à fournir le relevé de toutes les procédures judiciaires en cours dans la copropriété. Dans la mienne, cela va faire des dégâts, car il faut être téméraire pour acheter un bien dans une copropriété avec autant de litiges en cours.

    Qui vivra verra. Voici la loi révisée, par la Chambre : DOCUMENT QUI SERA AMENDE PAR LE SENAT (voir amendements au sénat) et qui peut encore être revu une dernière fois pas la chambre, avant sa mise en application. Le texte ci-dessous n'est donc pas encore celui qui sera d'application.

    Ce document n'est pas un document officiel, c'est moi qui l'ai rédigé à partir du document parlementaire N° 1334/013

    Si vous voulez tout savoir sur le travail parlementaire cette proposition, et sur les auditions, cliquez sur : http://www.lachambre.be/doc/flwb/pdf/52/1334/52k1334011.pdf

    L'audition de la représentante de notre groupe (copropriétaires) se trouve aux pages 41 à 49.

    A la suite vous trouverez, la procédure pour l'évolution de la proposition et une carte blanche signée de Monsieur Olivier Hamal, député fédéral et vice-président du "Syndicat National des propriétaires. Il annonce une phase deux, pour mettre au pas les syndics récalcitrants à la loi. Il est plus que temps que le notre envisage de se retirer.   

    A plus de 73 ans, il a bien mérité de se reposer un peu.

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    CHAPITRE III- DE LA COPROPRIETE.

    SECTION 1 - [DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 1; En vigueur : 01-08-1995>

      Art.577-2  <Inséré par L 08-07-1924, art. 1> [Ancien article 577bis] § 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :
      § 2. Les parts indivises sont présumées égales.
      § 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
      § 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
      § 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
      Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
      § 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
      § 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
      § 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.
      § 9. [Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
      La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
      Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
      Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.] <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>
      § 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.
      § 11. [...] <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>

    SECTION II - [DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995>

      Sous-section I - Dispositions générales.

    Art. 577-3.
    “Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l’article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s’y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s’accordent sur cette dérogation.

     

    Tout immeuble ou groupe d’immeubles auxquels s’appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.”;

     

    “L’acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions pour des immeubles ou parties  ’immeubles qui ne sont affectés à l’usage que de deux ou plusieurs, mais pas de tous les lots privatifs. Une telle sous-indivision est régie par les dispositions de l’article 577-2, §§ 9 et 10.”


    Art. 577-4

    § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.

    “Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l’association des copropriétaires”;

    “L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et  communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective calculée en fonction de la superficie nette au sol, de la consistance objective et de la situation de la partie privative, suivant rapport motivé d’un expert architecte ou d’un expert juridique. Ce rapport est repris

    dans l’acte de base.”;
       Le règlement de copropriété doit comprendre :
      1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
      2°
     les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;”;

      3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
      4°
    le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission.”;
    .
      § 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.
      § 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.

      “§ 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie exclusivement à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la présente section.”.

     

    “Art. 577-4/1. Si, conformément à l’article 577-3 alinéa 4, l’acte de base prévoit la création d’une sous- indivision, les statuts peuvent, pour cette sous indivision, prévoir la création d’une association secondaire des copropriétaires concernés et en déterminer les règles de fonctionnement.

    Cette association secondaire est dotée de la personnalité juridique, aux mêmes conditions que l’association principale des copropriétaires.

    Les dispositions des articles 577-3 et suivants sont applicables à la sous-indivision visée à l’alinéa 1er, étant entendu que l’association principale des copropriétaires reste exclusivement compétente pour les décisions qui ont une incidence sur des intérêts qui dépassent ceux de l’association secondaire concernée.”.

      Sous-section II-
    “Section II. De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles”

    Art. 577-5. § 1. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes :
      1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
      2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
      Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
      Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.

    “2°/1. Elle élit domicile au domicile ou au siège social du syndic.”;
      § 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, l'association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d'en faire état contre elle.
      § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

    “§ 3/1. Pour les parties communes, l’association des copropriétaires est la personne responsable au sens des articles 1384, alinéa 1er, et 1386.”;
      § 4. Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.

    Sous-section III -
    Organes de l’association des copropriétaires”.

    Art. 577-6.

    § 1. Chaque copropriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.

     

    “Chaque année, au moins une assemblée générale doit se tenir à la date statutaire fixée dans le règlement de la copropriété. Si cette date coïncide avec un jour férié légal, cette assemblée peut être organisée le plus prochain jour ouvrable ou à une autre date fixée par l’assemblée générale. L’assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire. En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privé est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire.

    Lorsque l’un des intéressés se trouve dans l’impossibilité de désigner un mandataire, les autres intéressés désignent valablement un mandataire. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés informent le syndic par écrit de la personne qui sera leur mandataire.

     

    Si un seul mandataire d’un lot est présent, il est présumé  représenter de plein droit les autres titulaires, sans devoir exciper d’un document justifiant formellement sa désignation.”;

     

    “§ 1er/1. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s’il en existe un,

    peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément aux dispositions de l’article 577-8, § 4, 1°,1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l’ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.”;


      § 2. Sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 1°, l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.

     

    “La demande de convocation est adressée par lettre recommandée à la poste au syndic. Si celui-ci n’y obtempère pas dans les quinze jours, un des copropriétaires signataires de la demande peut  convoquer l’assemblée générale lui-même.

     

    Les copropriétaires concernés doivent, lors de la convocation, respecter les modalités et délais prévus

    à l’article 577-8, § 4, 1° et 1°-3.”;


      § 3.
    Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l’assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l’assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.

     

    Néanmoins, l’assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.”;
      Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.
      § 4. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
      § 5. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
    “La procuration désigne nommément le mandataire. Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale, hormis le cas d’une

    procuration notariée générale ou spéciale.”;
      Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
    “Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété.”;


      Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.
      § 6. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, au moment du vote, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.
    “Les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.”;
      § 7.
    Aucune personne mandatée ou employée par     l’association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.”;

     

    “§ 8. Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, exception faite de celles qui doivent être passées par acte authentique.”.
    Art. 577-7. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :
      1° à la majorité des trois quarts des voix :
      a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
      b) de la réception provisoire et définitive et de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
      c)
    dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l’exclusion des garages et parkings, de la création et de la composition d’un conseil de copropriété qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. Sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour un an.”;

     

    “d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, hormis pour les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4°;”;
      2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
      a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
      b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
      c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle;
      d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs;
      e] de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
      § 2. En cas destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorités à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée.
      Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.
      § 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.

    Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide des travaux ou des actes d’acquisition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.”.

    Art. 577-8. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire.

    “Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit.”;
      S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
     
    “En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision

    expresse de l’assemblée générale. L’échéance de ce délai ne peut faire naître à charge de  l’association des copropriétaires aucune obligation à l’égard du syndic.”; 
      Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant, la durée de son mandat.
      § 2.
      Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires.

     

    L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’un société, sa forme, sa raison ou dénomination sociale ainsi que son siège social. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec lui sans délai et notamment le lieu où, le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés.

     

    L’affichage de l’extrait se fait à la diligence du syndic.”;

      § 3. Lorsque la signification ne peut être faite conformément à l'article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à l'article 38 du même Code.
      La lettre recommandée visée à l'article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic.
      § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
      1° de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété ou conformément à l’article 577-6, § 2.

    “la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui comporte chacun des points soumis à la délibération de l’assemblée. Cette convocation est effectuée par lettre  recommandée à la poste, à moins que les destinataires n’aient accepté individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication”;

       “1°-1) le syndic inscrit à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de copropriété qui lui sont parvenues au moins trois semaines avant la date statutaire de l’assemblée générale ordinaire;

       1°-2) la convocation rappelle les modalités de la consultation entre la convocation de l’assemblée générale et la tenue de celle-ci, de tous les documents relatifs à l’un des points inscrits à l’ordre du jour;

       1°-3) sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long;”;
      2° de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3
    “, ainsi que de rédiger le procès-verbal de l’assemblée générale et de les transmettre aux copropriétaires dans les trente jours de la tenue de l’assemblée générale.”;

       “2°-1) le projet de procès-verbal des décisions de chaque assemblée générale est signé, après lecture, à la fi n de la séance, par le président de l’assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l’ouverture de la séance et par tous les copropriétaires toujours présents à ce moment;

        2°-2) le procès-verbal relate les décisions adoptées, avec mention des majorités obtenues ainsi que du nom des copropriétaires qui se sont opposés ou qui se sont abstenus;”;
      3° d'exécuter et de faire exécuter ces décisions;
      4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
      5°
    d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires; ces fonds doivent être placés dans leur totalité sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et obligatoirement un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’associations des copropriétaires.”;
      6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;
      7° de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 1er, dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;
      8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée.
      [9°
    Le syndic dont le mandat a pris fi n de quelque manière que ce soit transmet, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas

    sur les comptes financiers de la copropriété”;

     “10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires;

     11° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations relatifs à la copropriété, de toutes les manières défi nies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale et, par exemple, par le truchement d’un site Internet;

     12° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement  élaboré;

     13° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures

    régulières;

     14° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré; il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes survisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées;

    lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;

     15° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations des assemblées générales et de transmettre aux copropriétaires, à première demande, les noms, adresses, quotités et références de lot des autres copropriétaires;

     16° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée

    suivant le plan comptable minimum normalisé à établire par le Roi. Toute copropriété de vingt lots à l’exclusion des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de réserve et du fonds de roulement, les créances et les dettes des copropriétaires;

     17° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.”.

     

    Art. 577-8/1. dans tout immeuble ou groupe d’immeubles de au moins de vingt lots à l’exclusion des

    garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce

    conseil est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adressera

    aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission.”.

     

    “Art. 577-8/2.L’assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert extérieur agréé à cette fi n, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété

     

      § 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
      § 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
      § 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.
      Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.

    Sous-section IV - Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission.

    Art. 577-9  <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant.
      Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.

    “Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des  copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit.

    Le syndic est habilité à introduire toute voie de recours à titre conservatoire en ce qui concerne les

    parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais. Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels es actions intentées par ou contre l’association des copropriétaires.”;
      § 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
      
    “Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois, à compter de la date d’envoi du procès-verbal de l’assemblée générale concernée, établi conformément à l’article 577-8, § 4, 2°.”;
      § 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.
      § 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
      Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.
      § 5. Dès qu'il a intenté l'une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l'absence de décision.
      § 6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :
      1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble;
      2° le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.
      § 7. Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.

      “§ 8. Par dérogation à l’article 577-2, § 7, le copropriétaire qui, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépenses de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement

    fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépenses, mis à charge de l’association des copropriétaires en application de l’article 1017, alinéa 1er, du Code judiciaire.”.

    Art. 577-10. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.

        “§ 1er/1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative. Les convocations envoyées à la dernière l’adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.”;
      § 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
      Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.
      Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
      § 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au
    domicile ou au siège social du syndic.
      Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
      § 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
      
    Elles sont opposables à toute personne titulaire d’un  droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété aux conditions suivantes:”:
      1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
      2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
      Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
      Toute personne occupant, l'immeuble  en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
      L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
      Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

    “Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.”.
    Art. 577-11.

    “Article 577-11. § 1er. En cas de transmission de la propriété d’un lot entre vifs ou pour cause de mort, le notaire instrumentant demande au syndic de l’association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :

    1° le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale ou le syndic avant la date du transfert de la propriété mais dont le paiement a été demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    2° un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé postérieurement à la date du transfert de la propriété;

    3° un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la date du transfert de la propriété, mais dont le paiement a été demandé par le syndic  postérieurement à cette date;

    4° un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date du transfert de la propriété, mais dont le paiement a été demandé par le syndic  postérieurement à cette date;

    5° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    6° un état des dettes certaines de toute nature due à l’association des copropriétaires par la partie cédante;

    7° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    8° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

    9° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.

    Le notaire en informe les parties. À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci. Sans préjudice de conventions contraires entre parties   concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées au présent paragraphe, alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°, concernant la période postérieure à la date du transfert de la propriété, ainsi que les charges ordinaires à partir du jour où il a joui  effectivement des parties communes.

    Toutefois, en cas de vente, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention de vente et la passation de l’acte authentique et si l’acquéreur disposait d’une procuration pour y assister.

    § 2. En cas de transmission, de division ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif ou si ce droit de propriété est grevé d’une droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit ou d’usage et d’habitation, le notaire instrumentant informe le syndic, le jour de la transcription de l’acte, de la date de la passation de l’acte, de l’identité et de l’adresse du nouveau copropriétaire ainsi que de la nouvelle adresse de la partie qui cède son titre de propriété.

    § 3. Dans la perspective de la vente de la propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le vendeur transmet à l’acquéreur, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande:

    1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    2° le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur;

    3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date du transfert de la propriété;

    4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années.

     

    § 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire vendeur ou des copropriétaires vendeurs.

     

    § 5. En cas de transmission de la propriété d’un lot:

    1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

    2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure  la propriété de l’association. On entend par “fonds de roulement”, la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes,

    les frais de gérance et de conciergerie.

    On entend par “fonds de réserve”, la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture.”.
    Sous-section V - De la dissolution et de la liquidation.

    Art. 577-12. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> L'association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que ce soit.
      La destruction, même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles  n'entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l'association.
      L'assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l'association qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique.
      Le juge prononce la dissolution de l'association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé pouvant faire état d'un juste motif.

      Art. 577-13. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; ED : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation.
      Toutes les pièces émanant d'une association de copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle est en liquidation.
      § 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention, l'assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs liquidateurs.
      Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de liquider l'association.
      § 3.
    Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l’association des copropriétaires.”.

     

     

      § 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit à la conservation des hypothèques.
      Cet acte contient :
      1° l'endroit désigné par l'assemblée générale, où les livres et documents de l'association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;
      2° les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant aux créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite.
      § 5. Toutes actions contre des copropriétaires, l'association des copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au § 4.

    Sous-section VI - Du caractère impératif.

    Art. 577-14. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> Les dispositions de la présente section sont impératives.

     

     

    Art. 18

    La présente loi s’applique à tout immeuble ou groupe d’immeubles qui répondent aux conditions prévues à l’article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur Belge.

    Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont inapplicables et réputées remplacées par les dispositions légales correspondantes.

    Toutefois, le Roi détermine les dispositions qui ne sont applicables aux copropriétés existantes qu’à dater de la coordination de leurs statuts à la législation en vigueur, coordination qui doit intervenir dans les 5 ans de la date déterminée à l’alinéa 1er.

    En cas d’omission ou de retard dans la coordination des statuts, l’association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l’égard des tiers, lesquels auront néanmoins la faculté d’en faire état contre elle.

     

    Bruxelles, le 16 juillet 2009

    Le président de la Chambre

    des représentants,

    Le greffier de la Chambre

    des représentants,

    Patrick DEWAEL

    Robert MYTTENAERE

     

    Propos de M. Hamal dans une carte blanche (voir en fin de document)

    La Chambre des Représentants a voté le jeudi 16 juillet 2009, à l’unanimité  la nouvelle loi sur la copropriété initiée avec ma Collègue Clotilde NYSSENS.

    Elle sera sans doute évoquée au Sénat et  y suivra le parcours parlementaire normal et reviendra en cas de modifications à la Chambre. Il ne devrait cependant pas y avoir de changements notables.

     

    La proposition a été transmise au Sénat le 18 juillet pour évocation, le sénat a 15 jours de délai pour répondre, mais compte tenu du congé parlementaire de 86 jours, le délai pour l'évocation est le 26/10/2009.

    Pour la suite, voir la procédure qui sera suivie ci-dessous. Fiche technique N° 11.06 (voir lien) : http://www.dekamer.be/kvvcr/pdf_sections/pri/fiche/IF_fr_43.pdf

    4) Transmission :

    Transmission du projet adopté au Sénat. - Les sénateurs doivent décider dans un délai de 15 jours à compter du jour de la transmission du projet sils souhaitent "évoquer" celui-ci, à savoir, en prendre connaissance. Ce délai est automatiquement ramené à 7 jours si le gouvernement a demandé lurgence pour son projet de loi et sil ny a pas eu daccord à ce sujet au sein de la commission de concertation. Lassentiment dau moins 15 sénateurs est requis pour quun projet puisse être évoqué.

    Si le projet nest pas évoqué par le Sénat, il est immédiatement sanctionné et promulgué par le Roi. (Étape 10)

    5) Examen :

    Examen par le Sénat - Le Sénat dispose dun délai de 60 jours pour examiner le projet évoqué. Si le Sénat ne modifie pas le texte ou sil laisse sécouler le délai dexamen sans prendre de décision, le projet est transmis par la Chambre au Roi pour être soumis à sa sanction. (Étape 10)

    6) renvoi :

    Renvoi à la Chambre - Si le Sénat modifie  (= amende) le projet, il est renvoyé à la Chambre.

    7) Examen :

    Chambre: second examen - La Chambre peut marquer son accord sur les modifications proposées par le Sénat. Le projet est alors  sanctionné et promulgué par le Roi (Étape 10)

    La Chambre peut également, par des "contre-amendements", annuler les modifications apportées par  le Sénat et rétablir le texte dans sa version initiale. Dans ce cas également, la procédure parlementaire est terminée et le texte est transmis au Roi. (Étape 10)

    La Chambre peut également adopter de nouveaux amendements et présenter ainsi un nouveau texte. Dans ce cas, le projet ainsi amendé est à nouveau transmis au Sénat :

    8) second examen :

    Chambre: second examen - La Chambre peut marquer son accord sur les modifications proposées par le Sénat. Le projet est alors sanctionné et promulgué par le Roi (Étape 10)

    La Chambre peut également, par des "contre-amendements", annuler les modifications apportées par le Sénat et rétablir le texte dans sa version initiale. Dans ce cas également, la procédure parlementaire est terminée et le texte est transmis au Roi. (Étape 10)

    La Chambre peut également adopter de nouveaux amendements et présenter ainsi un nouveau texte. Dans ce cas, le projet ainsi amendé est à nouveau transmis au Sénat

    9) Examen définitif :

    Chambre: examen définitif - Si le Sénat a modifié les amendements, la Chambre prend une décision finale dans un délai de 15 jours

    10) Sanction :

    Sanction royale et promulgation

    11) Publication :

    Publication au Moniteur belge

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    POINT DE VUE – CARTE BLANCHE – TRIBUNE LIBRE

     

    SYNDICS D’IMMEUBLES

    POUR UN NOUVEAU STATUT ET UN MEILLEUR SUIVI DEONTOLOGIQUE ET MEME ETHIQUE

     

    Par Olivier HAMAL

          Député fédéral

         

     

     

                                                                           

    La Chambre des Représentants a voté le jeudi 16 juillet 2009, à l’unanimité  la nouvelle loi sur la copropriété initiée avec ma Collègue Clotilde NYSSENS.

     

    Elle sera sans doute évoquée au Sénat et  y suivra le parcours parlementaire normal et reviendra en cas de modifications à la Chambre. Il ne devrait cependant pas y avoir de changements notables.

     

    Bien que la nouvelle législation réponde à un certain nombre de préoccupations au niveau de la gestion des immeubles en copropriété, un autre chantier tout aussi  important doit dès maintenant être ouvert et qui constitue un complément indispensable à ce qui vient d’être fait au niveau du Code civil.

     

    C’est un nouveau statut et un meilleur suivi déontologique et éthique pour les syndics.

     

    Les objectifs poursuivis doivent être d’une part un meilleur service au meilleur prix et d’autre part une optimalisation de la gestion des copropriétés.

     

    Au niveau du Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires  de très nombreuses plaintes sur les syndics sont reçues qu’ils soient professionnels ou non et ce sous de nombreux aspects sur lesquels nous pourrions nous étendre longuement.

     

    Mais d’une manière générale cela va de l’incompétence notoire à des malversations donnant lieu à des poursuites pénales en passant par un manque de formation ou encore à des conflits d’intérêts évidents mais passés sous silence.

     

    Le dernier dossier, très récent, que nous avons eu à connaître est celui d’un syndic d’immeuble agréé IPI (Institut des Professionnels de l’Immobilier) désigné par un Juge de Paix bruxellois pour mettre de l’ordre dans une copropriété et qui relativement à différents travaux à effectuer à l’immeuble a suggéré parmi les entreprises à consulter de demander prix à la société de son gendre et dont il est lui-même le président du Conseil d’Administration.

     

    Tout cela sans en avertir d’initiative le syndic fonctionnel, les copropriétaires etc….mais c’était sans compter sur la perspicacité d’une  des copropriétaires et de son conseil qui ont déjoué la manœuvre et fait reporter le point à une Assemblée générale ultérieure pour demander d’autres offres, la société litigieuse étant la moins disante !!!!!

     

    C’est du plus mauvais goût pour ne pas dire autre chose et une plainte a été adressée à l’IPI. Mais quelles suites y seront données ?

     

    Nombre de particuliers sont amenés à déposer plainte auprès de l’IPI et nous en avons-nous même fait l’expérience dans différents dossiers. Cela relève pour le simple citoyen du parcours du combattant et il n’est pas évident d’obtenir satisfaction, réflexe corporatiste oblige.

     

    Nous entendons souvent dire quand nous suggérons à des copropriétaires de déposer plainte à l’IPI : cela ne sert à rien.

     

    C’est pourquoi, nous avons porté un certain nombre de dossiers pour des membres dans le cadre notamment de l’obtention par un copropriétaire dans un immeuble précis des noms et coordonnées des autres copropriétaires.

     

    Certains syndics s’opposaient en effet à une telle communication nonobstant des décisions de justice, un avis positif de la Commission pour la protection de la vie privée etc…

     

    Nous avons même du « faire monter le ton » pour que l’IPI adresse à ses membres une information pour inviter les syndics à obtempérer à ce type de demandes. C’est aux forceps que tel fut finalement le cas.

     

    En outre il faut savoir que l’IPI regroupe tous les agents immobiliers soit au total 8.000 personnes se décomposant en 6.000 marchands de biens et 2.000 syndics d’immeubles (dont un certain nombres sont aussi marchands de biens).

     

    Les syndics y sont donc minorisés avec pour conséquence que l’IPI est surtout tourné au niveau de ses activités vers les problématiques intéressant les marchands de biens et la traque à la concurrence déloyale via notamment un service de dépistage (budget : 400.000 E en 2008) et différentes actions en justice (voir notamment récemment contre les Notaires).

     

    Par contre beaucoup moins d’attention pour les syndics d’immeubles en ce compris pour le volet déontologique de choses. Les représentants des syndics au sein de l’IPI s’en plaignent eux-mêmes.

     

    Il n’y a ainsi aucun service de prévention notamment sur base de plaintes ou d’autres informations reçues de copropriétaires qui signaleraient des problèmes manifestes de gestion de tel ou tel syndic. Cela existe pourtant au niveau des Ordres des Avocats.

     

    Notons au passage que des propos identiques à ceux-ci ont valu au CNIC (Centre National d’Information pour Copropriétaires ASBL) une action en cessation de la part de l’IPI qui a cependant été débouté par une ordonnance du 25 avril 2008 du Tribunal de Premières Instance de Bruxelles au nom de la liberté d’expression.

     

    Par ailleurs peuvent aussi être syndics d’immeubles des avocats, des architectes, des géomètres, des comptables etc…. qui relèvent d’autres ordres professionnels.

     

    Il y a donc pas d’approche d’ensemble au niveau des syndics professionnels d’où un manque évident de cohérence notamment au niveau formation et suivi déontologique.

     

    Nous pourrions aussi nous étendre sur les syndics non professionnels c'est-à-dire des copropriétaires qui gèrent l’immeuble dans lequel ils habitent, certes de bonne volonté et dévoués, un certain nombre d’entre eux n