Communiqué de presse

 21 avril 2012

« LA COPROPRIETE EN BELGIQUE EN 2025 » 

Un enjeusociétal et une priorité des  politiques du logement pour les 10 prochaines années

 

par Olivier HAMAL Vice Président National du SNP

 

Le monde de la copropriété en Belgique ne se limite pas à quelques dispositions dans  le Code civil et à des questions purement juridiques,  il représente 1.200.000 logements où vivent entre 3 et 4,5 millions de personnes.  

Pour beaucoup d’entre elles, cela intéresse non seulement leur patrimoine mais aussi leur logement et leur pouvoir d’achat en regard des charges courantes et travaux.

 

La gestion des copropriétés est donc un enjeu particulièrement important et ce non seulement pour les copropriétaires mais aussi pour les immeubles voisins et la collectivité en général.

 

Si en Belgique, sous réserve de cas ponctuels, on ne rencontre pas (encore) de problèmes grave,  en France par contre la situation dans le monde de la copropriété devient catastrophique, au point que le Ministre français du Logement a demandé à l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) un rapport sur cette problématique, avec des pistes de solutions. 

 

Ce rapport « Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés » conclut à l’indispensable nécessité de faire de la copropriété une priorité de la politique du logement. En 2011, l’ANAH a consacré près de 100 millions euros à des dossiers de copropriétés.

On assiste en effet, dans les copropriétés en difficultés en France, à un important phénomène de paupérisation ayant conséquence que nombre de copropriétaires ne savent plus faire face aux dépenses de rénovation, souvent lourdes, nécessaires pour les immeubles qui ont pris de l’âge et sont confrontés aux défis énergétiques quand il ne s’agit pas tout simplement des charges courantes.

 

Dans certains immeubles, les travaux ne sont pas réalisés, ils deviennent insalubres et accueillent une population de plus en plus précarisée de locataires et/ou propriétaires. Ces immeubles  deviennent alors de véritables chancres, qui sont également néfastes pour le voisinage et la collectivité,  au point qu’un certain nombre de municipalités doivent intervenir avec le soutien ou non de l’ANAH.

Fort heureusement, nous n’en sommes pas encore là en Belgique, sous réserve de dossiers ponctuels mais que se passera-t-il dans les 10 à 15 années qui viennent, tenant compte que nombre d’immeubles construits après le deuxième conflit mondial  et soumis au régime de la copropriété se verront contraints d’effectuer d’importants travaux de rénovation lourds mais aussi économiseurs d’énergie.

 

Mieux vous prévenir que guérir et dès à présent prendre en compte ce phénomène en proposant d’ores et déjà des mesures :

-        Améliorer la loi sur la copropriété de manière à moderniser le fonctionnement des copropriétés, accroître la transparence de leur gestion et renforcer la participation des copropriétaires. Tel est déjà le cas avec la loi votée en 2010 mais à laquelle différentes améliorations peuvent encore être apportées. Il faut notamment intéresser davantage les copropriétaires à la gestion active de leurs résidences. 

 

-        Revoir le statut des syndics professionnels et principalement des agents immobiliers IPI : accession à la profession, formation, déontologie, suivi déontologique et surtout suivi disciplinaire et fonctionnement des organes disciplinaires, assurance indélicatesse collective (en l’état c’est nul et il n’y a pas à l’IPI de service de contrôle et de dépistage).

 

-         Sur le plan judiciaire,  veiller à ce que les syndics indélicats, contrairement à ce qui se passe aujourd’hui, ne bénéficient plus d’une véritable impunité  qui tourne à la catastrophe quand un syndic part avec la caisse d’autant que si il le fait chez un client, il le fait probablement chez les autres !

 

-        Un des grands soucis des copropriétés  est la récupération des charges non payées, sachant que si certains ne paient pas ce sont les autres qui devront intervenir.Il faut voir comment et dans quelles limites mettre en place pour les copropriétés un privilège spécifique

 

-        Contrairement aux litiges locatifs (dans 99,99% des cas, propriétaire et locataire n’habitent pas le même immeuble), dans les litiges de copropriété il y a cohabitation et cela peut rendre la vie impossible dans certains immeubles. Il faut que les litiges de copropriété puissent se régler rapidement d’où la nécessité de prévoir une procédure spécifique.

 

-        s’inspirer de nombre de mesures préconisées dans le rapport de l’ANAH

 

 

 

C’est pour poursuivre cette réflexion et sensibiliser les autorités compétentes que le SNP organisera à le 28 novembre prochain, chez ING MARNIX à BRUXELLES, un colloque sur le thème «  La copropriété en Belgique en 2025 : Un enjeu sociétal et une des  priorités des politiques du logement pour les 10 années à venir ».

 

 

 

Nous pourrons compter sur les témoignages de représentants de l’ANAH qui viendront présenter leur rapport, mais aussi de l’UNARC (Union Nationale des Responsables de Copropriété en France) qui ont développé de nombreuses actions, notamment en matière de rénovation énergétique des copropriétés.

 

 

 

Cette journée d’études abordera de nombreux thèmes : évaluation de la loi de 2010, mise en concordance des statuts, mise en conformité des ascenseurs, les relations copropriétés-syndics et la réforme de l’IPI, formation des syndics non professionnels, les copropriétés et le défi énergétique, les plans pluriannuels de travaux, le financement des travaux (fonds de réserve obligatoire et prêts bancaires),

 

 

 

Dans les prochains n° du CRI nous reviendrons sur cette manifestation pour vous communiquer  des informations complémentaires mais n’hésitez pas à nous faire parvenir vos remarques, commentaires et suggestions. Le nombre de participants sera limité à 250 personnes.

 

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"Communiqué de presse des députés Clotilde NYSSENS et Olivier HAMAL :

La nouvelle loi sur la copropriété vient d’être votée définitivement par le Sénat et la Chambre des Représentants ce jeudi 6 mai 2010

Une réforme d’envergure afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés, d’accroître la transparence de leur gestion et de renforcer la participation des copropriétaires.


Les députés Clotilde NYSSENS (cdH) et Olivier HAMAL (MR) saluent l’adoption définitive par le Sénat et la Chambre des Représentants ce mardi 6 mai 2010 de la nouvelle loi sur la copropriété dont ils sont à l’initiative.

Seize ans après l’entrée en vigueur de la loi de 1994, les nouvelles dispositions clarifient et précisent la réglementation encadrant la vie en copropriété.

Un grand nombre de citoyens sera concerné par ces modifications. En effet, l’enquête SILC de 2004, révèle qu’en Belgique près d’un tiers de la population est copropriétaire (près de 1.200.000 logements – 3.500.000 personnes y vivent)

La réforme s’articule sur trois grands axes: trancher certaines controverses doctrinales en prenant clairement position, assurer une plus grande modernité dans l’organisation et la gestion des copropriétés ainsi qu’organiser une répartition plus claire et moins conflictuelle des attributions dévolues aux différents organes de la copropriété.

Clotilde NYSSENS et Olivier HAMAL espèrent ainsi que par l’adoption de ces nouvelles mesures de nombreux contentieux portés ou non en justice pourront être évités et qui pourrissent la vie dans les copropriétés.

Concrètement, la nouvelle loi prévoit d’apporter les améliorations suivantes et ne sont reprises ci-après que les principales :

1) Possibilité de prévoir de la création d’associations partielles (sous indivision).
Cette mesure constitue une des grandes innovations de la nouvelle loi. Elle est importante notamment pour les groupes d’immeubles dans un parc résidentiel mais aussi pour des immeubles qui comportent une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément des ces immeubles.
Il ne sera plus nécessaire de réunir l’ensemble des copropriétaires pour une décision qui ne concernera que certains d’entre eux. L’association principale reste exclusivement compétente en ce qui concerne les décisions qui dépassent les intérêts de ces sous associations.

2) En ce qui concerne l’assemblée générale:
- Tenue d’une assemblée générale annuelle durant une période de quinze jours fixée dans le règlement de copropriété et présidence assurée obligatoirement par un copropriétaire ;
- Possibilité pour les copropriétaires de faire inscrire des points à l’ordre du jour de l’AG;
- Précision du sort des abstentions (les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise)
- Limitation au niveau des procurations (trois procurations max ou ne pas dépasser 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété)
- Possibilité pour des copropriétaires représentants 1/5ième des quotités de convoquer une assemblée générale si le syndic ne répond pas dans un délai de quinze jours à leur demande
- Possibilité, à l’unanimité et par écrit, de prendre toutes décisions relevant des compétences de l’assemblée générale à l’exception de celles qui doivent être prises par acte authentique


3) Le conseil de gérance devient le Conseil de Copropriété.
- Redéfinition de ses tâches dont la principale est de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. Il établit un rapport semestriel sur l’exercice de sa mission.
- Composé de copropriétaires
- Attribution possible de missions extraordinaires bien encadrées sur décision de l’AG à la majorité des ¾ des voix. Ces missions seront expressément déterminées et ne seront valables que pour une année.
- Création obligatoire d’un conseil de copropriété dans les copropriétés de plus de vingt lots déterminés à l’exclusion des garages, caves et parkings.

4) La mission du syndic est mieux encadrée :
- Durée maximale de trois ans pour le mandat de syndic, renouvelable et le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité
- Un contrat écrit
- Obligation de contracter une assurance responsabilité civile
- Obligation de solliciter l’autorisation préalable de l’AG pour toute convention avec des proches afin éviter les conflits d’intérêts
- Obligation de solliciter plusieurs devis pour des interventions d’une certaine importance en fonction du montant et évaluation annuelle des contrats de fournitures réguliers (voir principalement les énergies)
- De permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et notamment par un site internet
- De conserver le dossier d’intervention ultérieure
- Inscription à la Banque Carrefour des Entreprises

5) Comptabilité des copropriétés :
- Le Syndic doit tenir une comptabilité selon un plan comptable normalisé pour les copropriétés de plus de 20 lots et comptabilité simplifiée pour les autres
- Fonds placés sur des comptes au nom de l’association des copropriétaires, un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de roulement
- Le Syndic est tenu d’établir des budgets prévisionnels annuels : un pour la gestion courante et un pour les frais extraordinaires prévisibles
- L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou tiers extérieur afin d’éviter des conflits d’intérêts avec les missions du conseil de copropriété
- Mention sur tous les documents émanant de l’association des copropriétaires du n° d’entreprise de la dite association

6) L’information des acquéreurs lors de la transmission d’un lot et quelques mesures
particulières en matière de cession
La plupart des informations utiles pour les acquéreurs potentiels devront leurs être communiquées dès la conclusion du compromis de vente et non à la signature de l’acte devant le notaire :
o Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve
o Le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur
o La situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve décidés avant la date du transfert de la propriété
o Le relevé des procédures judiciaires relatives à la copropriété
o Les PV des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années et les décomptes périodiques de charges des 2 dernières années
o Une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires
Les frais relatifs à la transmission de ces informations sont à charge du ou des vendeurs.

Notons par ailleurs :

- En cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l’acte authentique et s’il disposait d’une procuration pour y assister.
- Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes
- Lors de la signature de l’acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés de charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui leur auraient notifié une saisie arrêt ou une cession de créance


7) De quelques mesures plus spécifiques

Parmi celles-ci mentionnons :
- Moyennant motivation spéciale, l’assemblée générale peut décider l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires. Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires.
- Le délai pour demander l’annulation en justice d’une décision de l’assemblée générale est portée à 4 mois (à mettre ne regard avec le fait que le procès verbal de l’assemblée générale doit parvenir aux copropriétaires dans le mois de l’assemblée)
- Si un copropriétaire gagne une action contre la copropriété, comme demandeur ou défendeur, il est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires
- Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l’association des copropriétaires, si la traduction visée, doit être effectuée dans la langue ou dans l’une des langues de la région linguistique dans laquelle l’immeuble ou le groupe d’immeubles est situé (sous réserve des statuts ne s’applique qu’aux documents rédigés après l’entrée en vigueur de la loi). Les frais sont à charge de l’association des copropriétaires.
- Les dispositions statutaires non-conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.
- Le syndic est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, dans l’année qui suit l’entrée en vigueur de la loi, une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur adapté aux nouvelles dispositions légales.

Clotilde NYSSENS et Olivier HAMAL sont à votre disposition pour toute précision complémentaire.

Il en va de même pour les chantiers qui devront être poursuivis (privilège pour les copropriétés pour récupérer les sommes non payées, une procédure judiciaire spécifique éventuelle pour régler les conflits de copropriété, le statut professionnel et disciplinaire des syndics, etc…) "

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