• Tout sur le rôle du syndic

     

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    Voir le détail des propositions de l'arc : http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/dec11.pdf

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     Contrat des syndics, légiférer sur les tarifs et les suppléments.

    Chez nous, il n'y a pas de problème, le syndic n'a aucun contrat. Tout lui est permis.

    Voir : http://www.capital.fr/immobilier/interviews/il-faut-reglementer-les-tarifs-des-syndics-de-copropriete-373682?xtor=EPR-228

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    Re abus des syndics en France.

    Je vous invite à écouter un extrait de l'émission de TF1 " Combien ça coûte" du 12 avril 2009.  Pour aller directement au passage sur les abus des syndics, placer votre indicateur de la souris, sur le bas de l'image de la vidéo et la ligne temps va apparaître. Avancer le curseur jusqu'à la minute 22.  La durée est de 10 minutes. Bonne écoute. Notez que parmi tous ces syndics, le nôtre est encore 100 fois plus fort.Si vous voulez contrôler des factures, vous devez lui écrire en expliquant dans le détail ce que vous voulez obtenir. Ensuite il vous envoie le montant à payer pour obtenir ces informations en fonction du temps qu'il va devoir consacrer à votre demande. Si vous acceptez le devis, vous payer d'abord le syndic et dès réception de l'argent, il vous fournit les documents demandés. Il travaille à 120 € de l'heure et il demande 50 cents par copie. Il est vrai qu'il a pris soin de s'entourer d'une équipe à sa dévotion. On est plus fort à 4 que tout seul.  

      http://combien-ca-coute-hebdo.tf1.fr/rattrapage-video/l-emission-du-12-avril-4372488.html

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    ABUS DES SYNDICS. 

    Voir le site de l'ARC,cela ne va pas mieux en France qu'en Belgique voir le point 7

    http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1008/abus1544.htm

     

    La portée du quitus donné au syndic de sa gestion par l’AG des copropriétaires 

    Le quitus donné au syndic par l’AG des copropriétaires constitue une décharge de responsabilité dans les rapports entre le syndic et l’ACP et ne porte que sur les faits portés à la connaissance de l’assemblée. Dès lors, des faits qui auraient été dissimulés par le syndic à l’assemblée ou qui ne seraient révélés que plus tard ne peuvent bénéficier de la décision de quitus.

    C’est en ce sens qu’a décidé la Cour de Cassation Française qui a affirmé que lorsqu’un syndic avait diffusé aux copropriétaires une information fausse, le quitus n’avait pu être donné en toute connaissance de cause et ne pouvait dès lors valoir décharge de responsabilité de ce syndic(Cass. Fr., (civ., 3è), 17 juin 2003, Administrer, oct. 2003, n° 359).  

    Dans des circonstances similaires, le Juge de Paix du canton de Molenbeek-Saint-Jean a également estimé que la circonstance que l’assemblée générale avait donné quitus au syndic n’empêchait pas que ce quitus soit déclaré sans valeur en cas de tromperie (J.P.Molenbeek, 3 nov.1998, T. App.,1999/3, n°120).  

    En définitive, ce n’est pas parce que la loi ne donne au syndic aucune indication quant à la tenue de la comptabilité que celui-ci peut faire tout et n’importe quoi!

    Information transmise par le "T- Service Juridique CNIC" à ses membres.

     Il faut le savoir !

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    Canal + France vient de diffuser une enquête sur les syndics en France.

    L'ARC qui est une association de copropriétaires très efficace, nous propose d'écouter ce reportage.

    Je vous invite vivement à prendre le temps d'écouter les trois reportages à l'adresse suivante :

    http://www.unarc.asso.fr:80/site/abus/0608/abus1441.htm

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    CODE DE DEONTOLOGIE DE L'IPI. 

    A la veille de l'assemblée générale du 12 avril, j'invite mon syndic à lire le code de déontologie des syndics. En voici un extrait : (www.ipi.be )

    CHAPITRE II : OBLIGATIONS SPÉCIFIQUES DE L’AGENT

    IMMOBILIER SYNDIC

    Art. 77

    L’agent immobilier syndic doit disposer d’un compte bancaire distinct, dont il est le seul responsable, ouvert au nom de chaque association de copropriétaires dont il est le syndic.

    Art. 78

    L’agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la copropriété et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d’une loi, de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le lie à son commettant.

    Art. 79

    L’agent immobilier syndic veille à adopter une stricte neutralité dans les conflits qui impliqueraient des copropriétaires ou des occupants et qui ne concernent pas la gestion de l’association, sans préjudice de ses obligations légales ou conventionnelles, ou du respect à attacher à une décision de justice.

    Art. 80

    L’agent immobilier syndic doit tout mettre en oeuvre afin de permettre à l’éventuel conseil de gérance d’exercer son contrôle à son égard et de l’assister dans sa gestion, sans que cette obligation ne l’autorise à donner suite à des initiatives du conseil de gérance non légalement ou conventionnellement autorisées.

    32

    IPI-news 2006 / n° 3 / juillet - décembre 2006

    Explicatif de l’article n° 80 :

    Cette disposition vise à concilier la collaboration à instaurer par le syndic avec l’éventuel conseil de gérance, avec la nécessité de resituer le conseil de gérance dans le cadre de son rôle, tel qu’il est prévu par la loi sur la copropriété.

    Art. 81

    L’agent immobilier syndic et celui qui lui est adjoint provisoirement doivent instaurer entre eux une collaboration optimale et adaptée à l’étendue de leur mission.

    Explicatif de l’article n° 81 :

    Cette disposition a une fonction didactique, qui consiste aussi à rappeler qu’en vertu de la loi sur la copropriété, tant une association de copropriétaires qu’un juge peuvent adjoindre au syndic en place un syndic provisoire.

    Art. 82

    L’agent immobilier syndic désigné par voie de justice est tenu aux mêmes obligations que celles auxquelles est soumis un syndic ordinaire, sous réserve et dans les limites des décisions judiciaires qui lui seraient applicables.

    Art. 83

    L’agent immobilier syndic tient les pièces justificatives relatives aux décomptes, ainsi qu’un état détaillé du patrimoine, à la disposition en ses bureaux. Sans préjudice de l’article 577-8, § 4, 9°, du Code civil, il  conserve ces pièces pendant cinq ans à dater de sa décharge.

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  • Suivi de la loi nouveautés

     

    10 janvier 2014 : proposition de loi, en vue d'assurer un meilleur contrôle de la comptabilité des syndics professionnels ou rémunérés et non copropriétaires.

    Voir : http://www.dekamer.be/kvvcr/showpage.cfm?section=|flwb&language=fr&cfm=flwbn.cfm?lang=N&dossierID=2129&legislat=53 

    après avoir ouvert le lien, cliquez sur 53K 212 9001

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    1° septembre 2013 report de 12 mois pour la mise en conformité des statuts.

    Le moniteur du 22 août 2013, nous confirme la mise en application de la modification de la loi. La date du 1° septembre 2014 est donc d'application. Cette date limite, n'empêche pas les retardataires de mettre leurs statuts en conformité dès que possible. N'oublions pas que si on profite de cette révision des statuts, pour modifier certains articles qui ne sont pas liés à la simple application de la nouvelle loi, qu'il faut passer  obligatoirement par un acte authentique. A défaut, les articles modifiés ne peuvent pas être opposés aux tiers qui auraient contracté sans faute. Voir art. 1°, alinéa 1° de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.

    Voir : http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2013/08/22_2.pdf  page 55906 du moniteur ou la page 6 du document.

    10 juillet 2013 : proposition de loi, pour reporter d'un an la mise en conformité des statuts. Cette proposition vient d'être votée à la chambre. En théorie le parlement va tout faire pour que cette modification passe au moniteur avant le 31 août 2013. Certaines zones d'ombres dans la loi au sujet de cette mise en conformité, seront éclaircies pour le 31 août 2013. Notamment l'obligation de faire un acte notarié. Le but du report est de permettre aux copropriétés de ne pas engager des dépenses inutiles, pour la mise en conformité. Je vous tiendrez informés des éclaircissements apporté à cette  disposition de l'art. 577-14 § 2. Initialement cette mise en conformité était prévue pour le 1° septembre 2011, le 29/8/2011 une nouvelle disposition reportait cette date de deux ans, soit au 1° septembre 2013. Voici donc à nouveau un deuxième report jusqu'au 1° septembre 2014.

     

    Voir : http://www.senate.be/www/?MIval=/dossier&LEG=5&NR=2189&LANG=fr 

     

    23 mars 2013 : Proposition de loi sur les prestations minimales des syndics

    Voir  : http://www.senate.be/www/?MIval=/index_senate&MENUID=25200&LANG=fr

    Sélectionnez “commission de la justice“, puis en haut de l'écran sur “dossiers à l'examen”, ensuite sur le N° de la proposition S.5 .1818.

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    9 septembre 2012 : Publicationn sur facebook d'un communiqué du SNP et de M. Hamal.

    SNP Article sur face book du 7 septembre 2012 Hamal.docx

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    1° mai 2012 : adoption  au 30 mars 2012, du projet de loi modifiant le code civil sur la copropriété (art577-6 ; 577-8 ; 577-11/1) et le code judiciaire (art. 46).

    Voir : http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/53/1538/53K1538016.pdf 

    "Il existe une incompatibilité entre l’exercice de la fonction de syndic et la qualité de membre du conseil de copropriété". 

    En effet, le rôle du syndic est d'exécuter les décisions de l'assemblée générales et le rôle des membres du conseil de copropriété est de vérifier si le syndic exécute correctement ces mêmes décisions.

     

    Toujours en cours la proposition de loi sur le rôle du commissaire aux comptes et le contrôle du syndic : 29 mars 2012

    http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/53/2129/53K2129001.pdf

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    21 avril 2012 :  REGIONALISER LA LOI SUR LA COPROPRIETE ? 

    Mesdames, Messieurs,

     

    J'ai le plaisir de vous adresser ci-joint un point de vue - tribune libre sur le thème "Régionaliser la loi sur la copropriété : cohérence et anticipation dans le cadre des politiques du logement ?".

    En effet dans les prochaines semaines et mois le Parlement va mettre en oeuvre l'accord intervenu au niveau institutionnels et voter les textes voulus. 

     

    Il en ira ainsi de la régionalisation de la loi sur les baux à loyer, les baux commerciaux et les baux à ferme. 

    Ainsi toute la compétence logement devrait ainsi être  exclussivement régionale et fini en ce domaine "les compétences usurpées". 

     

    Et pourtant, il y a encore une matière qui doit susciter la réfléxion, c'est la copropriété.

    En effet la copropriété ne doit pas être uniquement considérée comme de la technique juridique indigeste car pour beaucoup de nos concitoyens, cela concerne leur propriété, et pour la plupart leur logement et leur pouvoir d'achat.

    Ma réflexion trouve son origine dans ce qui se passe en France aujourd'hui dans le monde des copropriétés et qui a jusitfié d'une part une attention toute particulière d'une certain nombre de municipalités et de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) depuis plusieurs années et d'autre part la présentation en janvier dernier par cette dernière d'un important et intéressant rapport sur le thème "Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés : une priorité des politiques de l'habitat".

    Vous trouverez ci-joint un résumé de ce rapport. 

    Le 28 novembre prochain le Syndicat National des propriétaires et des copropriétaires organisera un colloque sur le thème "La copropriété en Belgique en 2025, une priorité des politiques du logement au cours des 10 années à venir". 

    Je suis en effet convaincu que si dès maintenant nous n’appréhendons pas en Belgique cette problématique en adoptant un certain nombre de mesures préventives nous allons dans les 10 à 15 années à venir vers de graves problèmes chez nous. 

     

    Et des situations de ce type existent déjà et ne citons que : 

     

    -        à LIEGE la destruction de trois résidences à DROIXHE propriétés de la société de logements sociaux la Maison Liégeoise et plus récemment

    -        à SAINT-JOSSE-TEN-NOODE (Résidence MIRAMAR- voir note ci-jointe) où un immeuble de plus de 40 appartements s’est trouvé sans chauffage pendant les mois d’hiver, un syndic se trouvait dans l’incapacité d’entamer les travaux indispensables à la réfection ou au remplacement du système de chauffage commun car un trop grand nombre de copropriétaires sont défaillants

    -       et sans oublier ces 5 copropriétés (LIEGE, NAMUR, BRUXELLES) récemment victimes de syndics indélicats avec notamment la nécessité pour une de trouver 200.000 E pour faire face à ses dépenses courantes et régler des factures non payées suite à des travaux

    Demain si des interventions doivent être faites, ce sera au niveau et par les Régions dans le cadre de leur politique du logement. 

    Et les problèmes potentiellement rencontrables sont les mêmes. La législation sur la copropriété devra dès lors faire imanquablement l'objet d'adaptations, de compléments et qui sait, variés et variables suivant les Régions même si on peut subodorrés des mesures identiques comme par exemple de prévoir l'existence d'un fonds travaux (réserve) obligatoire financé à concurrence d'un certain pourcentage des dépenses courantes.

    Dans le récent dossier de cette résidence de SAINT-JOSSE-TEN-NOODE vous noterez que le Député bruxellois Olivier de CLIPPELE a voulu interpellé le Secrétaire d’Etat au Logement de la Région bruxelloise (voir texte ci-joint) et que cela lui a été refusé par la Présidente DUPUIS car « la copropriété n’est pas de compétence régionale ».

     

    Je reste à votre disposition pour toute précision complémentaire. 

    Recevez, Mesdames, Messieurs, l'assurance de mes sentiments les meilleurs.

     

    Olivier HAMAL

    Vice président du Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires  0475/36.09.17

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    16 février 2012 commission de la justice adoption d'une modification sur l'envoi des recommandés.

    Voir : http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/53/1538/53K1538011.pdf

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    10 novembre 2011 : Lettre de Monsieur Hamal à la commission de la justice du parlement, sur le fonctionnement de l'IPI.

     

    Objet : PROTECTION DES COPROPRIETAIRES CONTRE DES SYNDICS PROFESSIONNELS INDELICATS - INCURIE ET REFORME DE L'IPI - LACUNES DE LA JUSTICE - INACTION FAUTIVE DE LA MINISTRE LARUELLE 

     

    HOLD UP EN TOUTE IMPUNITE SUR LES COPROPRIETES METTANT DE NOMBREUX PARTICULIES DANS DES DIFFICULTES FINANCIERES. 

     

    LE PARLEMENT DOIT SE SAISIR DE CETTE PROBLEMATIQUE ET CE D’AUTANT PLUS QU’UNE PROPOSITION DE LOI A ETE DEPOSEE POUR UNE REFORME DE L’IPI 

     

    Madame le Député, Monsieur le Député, 

     

    Depuis plusieurs années déjà le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires (SNP) œuvre pour une refonte complète de la copropriété et pour rappel elle concerne en Belgique 1.200.000 logements et entre 3 et 4,5 millions de personnes y vivent. 

     

    En 2010, le Parlement a voté une nouvelle loi sur la copropriété qui a rencontré un nombre important de nos préoccupations. 

     

    Mais d’autres chantiers restaient ouverts et notamment celui d’une réforme de l’IPI (Institut des professionnels de l’immobilier – ordre) et ce en vue d’assurer une meilleure protection des ces consommateurs que sont les copropriétaires. En effet les ordres professionnels ont non seulement pour objet d’harmoniser et de régir les relations entre les titulaires d’une même profession mais aussi de protéger les tiers. 

     

    En effet pour le SNP, l’IPI ne fonctionne pas utilement et vous trouverez ci-joint les nombreux courriers que nous avons fait parvenir à la Ministre LARUELLE pour qu’elle mette en œuvre une réforme fondamentale de l’IPI pour y assurer plus de transparence et un réel suivi déontologique et disciplinaire ; étant entendu que les représentants des consommateurs doivent être associés à la démarche. Vous trouverez ainsi en annexe au présent mail : 

     

    -            les nombreux courriers adressés à la Ministre LARUELLE depuis 2009 jusque janvier 2011

     

    -           -          la position du SNP pour ce qui est d’une refonte de l’IPI 

     

    Nous devons regretter que la Ministre LARUELLE (voir aussi des interventions au Parlement depuis des années), n’ait pas jugé utile de se saisir de ce dossier et de « laisser pisser le mouton » ; traduisant dans son comportement un mépris certain pour « la copropriété d’en bas » préférant privilégié « la copropriété d’en haut ». A un de nos membres qui l’interpellait dans une réunion publique sur cette problématique, elle avait répondu « j’ai choisi mon camp, celui des indépendants ». Dans le contexte actuel cette inaction est fautive. 

     

    Mais à « sa décharge », il est vrai qu’elle ne porte pas notre association dans son cœur depuis que début 2008 nous avions découvert qu’elle avait désigné comme Assesseur juridique suppléant à l’IPI un  avocat, qui a du démissionné du Barreau de NAMUR pour indélicatesses et que selon ses dires il fallait recaser et lui laisser sa chance et que c’était scandaleux de s’en prendre à lui……..Comme nous menacions de saisir les médias, elle l’a fait démissionné….quelques jours plus tard. Vous apprécierez : nommer un ex avocat qui quitte le barreau dans un tel contexte pour s’occuper du suivi disciplinaire des agents immobiliers. 

     

    L’actualité de ces dernières semaines dans le monde de la copropriété montre de manière exemplative et éclatante que les problèmes sont réels avec d’une part une incurie complète de l’IPI et de graves lacunes de la Justice et plus précisément du Parquet du Procureur du Roi de Bruxelles.

     

     

     

    Le Parlement doit se saisir de ses graves disfonctionnements et les Ministres de la Justice et des Classes Moyennes interpellés. 

     

    Le SNP a été interpellé fin septembre par un de ces membres nous dénonçant les agissements d’un sieur MAEREVOET (voir note ci-jointe), syndic professionnel agréé IPI particulièrement indélicat et nous en sommes aujourd’hui à 10 copropriétés lésées (soit plus de 250 copropriétaires) pour un total de 750.000 E.  

     

    Dans le prolongement et sur base des éléments nous transmis par ce membre, nous avons écrit à l’IPI et nous avons cherché à nouer le contact avec le Parquet du Procureur du Roi de Bruxelles et avec le Procureur Général. Il ressort de nos démarches ce qui suit : 

     

    -          depuis au moins 2008, de sérieux problèmes sont rencontrés par des copropriétés avec le sieur MAEREVOET et des procédures en justice introduites au civil (Juges de Paix et Tribunal de commerce) 

     

    -          en mai, juillet et août 2009, des plaintes sont adressées à l’IPI (voir courrier que le SNP a reçu de l’Assesseur juridique néerlandophone de l’IPI le 2 novembre 2011) et pour des raisons ignorées n’ont fait l’objet d’aucun réel suivi…………….. et ce n’est qu’à partir d’avril 2011 suite à plusieurs nouvelles plaintes qu’enfin l’IPI va réagir pour aboutir à la radiation de l’intéressé le 7 octobre dernier. 

     

    -          En juillet 2011 (voir échange de mails qui suit), a une copropriété qui s’interroge sur son syndic le sieur MAEREVOET, et nonobstant les plaintes en cours , l’IPI répond qu’il n’y a aucun problème….. !!!!!!! 

     

    -          en date du 18 mars 2010, le Juge de Paix d’ANDERLECHT rend un jugement condamnant le sieur MAEREVOET à 320.000 E en faveur d’une copropriété et dans le dispositif de son jugement ordonne la transmission de la dite décision au Parquet du Procureur du Roi ayant constaté dans les faits litigieux des problèmes pénaux : faux et usage, détournements etc…..Une information sera ouverte mais ce n’est que le 4 octobre 2010 que le nouveau syndic est interrogé et depuis lors plus de nouvelles !!! Le conseil de la copropriété concernée a relancé le Parquet par courrier de ce 14 octobre 2011 mais pas de réponse à ce jour. 

     

    Nonobstant ces plaintes et autre communication au Parquet, à l’heure actuelle, le sieur MAEREVOET court toujours dans la nature comme si de rien n’était mais plus grave encore si depuis les premières plaintes à l’IPI (mai 2009) et la notification du jugement du Juge de Paix de ANDERLECHT de mars 2010 au Parquet, tant l’IPI que le Parquet,  avaient pris les choses en mains utilement : 

     

    -          la casse aurait pu être limitée dans certaines copropriétés

     

    -          la casse tout simplement évitée dans d’autres qui n’auraient pas pris le sieur MAEREVOET comme syndic depuis mai 2009 (et nous en connaissons) 

     

    Vous serez attentifs au fait que pour certaines copropriétés c’est un véritable désastre en ce compris sur le plan social ; pour la plupart il s’agit d’immeubles occupés par des personnes à faibles revenus, comment vont-elles pouvoir faire face aux charges etc……sinon en s’endettant. C’est une atteinte grave à leur économie et à leur pouvoir d’achat. Certains vont devoir trouver des milliers d’euros. 

     

    Enfin, il serait dans le rôle tant de l’IPI que du Parquet de faire le relevé des copropriétés lésées pouvant l’être d’une part pour les informer et d’autre part pour les aider dans leurs démarches etc….pour récupérer ce qui peut l’être (mise ne place d’un n° de tél d’urgence etc…).

     

     

     

    Rien de tout cela, aucun remord et aucune compassion de l’IPI, sa hiérarchie ne se sentant pas responsable de quoi que se soit dans le chef de cette brebis égarée et pourtant si le disciplinaire avait mieux fonctionné. 

     

    Et demain que tant l’IPI que le Parquet ne viennent pas dire qu’ils n’ont  pas les possibilités, moyens etc…de faire les recherches voulues pour établir la liste des copropriétés flouées. Le SNP y est bien arrivé avec le concours d’un de ses membres. 

     

    Le SNP va dans les prochains jours réunir les copropriétés concernées et avec elles lancer des procédures en responsabilité contre l’IPI et l’Etat belge (Ministère de la Justice et Ministère des Classes Moyennes) à concurrence des montants qui ne pourraient être récupérés à charge du sieur MAERVOET. 

     

    Nous vous remercions d’avance pour l’attention que vous réserverez au présent mail. 

     

    Nous sommes à votre disposition pour toutes précisions complémentaires et nous vous prions de croire, à l’assurance de nos sentiments les meilleurs. 

     

    Olivier HAMAL

     

    Vice-Président National

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    La loi vient d'être approuvée ce jeudi 6 mai en séance plénière de la chambre et du sénat.

    Elle sera effective le 1° jour du troisième mois qui suit sa publication au moniteur. Soit le 1° août ou le 1° septembre. voici le communiqué de presse de Mme Nysens et M. Hamal : création d’associations partielles (sous indivision). dans un parc résidentiel mais aussi pour des immeubles qui comportent une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément des ces immeubles.

    Il ne sera plus nécessaire de réunir l’ensemble des copropriétaires pour une décision qui ne concernera que certains d’entre eux. L’association principale reste exclusivement compétente en ce qui concerne les décisions qui dépassent les intérêts de ces sous associations.

     

     

    • En ce qui concerne l’assemblée générale:

     

     

     

    • Tenue d’une assemblée générale annuelle durant une période de quinze jours fixée dans le règlement de copropriété et présidence assurée obligatoirement par un copropriétaire ;

     

     

     

    • Possibilité pour les copropriétaires de faire inscrire des points à l’ordre du jour de l’AG;

     

     

     

    • Précision du sort des abstentions (les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise)

     

     

     

    • Limitation au niveau des procurations (trois procurations max ou ne pas dépasser 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété)

     

     

     

    • Possibilité pour des copropriétaires représentants 1/5ième des quotités de convoquer une assemblée générale si le syndic ne répond pas dans un délai de quinze jours à leur demande

     

     

     

    • Possibilité, à l’unanimité et par écrit, de prendre toutes décisions relevant des compétences de l’assemblée générale à l’exception de celles qui doivent être prises par acte authentique

     

     

    Avis du conseil d'état sur la proposition de loi

    http://www.senate.be/www/?MIval=/index_senate&MENUID=25300&LANG=fr

    La loi a été évoquée au sénat et plusieurs amendements ont été déposés par les sénateurs, l'IPI a également proposé des amendements qui sont en cours d'examen. Un avis au conseil d'Etat a été rendu sur la proposition adoptée au sénat. Le sénat a demandé et obtenu une prolongation de son délai d'évocation, la nouvelle date est le 28 mars 2010. De nouveaux amendements ont été proposés par les sénateurs en décembre 2009. ils viennent d'être examinés en commission de la justice ces 23 et 24 mars 2010. Selon les prévisions, cette loi devrait être mise en application juste avant le congé parlementaire. En application de cette loi, un arrêté royal pris sur l'initiative du ministre de la justice, devra réglementer la comptabilité à tenir, une distinction étant faite entre petites et grandes copropriétés. Un groupe de travail est mis en place, pour présenter des propositions au Ministre.

    Dans le dernier journal "Le Cri" de février 2010, publié par le "SNP", Monsieur Hamal, nous fait le point sur les chantiers de la copropriété qui restent à mettre en place. Il veut aller le plus vite possible, car il se bat bec et ongles, pour obtenir une gestion transparente des syndics et une implication respectueuse de tous les copropriétaires, qui assureront que chaque euro dépensé le sera pour le bien de tous et la maintenance du patrimoine de chacun.

    Un chantier sur les syndics et plus précisément sur leurs compétences, sur leur accès à la profession et leur code de déontologie. Il veut renforcer le rôle des instances disciplinaires de l'IPI et obtenir l'unicité du statut de tous les syndics au même organisme, qu'ils soient avocats, architectes, comptables ou autres. Il demande que les règles de déontologies soient mieux adaptées, pour coller à l'évolution des mentalités. Il veut également que les syndics non professionnels soient au minimum soumis aux règles de déontologiques. C'est en effet le minimum requis, j'en parle en connaissance de cause, car ces syndics qui se croient au-dessus des lois, font parfois honte à la profession. c'était d'ailleurs une revendication de l'ABSA, lors des auditions à la chambre.

    Il est également favorable à l'enregistrement auprès de la banque carrefour de toutes les copropriétés, ce qui fait partie des derniers amendements au sénat.

     

    Dans un autre chantier sur la modernisation de la communication dans les copropriétés et notamment le développement de l'usage d'internet, tout d'abord sur les plan des échanges syndics - copropriétaires et ensuite par la création de sites spécifiques à chaque copropriété, avec des clés d'accès pour protéger la confidentialité de ces données. On voudrait également mettre en place des formations adressées aux copropriétaires, notamment sur le plan comptable.  Je soutiens cette initiative, car de cette manière un contrôle des activités du syndic serait mieux exercé par les copropriétaires, qui aujourd'hui, sont tellement malléables, qu'ils font tout simplement confiance, par crainte du ridicule en intervenant.

     

    D'autres dossiers sur le plan législatif devront encore être poursuivis tels que :

    mise en place de garanties pour permettre aux copropriétaires de récupérer les sommes qui leur sont dues.

    Une réflexion pour la mise en place, d'une proédurejudiciaire spécifique permettant de régler rapidemment les conflits en copropriété.

    La possibilité d'harmoniser par voie de requête toute procédure en matière de copropriété.

     

    Il termine son article en disant : Il y a "du pain sur la planche", mais lentement et surement nous avançons, afin de donner dès 2010 un nouveau visage au monde de la copropriété, pour une vie plus harmonieuse dans les immeubles.

     

    MERCI MONSIEUR HAMAL.

    Pour le suivi des travaux parmentaires, je vous renvoie à la page d'acceuil (comment cela fonctionne)

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    Il semble que cette proposition de loi fasse peur aux syndics, donc eux espèrent qu'elle sera d'application le plus tard possible. Le Soir Immo, parle que certaines parties de la proposition ne seraient pas applicables avant 2015 !

    Info ou intox, qui vivra verra.

     

     Je pense que beaucoup de syndics vont éprouver pas mal de difficultés à se conformer aux nouvelles règles, sauf dans les copropriétés dans lesquelles les participants à l'assemblée générale restent muets, tétanisés par la présence du pouvoir absolu du couple infernal, syndic/conseil de gérance. Heureusement, qu'il y a toujours quelques copropriétaires téméraires qui osent agir.

    Si vous lisez le nouvel article 577-11, vous allez vous rendre compte qu'il sera plus difficile de vendre un chat dans un sac aux nouveaux copropriétaires potentiels. L'art. 577-11 §3, 4°, oblige le syndic à fournir le relevé de toutes les procédures judiciaires en cours dans la copropriété. Dans la mienne, cela va faire des dégâts, car il faut être téméraire pour acheter un bien dans une copropriété avec autant de litiges en cours.

    Qui vivra verra. Voici la loi révisée, par la Chambre : DOCUMENT QUI SERA AMENDE PAR LE SENAT (voir amendements au sénat) et qui peut encore être revu une dernière fois pas la chambre, avant sa mise en application. Le texte ci-dessous n'est donc pas encore celui qui sera d'application.

    Ce document n'est pas un document officiel, c'est moi qui l'ai rédigé à partir du document parlementaire N° 1334/013

    Si vous voulez tout savoir sur le travail parlementaire cette proposition, et sur les auditions, cliquez sur : http://www.lachambre.be/doc/flwb/pdf/52/1334/52k1334011.pdf

    L'audition de la représentante de notre groupe (copropriétaires) se trouve aux pages 41 à 49.

    A la suite vous trouverez, la procédure pour l'évolution de la proposition et une carte blanche signée de Monsieur Olivier Hamal, député fédéral et vice-président du "Syndicat National des propriétaires. Il annonce une phase deux, pour mettre au pas les syndics récalcitrants à la loi. Il est plus que temps que le notre envisage de se retirer.   

    A plus de 73 ans, il a bien mérité de se reposer un peu.

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    CHAPITRE III- DE LA COPROPRIETE.

    SECTION 1 - [DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 1; En vigueur : 01-08-1995>

      Art.577-2  <Inséré par L 08-07-1924, art. 1> [Ancien article 577bis] § 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :
      § 2. Les parts indivises sont présumées égales.
      § 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
      § 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
      § 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
      Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
      § 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
      § 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
      § 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.
      § 9. [Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
      La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
      Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
      Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.] <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>
      § 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.
      § 11. [...] <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>

    SECTION II - [DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995>

      Sous-section I - Dispositions générales.

    Art. 577-3.
    “Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l’article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s’y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s’accordent sur cette dérogation.

     

    Tout immeuble ou groupe d’immeubles auxquels s’appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.”;

     

    “L’acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions pour des immeubles ou parties  ’immeubles qui ne sont affectés à l’usage que de deux ou plusieurs, mais pas de tous les lots privatifs. Une telle sous-indivision est régie par les dispositions de l’article 577-2, §§ 9 et 10.”


    Art. 577-4

    § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.

    “Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l’association des copropriétaires”;

    “L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et  communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective calculée en fonction de la superficie nette au sol, de la consistance objective et de la situation de la partie privative, suivant rapport motivé d’un expert architecte ou d’un expert juridique. Ce rapport est repris

    dans l’acte de base.”;
       Le règlement de copropriété doit comprendre :
      1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
      2°
     les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;”;

      3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
      4°
    le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission.”;
    .
      § 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.
      § 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.

      “§ 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie exclusivement à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la présente section.”.

     

    “Art. 577-4/1. Si, conformément à l’article 577-3 alinéa 4, l’acte de base prévoit la création d’une sous- indivision, les statuts peuvent, pour cette sous indivision, prévoir la création d’une association secondaire des copropriétaires concernés et en déterminer les règles de fonctionnement.

    Cette association secondaire est dotée de la personnalité juridique, aux mêmes conditions que l’association principale des copropriétaires.

    Les dispositions des articles 577-3 et suivants sont applicables à la sous-indivision visée à l’alinéa 1er, étant entendu que l’association principale des copropriétaires reste exclusivement compétente pour les décisions qui ont une incidence sur des intérêts qui dépassent ceux de l’association secondaire concernée.”.

      Sous-section II-
    “Section II. De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles”

    Art. 577-5. § 1. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes :
      1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
      2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
      Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
      Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.

    “2°/1. Elle élit domicile au domicile ou au siège social du syndic.”;
      § 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, l'association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d'en faire état contre elle.
      § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

    “§ 3/1. Pour les parties communes, l’association des copropriétaires est la personne responsable au sens des articles 1384, alinéa 1er, et 1386.”;
      § 4. Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.

    Sous-section III -
    Organes de l’association des copropriétaires”.

    Art. 577-6.

    § 1. Chaque copropriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.

     

    “Chaque année, au moins une assemblée générale doit se tenir à la date statutaire fixée dans le règlement de la copropriété. Si cette date coïncide avec un jour férié légal, cette assemblée peut être organisée le plus prochain jour ouvrable ou à une autre date fixée par l’assemblée générale. L’assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire. En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privé est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire.

    Lorsque l’un des intéressés se trouve dans l’impossibilité de désigner un mandataire, les autres intéressés désignent valablement un mandataire. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés informent le syndic par écrit de la personne qui sera leur mandataire.

     

    Si un seul mandataire d’un lot est présent, il est présumé  représenter de plein droit les autres titulaires, sans devoir exciper d’un document justifiant formellement sa désignation.”;

     

    “§ 1er/1. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s’il en existe un,

    peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément aux dispositions de l’article 577-8, § 4, 1°,1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l’ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.”;


      § 2. Sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 1°, l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.

     

    “La demande de convocation est adressée par lettre recommandée à la poste au syndic. Si celui-ci n’y obtempère pas dans les quinze jours, un des copropriétaires signataires de la demande peut  convoquer l’assemblée générale lui-même.

     

    Les copropriétaires concernés doivent, lors de la convocation, respecter les modalités et délais prévus

    à l’article 577-8, § 4, 1° et 1°-3.”;


      § 3.
    Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l’assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l’assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.

     

    Néanmoins, l’assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.”;
      Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.
      § 4. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
      § 5. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
    “La procuration désigne nommément le mandataire. Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale, hormis le cas d’une

    procuration notariée générale ou spéciale.”;
      Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
    “Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété.”;


      Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.
      § 6. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, au moment du vote, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.
    “Les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.”;
      § 7.
    Aucune personne mandatée ou employée par     l’association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.”;

     

    “§ 8. Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, exception faite de celles qui doivent être passées par acte authentique.”.
    Art. 577-7. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :
      1° à la majorité des trois quarts des voix :
      a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
      b) de la réception provisoire et définitive et de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
      c)
    dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l’exclusion des garages et parkings, de la création et de la composition d’un conseil de copropriété qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. Sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour un an.”;

     

    “d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, hormis pour les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4°;”;
      2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
      a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
      b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
      c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle;
      d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs;
      e] de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
      § 2. En cas destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorités à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée.
      Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.
      § 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.

    Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide des travaux ou des actes d’acquisition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.”.

    Art. 577-8. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire.

    “Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit.”;
      S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
     
    “En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision

    expresse de l’assemblée générale. L’échéance de ce délai ne peut faire naître à charge de  l’association des copropriétaires aucune obligation à l’égard du syndic.”; 
      Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant, la durée de son mandat.
      § 2.
      Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires.

     

    L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’un société, sa forme, sa raison ou dénomination sociale ainsi que son siège social. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec lui sans délai et notamment le lieu où, le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés.

     

    L’affichage de l’extrait se fait à la diligence du syndic.”;

      § 3. Lorsque la signification ne peut être faite conformément à l'article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à l'article 38 du même Code.
      La lettre recommandée visée à l'article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic.
      § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
      1° de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété ou conformément à l’article 577-6, § 2.

    “la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui comporte chacun des points soumis à la délibération de l’assemblée. Cette convocation est effectuée par lettre  recommandée à la poste, à moins que les destinataires n’aient accepté individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication”;

       “1°-1) le syndic inscrit à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de copropriété qui lui sont parvenues au moins trois semaines avant la date statutaire de l’assemblée générale ordinaire;

       1°-2) la convocation rappelle les modalités de la consultation entre la convocation de l’assemblée générale et la tenue de celle-ci, de tous les documents relatifs à l’un des points inscrits à l’ordre du jour;

       1°-3) sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long;”;
      2° de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3
    “, ainsi que de rédiger le procès-verbal de l’assemblée générale et de les transmettre aux copropriétaires dans les trente jours de la tenue de l’assemblée générale.”;

       “2°-1) le projet de procès-verbal des décisions de chaque assemblée générale est signé, après lecture, à la fi n de la séance, par le président de l’assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l’ouverture de la séance et par tous les copropriétaires toujours présents à ce moment;

        2°-2) le procès-verbal relate les décisions adoptées, avec mention des majorités obtenues ainsi que du nom des copropriétaires qui se sont opposés ou qui se sont abstenus;”;
      3° d'exécuter et de faire exécuter ces décisions;
      4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
      5°
    d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires; ces fonds doivent être placés dans leur totalité sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et obligatoirement un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’associations des copropriétaires.”;
      6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;
      7° de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 1er, dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;
      8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée.
      [9°
    Le syndic dont le mandat a pris fi n de quelque manière que ce soit transmet, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas

    sur les comptes financiers de la copropriété”;

     “10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires;

     11° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations relatifs à la copropriété, de toutes les manières défi nies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale et, par exemple, par le truchement d’un site Internet;

     12° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement  élaboré;

     13° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures

    régulières;

     14° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré; il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes survisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées;

    lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;

     15° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations des assemblées générales et de transmettre aux copropriétaires, à première demande, les noms, adresses, quotités et références de lot des autres copropriétaires;

     16° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée

    suivant le plan comptable minimum normalisé à établire par le Roi. Toute copropriété de vingt lots à l’exclusion des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de réserve et du fonds de roulement, les créances et les dettes des copropriétaires;

     17° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.”.

     

    Art. 577-8/1. dans tout immeuble ou groupe d’immeubles de au moins de vingt lots à l’exclusion des

    garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce

    conseil est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adressera

    aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission.”.

     

    “Art. 577-8/2.L’assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert extérieur agréé à cette fi n, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété

     

      § 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
      § 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
      § 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.
      Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.

    Sous-section IV - Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission.

    Art. 577-9  <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant.
      Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.

    “Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des  copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit.

    Le syndic est habilité à introduire toute voie de recours à titre conservatoire en ce qui concerne les

    parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais. Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels es actions intentées par ou contre l’association des copropriétaires.”;
      § 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
      
    “Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois, à compter de la date d’envoi du procès-verbal de l’assemblée générale concernée, établi conformément à l’article 577-8, § 4, 2°.”;
      § 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.
      § 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
      Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.
      § 5. Dès qu'il a intenté l'une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l'absence de décision.
      § 6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :
      1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble;
      2° le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.
      § 7. Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.

      “§ 8. Par dérogation à l’article 577-2, § 7, le copropriétaire qui, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépenses de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement

    fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépenses, mis à charge de l’association des copropriétaires en application de l’article 1017, alinéa 1er, du Code judiciaire.”.

    Art. 577-10. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.

        “§ 1er/1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative. Les convocations envoyées à la dernière l’adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.”;
      § 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
      Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.
      Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
      § 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au
    domicile ou au siège social du syndic.
      Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
      § 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
      
    Elles sont opposables à toute personne titulaire d’un  droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété aux conditions suivantes:”:
      1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
      2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
      Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
      Toute personne occupant, l'immeuble  en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
      L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
      Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

    “Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.”.
    Art. 577-11.

    “Article 577-11. § 1er. En cas de transmission de la propriété d’un lot entre vifs ou pour cause de mort, le notaire instrumentant demande au syndic de l’association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :

    1° le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale ou le syndic avant la date du transfert de la propriété mais dont le paiement a été demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    2° un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé postérieurement à la date du transfert de la propriété;

    3° un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la date du transfert de la propriété, mais dont le paiement a été demandé par le syndic  postérieurement à cette date;

    4° un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date du transfert de la propriété, mais dont le paiement a été demandé par le syndic  postérieurement à cette date;

    5° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    6° un état des dettes certaines de toute nature due à l’association des copropriétaires par la partie cédante;

    7° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    8° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

    9° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.

    Le notaire en informe les parties. À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci. Sans préjudice de conventions contraires entre parties   concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées au présent paragraphe, alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°, concernant la période postérieure à la date du transfert de la propriété, ainsi que les charges ordinaires à partir du jour où il a joui  effectivement des parties communes.

    Toutefois, en cas de vente, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention de vente et la passation de l’acte authentique et si l’acquéreur disposait d’une procuration pour y assister.

    § 2. En cas de transmission, de division ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif ou si ce droit de propriété est grevé d’une droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit ou d’usage et d’habitation, le notaire instrumentant informe le syndic, le jour de la transcription de l’acte, de la date de la passation de l’acte, de l’identité et de l’adresse du nouveau copropriétaire ainsi que de la nouvelle adresse de la partie qui cède son titre de propriété.

    § 3. Dans la perspective de la vente de la propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le vendeur transmet à l’acquéreur, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande:

    1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    2° le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur;

    3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date du transfert de la propriété;

    4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années.

     

    § 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire vendeur ou des copropriétaires vendeurs.

     

    § 5. En cas de transmission de la propriété d’un lot:

    1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

    2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure  la propriété de l’association. On entend par “fonds de roulement”, la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes,

    les frais de gérance et de conciergerie.

    On entend par “fonds de réserve”, la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture.”.
    Sous-section V - De la dissolution et de la liquidation.

    Art. 577-12. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> L'association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que ce soit.
      La destruction, même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles  n'entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l'association.
      L'assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l'association qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique.
      Le juge prononce la dissolution de l'association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé pouvant faire état d'un juste motif.

      Art. 577-13. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; ED : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation.
      Toutes les pièces émanant d'une association de copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle est en liquidation.
      § 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention, l'assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs liquidateurs.
      Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de liquider l'association.
      § 3.
    Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l’association des copropriétaires.”.

      § 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit à la conservation des hypothèques.
      Cet acte contient :
      1° l'endroit désigné par l'assemblée générale, où les livres et documents de l'association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;
      2° les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant aux créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite.
      § 5. Toutes actions contre des copropriétaires, l'association des copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au § 4.

    Sous-section VI - Du caractère impératif.

    Art. 577-14. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> Les dispositions de la présente section sont impératives.

     

    Art. 18

    La présente loi s’applique à tout immeuble ou groupe d’immeubles qui répondent aux conditions prévues à l’article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur Belge.

    Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont inapplicables et réputées remplacées par les dispositions légales correspondantes.

    Toutefois, le Roi détermine les dispositions qui ne sont applicables aux copropriétés existantes qu’à dater de la coordination de leurs statuts à la législation en vigueur, coordination qui doit intervenir dans les 5 ans de la date déterminée à l’alinéa 1er.

    En cas d’omission ou de retard dans la coordination des statuts, l’association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l’égard des tiers, lesquels auront néanmoins la faculté d’en faire état contre elle.

     

    Bruxelles, le 16 juillet 2009

    Le président de la Chambre

    des représentants,

    Le greffier de la Chambre

    des représentants,

    Patrick DEWAEL

    Robert MYTTENAERE

     

    Propos de M. Hamal dans une carte blanche (voir en fin de document)

    La Chambre des Représentants a voté le jeudi 16 juillet 2009, à l’unanimité  la nouvelle loi sur la copropriété initiée avec ma Collègue Clotilde NYSSENS.

    Elle sera sans doute évoquée au Sénat et  y suivra le parcours parlementaire normal et reviendra en cas de modifications à la Chambre. Il ne devrait cependant pas y avoir de changements notables.

     

    La proposition a été transmise au Sénat le 18 juillet pour évocation, le sénat a 15 jours de délai pour répondre, mais compte tenu du congé parlementaire de 86 jours, le délai pour l'évocation est le 26/10/2009.

    Pour la suite, voir la procédure qui sera suivie ci-dessous. Fiche technique N° 11.06 (voir lien) : http://www.dekamer.be/kvvcr/pdf_sections/pri/fiche/IF_fr_43.pdf

    4) Transmission :

    Transmission du projet adopté au Sénat. - Les sénateurs doivent décider dans un délai de 15 jours à compter du jour de la transmission du projet sils souhaitent "évoquer" celui-ci, à savoir, en prendre connaissance. Ce délai est automatiquement ramené à 7 jours si le gouvernement a demandé lurgence pour son projet de loi et sil ny a pas eu daccord à ce sujet au sein de la commission de concertation. Lassentiment dau moins 15 sénateurs est requis pour quun projet puisse être évoqué.

    Si le projet nest pas évoqué par le Sénat, il est immédiatement sanctionné et promulgué par le Roi. (Étape 10)

    5) Examen :

    Examen par le Sénat - Le Sénat dispose dun délai de 60 jours pour examiner le projet évoqué. Si le Sénat ne modifie pas le texte ou sil laisse sécouler le délai dexamen sans prendre de décision, le projet est transmis par la Chambre au Roi pour être soumis à sa sanction. (Étape 10)

    6) renvoi :

    Renvoi à la Chambre - Si le Sénat modifie  (= amende) le projet, il est renvoyé à la Chambre.

    7) Examen :

    Chambre: second examen - La Chambre peut marquer son accord sur les modifications proposées par le Sénat. Le projet est alors  sanctionné et promulgué par le Roi (Étape 10)

    La Chambre peut également, par des "contre-amendements", annuler les modifications apportées par  le Sénat et rétablir le texte dans sa version initiale. Dans ce cas également, la procédure parlementaire est terminée et le texte est transmis au Roi. (Étape 10)

    La Chambre peut également adopter de nouveaux amendements et présenter ainsi un nouveau texte. Dans ce cas, le projet ainsi amendé est à nouveau transmis au Sénat :

    8) second examen :

    Chambre: second examen - La Chambre peut marquer son accord sur les modifications proposées par le Sénat. Le projet est alors sanctionné et promulgué par le Roi (Étape 10)

    La Chambre peut également, par des "contre-amendements", annuler les modifications apportées par le Sénat et rétablir le texte dans sa version initiale. Dans ce cas également, la procédure parlementaire est terminée et le texte est transmis au Roi. (Étape 10)

    La Chambre peut également adopter de nouveaux amendements et présenter ainsi un nouveau texte. Dans ce cas, le projet ainsi amendé est à nouveau transmis au Sénat

    9) Examen définitif :

    Chambre: examen définitif - Si le Sénat a modifié les amendements, la Chambre prend une décision finale dans un délai de 15 jours

    10) Sanction :

    Sanction royale et promulgation

    11) Publication :

    Publication au Moniteur belge

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    POINT DE VUE – CARTE BLANCHE – TRIBUNE LIBRE

     

    SYNDICS D’IMMEUBLES

    POUR UN NOUVEAU STATUT ET UN MEILLEUR SUIVI DEONTOLOGIQUE ET MEME ETHIQUE

     

    Par Olivier HAMAL

          Député fédéral

         

     

     

                                                                           

    La Chambre des Représentants a voté le jeudi 16 juillet 2009, à l’unanimité  la nouvelle loi sur la copropriété initiée avec ma Collègue Clotilde NYSSENS.

     

    Elle sera sans doute évoquée au Sénat et  y suivra le parcours parlementaire normal et reviendra en cas de modifications à la Chambre. Il ne devrait cependant pas y avoir de changements notables.

     

    Bien que la nouvelle législation réponde à un certain nombre de préoccupations au niveau de la gestion des immeubles en copropriété, un autre chantier tout aussi  important doit dès maintenant être ouvert et qui constitue un complément indispensable à ce qui vient d’être fait au niveau du Code civil.

     

    C’est un nouveau statut et un meilleur suivi déontologique et éthique pour les syndics.

     

    Les objectifs poursuivis doivent être d’une part un meilleur service au meilleur prix et d’autre part une optimalisation de la gestion des copropriétés.

     

    Au niveau du Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires  de très nombreuses plaintes sur les syndics sont reçues qu’ils soient professionnels ou non et ce sous de nombreux aspects sur lesquels nous pourrions nous étendre longuement.

     

    Mais d’une manière générale cela va de l’incompétence notoire à des malversations donnant lieu à des poursuites pénales en passant par un manque de formation ou encore à des conflits d’intérêts évidents mais passés sous silence.

     

    Le dernier dossier, très récent, que nous avons eu à connaître est celui d’un syndic d’immeuble agréé IPI (Institut des Professionnels de l’Immobilier) désigné par un Juge de Paix bruxellois pour mettre de l’ordre dans une copropriété et qui relativement à différents travaux à effectuer à l’immeuble a suggéré parmi les entreprises à consulter de demander prix à la société de son gendre et dont il est lui-même le président du Conseil d’Administration.

     

    Tout cela sans en avertir d’initiative le syndic fonctionnel, les copropriétaires etc….mais c’était sans compter sur la perspicacité d’une  des copropriétaires et de son conseil qui ont déjoué la manœuvre et fait reporter le point à une Assemblée générale ultérieure pour demander d’autres offres, la société litigieuse étant la moins disante !!!!!

     

    C’est du plus mauvais goût pour ne pas dire autre chose et une plainte a été adressée à l’IPI. Mais quelles suites y seront données ?

     

    Nombre de particuliers sont amenés à déposer plainte auprès de l’IPI et nous en avons-nous même fait l’expérience dans différents dossiers. Cela relève pour le simple citoyen du parcours du combattant et il n’est pas évident d’obtenir satisfaction, réflexe corporatiste oblige.

     

    Nous entendons souvent dire quand nous suggérons à des copropriétaires de déposer plainte à l’IPI : cela ne sert à rien.

     

    C’est pourquoi, nous avons porté un certain nombre de dossiers pour des membres dans le cadre notamment de l’obtention par un copropriétaire dans un immeuble précis des noms et coordonnées des autres copropriétaires.

     

    Certains syndics s’opposaient en effet à une telle communication nonobstant des décisions de justice, un avis positif de la Commission pour la protection de la vie privée etc…

     

    Nous avons même du « faire monter le ton » pour que l’IPI adresse à ses membres une information pour inviter les syndics à obtempérer à ce type de demandes. C’est aux forceps que tel fut finalement le cas.

     

    En outre il faut savoir que l’IPI regroupe tous les agents immobiliers soit au total 8.000 personnes se décomposant en 6.000 marchands de biens et 2.000 syndics d’immeubles (dont un certain nombres sont aussi marchands de biens).

     

    Les syndics y sont donc minorisés avec pour conséquence que l’IPI est surtout tourné au niveau de ses activités vers les problématiques intéressant les marchands de biens et la traque à la concurrence déloyale via notamment un service de dépistage (budget : 400.000 E en 2008) et différentes actions en justice (voir notamment récemment contre les Notaires).

     

    Par contre beaucoup moins d’attention pour les syndics d’immeubles en ce compris pour le volet déontologique de choses. Les représentants des syndics au sein de l’IPI s’en plaignent eux-mêmes.

     

    Il n’y a ainsi aucun service de prévention notamment sur base de plaintes ou d’autres informations reçues de copropriétaires qui signaleraient des problèmes manifestes de gestion de tel ou tel syndic. Cela existe pourtant au niveau des Ordres des Avocats.

     

    Notons au passage que des propos identiques à ceux-ci ont valu au CNIC (Centre National d’Information pour Copropriétaires ASBL) une action en cessation de la part de l’IPI qui a cependant été débouté par une ordonnance du 25 avril 2008 du Tribunal de Premières Instance de Bruxelles au nom de la liberté d’expression.

     

    Par ailleurs peuvent aussi être syndics d’immeubles des avocats, des architectes, des géomètres, des comptables etc…. qui relèvent d’autres ordres professionnels.

     

    Il y a donc pas d’approche d’ensemble au niveau des syndics professionnels d’où un manque évident de cohérence notamment au niveau formation et suivi déontologique.

     

    Nous pourrions aussi nous étendre sur les syndics non professionnels c'est-à-dire des copropriétaires qui gèrent l’immeuble dans lequel ils habitent, certes de bonne volonté et dévoués, un certain nombre d’entre eux n’ont pas les qualités requises.

     

    Une réforme  s’avère donc indispensable dans le souci de protéger les copropriétaires consommateurs.

     

    Mais le tout est de savoir si on est sensible à la copropriété d’en bas (en Belgique 1.200.000 logements en copropriété soit entre 3 et 4.500.000 personnes qui y vivent) ou à la copropriété d’en haut (entre 1.500 et 2.000 syndics professionnels IPI ).

     

    Plusieurs formules peuvent être envisagées.

     

    Par exemple la création d’un ordre spécifique (le Sénateur Spa VAN NIEUWKERKE a déposé une proposition de loi en ce sens visant à la création de l’Institut des copropriétaires et syndics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic) pour les syndics professionnels toutes catégories confondues (ceux relevant actuellement de l’IPI, mais aussi pour partie de leurs activités celles relatives à la gestion d’immeubles les avocats, architectes, géomètres, comptables concernés).

     

    Cette proposition de loi, bien que présentant un certain nombre de lacunes ( s’éloigne assez fort de ce qui existe pour les autres ordres et instituts professionnels et manque totalement de clarté au niveau des mécanismes relatifs au respect des règles déontologiques), est intéressante car elle ouvre le débat.

     

    Autre possibilité c’est la mise en place d’une  section spécifique au sein de l’IPI regroupant les mêmes que ci-avant.

     

    Il serait en outre utile de voir ce qui peut être fait ou non vis-à-vis des syndics non professionnel qui devraient au moins accepter de se soumettre aux règles déontologiques en matière de gestion d’immeubles.

     

    Enfin, l’opportunité pourrait être envisagée d’associer d’une manière ou d’une autre les associations représentatives de copropriétaires au suivi et  à défaut de voir comment la protection des copropriétaires consommateurs peut être assurée au mieux.

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    Je vous invite à lire avec attention la proposition de loi du sénateur Monsieur Van Nieuwkerke du sp.a. Elle porte le N° 4-1043/1 elle date du 3 décembre 2008

    http://www.senate.be/www/?MIval=/publications/viewPub.html&COLL=S&LEG=4&NR=1043&VOLGNR=1&LANG=fr

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    Pour entendre l'intervention de M. Hamal et Madame Nyssens à la chambre au   sujet de la nouvelle loi sur la copropriété,cliquez sur le lien ci-dessous. Cela commence à 3 heures 47' 

     

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    LA COMMISSION DE LA JUSTICE DE LA  CHAMBRE DES REPRESENTANTS A VOTE A L’INITIATIVE DES DEPUTES CLOTILDE NYSSENS ET OLIVIER HAMAL

     

    LA NOUVELLE LOI SUR LA COPROPRIETE

     

    AFIN DE MODERNISER LE FONCTIONNEMENT DES COPROPRIETES ET D’ACCROITRE LA TRANSPARENCE DE LEUR GESTION

     

    LE TEXTE SERA VOTE EN SEANCE PLENIERE LE JEUDI 16 JUILLET

     

     

     

     

     

    1)   LA COMMISSION DE LA JUSTICE DE LA CHAMBRE A VOTE LA NOUVELLE LOI SUR LA COPROPRIETE ET LE TEXTE SERA VOTE EN SEANCE PLENIERE LE JEUDI 16 JUILLET

     

     

    La loi sur la copropriété du 30 juin 1994 (à savoir les articles 577-2 à 577-14 du Code civil), entrée en vigueur le 1er août 1995, fête cette année son quinzième anniversaire.

     

    Depuis son entrée en vigueur, des controverses multiples sont apparues et de nombreuses imperfections ont été révélées par la pratique.

     

    Rappelons d’emblée qu’un grand nombre de citoyens sont concernés par la vie des copropriétés. Sur base de l’enquête SILC (Statistics on Income and Living Conditions) de 2004, il existe en Belgique 4.500.000 logements dont 1.180.832 appartements répartis dans un certain nombre d’immeubles de dimensions variables. Ce sont donc au minimum 3,5 millions de personnes qui y vivent, soit un tiers de la population.

     

    Dans un très large consensus au niveau des différents groupes de la Chambre des Représentants, les Députés Clotilde NYSSENS (CDH), Olivier HAMAL (MR), Raf TERWINGEN (CD&V) , Thierry GIET (PS), Carina VAN CAUTER (OPEN VLD), Zoe GENOT (ECOLO-GROEN), Mia DESCHAMPHELAERE (CD&V), Marie-Christine MARGHEM (MR), Sarah SMEYERS (NVA), Valérie DEOM (PS), Sabin LAHAYE (OPEN VLD), Xavier BAESELEN (MR) Andre PERPETE (PS) ont dès lors souhaité  tirer les enseignements de la mise en œuvre de la loi de 1994 et  y apporter à un certain nombre d’améliorations.

     

    A l’initiative des Députés Clotilde NYSSENS et Olivier HAMAL, une proposition de loi a été déposée en ce sens. Le texte vient d’être voté en Commission de la Justice de la Chambre ce mercredi 8 juillet 2009. Il  sera voté  en séance plénière le  jeudi 16 juillet prochain.

     

    Les travaux en Commission ont été particulièrement productifs et plus d’une centaine d’amendements ont été déposés dans le prolongement des auditions des représentants des parties impliquées dans la vie des copropriétés: juges de paix, avocats, notaires, professeurs d’université, copropriétaires individuels, associations représentatives de propriétaires et de copropriétaires, associations représentatives de syndics et gérants d’immeubles………

     

     

    2)   LA LOI DE 1994, SON EVALUATION ET SES LACUNES.

     

    La loi de 1994 a apporté des améliorations certaines, telles que, par exemple, la personnalité juridique des copropriétés, des règles précises concernant les quorums et  majorités requis, différentes possibilités pour les copropriétaires de faire valoir leurs droits en justice, etc…

     

     

    La pratique a cependant montré que ces améliorations ne suffisent pas réguler de manière optimale les rapports  entre les copropriétaires d’une part et entre les copropriétaires et les syndics d’autre part.

     

     

    a) En ce qui concerne les copropriétaires

     

    On peut déplorer un certain  désengagement de la part de certains copropriétaires dans la gestion de leurs immeubles : les absences aux assemblées générales sont fréquentes et il n’est pas rare que les personnes qui se portent volontaires pour participer à la vie de la communauté soient les mêmes.

     

    Ce désengagement peut entraver le fonctionnement démocratique de la copropriété. Il n’est pas régulier par exemple que l’assemblée générale des copropriétaires soit présidée par le syndic parce qu’aucun copropriétaire ne se porte volontaire. Il n’est pas non plus cohérent que des assemblées générales s’éternisent parce que les débats dérivent sur des sujets hors propos ou sont mal arbitrés.

     

     Le fonctionnement des copropriétés gagnerait en transparence et en démocratie si les copropriétaires s’impliquaient d’avantage dans la gestion de leur immeuble.

     

    Compte tenu de la situation commune qu’ils s’engagent à vivre, les copropriétaires, doivent également faire montre, sans pour autant abdiquer leurs droits et intérêts légitimes, de modération. La communauté de propriété implique de la part de tous, le respect des règles établies en commun, le respect d’un certain modus vivendi.

     

     

    b) En ce qui concerne les conseils de gérance  

     

    On constate un problème de confiance dans la relation qui lie le Conseil de Gérance et les copropriétaires. Ces derniers craignent  notamment qu’une complicité inappropriée  ne s’installe entre le syndic et le Conseil de gérance. Ils redoutent que ces deux instances ne se préoccupent exclusivement que de leurs propres intérêts, créant des différences de traitement au profit des copropriétaires majoritaires.

     

     

    Des mesures devraient être prises pour éviter des abus de majorité au sein des conseils, notamment en réglementant la procédure de désignation des membres du conseil de gérance.

     

    Par ailleurs, il serait souhaitable de revoir la fonction dévolue au conseil de gérance et de changer son appellation en conseil de surveillance, soulignant ainsi sa fonction de contrôle.

     

    c) En ce qui concerne les syndics

     

    Les critiques les plus fréquentes envers le syndic concernent son manque de disponibilité et l’opacité de sa gestion.

    Les copropriétaires sont nombreux à souffrir d’un manque de communication avec leur syndic, ce qui a notamment pour conséquence que les documents concernant la gestion restent inaccessibles.

    En outre, même s’il s’avère qu’aucun syndic ne peut obtenir la confiance de tous, il est fréquent que des immeubles soient gérés en se fondant sur une courte majorité de copropriétaires, ce qui constitue souvent une gageure.

     

    En sens inverse, les copropriétaires doivent admettre que le syndic n’est pas là pour gérer les problèmes privatifs des uns ou des autres  mais bien pour administrer l’immeuble dans l’intérêt commun.

     

    Notons également cette suspicion grandissante des copropriétaires concernant les commissions que les syndics percevraient sur les fournitures et travaux effectués dans l’immeuble.

     

    Pour éviter ce type de collusion, il faut sans doute instaurer des règles complémentaires, telles que par exemple la consultation des copropriétaires et l’obtention de plusieurs devis pour tous travaux d’une certaine importance.

     

    Dans le même ordre d’idée, les contrats de fournitures habituelles doivent pouvoir être remis en question régulièrement.

     

     

     

    d) Objectifs de la Réforme :

     

    Pour les raisons précédemment exposées, il fallait adapter la législation autour des objectifs suivants :

     

    assurer une meilleure démocratie et une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés en prévoyant:

     

    -        la communication à tout copropriétaire de la liste des autres et de leurs coordonnées

                pour lui permettre de les contacter pour toute affaire intéressant la copropriété;

    -           la fixation d’une date statutaire annuelle pour la tenue de l’assemblée générale      

                ordinaire et des modalités de convocation des assemblées;

    -        la présidence de l’assemblée générale confiée obligatoirement à un copropriétaire;

    -        la possibilité pour un copropriétaire de faire inscrire un point à l’ordre du jour d’une  

                assemblée générale;

    -          l’instauration d’une procédure permettant aux copropriétaires, représentant un 

                cinquième des quotités, de convoquer d’initiative une assemblée générale;

    -        le règlement du sort des abstentions, celles-ci venant renforcer la majorité des votes   

                exprimés, en étant comptées comme votes positifs, en cas d’égalité parmi les votes  

                exprimés;

    -        la limitation du nombre de procurations;

    -        l’accession à tous les documents relatifs à des points inscrits à l’ordre du jour d’une

                assemblée générale chez le syndic, ou encore via le net;

    -        la précision du contenu des procès verbaux d’assemblées générales et du délai dans

                lequel ils doivent être communiqués.

     

    2 : assurer une approche plus contemporaine et dynamique de la gestion des copropriétés en prévoyant

     

    -        la possibilité de créer, au sein de l’association des copropriétaires d’un groupe  

               d’immeubles bâtis, des entités juridiques distinctes;

    -        la possibilité de rendre l’association des copropriétaires responsable des dommages

                causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut    

                d’entretien des parties communes;

    -        la possibilité de reconnaître à l’association des copropriétaires la qualité et l’intérêt

                pour connaître de toutes les actions relatives à la propriété des parties communes;

    -        la possibilité de consulter par ordinateur tout document intéressant la copropriété;

                l’idéal étant qu’à terme la plupart des copropriétés disposent d’un site internet;

    -        la durée du mandat du syndic ramenée à un maximum de 3 années, reconductible;

     

    3 : Réformer certains aspects comptables, financiers  et de gestion en prévoyant:

     

    -          la définition des nouvelles missions du  conseil de gérance (dont la création deviendrait  

               obligatoire dans les immeubles de plus de 20 lots) qui ne conserve qu’une mission de    

               contrôle de la bonne exécution par le syndic des décisions de l’assemblée générale.

    -         la modification de l’appellation du conseil de gérance en « conseil de surveillance »

    -         la rédaction d’un rapport semestriel circonstancié du conseil de gérance sur l’exercice  

              de sa mission;

    -         la précision des règles relatives à la tenue de la comptabilité de l’association avec

              renvoi au plan comptable minimum normalisé fixé par le Roi ;

    -         l’obligation de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale dans toute une    

              série de circonstances, pour éviter tout conflit d’intérêt en matière de travaux,  

              fournitures de biens et prestations de services au profit de la copropriété;

    -         l’obligation de présenter à l’assemblée générale au moins trois devis sur base d’un   

              cahier des charges préalablement établi, pour les travaux d’une certaine importance,

              dont le montant doit être arrêté par l’assemblée générale;

    -         l’obligation de soumettre à l’assemblée générale un rapport annuel d’évaluation des

              contrats de fournitures régulières;

     

    En matière de transmission de la propriété d’un lot, les acquéreurs, le notaire de l’acheteur, le vendeur ou tout autre intermédiaire, devra requérir du syndic, dès avant la signature du compromis, un certain nombre d’informations qui permettront aux acheteurs de connaître leurs futures obligations, notamment en matière de travaux.

     

     

    3)   QUE PREVOIT LE TEXTE VOTE -

         QUELLES SONT LES NOUVEAUTES ?

     

    a) Champ d’application, généralités

     

    ·       La présente loi s’applique aux immeubles et groupes d’immeubles, qu’ils soient bâtis ou non à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur.

     

    Attention précédemment, la loi ne s’appliquait qu’à des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis. Tel n’est donc plus le cas et sont aussi concernés des parcs résidentiels composés de parcelles privatives sur lesquelles se trouvent par exemple des caravanes mais qui ont des parties communes telles que des voiries, sanitaires, piscines etc……..

     

    ·       Les dispositions statutaires non-conformes à la législation en vigueur sont inapplicables et réputées remplacées par les dispositions légales correspondantes

     

    ·       La coordination des statuts devra intervenir dans les 5 ans de l’entrée en vigueur et en cas d’omission ou de retard dans la dite coordination, l’association des copropriétaires ne pourra  se prévaloir de la personnalité juridique à l’égard des tiers, lesquels auront néanmoins la faculté d’en faire état contre elle

     

    ·       Le siège social de la copropriété sera établi au domicile ou siège social du syndic

     

    ·       Les quotes-parts de parties communes attribuées à chaque lot privatif sont déterminées de façon plus objective, suivant rapport motivé d’un expert architecte ou d’un expert juridique. Ce rapport est repris dans l’acte de base.

     

    ·       L’acte de base peut prévoir la création de sous –indivisions pour des immeubles ou parties d’immeubles qui ne sont affectés à l’usage que de deux ou plusieurs, mais pas de tous les lots privatifs. Ces associations secondaires seront dotées de la personnalité juridique aux mêmes conditions que l’association principale des copropriétaires.

     

    ·       Les actes relatifs aux parties communes (à l’exception du règlement d’ordre intérieur) sont transcrits à la conservation des hypothèques le sont  exclusivement  sous le nom de l’association des copropriétaires

     

    ·       Pour les parties communes,  l’association des copropriétaires (et non plus les copropriétaires personnellement) est la personne responsable en matière de responsabilité par application des articles 1384 al 1ier et 1386 du Code civil

     

    ·       Le copropriétaire qui gagne une procédure contre la copropriété est dispensé de toute participation à la dépense commune : honoraires et dépens. En cas de victoire partielle, c’est le Juge qui décidera de la répartition entre les uns et les autres.

     

    ·       Est réputée non écrite toute clause des statuts qui confie exclusivement à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient entre un copropriétaire et la copropriété

     

     

     

    b) L’assemblée générale

     

    En ce qui concerne l’assemblée générale, il faut rappeler qu’elle est l’organe souverain de la copropriété et qu’elle dispose de tous les pouvoirs, dans les limites de la législation. Les copropriétaires doivent pouvoir y participer de manière constructive.

     

     

    Chacun doit pouvoir s’exprimer efficacement, sans bloquer pour autant l’adoption de décisions nécessaires.

     

     

     

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