• Tout sur le rôle du syndic

     L'IPI défend-t-il vraiment les consommateurs copropriétaires ? Je vous invite à acheter le Trends tendances IMMO

    http://trends.levif.be/economie/immo/l-institut-professionnel-des-agents-immobiliers-minee-par-les-suspicions/article-normal-322863.html

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    Voir le lien suivant : http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2013/08/22_2.pdf   Voir les pages du moniteur 55906 à 55912 ou pages 6 à 13 du document.

    5/8/2013 : application de l'article 577-8 § 4, 6° 

    "Sous réserve de dispositions contraires dans le présent chapître, la correspondance recommandée est, à peine de nullité, adressée au domicile, ou à défaut à la résidence ou au siège social du syndic et au siège de l'association des copropriétaires".

    Beaucoup de copropriétaires ne savent pas très bien qui va réceptionner le deuxième recommandé envoyé au siège de l'association des copropriétaires, surtout si aucune boite aux lettre, au nom de l'ACP, n'est pévue dans le hall d'entrée de copropriété.

    j’ai fait des recherches sur le projet de loi “DOC 53 1538”.

    Proposition de loi : http://www.lachambre.be/FLWB/pdf/53/1538/53K1538001.pdf

    Le but initial de la proposition était de s’assurer que tous les courriers juridiques envoyés au syndic lui soient bien distribués, notamment les recommandés.

     

    La première proposition consistait à transférer l’adresse de domiciliation de l’ACP, au domicile ou au bureau du syndic.

    Cette proposition a été amendée, car cela impliquait que le canton judiciaire pris en compte devenait celui ou résidait le syndic ou son bureau en lieu et place de la véritable adresse de la copropriété.

     

    La proposition de loi a été amendée pour corriger ce problème. Voir le lien ci-dessous :

    http://www.lachambre.be/FLWB/pdf/53/1538/53K1538009.pdf  

    Finalement le seul but de cette modification de la loi, est de s’assurer que le syndic reçoive le courrier recommandé qui lui est adressé dans les plus brefs délais. Car avant cette loi, les recommandés étaient envoyés au siège de l’ACP et faute de boite postale au nom du syndic, bien souvent le courrier se perdait ou arrivait en retard, ce qui était parfois très préjudiciables dans le cas de problèmes juridiques, comme les citations, les significations et les plis judiciaires ou des banques.

    La lecture des travaux parlementaires nous montre que le double recommandé doit être adressé au syndic et à personne d’autre. Le premier à son domicile ou à son bureau et le deuxième à l’adresse de l’ACP. Le but étant que faute de boite aux lettres permettant au facteur de déposer l'avis de retrait de ce recommandé, si celui qui est envoyé à l'adresse de l'association des copropriétaires, se perd,  le syndic aura au moins reçu celui envoyé à son domicile ou à son siège social. Il arrive régulièrement que l'avis de retrait du recommandé soit déposé au-dessus des boites aux lettres et qu'il s'égare.

     

    Donc pour éviter la nullité de votre recommandé, envoyez le premier au nom du syndic à son domicile ou à son siège social. Envoyez le deuxième à l'adresse de l'association des copropriétaires, mais à l'attention du syndic. Le syndic étant le représentant légal de l'ACP, il pourra aller retirer ce deuxième recommandé s'il souhaite avoir la certitude qu'il a bien eté envoyé en double exemplaire.  Si le courrier envoyé à l'ACP se perd, le syndic ne sera pas prévenu et dans ce cas, il peut supposer qu'il n'a pas été envoyé en double exemplaire. Si cela arrange le syndic de ne pas prendre en compte votre courrier recommandé, il fera jouer la nullité de votre envoi.  Donc gardez bien précieusement la preuve de vos deux envois.

     

    Je vous fait remarquer, que la loi sur la copropriété est d'ordre privatif, donc de nullité relative. Ce qui signifie que la loi ne s'applique que si vous demandez au juge de la faire appliquer. Si c'est vrai pour le copropriétaire qui conteste une décision de l'assemblée générale, c'est également vrai pour le syndic qui veut imposer la peine de nullité, pour un oubli éventuel de votre part du deuxième envoi, ou la perte de ce deuxième envoi à l'adresse de la copropriété.

     

    Je pense qu'un syndic sérieux, ne jouera pas ce petit jeu malsain, à partir du moment où il aura bien reçu votre recommandé à l'adresse de son domicile ou de son siège social. Mais "Dura Lex Sed Lex", mieux vaut respecter la loi, afin de préserver ses droits en justice. 

     

    12/12/2012 : Proposition de loi sur la réforme du fonctionnement de l'IPI. Les agents immobiliers et les syndics seront contraints à des règles séparées. Voir :

    http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/53/2517/53K2517001.pdf

    20/11/2012 : Proposition de loi  du 23 octobre 2012, de Madame Fabienne Winckel au Sénat.

    Proposition 5 -1818/1, pour légiférer sur le contrat du syndic.  Voir : http://www.senate.be/www/?MIval=/index_senate&MENUID=22110&LANG=fr

    Utiliser "rechercher" à partir du 22 octobre 2012, ensuite descendre sur le N° 5-1818

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    1° juillet 2012 Communiqué de presse du SNP. 

     

    COMMUNIQUE DE PRESSE SYNDICAT NATIONAL DES PROPRIETAIRES ET DES COPROPRIETAIRES

    SYNDICS INDELICATS – LA SAGA CONTINUE. 

    A ANVERS AVEC LE SYNDIC DIBRUN  72 COPROPRIETES LESEES ET 1400 COPROPRIETAIRES CONCERNES (voir mail qui suit) 

     

    A BRUXELLES AVEC L’IMMOBILIERE DU CINQUANTENAIRE (dossier suivi par le SNP et l’IPI – pour les Autorités judiciaires bruxelloises cela vaut-il la peine quant on voit le suivi dans le dossier MAEREVOET) 

     

    SI DU COTE DE L’IPI (INSTITUT DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER) LES CHOSES BOUGENT POUR UNE MEILLEURE PRISE EN COMPTE DE  CES SITUATIONS ET SA REFORME EST EN VUE A L’INITIATIVE DE LA MINISTRE LARUELLE 

     

    PAR CONTRE DU COTE DES AUTORITES JUDICIAIRES C’EST L’INCURIE AU NIVEAU DE CERTAINS PARQUETS ET LA MINISTRE DE LA JUSTICE SOIT EST DUPEE PAR LES AUTORITES JUDICIAIRES  SOIT ELLE A CHERCHE A DUPER LES PARLEMENTAIRES QUI L’ONT INTERROGEE EN FEVRIER ET MAI 2012. 

    -        à Bruxelles nous apprenons fin de semaine dernière  que le dossier MAEREVOET (750.000 E, 10 copropriétés lésées et 300 copropriétaires concernés) a été classé sans suite par le Parquet du Procureur du Roi avec l’aval du Parquet général !!! 

     

    -        à Liège, le Procureur du Roi Danièle REYNDERS bien qu’avertie dès le 19 décembre 2011 par le Procureur général VISART de BOCARME n’a rien fait avant qu’un juge d’instruction ne soit saisit courant février et entre temps MARECHAL GEREX a encore détourné dans au moins une résidence 15.000 E en février et mars 2012 !!! 

     

    POUR QUE LA MINISTRE DE LA JUSTICE METTE EN ŒUVRE SON DROIT D’INJONCTION POUR FAIRE ROUVRIR LE DOSSIER MAERVOET ET FAIRE UNE ENQUETE A LIEGE POUR CONNAITRE LES RAISONS DE L’INACTION DE LA PROCUREUR DU ROI DANIELE REYNDERS. 

                                                                                    

    Depuis la fin de l’année dernière le Syndicat National des Propriétaires et de Copropriétaires a entrepris différentes actions pour dénoncer le manque de suivi des situations de syndics indélicats tant au niveau de l’IPI (Institut des Professionnels de l’Immobilier – Ordre professionnel) qu’au niveau des Autorités judiciaires. 

     

    D’aucuns ont cherché à minimiser les choses mais aujourd’hui en regard des différents dossiers dont nous avons connaissance ce sont des centaines de copropriétés qui sont victimes et des milliers de copropriétaires concernés à Bruxelles, Anvers, Namur et Liège. 

     

    Dernier dossier en date, à Anvers avec le syndic DIBRUN  72 copropriétés victimes et 1.400 copropriétaires concernés. 

     

    Du coté de l’IPI les choses bougent suite à nos réactions et aux initiatives prises par la Ministre LARUELLE pour réformer l’IPI et plus précisément le suivi déontologique et disciplinaire (procédure plus rapide, possibilité de suspension, service de contrôle et de dépistage, assurance collective indélicatesse etc…) 

     

    Par contre du coté de la Justice, les Autorités judiciaires et la Ministre de la Justice c’est l’incurie au niveau de certains parquets et soit la Ministre de la Justice est dupée par les Autorités judiciaires soit elle a cherché à duper les parlementaires dans le cadre des nombreuses questions parlementaires qui lui ont été posées depuis le début de l’année par les Députées MUSIN et GENOT mais aussi par la Sénatrice DEFRAIGNE (voir extraits des réponses données plus avant et en annexe). 

     

    -        à Bruxelles nous apprenons  que le dossier MAEREVOET (750.000 E, 10 copropriétés lésées et 300 copropriétaires concernés) a été classé sans suite par le Parquet du Procureur du Roi avec l’aval du Parquet général !!! 

     

    Nous vous renvoyons à l’échange de mails qui suit in fine du présent communiqué de presse que nous avons eu fin de semaine dernière avec le Parquet du Procureur du Roi de Bruxelles et à la réponse nous donnée quand nous nous inquiétions du suivi du dossier MAEREVOET (voir notre courrier originaire du 24 octobre 2011 resté sans suite et idem pour un courrier du 15 octobre 2011 de l’avocat NELIS conseil d’une des résidences lésées au Parquet du Procureur du Roi de Bruxelles).

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    28 mai 2012 : Précision fournie dans le journal "Le CRI" du mois de juin

    Nous avons été informé que le projet de loi de la Ministre LARUELLE visant à réformer l’IPI et notamment pour mieux appréhender la problématique des syndics a été soumis au Gouvernement et devrait être déposé au Parlement au plus tard au mois d’octobre prochain après avis du Conseil d’Etat.

     

    Le SNP dans ce cadre là a été reçu au Cabinet de la Ministre LARUELLE pour exposer ses préoccupations. Il a pu en outre formuler sur le projet de texte ses remarques et commentaires qui ont été plus que largement pris en compteà en lire le projet soumis au Gouvernement.

    Il s’est ainsi opposé utilement à la demande de l’IPI de voir interdire à un copropriétaire de gérer un immeuble de plus de 20 lots et devoir ainsi pour de nombreuses copropriétés recourir obligatoirement à un professionnel accroissant par la mêmeleur coût.

     

    Nous aurons l’occasion de revenir dans de prochains numéros du CRI, dans le détail, sur cette réforme de l’IPI en permettant à la Ministre LARUELLE de vous la présenter. Elle a en outre accepté de venir en parler au colloque que le SNP organise le vendredi 28 novembre prochain sur le thème « La Copropriété en Belgique en 2025, un enjeu sociétal et une priorité pour les politiques du logement pour les 10 années à venir ».

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    27 mai 2012 : Communiqué de presse de Madame la Ministre, Sabine Laruelle, qui a en charge l'IPI.

    (25-05-2012)
    Agents immobiliers : une réforme attendue et concertée 

    Sabine Laruelle, Ministre fédérale des Classes moyennes, des PME et des Indépendants, se réjouit que le Conseil des ministres ait approuvé son projet de loi visant à réglementer la profession d’agent immobilier.

    Largement concerté avec le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNP), l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) et le SPF Economie, le texte proposé par la Ministre Laruelle vise à réglementer de manière spécifique la profession d’agent immobilier et dote l’IPI d’instruments ad hoc pour mieux lutter contre les abus de certains professionnels peu scrupuleux.  

     

    Pour Sabine Laruelle : « Cette réforme est un pas très important vers plus de transparence et de rigueur pour les professionnels de l’immobilier. Je tiens à souligner l’importante collaboration de l’IPI et du SNP sur ce dossier délicat. Je suis convaincue que cette réforme ne peut qu’amener un meilleur service aux citoyens et une meilleure concurrence entre les acteurs en mettant un terme beaucoup plus rapide à tout type d’abus dans le chef des agents immobiliers  indélicats». 

    Concrètement, la réforme contient les éléments suivants : 

    • la mise en place au sein de l’IPI d’une distinction entre les syndics et les agents immobiliers intermédiaires. Ces deux catégories pouvant faire l’objet d’obligations spécifiques, en termes d’assurance responsabilité professionnelle, de capital minimal ou de formation professionnelle,
    • la mise en place de sanctions lourdes allant jusqu’à la radiation en cas de détournement,
    • la soumission des agents immobiliers et des professions libérales exerçant une activité d’agent immobilier aux règles de déontologie de l’IPI,
    • l’obligation dans le chef des syndics de transmettre annuellement à l’IPI la liste des copropriétés dont ils sont les syndics afin d’assurer des contrôles spécifiques,
    • la possibilité d’exercer la profession d’agent immobilier sous forme de société (ce qui permet de limiter la responsabilité et facilite l’assurabililité),
    • une meilleure transparence concernant les éléments d’une décision disciplinaire   prise à l’encontre d’un agent immobilier via un accès au dossier disciplinaire facilité,
    • la possibilité de désigner plusieurs assesseurs juridiques (enquêteurs) dans les procédures disciplinaires menées à l’encontre de certains agents immobiliers. Il s‘agit ici d’accélérer le déroulement des procédures disciplinaires.
    • l’obligation d’informer immédiatement le client et l’Institut de toute situation de conflit d’intérêt susceptible de mettre en cause leur indépendance ou leur impartialité,  

    Cette réforme constitue un des aspects de la réforme de l’IPI, d’autres mesures  réglementaires destinées à mieux lutter contre les abus de certains professionnels peu scrupuleux seront adoptées, par arrêté royal, dans les semaines qui viennent. 

    Ce projet d’arrêté royal contiendra, entre autres, les mesures suivantes :  

    • l’obligation pour les membres des Chambres exécutives ou d'appel de se déporter dans toute situation de conflit d'intérêt potentiel susceptible de mettre en cause leur indépendance ou leur impartialité dans une affaire qui leur est soumise,
    • la possibilité dans le chef de l’assesseur juridique de se saisir d’office ou à la demande du bureau d’un dossier et d’étendre cet examen à toutes les copropriétés gérées par le syndic,
    • la possibilité pour l’assesseur qui constate des irrégularités dans un dossier de syndic de vérifier si de telles difficultés n’apparaissent pas dans d’autres copropriétés gérées par le même syndic,
    • l’obligation dans le chef des assesseurs d’instruire une plainte dans un délai de deux mois,
    • la possibilité, si un dossier est classé sans suite, en cas de manquements mineurs, pour l’assesseur juridique d’adresser toutes remarques et recommandations qu’il juge utiles.
    • l’assistance de référendaires supplémentaires afin d’assister l’assesseur juridique dans sa mission,
    • le maintien d’un délai de convocation de 30 jours dans le cadre de la procédure disciplinaire mais l’instauration d’un délai plus court « en cas d’urgence » (irrégularités flagrantes,…)l’interprétation stricte des conditions  d’accès à la profession est ajoutée dans l’arrêté. 

    Parallèlement à l'avant-projet de loi et au projet d'arrêté royal, Sabine Laruelle invitera l'IPI à souscrire, à l’instar de ce qui existe au niveau de l’ordre des avocats, à une assurance globale afin de couvrir les cas d'indélicatesse de ses membres.

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    19 mai 2012 : Communiqué de persse de Monsieur Hamal.

    COMMUNIQUE DE PRESSE SYNDICAT NATIONAL DES PROPRIETAIRES ET DES COPROPRIETAIRES (SNP) 

    LIEGE : UN SYNDIC INDELICAT (ENFIN) EN PRISON (20 COPROPRIETES CONCERNEES – PREJUDICE EVALUE A 200.000)  

    (voir article ci-joint LB Gazette de LIEGE de ce vendredi 18 mai 2012) ci dessous.

     

    COMMENT A BRUXELLES DANS LE DOSSIER MAREVOET (750.000 E DE PREJUDICE – 10 COPROPRIETES CONCERNEES ET 300 COPROPRIETAIRES LESES) L’INTERESSE COURT-IL TOUJOURS DANS LA NATURE ?

     

    SI AUJOURD’HUI L’IPI DEPUIS FIN 2011 FAIT PREUVE D’UNE PLUS GRANDE PROACTIVITE TEL N’EST PAS ENCORE LE CAS DES AUTORITES JUIDICIAIRES

     

    DANS LE DOSSIER MAEREVOET LES AUTORITES JUDICIARES SONT SAISIES DEPUIS MARS 2010…………………………………………….. !!!   

     

    DANS LE DOSSIER MARECHAL GEREX  LA QUESTION EST DE SAVOIR POURQUOI LES AUTORITES JUDICIAIRES LIEGEOISE - SAISIE DU DOSSIER DES LA FIN NOVEMBRE N’ONT RIEN FAIT – JUSQU’AU DEPÖT D’UNE PLAINTE AVEC CONSTITUTION DE PARTIE CIVILE PAR UNE COPROPRIETE LESEE – A DEFAUT ON POUVAIT ENCORE ATTENDRE LONGTEMPS ET EN ATTENDANT L’INTERESSE POUVAIT CONTINUER A VIDER LES CAISSES….. !!!!

     

    Depuis le mois d’octobre 2011, interpellé par de nombreux dossiers de syndics indélicats, le SNP a entrepris un certain nombre d’actions vis-à-vis de l’Institut des Professionnels de l’Immobilier (IPI) et vis-à-vis des Autorités judiciaires.

     

    Pour ce qui est de l’IPI et de son fonctionnement au niveau du suivi des procédures disciplinaires, les choses bougent utilement  et ce à un double niveau : 

     

    -        d’un part sur base de dossiers récents (voir le dossier MARECHAL GEREX à LIEGE nonobstant un début un peu lent et un nouveau dossier à Bruxelles – Immobilière du Cinquantenaire) au niveau des instances disciplinaires de l’IPI il y a une prise en charge rapide des situations dénoncées et des échanges avec le SNP permettant d’informer les autres copropriétés potentiellement lésées leur permettant ainsi  de prendre les mesures conservatoires voulues. 

     

    On notera ainsi que dans le dossier MARECHAL GEREX, l’IPI a déjà pris une décision de radiation.

     

    -        d’autre part la Ministre LARUELLE, en charge des Instituts professionnels, s’est décidée depuis le mois de mars dernier à prendre le dossier de la réforme du fonctionnement de l’IPI, que le SNP réclame depuis 4 ans (meilleur suivi déontologique et disciplinaire notamment des syndics indélicats) et dans le prolongement de réunions qu’elle a eu avec les uns et les autres, elle devraient déposer au Parlement un projet de loi dans les prochaines semaines.

     

    Par contre, le SNP ne peut que rester pantois devant le manque de suivi de certaines autorités judiciaires et devant la légèreté complète de Madame TURTELBOOM Ministre de la Justice.

     

    Depuis la fin de l’année dernière, le SNP lui a fait poser des questions par des parlementaires PS, ECOLO et MR et à chaque fois, elle à l’indécence de répondre qu’elle ne comprend pas de quoi il s’agit, que pour elle il n’y a pas de problème etc…. 

     

    La dernière réponse en date donnée à la Sénatrice DEFRAIGNE est la suivante : 

     

    "Comme j'ai déjà mentionné dans la réponse à une question précédente, différents parquets ont indiqué avoir reçus et traités des plaintes individuelles qui avaient avaient abouti pour certaines à des citations devant le Tribunal correctionnel. 

    On ne peut dès lors parler d'inaction de tous les parquets.  

    Conscient des problèmes auxquels certains copropriétaires peuvent être néanmoins confrontés, le Collège des procureurs généraux a abordé la question lors de la réunion du Collège tenue le 23 avril 2012.  

    Le Collège a estimé cependant que prioritairement les phénomènes de délinquance retenus dans le cadre du Plan National de Sécurité devaient être combattus (ajouter à la liste déjà trés importante de nouvelles priorités revient à mettre en péril le système même des priorités et les banaliser).  

    Comme la question paraît se concentrer sur la gestion de certains dossiers à traiter par le Parquet de Bruxelles, qui se trouve confronté à d'importantes insuffisances d'effectifs, il me paraît que le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires prenne rendez vous auprès des services de M. le Procureur du Roi à Bruxelles.  

    En outre, je recevrai l'association professionnelle des syndics ainsi que le Parquet de Bruxelles". 

     

    Nous n'allons pas commenter dans le détail cette réponse de la Ministre et pour cette problématique du manque de suivi des Autorités judiciaires dans quelques dossiers spécifiques nous vous renvoyons texte ci-joint suffisamment exemplatif des dossiers en cours. 

     

    Epinglons seulement le fait que si nous essayons de mobiliser les parlementaires autour de ce dossier et plus spécifiquement sur le plan bruxellois c'est parce que le Procureur du Roi de Bruxelles n'a donné aucune suite à nos courriers (voir celui du mois d’octobre 2011 dans le dossier MAEREVOET) même pas un accusé de réception. Dès lors nous demander de prendre rendez vous avec lui relève de la gageure.........quant au suivi qui serait donné. 

     

    Par ailleurs, dans le dossier MARECHAL GEREX à LIEGE, le syndic indélicat a été écroué à la mi mai à la prison de LANTIN et dans le cadre de l’instruction lancée dans le prolongement de la plainte avec constitution de partie civile déposée par une des copropriétés lésées à la mi février. Le préjudice total est d’ores et déjà évalué par les enquêteurs à la somme de 200.000 E. 

     

    A défaut rien n’aurait bougé nonobstant le fait que dès le 19 décembre dernier le Procureur du Roi de LIEGE Madame REYNDERS était saisie d’un important dossier par le Parquet général suite à l’intervention du SNP dès la fin du mois de novembre 2011

     

    Le SNP aimerait comprendre pourquoi les Autorités judiciaires  n’ont été rien et pendant ce temps là l’intéressé pouvait continuer à puiser dans les caisses des copropriétés.  

    Comme quoi les copropriétaires lésées ne sont vraiment pas prioritaires……. pour les  Autorités judiciaires !!!!!  

    Il devient grand temps que les choses bougent et que la Ministre de la Justice prenne enfin la mesure du problème de ce qui doit être fait et mettre en œuvre le cas échéant son pouvoir d’injonction. 

     

    Nous restons à votre disposition pour toute précision complémentaire.  

    Avec nos meilleurs compliments. 

     

    Olivier HAMAL  

    Vice Président National SNP AES

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    19 mai 2012 : Suite des actions à propos des syndics indélicats.

    SYNDICS INDELICATS  

    POUR UNE INTERVENTION PLUS RAPIDE DES AUTORITES JUDICIAIRES

    par Olivier HAMAL

    Vice Président National du SNP  

    Au début du mois de février, les Députées Linda MUSIN (PS) et Zoé GENOT (ECOLO) ont posé des questions à la Ministre de la Justice Madame TURTELBOOM sur le suivi donné par les Autorités judiciaires à des dossiers de syndics indélicats.

    Plus récemment, la Députée Zoé GENOT est revenu à la charge, réinterpellant la Ministre sur ce même sujet tant avait été grande  la stupéfaction du SNP de lire la première réponse donnée par la Ministre (voir encadré). Sa nouvelle réponse n'est guère plus satisfaisante.

    Selon elle il n'y a finalement aucun problème.....!!!!! et pour les Autorités judiciaires tous les dossiers ont ou sont traités utilement. De quoi finalement le SNP se plaint-il?

    Comment arriver à sensibiliser la Ministre de la Justice et les Autorités judiciaires aux problèmes majeurs que cela peut entraîner dans le fonctionnement des copropriétés déséquilibrant leurs finances et les plongeant mais aussi nombre de copropriétaires dans des problèmes pécuniaires  et sociaux.

    Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés un enjeu  pourtant sociétal et une priorité pour les politiques de l’habitat, que certains ont manifestement du mal à appréhender.

    Les 5 dossiers suivis par le SNP représentent plus de 500 copropriétaires, des dizaines d'immeubles et le préjudice total avoisine 1.500.000 E.

    De l'expérience que nous vivons ce n'est que péniblement qu'une suite concrète et utile est donnée par les Autorités judiciaires (le Parquet de MONS est l'exception qui confirme la règle)  qui ne répondent pas toujours aux courriers leur adressés et le Parquet du Procureur du Roi de BRUXELLES pousse même l'indécence à faire dire à la Ministre que cela n'est techniquement pas possible.

    Il eut été beaucoup plus honnête de répondre, comme nombre de nos interlocuteurs nous l'ont dit et répétés, que le Parquet du Procureur du Roi de BRUXELLES est complètement débordés et qu'il faut regretter dans les dossiers de syndics indélicats un manque de suivi évident. Même l'IPI s'en plaint.

    Mais revenons à des dossiers concrets que manifestement on cache à la Ministre qui, comme ses collaborateurs, ne devraient pas prendre «comme du pain béni» les informations leurs communiquées.

    Devons nous publier un n° spécial du CRI tous les courriers que le SNP a adressé en décembre 2011 et en janvier 2012 à l'ancien Procureur général de LIEGE Monsieur VISART de BOCARME pour qu'il sensibilise le Collège de Procureurs généraux à la problématique générale et à des dossiers particuliers à BRUXELLES, NAMUR et LIEGE.

    Devons nous publier les courriers adressés au Procureur du Roi de BRUXELLES dès 2010 pour dénoncer des problèmes manifestes au niveau des procédures disciplinaires à l'IPI et fin 2011 dans le dossier MAEREVOET. Nous attendons toujours des réponses comme l'avocat d'une des copropriétés lésées.

    Devons nous publier les nombreux courriers adressés au Procureur général de BRUXELLES et à l'Avocat général de LENTDECKER qui pour certains ont reçu réponses avant de nous inviter à nous adresser directement au Procureur du Roi de BRUXELLES qui comme déjà précisé ne répond pas. Cela en devient même ubuesque.

    Et en attendant, les syndics indélicats courent toujours et l'incurie actuelle des Autorités judiciaires est une véritable incitation à ce que d'autres agissent de même, ils ne risquent rien.

    Dans le dossier MAEREVOET (BRUXELLES), le Parquet du Procureur du Roi de BRUXELLES a été informé dès le mois de mars 2010 par la notification lui faite du jugement rendu par le Juge de Paix du Canton d'ANDERLECHT pourtant particulièrement explicite. Ce n'est qu'au mois d'octobre suivant que le nouveau syndic sera interrogé et plus plus rien et le conseil d'une des copropriétés lésées est toujours sans nouvelle suite à son courrier de rappel au Parquet du mois d'octobre 2012.

    Dans le dossier DECOSTER (BRUXELLES et HAINAUT), des plaintes ont été déposées dès 2008 et à l'heure actuelle toujours rien sans compter des procédures antérieures à MONS.

    Dans le dossier VAN VLEM (BRUXELLES et HAINAUT), les Autorités judiciaires ont été saisies par nos courriers au Procureur générale de LIEGE de fin 2011 et là par contre un suivi a manifestement été donné ; le Président du Conseil de copropriété d'une des résidences lésées a été interrogée par la police judiciaire au mois de mars dernier.

    Dans le dossier VAN TWENGELE (NAMUR), là aussi le SNP a interpellé les Autorités judiciaires fin 2011 et le Procureur général VISART de BOCARME a écrit au Procureur du Roi de NAMUR.

    Et enfin dans le dossier MARECHAL GEREX, suite à nos courriers des et décembre 2011, Monsieur VISART de BORCARME dans un courrier du 19 décembre nous précisait:

    « J’accuse bonne réception de votre courrier du 5 décembre 2011 concernant le dossier dont mention sous rubrique.

    J’en ai informé Madame le Procureur du Roi de LIEGE afin qu’elle puisse prendre toute initiative utile dans le cadre de ce dossier.

    Je lui ai également transmis votre courrier du 28 novembre 2011 qui faisait référence à la même plainte ».

    Dans le prolongement aucune initiative du Parquet de LIEGE si ce n'est qu' en date des 21 et 26 mars le Parquet du Procureur du Roi et le Parquet Général nous ont écrit  pour nous signaler que notre plainte faisait l'objet d'un dossier auprès du Juge d'instruction RICHARD. Ce que nous savions déjà mais à l'initiative d'une des copropriétés lésées qui courant janvier a déposé une plainte avec constitution de partie civile.

    En attendant pendant des mois  MARECHAL GEREX a pu continuer à sévir et en toute liberté à vider les comptes de plusieurs copropriétés. Les informations qui nous revenaient à la mi février étaient des plus alarmantes.

    Et dire que si dès la mi décembre, MARECHAL GEREX avait été mis hors de nuire, la casse aurait pu être limitée.

    Et que dire du suivi donné par le Procureur général de BRUXELLES des notifications lui faites par l'IPI des décisions disciplinaires définitives de radiation notamment pour des faits détournements qui devrait normalement déboucher sur des actions pénales. Pour l'IPI, rien sans compter qu'il n'y a pas toujours d'accusé de réception.

    Dans ces différents dossiers, la Ministre de la Justice serait bien inspirée demander le relevé précis des mesures et autres initiatives prises depuis que les Parquets ont été saisis.

    Ce vide judiciaire ne peut que laisser la place à « une justice privée » et cela est particulièrement interpellant dans un état de droit.

    Le SNP ne laissera pas tomber les copropriétés en difficultés et dès qu'il sera informé de situations problématiques il fera le ménage. 

    A METTRE DANS UN ENCADRE 

    Les réponses de la Ministre de la Justice

    Réponse aux questions des Députées MUSIN et GENOT du  8 février 2012

    Annemie TURTELBOOM, ministre: Madame la présidente, après m'être informée dans l'urgence auprès du Collège des procureurs généraux et de plusieurs procureurs du Roi, il semblerait que les poursuites pénales à l'égard des syndics ne posent pas de problèmes particuliers et donnent normalement lieu à des décisions judiciaires.

    Le parquet de Nivelles a ainsi indiqué que des plaintes individuelles avaient été ponctuellement reçues et traitées normalement. Certaines ont abouti à des citations devant le tribunal correctionnel.

    Le procureur du Roi de Louvain a également indiqué avoir reçu cinq plaintes entre 1997 et 2011. Certaines plaintes ont été classées pour des raisons techniques ou pour absence d'infraction. Une plainte a donné lieu à une transaction après indemnisation des plaignants.

    Dans le cadre d'un dossier ouvert sur plainte de l'Institut professionnel des agents immobiliers contre une personne ayant exercé, le 23 février 2009, des activités visées à l'arrêté royal 2009 sans être inscrite au tableau de l'IPI, des poursuites ont été exercées et ont donné lieu à un jugement du tribunal correctionnel de Louvain du 27 mai 2011, infligeant une peine d'emprisonnement de quinze jours et à une amende de 26 euros avec sursis pendant trois ans.

    Le procureur du Roi signale aussi que la collaboration avec l'IPI ne pose pas de problème.

    Le procureur du Roi de Bruxelles a fait savoir qu'en ce qui concerne son office, toutes les plaintes sont traitées avec la diligence voulue en fonction de l'urgence des situations, de la stratégie du plan national de sécurité ainsi que des priorités zonales. La méthode d'un accusé de réception n'est actuellement pas d'application et demanderait l'implémentation de nouveaux processus inenvisageables au vu des priorités de criminalité urbaine et du cadre organique administratif.

    La question à se poser est également de savoir si une plainte disciplinaire constitue une infraction pénale.

    Dans tous les cas, le procureur du Roi reste ouvert à toute rencontre future avec l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). On ne peut dès lors parler d'inaction des parquets. Une procédure systématique de collaboration ne semble pas nécessaire aux dires de plusieurs procureurs du Roi.

    Par ailleurs, il est à signaler que le team de coordination du réseau d'expertise ECOFIN du Collège des procureurs généraux s'est réuni ce vendredi 3 février 2012 et a examiné l'opportunité de proposer des mesures particulières à l'égard de faits commis par des syndics indélicats.

    Après discussion, le réseau d'expertise ECOFIN a considéré qu'il n'est pas opportun de préparer une circulaire spécifique concernant les syndics indélicats d'immeuble. En cas d'infraction, il convient de porter plainte auprès du procureur du Roi territorialement compétent, voire de déposer une plainte avec constitution de partie civile entre les mains d'un juge d'instruction suivant les règles définies par le Code d'instruction criminelle.

    Il n'y a pas lieu de réserver un traitement différent à l'égard d'une catégorie de justiciables. Qui plus est, le projet de plan national Sécurité 2012-2015 ne prévoit pas de traitement prioritaire à l'égard de ce type de faits.

    Cette prise de position ne prive pas les victimes des droits qui leur sont conférés par la loi, notamment de porter plainte et, le cas échéant, de faire une déclaration de personne lésée, voire de porter plainte avec constitution de partie civile entre les mains d'un juge d'instruction.

    De l'information obtenue du Syndicat national des propriétaires (SNP), j'ai déduit que l'on interviendrait trop tard dans différents dossiers. Je suis donc disposée à soumettre ce problème à une prochaine réunion du Collège des procureurs généraux.

     

    Réponse à la question de la Député GENOT du 28 mars 2012

    Annemie TURTELBOOM, ministre : Madame Genot, en ce qui concerne les différents dossiers concrets, j'attire votre attention sur le fait que l'instruction est secrète, conformément à l'article 28 du Code d'instruction criminelle. Il ne m'est dès lors pas possible de donner des renseignements concernant l'évolution des procédures en cours. 

    Une rencontre entre le procureur du Roi et l'Institut professionnel des agents immobiliers n'a pas eu lieu. 

    Dans ma réponse à votre question précédente, j'avais indiqué que j'étais disposée à soumettre la problématique à une prochaine réunion du Collège des procureurs généraux. Cette réunion n'a pas encore eu lieu mais est prévue le 24 avril prochain.

     

    Syndics : SNP et IPI dialoguent
    Les médias francophones ont récemment largement évoqué des dossiers de syndics dont les agissements ont coûté des sommes considérables à des copropriétaires.


    Ces dossiers étant entre autres entre les mains des Chambres disciplinaires de l’IPI, c’est naturellement vers notre Institut que les regards se sont tournés.

    Cette médiatisation a été l’occasion pour l’Institut de remettre les pendules à l’heure, en interne certes, mais aussi et surtout vis-à-vis du grand public et des médias, qui ignorent bien souvent que tous les syndics ne sont pas agents immobiliers et donc soumis à nos règles déontologiques.

    Elle fut également l’occasion de rencontrer le SNP, ce qui fut fait à plusieurs reprises.

    Les différents protagonistes de ces réunions ont pu constater qu’ils étaient mus par un même objectif, la protection du consommateur et qu’ils se rejoignaient sur plusieurs moyens à mettre au service de cet objectif : accès plus strict à la profession, dédoublement des tableaux, nécessité de communiquer davantage aux plaignants et aux tiers, envisager la création d’un fonds de garantie…

    Bien entendu, comme l’a souligné l’IPI, ces réformes nécessitent l’appui du politique, sans qui rien ne peut-être fait. Gageons que le SNP œuvrera avec nous dans ce sens. C’’est en tout cas avec confiance que la réflexion avec le SNP sera menée.

    17/02/2012 : Conférence de presse du SNP à Liège.

     LE PS AVEC LA DEPUTEE LINDA MUSIN VIENT AU SECOURS DES COPROPRIETAIRES VICTIMES DE SYNDICS INDELICATS

    Dans le CRI du mois de février nous ne manquions de vous signaler les nombreux contacts que nous avions eu avec le CDH, ECOLO et le PS pour les sensibiliser à la problématique des syndics indélicats et aux nombreuses démarches infructueuses effectuées depuis plusieurs années par le SNP auprès de la Ministre LARUELLE en charge des instituts professionnels et de son parti le MR pour qu'une réforme de l'Institut des professionnels de l'immobilier intervienne. Nous les interpellions aussi pour obtenir un meilleur suivi des Autorités judiciaires.

    C'est le PS qui a été le premier «sur la balle» avec la question posée par la Députée Linda MUSIN à la Ministre LARUELLE en charge des Instituts professionnels sur "les éventuels manquements de l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) dans une affaire de détournements de fonds par un syndic"

    Nous reproduisons ci-après sa question et la réponse de la Ministre qui disons le d'emblée ne semble pas faire preuve d'un grand enthousiasme vis à vis des revendications du SNP. Et pour ce qui est de l'aigreur de certains au SNP, elle n'a d'autre origine que la légèreté si pas le mépris avec lesquels ce dossier est traité depuis des années par certain(e)(s) avec les suites particulièrement dommageables pour nombre de copropriétaires.



    Linda MUSIN (PS): Madame la ministre, le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNP) a déclaré envisager d'intenter – ou a intenté depuis – une action en responsabilité à l'encontre, d'une part, de l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) et, d'autre part, de l'État belge pour manquements dans le suivi des plaintes par l'IPI et le parquet de Bruxelles.

    En effet, un syndic professionnel principalement actif sur Bruxelles est accusé d'avoir détourné des fonds à concurrence de 750 000 euros au détriment de diverses copropriétés. De nombreux copropriétaires se retrouvent donc aujourd'hui face à des montants importants à payer, alors qu'ils avaient déjà payé ces montants via des provisions.

    Le SNP souligne qu'il a été informé de la situation très récemment alors qu'il semble que les problèmes existent depuis plusieurs années et que diverses plaintes ont déjà été déposées à l'encontre du syndic incriminé auprès du parquet et/ou au sein de l'IPI.

    Ce syndic, agréé par l'IPI, a visiblement été radié en octobre dernier, alors que la situation était connue depuis longtemps. Le SNP s'étonne donc de la réaction tardive de l'IPI et de l'absence d'informations délivrées par cet Institut sur lequel vous exercez la tutelle. Le SNP menace d'engager la responsabilité de l'IPI et d'inviter les propriétaires lésés à intenter, moyennant soutien du SNP, des actions en responsabilité également à l'encontre de l'IPI et de l'État belge.

    Le SNP déclare enfin vous avoir envoyé, madame la ministre, plusieurs courriers pour vous faire part de problèmes existants au sein de l'IPI et réclame désormais la suspension de l'ensemble des assesseurs juridiques chargés des plaintes disciplinaires pour incompétence.

    Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur ce dossier? Il semble que l'IPI soit au courant de plaintes à l'encontre du syndic professionnel depuis plus de deux ans et que les réactions de l'Institut soient très récentes. Qu'en est-il? Avez-vous été mise au courant de ces manquements avant qu'ils ne soient étalés dans la presse?

    Le SNP demande que soient prises des sanctions à l'encontre des assesseurs juridiques de l'IPI chargés des plaintes disciplinaires pour manquements graves. Vous avez nommé ces assesseurs pour six ans, en 2007. Comment comptez-vous réagir?

    Avez-vous mis en place au sein de votre cabinet un mécanisme d'évaluation du travail des assesseurs par vous désignés? L'IPI vous communique-t-il régulièrement des données chiffrées sur le nombre de plaintes introduites et les suites qui y sont données (classement sans suite, sanction disciplinaire, transmission au parquet)?

    Sans plaider en faveur ou en défaveur d'une telle mesure, je m'interroge sur la proposition du SNP de voir se créer un fonds de garantie ou la mise en place d'une assurance indélicatesse pour couvrir les copropriétés en cas de malversations. Qu'en pensez-vous?

    Comptez-vous exiger la présence de représentants des associations de défense des copropriétaires au sein des chambres disciplinaires?

    Ne faudrait-il pas prévoir l'obligation pour chaque syndic de publier la liste de toutes les associations de copropriétaires dont il assure la gestion? Soutenez-vous la proposition que les comptes des syndics rémunérés soient contrôlés par un réviseur?

    Le SNP plaide pour une réorganisation de l'IPI, notamment au point de vue de la communication, et sur ce que peut faire l'Institut des informations obtenues dans le cadre de sa mission. Qu'en pensez-vous?

    Enfin, qu'en est-il des courriers que le SNP dit vous avoir envoyés concernant le fonctionnement de l'IPI ? Avez-vous répondu désormais à ces courriers? Quelles informations leur avez-vous données?

    Sabine LARUELLE ministre: Madame la présidente, chère collègue, certains éléments ont déjà été discutés en début de séance puisqu'une question concernait le fonctionnement de l'IPI et des syndics. Donc je vous renvoie également à la réponse donnée tout à l'heure. Néanmoins, je vous répondrai de façon exhaustive; rassurez-vous.

    Ma tutelle s'exerce uniquement sur le Conseil national de l'IPI; il ne m'appartient donc pas d'intervenir dans un dossier particulier de poursuites judiciaires qui concerne les chambres de cet Institut. Toute intervention de ma part serait contraire à l'article 8, § 4 de la loi-cadre relative aux professions intellectuelles prestataires de services, ainsi qu'aux principes généraux de droit: séparation des pouvoirs, ainsi qu'indépendance et impartialité du juge. Je ne dispose donc pas de plus d'informations sur le dossier que celles en votre possession. Il ne me revient d'ailleurs pas de me prononcer ici en commission sur un dossier particulier.

    À votre troisième question, dans le cas qui nous occupe, une sanction à l'égard des assesseurs juridiques de l'IPI ou leur remplacement me semble prématuré tant que les responsabilités n'ont pas été prononcées. Avant jugement, toute personne est réputée non coupable.

    L'IPI publie des chiffres qui font suite aux plaintes chaque année dans son rapport annuel; il n'y a pas de transmission de données intermédiaires, ce qui ne m'empêche en rien d'interroger l'IPI en cas de besoin.

    Une réunion s'est tenue avec les responsables de l'IPI la semaine passée. L'IPI avait eu une réunion avec le SNP la semaine précédente. Les choses évoluent.

    Mon administration m'informe qu'une réunion globale est prévue pour le 26 janvier. Pour quelles raisons? C'est que mon administration m'a fait des propositions et qu'on sait que l'IPI prévoit d'autres propositions, de même que le SNP. J'ai donc demandé à mon administration d'analyser toutes ces propositions en réunion plénière entre les parties concernées et de choisir celles utiles à mettre en place. En effet, je souhaite avancer rapidement dans ce dossier.

    Les pistes que vous évoquez constituent des possibilités de solution: le fonds de garantie, le renforcement de la déontologie ou le fait d'exclure la possibilité pour un syndic d'immeuble d'être aussi acteur commercial dans l'immeuble, vendeur ou locataire. Diverses pistes sont donc proposées et il est dans l'intérêt de tous d'avancer dans le dossier.

    La question de la présence des représentants des associations de défense des copropriétaires au sein des chambres disciplinaires ne me semble pas opportune, dès lors que ces chambres statuent dans un cadre disciplinaire et donc, confidentiel. Par contre, une meilleure transparence dans l'exécution de leurs missions par les syndics est effectivement une piste très intéressante.

    Pour ce qui concerne plus spécifiquement le contrôle des comptes par un réviseur d'entreprise, cette piste fait actuellement l'objet d'une analyse, tout en reconnaissant que la certification des comptes présente une utilité certaine pour la transparence. Il convient aussi d'éviter de créer des obligations trop lourdes et empêcher, par exemple, des syndics indépendants de pouvoir continuer. Mon objectif et le vôtre sont de ne plus avoir exclusivement de grosses sociétés de syndics. Par conséquent, il faut veiller à ce que les plus petits acteurs puissent continuer à travailler de façon correcte.

    La publicité de ce type d'information est soumise à la loi sur le respect de la vie privée, à laquelle nous sommes attachés. Aussi n'est-il pas opportun de communiquer à des tiers des décisions disciplinaires. Par contre, une piste intermédiaire pourrait être la communication aux parties des décisions ayant fait force de chose jugée, autrement dit, que les parties prenantes soient informées. Cela me semble une piste intéressante. Le tout en la matière est de trouver un juste milieu entre la transparence et le respect de la vie privée.

    Pour ce qui concerne les courriers du SNP, il y a eu accusé de réception. Je peux comprendre l'aigreur de certains au SNP. Je ne suis pas certaine que tout a nécessairement trait au syndic, mais je n'entrerai pas davantage dans des détails d'ordre plus politicien. Les affaires courantes empêchaient de prendre un certain nombre de mesures. Certes, le SNP m'a envoyé trois ou quatre courriers identiques, auxquels j'ai répondu une fois. À présent que nous ne sommes plus en affaires courantes, il faut percer l'abcès et prendre les mesures adéquates.

    Linda MUSIN (PS): Madame la ministre, je vous remercie pour votre réponse brève mais néanmoins complète. Je me réjouis que, lors de cette réunion du 26 janvier, on puisse faire toutes les propositions. Effectivement, ce qui est souligné par le SNP est un cas excessivement douloureux et si cela doit se répéter, il faut très rapidement réformer pour mettre les copropriétaires à l'abri de ce type de malversations. Je me réjouis que ce dossier progresse rapidement.

    Par ailleurs, je me référerai à la première réponse que vous avez donnée tout à l'heure, lorsque je siégeais au sein d'une autre commission.

    Sabine LARUELLE, ministre: L'administration étudie, c'est pour moi une priorité. S'il faut oeuvrer très rapidement, il faut garder l'église au milieu du village, ou plus exactement la salle plénière au milieu de la Chambre, et trouver le juste équilibre.

    Linda MUSIN (PS): Voilà qui permettra de rassurer et de repartir sur de bonnes bases!

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    17 février 2012  Article du Standaard

    Dans le Standaard de ce jour on relate une affaire d’un syndic anversois (non professionnel), donc copropriétaire et avocat de surcroît, qui a détourné 64.000 EUR. Lorsqu’il a vendu son appartement en février 2008 il a donné sa démission comme syndic.

    Malgré que le syndic précédent ait  supprimé une bonne partie de la comptabilité, son successeur a découvert plein de détournement qu’il a su reconstituer grâce aux comptes des copropriétaires.  Le syndic vient d’être condamné à 12 mois de  prison avec sursis et une amende ridicule de 550 EUR  Il doit remboursé les 64.000 € aux copropriétaires. C’est la 1è fois (jurisprudence) où il y a une condamnation avec emprisonnement (même si c’est en sursis)  

    http://www.standaard.be/artikel/detail.aspx?artikelid=DMF20120217_141  

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    5/1/2012 : Toujours la saga des syndic indélicats. Voir :

    http://www.lalibre.be/economie/actualite/article/711110/des-syndics-punis-avec-retard.html

    http://www.lecho.be/nieuws/archief/Les_dossiers_de_syndic_indelicat_se_multiplient.9144295-1802.art?highlight=syndic%20indelicat

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    15/12 2011 : La saga continue. mesage de M. Olvier Hamal vice-président du SNP.

    La saga continue, ce n’est pas un seul dossier que le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires doit connaître en matière de syndics indélicats. 

    Dans le prolongement du dossier MAERVEVOET (voir ci-joint édition du CRI du mois de décembre 2011 – Hold up en toute impunité sur les copropriétés), ce sont 5 dossiers qui ont été portés à notre connaissance et outre les dossiers DE COSTER à BRUXELLES, MARECHAL GEREX à LIEGE et un à NAMUR, nous souhaitons dans le cadre du présent communiqué vous rendre attentif au dossier VAN VLEM – SPRL CASS (voir documents ci-joints). 

    Rien que pour deux copropriétés défendues par Maître MOLLET, ACP GARAGES et ACP CHAMPS ELYSEES nous en sommes déjà à respectivement 14.800 E et 23.760 E. Il peut donc être raisonnable considéré que nous allons avec le dossier VAN VLEM – SPRL CASS vers un sinistre total dépassant les 200.000 €. 

    Jusqu’à ce vendredi se sont 8 copropriétés qui étaient déjà concernées : 

    • ACP avenue Bergmann 119 à 1050-Ixelles (syndic: Mr Cyril LOREAU, avenue Bergmann 119 à 1050-Ixelles)
    • ACP L'Estérel, avenue De Fré 133-135-137 à 1180-Uccle (syndic: BGIS, rue de Rosendael 176 à 1190-Forest)
    • ACP avenue Fort Jaco 20 à 1180-Uccle (syndic: SPRL agence Van Co, rue Elise 21 à 1050-Ixelles)
    • ACP boul. Reyers 67 à 1030-Schaerbeek (avocat: Me Jacques de Hemptinnr, rue du Postillon 23 à 1180-Uccle)
    • ACP avenue de la Liberté 115 à 1080-Molenbeek-Saint-Jean (syndic: ATLAS IMMO, avenuye Odon Warland 109 à 1090-Forest)
    • ACP rue Emile Bouillot 48 à 1050-Ixelles (avocat: Me Damien Van Ermen, avenue Brugmann 435 à 1180-Uccle)
    • ACP Garages 219 chaussée d'Ixelles 219 à 1050-Ixelles ( avocat : Me Michel MOLLET)
    • ACP Résidence Champs Elysées rue des Champs Elysées 18C à 1050-Ixelles(avocat : Me Miche MOLLET) 

    Dès que nous avons été informé au milieu de la semaine dernière de cette situation, nous avons écrit aux copropriétés concernées et à l’IPI (voir ci-joint).

    Mais une 9ième vient de s’y rajouter  l’ACP Boulevard Emile Bockstael 195 à 1020-Bruxelles; et alors même qu’une plainte circonstanciée était adressé à l’IPI par Maître MOLLET conseils des Résidences GARAGES et ELYSEES le 11 janvier 2011 (voir documents ci-joints et donc pas à la légère) et dans le prolongement le suivi IPI s’est opéré comme suit :  

    • 11 janvier 2011    plainte Maître MOLLET (avec pièces justificatives) à l'IPI au nom des ACP Champs Elysées 18C et Garages 219
    • 24 janvier 2011    l'IPI accuse réception de sa lettre, signale qu'il en transmet copie à Mme VAN VLEM pour observations,  lui 'indique que l'intéressée serait assurée auprès d'Allianz et l’'invite à prendre contact avec cette compagnie pour connaître les conditions d'indemnisation
    • 4 février 2011      Maître MOLLET communique à l'IPI une copie des ordonnances de Référé
    • 29 avril 2011       Le rapporteur à la chambre exécutive (Mr Winnikamien) écrit directement au nouveau syndic (la S.A. Gérance Gathy-Ghiste) sans m'en aviser, pour lui demander de communiquer à l'IPI divers éléments (P.V. d'A.G., comptes et bilans), pour signaler que Mme VAN VLEM a été convoquée pour être auditionnée le 29 mars 2011, qu'aucune suite n'a été réservée par elle et pour demander en conséquence au nouveau syndic s'il n'est pas en mesure de transmettre les éléments demandés
    • 26 juillet 2011     N'ayant pas été avisé en son temps de la lettre précitée, ce n'est que le 26 juillet 2011 et après avoir obtenu communication des documents utiles que Maître MOLLET a été en mesure de transmettre à Mr Winnikamien les éléments demandés. Dans ce même courrier, il avise Mr Winnikamien de ce que les deux ACP ont décidé de déposer plainte pénale contre la SPRL CASS/Melle Geneviève VAN VLEM et il lui transmets copie des deux plaintes.
    • depuis, il est sans nouvelles de l'IPI que se soit pour les suites données, une éventuelle fixation devant la Chambre disciplinaire etc….

    Vous apprécierez la grande promptitude de l’IPI !!! et aussi le fait que nonobstant l’intervention d’un avocat, on cherche à l’éviter pour communiquer avec le nouveau syndic de la résidence. Il est vrai qu’il est peut être plus facile de discuter entre agents immobiliers.

    Entre temps l’intéressée continue à courir et à sévir et aucune mesure d’information ou de prévention n’est prise par l’IPI pour rechercher d’autres copropriétés qui pourraient être lésée, les prévenir, leur permettre de prendre des mesures conservatoires et limiter ou éviter la casse. Et n’y-a-t-il pas obligation pour l’IPI sur base de l’article 29 du Code d’instruction criminelle l’obligation de porter ses faits à la connaissance du Parquet indépendamment de tout suivi disciplinaire.

    Par ailleurs, l’IPI comme elle tente de le faire dans ce dossier et dans d’autres, de renvoyer les copropriétés lésées vers l’assureur RC professionnelle du syndic concerné, nous devons couper court à cela et éviter les manœuvres de diversion. Voir ainsi ci-après le suivi de Maître MOLLET auprès de l’assureur RC de la dame VAN VLEM :

    « Je vous signale que j'ai pris contact avec la S.A. ALLIANZ BELGIUM S.A. par lettre du 4 février 2011. Celle-ci m'a répondu le 4 avril 2011

    1. que la SPRL CASS/Mme VAN VLEM disposent bien d'une police RC professionnelle d'agent immobilier
    2. qu'il y a aussi "en théorie" un cautionnement mais que la compagnie ne dispose pas d'un acte de cautionnement signé par l'intéressée
    3. que la police R.C. professionnelle ne couvre pas les actes d'indélicatesse
    4. que le cautionnement (s'il devait s'avérer valablement souscrit) ne peut être accordé qu'à trois conditions: créance née pendant la durée de la garantie, créance certaine liquide et exigible, agent immobilier défaillant (faillite, concordat judiciaire ou commandement resté infructueux sur base d'un titre exécutoire) et que dans l'état catuel du dossier les deux dernières conditions ne sont pas remplies ».

    Ceci pour éviter que demain dans le cadre de contacts que vous auriez avec l’IPI, vous preniez comme argent comptant le fait que pour l’IPI, pour les copropriétés lésées, pas de problème, car « elles vont être indemnisées par l’assurance RC professionnelle ».

    L’assureur RC n’interviendra que pour des fautes ou erreurs de gestion mais pas pour des faits délictueux, des indélicatesses etc…..

    Combien faudra-t-il encore pour que d’aucuns au niveau politique (Ministre LARUELLE) en charge des Instituts professionnels dont l’IPI et les Autorités judiciaires se saisissent du fonctionnement bancal de l’IPI en la matière.

    Au plus tard à la semaine prochaine avec le dossier DE COSTER – MD BURO.

    Nous restons à votre disposition pour toute précision complémentaire et nous vous prions de croire, à l’assurance de nos sentiments les meilleurs.

    Olivier HAMAL

    Vice Président National SNP

    24/11/2011 : Quel type de syndic avez-vous dans votre copropriété ? Etes-vous conditionnés à répondre à la domination ? La tendance à associer agressivité et leadership est une des raison de la corruption. http://www.jobat.be/fr/articles/comment-obtenir-rapidement-une-promotion/

    21/11/2011 : Réaction d'un copropriétaire floué par Maerevoets et qui a pris la fontion de syndic, pour défendre les droits des copropriétaires.  Bravo 

    J'apprends que MAEREVOET a fait opposition à la décision de radiation du 7 octobre et le dossier reviendra le 13 janvier devant la Chambre exécutive. 

    Serait-il toujours intéressé à être syndic ?  

    Incroyable. Pourtant le porte parole de l’IPI affirmait le 07/11/11 à TV Brussel que Maerevoet : 

    1.      n’était plus sur la liste des agents immobiliers (Maerevoet est toujours mentionné sur http://www.ipi.be/NH_3.php?lingua=FR# ) et  

    2.      qu’il y avait un recours jusqu’au 18/11/11 en qu’ensuite il serait rayé définitivement.
    Pourquoi faut-il attendre jusqu’au 13 janvier (alors que la chambre se réunit au moins tous les vendredis sur 2) ?
     

    A présent on sait que c’est faux. Peut-être une raison d’en informer TV Brussel et les médias pour démontrer que le porte parole de l’IPI soit ne connaît pas le dossier, soit a voulu noyer le poisson.

    http://www.tvbrussel.be/video/4/syndicus-verduistert-750000-euro    

    En tant que syndic ayant introduit une plainte à l’IPI, je n’ai pas encore été informé de la décision prise hier par la chambre exécutive néerlandophone de l’IPI. Pas par e-mail. Peut être début de la semaine prochaine par courrier

    Mon commentaire est de dire que cette situation est rocambolesque. C'est un peu comme si on avait laissé Dutroux et Fourniret en liberté, sans la moindre surveillance, jusqu'au moment où, ils auraient épuisé tous les recours de la justice pénale. J'invite tous ceux qui se sentent concernés par le fonctionnement irrationel de l'IPI, de nous rejoindre dans leurs locaux le 13 janvier 2012.  Nous voulons simplement marquer par notre présence et pacifiquement,notre indignation.

    8/11/2010 Liens sur différents articles dans les journaux au sujet du syndic mafieux  

    COPROPRIETAIRES, IL EST PLUS QUE TEMPS DE VOUS REVEILLER.  C'est vous seuls qui avez le pouvoir de gérer vos biens communs. C'est à vous que le pouvoir de décision appartient. C'est à vous qu'il appartient de vérifier si votre mandataire, Monsieur le syndic fait son travail correctement. Que faisaient les  divers 'Conseils de copropriété (ex de gérance), pendant que le syndic en mettait plein ses poches ? Tout ceci démontre, que la copropriéré est avant tout une responsabilité personnelle. 

    Dans le jugement 02A20, Rép./Reg. : 2429/2007 de la justice de paix du 4° canton de Bruxelles du 13 décembre 2007, feu Madame le juge de paix Isabella Brandon a écrit : 

    "L'assemblée générale ne peut déléguer ses pouvoirs, en tout cas pas contre la volonté de certains de ses membnres. Est abusive une décision de l'assemblée générale qui, contre la volonté expresse de certains de ses membres, délègue ses pouvoirs ou une partie de ceux-ci au syndic ou au conseil de gérance (copropriété)".

    Elle dit encore : sont dès lors  abusives les décisions de l'assemblée générale qui décident de travaux sans qu'aucun devis ne soit présenté et en chargeant le syndic et le conseil de gérance de choisir eux-mêmes les entrepreneurs sur base de devis qui ne sont pas soumis à l'assemblée générale.

    Bien souvent, c'est une majorité silencieuse qui autorise tous les abus. Ensuite si les minoritaires, qui eux sont vigilants, vont en justice pour défendre leurs droits et ceux des autres copropriétaires crédules, ils sont bien souvent déboutés au nom de la démocratie, qui veut que la majorité a toujours raison. 

    Il est bien triste qu'un individu malfaisant, ait cru bon d'assassiner cette Dame et son Greffier.

    Le Vif du 11 novembre 2011 :

    BELGIQUE IMMOBILIER « Extraits du journal Le VIF du 11 novembre 2011, N° 45. Si vous n’êtes pas abonnés, allez au plus vite chez votre libraire ».

    Du rififi chez les syndics

    Le monde de la copropriété concerne 1,2 million de logements. Las: parmi les milliers de syndics qui le gèrent honnêtement, il ya des filous. L'un est parti avec un demi-million d'euros, l'autre a marié sa fille Sur le compte d'un immeuble ..• Le Syndicat national des propriétaires dénonce. Et attend des réformes.  

    Sur la base des informations collectées par le SNP, l’indélicat aurait par exemple détourné 325.000 € au détriment d’une copropriété de 150 appartements, à Anderlecht, mais également lésé six autres clients, de Hal à Beersel en passant par Evere. Préjudice total : «Plus d’un demi-million, estime Olivier Hamal, la plupart de ces copropriétés devant maintenant emprunter de l’argent pour honorer les fournisseurs impayés

    Des appartements mis en vente forcée

    Comment est-ce techniquement possible? «Le syndic répondait aux premières remarques des propriétaires en prétendant que les factures non payées étaient anciennes et négligées par son prédécesseur. Il refusait de pré­senter ses extraits bancaires. En cas de contrôle d'un vérificateur aux comptes, il produisait un do­cument téléchargé de la banque, mais après l'avoir falsifié pour supprimer les transferts vers son compte et y ajouter des vire­ments fictifs aux créanciers. En­fin, lorsque ces derniers enta­maient des poursuites judiciaires, il ne se présentait pas au tribu­nal, de sorte que les coproprié­taires étaient condamnés par dé­faut. JI> Des huissiers ont même désigné des appartements à met­tre en vente forcée ...

    Le mal peut s'étendre à toutes les catégories de syndics car si, à ins­tar de Stef Maerevoet, qu'on pré­sume innocent, des profession­nels «purs » (agréés par l'IPI, l'Institut professionnel des agents immobiliers) sont concernés, d'autres le sont également. Là, on parle des avocats, géomètres, ar­chitectes et autres comptables que leur formation autorise à être syndics professionnels. Quant aux non-professionnels, ils peuvent exercer la fonction, à titre béné­vole ou non, sous la seule condi­tion d'être copropriétaire, donc sans obligation de formation.

    on peut en­core citer, dans l'actualité récente, le cas de cet architecte liégeois dé­barqué de cinq copropriétés. Piquant: il avait réglé la note des noces de sa fille avec les fonds de l'une d'elles. «Découvert, il a remboursé», précise le SNP.

    Toujours à Liège, on peut aussi évoquer le cas de ce non-professionnel ayant long­temps géré une résidence de douze appartements, avant de dé­ménager voici quelques mois. Son successeur peinait, en s'en éton­nant, à obtenir certaines pièces d'archives. Décelant néanmoins des distorsions comptables, il avait averti les vérificateurs aux comptes, deux habitants de l'im­meuble qui n'avaient vu que du feu dans les manœuvres de ce si  sympathique ancien voisin. Le­quel ne payait jamais ses provi­sions sur charges, mais prétendait le faire. Habile en informatique, il gonflait de surcroît les factures de l'ascensoriste et d'autres four­nisseurs par de faux documents introduits dans la comptabilité de l'immeuble. Puis, sous prétexte d'un soi-disant défaut de liquidité de la copropriété, il les réglait au départ de son compte personnel. Mais en payant les montants vé­ritablement facturés et, des an­nées durant, en empochant la dif­férence au passage - pas loin de 10000 euros. ..

    Tout cela inquiète d'autant plus le SNP que, du côté de l'IPI ou de la justice, il trouve les réactions insuffisantes et invite même les copropriétés lésées à intenter des actions en responsabilité contre l'IFI et l'Etat. Ainsi, il avait envoyé, le 24 octobre dernier, une missive insistante au procureur du roi de Bruxelles, pour l'affaire Maere­voet. Parce que, dès le printemps 2010, le parquet avait été informé de la situation par communica­tion d'un jugement du 18 mars de la justice de paix d'Anderlecht, sans que cela ait semblé susciter beaucoup de réactions. « Nous serions heureux de connaître les me­sures prises pour mettre fin aux agissements de l'intéressé […] mais aussi pour éviter qu'il continue à sévir [ ... J. il serait en effet plus que regrettable que, après le mois de mars 2010, il ait pu prendre en gestion de nouvelles coproprié­tés qui, à leur tour, auraient été lé­sées. » Et, en ce qui concerne l'IPI, « nous avons reçu des plaintes de membres rapportant que des do­léances exprimées auprès de la chambre disciplinaire sont res­tées sans suite ou presque », rap­porte Olivier Hamal.

    « Nous ne dirons rien des cas par­ticuliers, commente Anne Lo­wenthal, pour l'IPI. Mais, d'une manière générale, nous traitons les dossiers dans un cadre légal strict qui, compte tenu aussi de nos moyens, ne nous autorise à agir que sur la base d'une plainte en bonne et due forme. »Mais il est vrai que l'Institut a lui-même prévu de se réformer (des textes sont en examen au Parlement).  «Nous aimerions par exemple que les décisions des chambres disciplinaires puissent être comm­uniquées aux plaignants autrement qu'aux seules au­diences. » Les propriétaires étaient d'ailleurs demandeurs de cette réforme. ils espèrent qu'on améliore le fonctionnement des chambres disciplinaires (dont les membres sont nommés par la ministre en charge des insti­tuts professionnels, Sabine La­ruelle). Il y aurait eu des couacs, comme dans ce dossier où sié­geait le vice-président d'une as­sociation de syndics pour juger ... le président de celle-ci. Et le SNP (qui n’épargne pas la Ministre Laruelle, parce qu’elle tarderait à répondre à ses interpellations  sur le sujet), souhaite de plus qu'un fonds de dédommagement ainsi qu'un service de« dépis­tage » des irrégularités soient mis sur pied ou encore que la for­mation soit améliorée. Bref, il y a du pain sur la planche 

    ROLAND PLANCHAR

    26 (11 novembre 2011)  www.levif.be  N° 45

     

     

    http://archives.lesoir.be/faits-divers-la-fraude-de-stefaan-m.-syndic_t-20111109-01NFC8.html?query=faits+divers&firstHit=0&by=10&sort=datedesc&when=-1&queryor=faits+divers&pos=7&all=65112&nav=1

    Si vous avez lu l'encadré en bleu, vous constastez, que le syndic trafiquait la présentation des comptes, que les chiffres montrés étaient manipulés. Seul un contrôle rigoureux des extraits de compte des copropriétés concernées, aurait dévoilé le pot aux roses. En avril 2011, nous sommes allés en conciliation avec notre syndic, dans le but qu'il nous donne accès à tous les extraits de compte de la copropriété. Cette conciliation s'est terminée sur un constat de carence, le syndic ayant prétexté un problème de confidentialité. Ce qui est le plus risible, est le fait que Madame le juge de paix, a déclaré,qu'elle était étonnée d'une telle demande. C'est la première fois qu'on me demande cela a-t-elle déclaré.  Bien dommage que cette demande ne soit pas plus souvent exigée. Pourquoi le syndic ne veut-il pas montrer ses extraits croyez-vous ?

     

    http://www.rtbf.be/info/societe/detail_immobilier-un-syndic-accuse-d-avoir-detourne-plus-de-750-000-euros?id=7032593 

    Enfin, le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires ne peut qu’être interpellé par les déclarations du we end de la Ministre LARUELLE. Elle aurait précisé à la RTBF : « « La ministre Sabine LARUELLE précise qu'elle n'a pas encore été interpellée officiellement à ce sujet mais elle se dit ouverte à toute proposition de réforme du système ».

    Réponse de M. Hamal.  

    C’est tout à fait faux depuis 2009 nous lui avons écrit à de nombreuses reprises pour fustiger les problèmes rencontrés au niveau de l’IPI et lui demander de prendre les choses en mains et devant son manque manifeste d’enthousiasme à agir-réagir, nous avons aussi interpellé ses Présidents successifs, Messieurs REYNDERS et MICHEL. Nous joignons au présent mail les nombreux courriers adressés à Madame LARUELLE mais aussi à ses Présidents. 

    http://archives.lesoir.be/faits-divers-la-fraude-de-stefaan-m.-syndic_t-20111109-01NFC8.html?query=faits+divers&firstHit=0&by=10&sort=datedesc&when=-1&queryor=faits+divers&pos=7&all=65112&nav=1

    http://www.levif.be/info/actualite/belgique/un-syndic-professionnel-accuse-d-avoir-detourne-plus-de-750-000-euros/article-4000001857230.htm

    http://www.7sur7.be/7s7/fr/1502/Belgique/article/detail/1343843/2011/11/04/Un-syndic-professionnel-aurait-detourne-plus-de-750-000-euros.dhtml

    http://www.lavenir.net/article/detail.aspx?articleid=DMF20111104_00071117

    18/10/2011 Lettre de Monsieur Hamal, concernant un dysfonctionnement grave d'un syndic.

    COMMENT UN SYNDIC INDELICAT A-T-IL PU TENIR AUSSI LONGTEMPS : FAITS DELICTUEUX, MALVERSATIONS AVEREES ET CONDAMNATION QUI S'AMONCELLENT? 

    Par Olivier HAMAL Vice Président National du SNP 

    Le SNP a été interpellé, il y a quelques semaines par un de ses membres Monsieur Laurent MAES sur les agissements d'un syndic professionnel particulièrement indélicat un sieur Stef MAEREVOET qui aux dernières nouvelles, suite aux nombreuses plaintes déposées à son encontre, a été radié de l'IPI. Monsieur MAES a mené une enquête minutieuse sur ce dossier et nous lui sommes particulièrement reconnaissants de nous avoir fournis les précisions qui suivent. 

    Mais à la lecture de ces faits et des procédures qui en ont découlé, il est vrai au civil, durant depuis plusieurs années, le SNP ne peut que s'interroger de n'avoir été averti qu'au mois de septembre dernier de cette situation et il est convaincu de l'indispensable nécessité à l'avenir de voir retenues des mesures préventives et d'information du public.

    Dans un autre article du présent CRI, nous nous étendons plus longuement sur les initiatives que le SNP attend de la réforme annoncée de l'IPI..

    Le sieur MAEREVOET est syndic d’immeubles, principalement, dans la Région de Bruxelles-Capitale depuis une vingtaine d'années. Sa tactique: ne payer pratiquement aucun fournisseur et dès que les copropriétaires versaient leurs provisions sur le compte de l’ACP, il les transférait sur son compte bancaire personnel.

    Ainsi il a détourné 325.000 E dans une grosse ACP d’ANDERLECHT avec plus de 150 appartements et 83.000 E dans une autre ACP toujours à ANDERLECHT.

    Lorsque les fournisseurs entamaient des poursuites judiciaires, le sieur MAEREVOET ne se présentait jamais au tribunal de sorte que les ACP étaient condamnées par défaut et quelques mois plus tard les huissiers de justice arrivaient.......

    Au début lorsque les copropriétaires interrogeaient le sieur MAEREVOET, ce dernier précisait qu’il s’agissait d’anciennes factures impayées par le précédent syndic mais qu’il allait les payer via son compte de tiers, (ce qu’il ne faisait pas) et réclamerait l’argent auprès de l’ancien syndic via son assurance RC chez AG Insurance.

    Quelques mois plus tard, les huissiers de justice se faisant plus menaçants et le sieur MAEREVOET trouvait d'autres excuses bidon pour manipuler les copropriétés concernées. Il ne voulait jamais présenter les extraits de comptes bancaires.

    Par ailleurs dans le cadre de contrôles effectuées par les membres de Conseil de gérance (aujourd'hui Conseil de copropriété) ou des vérificateurs aux comptes, il présentait un document avec une liste des mouvements débiteurs et créditeurs téléchargé du home banking de la banque. Liste qu’il avait retravaillée via un tableur Excel mais où il avait, au préalable, d'une part supprimé tous les transferts vers son compte bancaire personnel et d'autre part, il avait rajouté des virements vers les fournisseurs alors que ces virements n’avaient pas été effectués pas eu lieu.

    Ainsi certaines ACP se sont vues condamnées à payer des factures de gaz, d’eau, d’entretien d’ascenseur de montants astronomiques. Ainsi un immeuble de 150 appartements risquait de ne plus être approvisionné en gaz. Le pot au rose est découvert généralement après 2 ans lorsque les huissiers de justice choisissent un ou 2 appartements et entament la procédure pour les mettre en vente publique forcée.

    Une fois le pot au rose découvert, Stef MAEREVOET disparaissait et ne répondait à aucun coup de téléphone car il filtrait les appels via son GSM qu’il ne décrochait jamais en direct.

    Sur base des informations collectées par le SNP, ce ne sont pas moins de 7 copropriétés (ANDERLECHT, HALLE, BERSEEL, EVERE) qui ont été préjudiciées pour une somme totale dépassant déjà les 500.000 E.

    La plupart de ces ACP, dont les comptes ont été vidés par le sieur Stef MAEREVOET, doivent maintenant emprunter de l’argent pour honorer les fournisseurs impayés ces deux dernières années.

    De plus toutes les réserves accumulées durant des années pour faire des rénovations, la mise en conformité de l’ascenseur, un ravalement de façade ont disparu comme neige au soleil. Il y a des situations dramatiques.

    Le SNP s'est aussi informé pour essayer de savoir à quand remontaient les plaintes à l'IPI

    et de prime abord la première ne daterait que du mois de juin dernier (à vérifier). C'est interpellant quant on sait que des procédures en justice ont été introduites dès le mois de mai 2008. 

    Doit-on y voir un manque de confiance dans le suivi des plaintes disciplinaires auprès de l'IPI ? 

    Par ailleurs ces mêmes avocats ont préférés privilégiés des procédures au civil.......plutôt que d'agir au pénal en sachant cependant que dans le dispositif de son jugement du 18 mars 2010, le Juge de Paix du Canton d'ANDERLECHT "Ordonne à Monsieur le Greffier en chef de transmettre, en exécution de l'article 29 du Code d'instruction criminelle, une copie de la décision, à Monsieur le Procureur du Roi près le Tribunal de Première Instance de BRUXELLES". 

    La question est aussi clairement posée de savoir ce que le Parquet en a fait et si il a pris différentes intitiatives depuis le mois de mars 2010 pour mettre fin aux agissements du sieur MAEREVOET et éviter qu'ils ne préjudicient pas d'autres copropriétés.

    Le tout sera de voir dans les prochaines semaines et mois si toujours depuis mars 2010, le sieur MAERVOET avait pris en gestion d'autres copropriétés et y a commis les mêmes malversations. 

    Dans l'affirmative se serait particulièrement grave et mettrait en exergue un disfonctionnement évident de la Justice.

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    27 mars 2011 : Je vous invite à lire l'étude qui a été réalisée par le magazine de défense des consommateurs "Test Achats". C'est très instructif.  Voir : http://www.test-achats.be/habitation/20100101/copropriete-enquete-Attach_s627523.pdf

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    Proposition de loi du 2 mars 2011 modifiant la loi cadre du 3 août 2007, relative aux professions intellectuelles prestataires de services en ce qui concerne le traitement des plaintes. Voici les c ommentaires de l'ASBL "CNIC" pour la défense des copropriétaires www.cnic.be

    Sources:
    - Chambre des Représentants,
    Doc 53 1274/001 d.d. 02.03.2011
     

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    Analyse:
    - CNIC asbl, site web 
    www.cnic.be, page "Analyse du proposition de Loi 53K1274" (17.03.2011)
     

    Faut-il légiférer pour obliger les syndics à ne pas manipuler la nouvelle loi ?

    Faut-il légiférer pour obliger les syndics récalcitrants à appliquer les lois selon leurs propres interprétations ? Voir également à la fin de ce document la copie de la lettre envoyée à Madame Sabine Laruelle, par Monsieur Hamal le 11 janvier 2011.

    Voici un document qui émane du Syndicat National des copropriétaires et de son vice-président, Monsieur Olivier Hamal. Je lui rends éloge, car le combat qu'il mène pour obtenir une meilleur gouvernance des copropriétés au profit des copropriétaires est exemplaire. Je délpore que ceux-ci n'en prennent pas conscience. Croyez bien qu'il est l'ennemi publique N° 1 des mauvais syndics.

    Copropriété – France - France : bientôt une loi encadrant les syndics ! Une source d’inspiration pour la Belgique ?

    Par Olivier Hamal, Vice- Président National du SNP  

    La situation en Belgique  

    Nous l’avons déjà dit, le vote de la nouvelle loi sur la copropriété (M.B. 28 juin 2010) ne constitue pas une fin en soi. Elle est bien entendu perfectible et d’autres chantiers doivent être poursuivis.  

    Il en va ainsi de la problématique des syndics d’immeubles, qu’ils soient professionnels ou non. Un syndic compétent et de qualité peut faire gagner beaucoup d’argent aux copropriétés qu’il gère.  

    Il faut tout d’abord mieux organiser cette activité.  

    • Pour les professionnels le SNP demande un nouveau statut, des règles déontologiques mieux en phase avec la réalité et un meilleur suivi disciplinaire. Nombre de dossiers dont nous avons parlé dans le CRI  justifient ces revendications.  

    Il faudrait qu’au niveau de l’IPI (Institut des Professionnels de l’Immobilier), les syndics soient mieux identifiés par rapport aux courtiers en immobiliers, et leur formation optimisée.  

    Par ailleurs, il serait fondamental que les syndics professionnels non membres de l’IPI (ex : avocats, comptables, architectes, etc.) soient soumis aux mêmes règles déontologiques – pour leur activité de syndics – et au même suivi disciplinaire.  

    Des avancées rapides en ce domaine sont souhaitables, l’IPI admettant lui-même l’existence de problèmes et préconisant une évolution. Son actuel Président, Monsieur Luc Machon, s’est d’ailleurs exprimé à ce sujet dans les médias. En outre, Madame Sabine LARUELLE – qui est encore à ce jour la Ministre de tutelle de l’IPI -  a clairement pris position dans le même sens et a écrit récemment en ce sens à l’IPI.  

    • Pour les syndics non professionnels, il faudrait les aider à mieux appréhender la matière. Le SNP souhaite l’instauration de formations spécifiques pour soutenir ces syndics dans leur travail et il a pris différents contacts en ce sens. A suivre dans un prochain n° du CRI.  

    En outre, le SNP prépare dès à présent un contrat-type entre la copropriété et le syndic, ainsi qu’un avis relatif aux honoraires et frais réclamés.  

    En effet, certains syndics ont déjà proclamé que la nouvelle loi met tellement d’obligations nouvelles à leur charge qu’ils allaient devoir augmenter leurs prétentions.  Le SNP s’insurge contre cette approche car il considère que ce que la loi prévoit aujourd’hui, un bon syndic aurait déjà dû le faire auparavant !  Notons aussi qu’en raison des règles européennes de concurrence, il n’y a plus de barème qui tienne. Il faut donc faire jouer la concurrence en demandant plusieurs devis.  

    En France, bientôt une loi sur les syndics  

    Dans ce contexte, la situation française peut servir d’aiguillon pour des progrès rapides. En effet, des associations sœurs de la nôtre, telles l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) et l’ARC (Association des Responsables de Copropriétés) dénoncent depuis des années des dysfonctionnements dans le secteur de la copropriété, comparables à ceux que nous dénonçons chez nous. Citons :  

    1. Absence de sanctions : les syndics ne sont pas suffisamment contrôlés et ne risquent guère de sanction en cas de faute.
    1. Compte séparé très peu pratiqué : les syndics se sont au fil des ans transformés en banquiers et - échappant facilement au compte séparé - gèrent souvent les copropriétés dans une optique purement « financière » (disposer en permanence d’une trésorerie maximum, ceci souvent au détriment de l’intérêt des copropriétaires).
    1. Filiales de prestations de services : les syndics multiplient les « filiales » de prestations de services (assurance, expertise, travaux, nettoyage, diagnostics immobiliers, recouvrement de charges, etc.) qu’ils peuvent facilement imposer aux copropriétés qu’ils gèrent, au mépris, trop souvent, de l’intérêt des copropriétaires (tarifs élevés, prestations non satisfaisantes, contrats désavantageux, etc.).
    1. Contrats de syndic abusifs : la situation est trouble et les tarifs excessifs fréquents.
    1. Absence de vraie concurrence : un des problèmes est qu’il est parfois difficile - surtout en cas de conflit avec un syndic - de faire jouer la concurrence, celui-ci pouvant convoquer l’assemblée générale en joignant un seul contrat de syndic, le sien.

    De même en cas de création d’une copropriété, le syndic de promotion - seul candidat ! - risque d’être élu (sans concurrence) pour trois ans. Cela a évidemment des conséquences très négatives.

    1. Compétences insuffisantes : enfin, les compétences requises par les textes pour exercer ce métier délicat ne sont pas à la hauteur des enjeux liés à la gestion des immeubles, associée à une maîtrise des consommations.  

    Les pouvoirs publics français ont fini par s’aviser du malaise et le Ministère de la Justice propose un projet concernant les syndics. En voici les grandes lignes :  

    • ·      Dispositions disciplinaires

          Création d’un Conseil de la Copropriété. Ce Conseil devra - entre autre - élaborer un Code de déontologie applicable aux syndics, qui fera ensuite l’objet d’un décret.

    Seront par ailleurs créées des Commissions régionales de déontologie et de discipline des syndics. Ces commissions, présidées par un magistrat, seront paritaires :

    -          deux syndics ;

    -          deux représentants des copropriétaires.

    Ces commissions traiteront les manquements aux lois et règlements ainsi qu’au Code de déontologie des syndics, ainsi que toute négligencegrave. Elles pourront infliger des sanctions  échelonnées de  l’avertissement à l’interdiction définitive d’exercer.

    • ·      Contrats de syndic

          Un décret fixera la liste des tâches courantes donnant lieu à une rémunération       forfaitaire et les conditions dans lesquelles pourront être pratiqués des honoraires supplémentaires.

           ·      Compte séparé ; transparence financière et comptable

    -         Plus aucune dispense à l’ouverture d’un compte séparé ne sera possible. C’est  une des demandes les plus importantes exprimées par les copropriétaires.

    -         Un décret régira la gestion financière et comptable des copropriétés.

    • ·      Mise en concurrence obligatoire des syndics

           Le projet prévoit aussi l’obligation d’une mise en concurrence en cas d’élection d’un syndic.

           ·      « Filiales » des syndics : clarté

          Un décret fixera également les conditions d’information concernant les sociétés dans lesquelles les syndics ont des intérêts et qui interviennent dans les copropriétés.

           ·      Formation des syndics 

          Les syndics seront astreints à une formation continue obligatoire, définie par décret.

           ·      Syndic bénévole

           Les syndics bénévoles devront suivre une formation dans les trois mois de leur première élection.  

    Ce projet de loi n’est pas du goût des syndics et de leurs associations professionnelles. Ils admettent cependant que la situation n’est pas idyllique et que les chambres professionnelles ne peuvent ni toucher tous les syndics (30% ne sont pas syndiqués) ni les sanctionner vraiment en cas de faute. Ils sont demandeurs d’un Ordre professionnel qui pourrait faire et le ménage et imposer une discipline. Ils intriguent donc pour que le projet soit purement et simplement retiré.  

    L’ARC (Association des Responsables de Copropriété) ne l’entend pas de cette oreille et a écrit au début de juillet à l’ensemble des parlementaires français pour le faire savoir. Pour l’ARC, la mise en place d’un Ordre professionnel n’est pas la solution, pour les raisons suivantes :

    a)     Je fixe une règle de déontologie « moi-même » (la profession).

    b)     Je fais moi-même ma police, sans regard extérieur et sans aucune possibilité pour les organisations de copropriétaires d’intervenir. Je limite par ailleurs au maximum la possibilité de saisine.

    c)     Je ne m’occupe que des « gros » problèmes, ceux qui peuvent mettre en péril la profession et je laisse passer les nombreuses infractions jugées moins importantes mais qui peuvent perturber gravement la situation des copropriétaires.

    Certes, on dira que dans les « ordres » existants (médecins, avocats, etc.) il y a un Commissaire du Gouvernement mais chacun sait que cette présence ne peut en aucun cas corriger la logique très « corporatiste » du système.

    d)   Je fixe les règles de la profession pour, le cas échéant, écarter plus facilement les nouveaux venus dans la profession.  

    Avis du SNP sur l’approche française  

    Le SNP suivra évidemment avec grand intérêt l’évolution de ce dossier chez nos voisins. Remarquons au passage qu’un certain nombre de mesures prévues par ce projet de loi sont désormais transcrites dans le droit belge grâce à la nouvelle loi sur la copropriété.   

    Il reste que le choix français d’une structure spécifique aux syndics, par opposition à la situation belge où syndics professionnels et courtiers en immobilier cohabitent dans le cadre d’un même Institut professionnel, donne à réfléchir et ce d’autant plus que les copropriétaires seraient associés à sa gestion et ferait partie de manière paritaire des instances disciplinaires.  

    A ce jour, le SNP reste disposé à soutenir une amélioration du système actuel et sur base des propositions émises par l’IPI mais cela sera-t-il suffisant pour assurer vraiment la transparence de la profession et la protection de ces consommateurs que sont les copropriétaires.   

    En outre l’évolution d’un certain nombre de plaintes déposées par le SNP auprès de l’IPI  nous laisse particulièrement dubitatif (voir le dossier DEBEHOGNE en encadrer) et sur la réelle volonté de l’IPI de faire bouger utilement les choses ou de mettre en place les structures voulues tant sur le plan préventif que réperssif.  

    C’est pourquoi il pourrait être envisagé de s’inspirer de certaines idées françaises pour optimiser les évolutions nécessaires et sur base du texte français, le SNP pourrait demander au prochain Ministre de la Justice le dépôt d’un projet de loi sur les syndics.  

    La balle est dans le camp de l’IPI et des syndics et à eux de montrer qu’ils savent faire évoluer les choses et ce rapidement à défaut de quoi le législateur le fera à leur place.

    Lettre de Monsieur Hamal à Madame Laruelle.  

                                                                                                Liège, le 10 janvier 2011  

     

                                                                         Madame Sabine LARUELLE

                                                                         Ministre des PME, des Indépendants,

                                                                         de l'Agriculture et de la Politique scientifique

                                                                         Avenue de la Toison d'Or, 87

                                                                         1060                           BRUXELLES 

     

    Madame la Ministre,

     

    CONCERNE : Statut et déontologie des syndics d'immeubles – pour une nouvelle

                             législation

                             V/REF : PME/CLh/CD/045111-046453 

     

    Dans le dossier précité, nous revenons sur vos courriers de ces 13 avril et 28 juillet 2010.  

    Dans votre lettre du 13 avril vous nous précisiez demander au Commissaire du Gouvernement de s'assurer que les normes déontologiques étaient appliquées et de procéder au besoin à un rappel des dites normes.  

    Par ailleurs dans votre lettre du 28 juillet, vous mentionniez avoir demandé à l'Institut des Professionnels des Agents Immobiliers de bien vouloir se pencher sur cette problématique et d'examiner la manière dont la profession de syndic d'immeuble pourrait être davantage encadrée.  

    Vous connaissez en effet notre souhait ,dans le prolongement du vote par le Parlement au mois de mai 2010 de la nouvelle loi sur la copropriété , de voir adopter de nouvelles  dispositions relativement au statut des syndics d'immeubles, leur déontologie et leur suivi disciplinaire et ce dans le but du veilleur au mieux à la protection de ses consommateurs que sont les copropriétaires.  

    Nous vous remercions de bien vouloir nous fixer quant à l'évolution de ce dossier et surtout quant aux suites données par l'Institut des Professionnels des Agents Immobiliers à votre demande du mois de juillet dernier.  

    Nous profitons de la présente pour vous rendre attentive à l'évolution en cours aussi en France à ce sujet et qui pourrait notamment prévoir, pour éviter une approche trop corporatiste, la présence de représentants des copropriétaires dans les instances disciplinaires.  

    Nous joignons à la présente copie d'un article paru dans notre mensuel LE CRI sur cette question. (voir ci-dessus)  

    Nous restons à votre disposition pour toute précision complémentaire et nous vous prions de croire, Madame la Ministre à l'assurance de nos sentiments les meilleurs. 

                                                                                        Olivier HAMAL

                                                                                         Vice-Président Du Syndicat National  des Propriétaires et copropriétaires

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    Voir le détail des propositions de l'arc : http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/dec11.pdf

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     Contrat des syndics, légiférer sur les tarifs et les suppléments.

    Chez nous, il n'y a pas de problème, le syndic n'a aucun contrat. Tout lui est permis.

    Voir : http://www.capital.fr/immobilier/interviews/il-faut-reglementer-les-tarifs-des-syndics-de-copropriete-373682?xtor=EPR-228

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    Re abus des syndics en France.

    Je vous invite à écouter un extrait de l'émission de TF1 " Combien ça coûte" du 12 avril 2009.  Pour aller directement au passage sur les abus des syndics, placer votre indicateur de la souris, sur le bas de l'image de la vidéo et la ligne temps va apparaître. Avancer le curseur jusqu'à la minute 22.  La durée est de 10 minutes. Bonne écoute. Notez que parmi tous ces syndics, le nôtre est encore 100 fois plus fort.Si vous voulez contrôler des factures, vous devez lui écrire en expliquant dans le détail ce que vous voulez obtenir. Ensuite il vous envoie le montant à payer pour obtenir ces informations en fonction du temps qu'il va devoir consacrer à votre demande. Si vous acceptez le devis, vous payer d'abord le syndic et dès réception de l'argent, il vous fournit les documents demandés. Il travaille à 120 € de l'heure et il demande 50 cents par copie. Il est vrai qu'il a pris soin de s'entourer d'une équipe à sa dévotion. On est plus fort à 4 que tout seul.  

      http://combien-ca-coute-hebdo.tf1.fr/rattrapage-video/l-emission-du-12-avril-4372488.html

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    ABUS DES SYNDICS. 

    Voir le site de l'ARC,cela ne va pas mieux en France qu'en Belgique voir le point 7

    http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1008/abus1544.htm

     

    La portée du quitus donné au syndic de sa gestion par l’AG des copropriétaires 

    Le quitus donné au syndic par l’AG des copropriétaires constitue une décharge de responsabilité dans les rapports entre le syndic et l’ACP et ne porte que sur les faits portés à la connaissance de l’assemblée. Dès lors, des faits qui auraient été dissimulés par le syndic à l’assemblée ou qui ne seraient révélés que plus tard ne peuvent bénéficier de la décision de quitus.

    C’est en ce sens qu’a décidé la Cour de Cassation Française qui a affirmé que lorsqu’un syndic avait diffusé aux copropriétaires une information fausse, le quitus n’avait pu être donné en toute connaissance de cause et ne pouvait dès lors valoir décharge de responsabilité de ce syndic(Cass. Fr., (civ., 3è), 17 juin 2003, Administrer, oct. 2003, n° 359).  

    Dans des circonstances similaires, le Juge de Paix du canton de Molenbeek-Saint-Jean a également estimé que la circonstance que l’assemblée générale avait donné quitus au syndic n’empêchait pas que ce quitus soit déclaré sans valeur en cas de tromperie (J.P.Molenbeek, 3 nov.1998, T. App.,1999/3, n°120).  

    En définitive, ce n’est pas parce que la loi ne donne au syndic aucune indication quant à la tenue de la comptabilité que celui-ci peut faire tout et n’importe quoi!

    Information transmise par le "T- Service Juridique CNIC" à ses membres.

     Il faut le savoir !

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    Canal + France vient de diffuser une enquête sur les syndics en France.

    L'ARC qui est une association de copropriétaires très efficace, nous propose d'écouter ce reportage.

    Je vous invite vivement à prendre le temps d'écouter les trois reportages à l'adresse suivante :

    http://www.unarc.asso.fr:80/site/abus/0608/abus1441.htm

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    CODE DE DEONTOLOGIE DE L'IPI. 

    A la veille de l'assemblée générale du 12 avril, j'invite mon syndic à lire le code de déontologie des syndics. En voici un extrait : (www.ipi.be )

    CHAPITRE II : OBLIGATIONS SPÉCIFIQUES DE L’AGENT

    IMMOBILIER SYNDIC

    Art. 77

    L’agent immobilier syndic doit disposer d’un compte bancaire distinct, dont il est le seul responsable, ouvert au nom de chaque association de copropriétaires dont il est le syndic.

    Art. 78

    L’agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la copropriété et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d’une loi, de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le lie à son commettant.

    Art. 79

    L’agent immobilier syndic veille à adopter une stricte neutralité dans les conflits qui impliqueraient des copropriétaires ou des occupants et qui ne concernent pas la gestion de l’association, sans préjudice de ses obligations légales ou conventionnelles, ou du respect à attacher à une décision de justice.

    Art. 80

    L’agent immobilier syndic doit tout mettre en oeuvre afin de permettre à l’éventuel conseil de gérance d’exercer son contrôle à son égard et de l’assister dans sa gestion, sans que cette obligation ne l’autorise à donner suite à des initiatives du conseil de gérance non légalement ou conventionnellement autorisées.

    32

    IPI-news 2006 / n° 3 / juillet - décembre 2006

    Explicatif de l’article n° 80 :

    Cette disposition vise à concilier la collaboration à instaurer par le syndic avec l’éventuel conseil de gérance, avec la nécessité de resituer le conseil de gérance dans le cadre de son rôle, tel qu’il est prévu par la loi sur la copropriété.

    Art. 81

    L’agent immobilier syndic et celui qui lui est adjoint provisoirement doivent instaurer entre eux une collaboration optimale et adaptée à l’étendue de leur mission.

    Explicatif de l’article n° 81 :

    Cette disposition a une fonction didactique, qui consiste aussi à rappeler qu’en vertu de la loi sur la copropriété, tant une association de copropriétaires qu’un juge peuvent adjoindre au syndic en place un syndic provisoire.

    Art. 82

    L’agent immobilier syndic désigné par voie de justice est tenu aux mêmes obligations que celles auxquelles est soumis un syndic ordinaire, sous réserve et dans les limites des décisions judiciaires qui lui seraient applicables.

    Art. 83

    L’agent immobilier syndic tient les pièces justificatives relatives aux décomptes, ainsi qu’un état détaillé du patrimoine, à la disposition en ses bureaux. Sans préjudice de l’article 577-8, § 4, 9°, du Code civil, il  conserve ces pièces pendant cinq ans à dater de sa décharge.

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  • Suivi de la loi nouveautés

     

    10 janvier 2014 : proposition de loi, en vue d'assurer un meilleur contrôle de la comptabilité des syndics professionnels ou rémunérés et non copropriétaires.

    Voir : http://www.dekamer.be/kvvcr/showpage.cfm?section=|flwb&language=fr&cfm=flwbn.cfm?lang=N&dossierID=2129&legislat=53 

    après avoir ouvert le lien, cliquez sur 53K 212 9001

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    1° septembre 2013 report de 12 mois pour la mise en conformité des statuts.

    Le moniteur du 22 août 2013, nous confirme la mise en application de la modification de la loi. La date du 1° septembre 2014 est donc d'application. Cette date limite, n'empêche pas les retardataires de mettre leurs statuts en conformité dès que possible. N'oublions pas que si on profite de cette révision des statuts, pour modifier certains articles qui ne sont pas liés à la simple application de la nouvelle loi, qu'il faut passer  obligatoirement par un acte authentique. A défaut, les articles modifiés ne peuvent pas être opposés aux tiers qui auraient contracté sans faute. Voir art. 1°, alinéa 1° de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.

    Voir : http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2013/08/22_2.pdf  page 55906 du moniteur ou la page 6 du document.

    10 juillet 2013 : proposition de loi, pour reporter d'un an la mise en conformité des statuts. Cette proposition vient d'être votée à la chambre. En théorie le parlement va tout faire pour que cette modification passe au moniteur avant le 31 août 2013. Certaines zones d'ombres dans la loi au sujet de cette mise en conformité, seront éclaircies pour le 31 août 2013. Notamment l'obligation de faire un acte notarié. Le but du report est de permettre aux copropriétés de ne pas engager des dépenses inutiles, pour la mise en conformité. Je vous tiendrez informés des éclaircissements apporté à cette  disposition de l'art. 577-14 § 2. Initialement cette mise en conformité était prévue pour le 1° septembre 2011, le 29/8/2011 une nouvelle disposition reportait cette date de deux ans, soit au 1° septembre 2013. Voici donc à nouveau un deuxième report jusqu'au 1° septembre 2014.

     

    Voir : http://www.senate.be/www/?MIval=/dossier&LEG=5&NR=2189&LANG=fr 

     

    23 mars 2013 : Proposition de loi sur les prestations minimales des syndics

    Voir  : http://www.senate.be/www/?MIval=/index_senate&MENUID=25200&LANG=fr

    Sélectionnez “commission de la justice“, puis en haut de l'écran sur “dossiers à l'examen”, ensuite sur le N° de la proposition S.5 .1818.

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    9 septembre 2012 : Publicationn sur facebook d'un communiqué du SNP et de M. Hamal.

    SNP Article sur face book du 7 septembre 2012 Hamal.docx

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    1° mai 2012 : adoption  au 30 mars 2012, du projet de loi modifiant le code civil sur la copropriété (art577-6 ; 577-8 ; 577-11/1) et le code judiciaire (art. 46).

    Voir : http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/53/1538/53K1538016.pdf 

    "Il existe une incompatibilité entre l’exercice de la fonction de syndic et la qualité de membre du conseil de copropriété". 

    En effet, le rôle du syndic est d'exécuter les décisions de l'assemblée générales et le rôle des membres du conseil de copropriété est de vérifier si le syndic exécute correctement ces mêmes décisions.

     

    Toujours en cours la proposition de loi sur le rôle du commissaire aux comptes et le contrôle du syndic : 29 mars 2012

    http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/53/2129/53K2129001.pdf

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    21 avril 2012 :  REGIONALISER LA LOI SUR LA COPROPRIETE ? 

    Mesdames, Messieurs,

     

    J'ai le plaisir de vous adresser ci-joint un point de vue - tribune libre sur le thème "Régionaliser la loi sur la copropriété : cohérence et anticipation dans le cadre des politiques du logement ?".

    En effet dans les prochaines semaines et mois le Parlement va mettre en oeuvre l'accord intervenu au niveau institutionnels et voter les textes voulus. 

     

    Il en ira ainsi de la régionalisation de la loi sur les baux à loyer, les baux commerciaux et les baux à ferme. 

    Ainsi toute la compétence logement devrait ainsi être  exclussivement régionale et fini en ce domaine "les compétences usurpées". 

     

    Et pourtant, il y a encore une matière qui doit susciter la réfléxion, c'est la copropriété.

    En effet la copropriété ne doit pas être uniquement considérée comme de la technique juridique indigeste car pour beaucoup de nos concitoyens, cela concerne leur propriété, et pour la plupart leur logement et leur pouvoir d'achat.

    Ma réflexion trouve son origine dans ce qui se passe en France aujourd'hui dans le monde des copropriétés et qui a jusitfié d'une part une attention toute particulière d'une certain nombre de municipalités et de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) depuis plusieurs années et d'autre part la présentation en janvier dernier par cette dernière d'un important et intéressant rapport sur le thème "Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés : une priorité des politiques de l'habitat".

    Vous trouverez ci-joint un résumé de ce rapport. 

    Le 28 novembre prochain le Syndicat National des propriétaires et des copropriétaires organisera un colloque sur le thème "La copropriété en Belgique en 2025, une priorité des politiques du logement au cours des 10 années à venir". 

    Je suis en effet convaincu que si dès maintenant nous n’appréhendons pas en Belgique cette problématique en adoptant un certain nombre de mesures préventives nous allons dans les 10 à 15 années à venir vers de graves problèmes chez nous. 

     

    Et des situations de ce type existent déjà et ne citons que : 

     

    -        à LIEGE la destruction de trois résidences à DROIXHE propriétés de la société de logements sociaux la Maison Liégeoise et plus récemment

    -        à SAINT-JOSSE-TEN-NOODE (Résidence MIRAMAR- voir note ci-jointe) où un immeuble de plus de 40 appartements s’est trouvé sans chauffage pendant les mois d’hiver, un syndic se trouvait dans l’incapacité d’entamer les travaux indispensables à la réfection ou au remplacement du système de chauffage commun car un trop grand nombre de copropriétaires sont défaillants

    -       et sans oublier ces 5 copropriétés (LIEGE, NAMUR, BRUXELLES) récemment victimes de syndics indélicats avec notamment la nécessité pour une de trouver 200.000 E pour faire face à ses dépenses courantes et régler des factures non payées suite à des travaux

    Demain si des interventions doivent être faites, ce sera au niveau et par les Régions dans le cadre de leur politique du logement. 

    Et les problèmes potentiellement rencontrables sont les mêmes. La législation sur la copropriété devra dès lors faire imanquablement l'objet d'adaptations, de compléments et qui sait, variés et variables suivant les Régions même si on peut subodorrés des mesures identiques comme par exemple de prévoir l'existence d'un fonds travaux (réserve) obligatoire financé à concurrence d'un certain pourcentage des dépenses courantes.

    Dans le récent dossier de cette résidence de SAINT-JOSSE-TEN-NOODE vous noterez que le Député bruxellois Olivier de CLIPPELE a voulu interpellé le Secrétaire d’Etat au Logement de la Région bruxelloise (voir texte ci-joint) et que cela lui a été refusé par la Présidente DUPUIS car « la copropriété n’est pas de compétence régionale ».

     

    Je reste à votre disposition pour toute précision complémentaire. 

    Recevez, Mesdames, Messieurs, l'assurance de mes sentiments les meilleurs.

     

    Olivier HAMAL

    Vice président du Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires  0475/36.09.17

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    16 février 2012 commission de la justice adoption d'une modification sur l'envoi des recommandés.

    Voir : http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/53/1538/53K1538011.pdf

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    10 novembre 2011 : Lettre de Monsieur Hamal à la commission de la justice du parlement, sur le fonctionnement de l'IPI.

     

    Objet : PROTECTION DES COPROPRIETAIRES CONTRE DES SYNDICS PROFESSIONNELS INDELICATS - INCURIE ET REFORME DE L'IPI - LACUNES DE LA JUSTICE - INACTION FAUTIVE DE LA MINISTRE LARUELLE 

     

    HOLD UP EN TOUTE IMPUNITE SUR LES COPROPRIETES METTANT DE NOMBREUX PARTICULIES DANS DES DIFFICULTES FINANCIERES. 

     

    LE PARLEMENT DOIT SE SAISIR DE CETTE PROBLEMATIQUE ET CE D’AUTANT PLUS QU’UNE PROPOSITION DE LOI A ETE DEPOSEE POUR UNE REFORME DE L’IPI 

     

    Madame le Député, Monsieur le Député, 

     

    Depuis plusieurs années déjà le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires (SNP) œuvre pour une refonte complète de la copropriété et pour rappel elle concerne en Belgique 1.200.000 logements et entre 3 et 4,5 millions de personnes y vivent. 

     

    En 2010, le Parlement a voté une nouvelle loi sur la copropriété qui a rencontré un nombre important de nos préoccupations. 

     

    Mais d’autres chantiers restaient ouverts et notamment celui d’une réforme de l’IPI (Institut des professionnels de l’immobilier – ordre) et ce en vue d’assurer une meilleure protection des ces consommateurs que sont les copropriétaires. En effet les ordres professionnels ont non seulement pour objet d’harmoniser et de régir les relations entre les titulaires d’une même profession mais aussi de protéger les tiers. 

     

    En effet pour le SNP, l’IPI ne fonctionne pas utilement et vous trouverez ci-joint les nombreux courriers que nous avons fait parvenir à la Ministre LARUELLE pour qu’elle mette en œuvre une réforme fondamentale de l’IPI pour y assurer plus de transparence et un réel suivi déontologique et disciplinaire ; étant entendu que les représentants des consommateurs doivent être associés à la démarche. Vous trouverez ainsi en annexe au présent mail : 

     

    -            les nombreux courriers adressés à la Ministre LARUELLE depuis 2009 jusque janvier 2011

     

    -           -          la position du SNP pour ce qui est d’une refonte de l’IPI 

     

    Nous devons regretter que la Ministre LARUELLE (voir aussi des interventions au Parlement depuis des années), n’ait pas jugé utile de se saisir de ce dossier et de « laisser pisser le mouton » ; traduisant dans son comportement un mépris certain pour « la copropriété d’en bas » préférant privilégié « la copropriété d’en haut ». A un de nos membres qui l’interpellait dans une réunion publique sur cette problématique, elle avait répondu « j’ai choisi mon camp, celui des indépendants ». Dans le contexte actuel cette inaction est fautive. 

     

    Mais à « sa décharge », il est vrai qu’elle ne porte pas notre association dans son cœur depuis que début 2008 nous avions découvert qu’elle avait désigné comme Assesseur juridique suppléant à l’IPI un  avocat, qui a du démissionné du Barreau de NAMUR pour indélicatesses et que selon ses dires il fallait recaser et lui laisser sa chance et que c’était scandaleux de s’en prendre à lui……..Comme nous menacions de saisir les médias, elle l’a fait démissionné….quelques jours plus tard. Vous apprécierez : nommer un ex avocat qui quitte le barreau dans un tel contexte pour s’occuper du suivi disciplinaire des agents immobiliers. 

     

    L’actualité de ces dernières semaines dans le monde de la copropriété montre de manière exemplative et éclatante que les problèmes sont réels avec d’une part une incurie complète de l’IPI et de graves lacunes de la Justice et plus précisément du Parquet du Procureur du Roi de Bruxelles.

     

     

     

    Le Parlement doit se saisir de ses graves disfonctionnements et les Ministres de la Justice et des Classes Moyennes interpellés. 

     

    Le SNP a été interpellé fin septembre par un de ces membres nous dénonçant les agissements d’un sieur MAEREVOET (voir note ci-jointe), syndic professionnel agréé IPI particulièrement indélicat et nous en sommes aujourd’hui à 10 copropriétés lésées (soit plus de 250 copropriétaires) pour un total de 750.000 E.  

     

    Dans le prolongement et sur base des éléments nous transmis par ce membre, nous avons écrit à l’IPI et nous avons cherché à nouer le contact avec le Parquet du Procureur du Roi de Bruxelles et avec le Procureur Général. Il ressort de nos démarches ce qui suit : 

     

    -          depuis au moins 2008, de sérieux problèmes sont rencontrés par des copropriétés avec le sieur MAEREVOET et des procédures en justice introduites au civil (Juges de Paix et Tribunal de commerce) 

     

    -          en mai, juillet et août 2009, des plaintes sont adressées à l’IPI (voir courrier que le SNP a reçu de l’Assesseur juridique néerlandophone de l’IPI le 2 novembre 2011) et pour des raisons ignorées n’ont fait l’objet d’aucun réel suivi…………….. et ce n’est qu’à partir d’avril 2011 suite à plusieurs nouvelles plaintes qu’enfin l’IPI va réagir pour aboutir à la radiation de l’intéressé le 7 octobre dernier. 

     

    -          En juillet 2011 (voir échange de mails qui suit), a une copropriété qui s’interroge sur son syndic le sieur MAEREVOET, et nonobstant les plaintes en cours , l’IPI répond qu’il n’y a aucun problème….. !!!!!!! 

     

    -          en date du 18 mars 2010, le Juge de Paix d’ANDERLECHT rend un jugement condamnant le sieur MAEREVOET à 320.000 E en faveur d’une copropriété et dans le dispositif de son jugement ordonne la transmission de la dite décision au Parquet du Procureur du Roi ayant constaté dans les faits litigieux des problèmes pénaux : faux et usage, détournements etc…..Une information sera ouverte mais ce n’est que le 4 octobre 2010 que le nouveau syndic est interrogé et depuis lors plus de nouvelles !!! Le conseil de la copropriété concernée a relancé le Parquet par courrier de ce 14 octobre 2011 mais pas de réponse à ce jour. 

     

    Nonobstant ces plaintes et autre communication au Parquet, à l’heure actuelle, le sieur MAEREVOET court toujours dans la nature comme si de rien n’était mais plus grave encore si depuis les premières plaintes à l’IPI (mai 2009) et la notification du jugement du Juge de Paix de ANDERLECHT de mars 2010 au Parquet, tant l’IPI que le Parquet,  avaient pris les choses en mains utilement : 

     

    -          la casse aurait pu être limitée dans certaines copropriétés

     

    -          la casse tout simplement évitée dans d’autres qui n’auraient pas pris le sieur MAEREVOET comme syndic depuis mai 2009 (et nous en connaissons) 

     

    Vous serez attentifs au fait que pour certaines copropriétés c’est un véritable désastre en ce compris sur le plan social ; pour la plupart il s’agit d’immeubles occupés par des personnes à faibles revenus, comment vont-elles pouvoir faire face aux charges etc……sinon en s’endettant. C’est une atteinte grave à leur économie et à leur pouvoir d’achat. Certains vont devoir trouver des milliers d’euros. 

     

    Enfin, il serait dans le rôle tant de l’IPI que du Parquet de faire le relevé des copropriétés lésées pouvant l’être d’une part pour les informer et d’autre part pour les aider dans leurs démarches etc….pour récupérer ce qui peut l’être (mise ne place d’un n° de tél d’urgence etc…).

     

     

     

    Rien de tout cela, aucun remord et aucune compassion de l’IPI, sa hiérarchie ne se sentant pas responsable de quoi que se soit dans le chef de cette brebis égarée et pourtant si le disciplinaire avait mieux fonctionné. 

     

    Et demain que tant l’IPI que le Parquet ne viennent pas dire qu’ils n’ont  pas les possibilités, moyens etc…de faire les recherches voulues pour établir la liste des copropriétés flouées. Le SNP y est bien arrivé avec le concours d’un de ses membres. 

     

    Le SNP va dans les prochains jours réunir les copropriétés concernées et avec elles lancer des procédures en responsabilité contre l’IPI et l’Etat belge (Ministère de la Justice et Ministère des Classes Moyennes) à concurrence des montants qui ne pourraient être récupérés à charge du sieur MAERVOET. 

     

    Nous vous remercions d’avance pour l’attention que vous réserverez au présent mail. 

     

    Nous sommes à votre disposition pour toutes précisions complémentaires et nous vous prions de croire, à l’assurance de nos sentiments les meilleurs. 

     

    Olivier HAMAL

     

    Vice-Président National

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    La loi vient d'être approuvée ce jeudi 6 mai en séance plénière de la chambre et du sénat.

    Elle sera effective le 1° jour du troisième mois qui suit sa publication au moniteur. Soit le 1° août ou le 1° septembre. voici le communiqué de presse de Mme Nysens et M. Hamal : création d’associations partielles (sous indivision). dans un parc résidentiel mais aussi pour des immeubles qui comportent une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément des ces immeubles.

    Il ne sera plus nécessaire de réunir l’ensemble des copropriétaires pour une décision qui ne concernera que certains d’entre eux. L’association principale reste exclusivement compétente en ce qui concerne les décisions qui dépassent les intérêts de ces sous associations.

     

     

    • En ce qui concerne l’assemblée générale:

     

     

     

    • Tenue d’une assemblée générale annuelle durant une période de quinze jours fixée dans le règlement de copropriété et présidence assurée obligatoirement par un copropriétaire ;

     

     

     

    • Possibilité pour les copropriétaires de faire inscrire des points à l’ordre du jour de l’AG;

     

     

     

    • Précision du sort des abstentions (les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise)

     

     

     

    • Limitation au niveau des procurations (trois procurations max ou ne pas dépasser 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété)

     

     

     

    • Possibilité pour des copropriétaires représentants 1/5ième des quotités de convoquer une assemblée générale si le syndic ne répond pas dans un délai de quinze jours à leur demande

     

     

     

    • Possibilité, à l’unanimité et par écrit, de prendre toutes décisions relevant des compétences de l’assemblée générale à l’exception de celles qui doivent être prises par acte authentique

     

     

    Avis du conseil d'état sur la proposition de loi

    http://www.senate.be/www/?MIval=/index_senate&MENUID=25300&LANG=fr

    La loi a été évoquée au sénat et plusieurs amendements ont été déposés par les sénateurs, l'IPI a également proposé des amendements qui sont en cours d'examen. Un avis au conseil d'Etat a été rendu sur la proposition adoptée au sénat. Le sénat a demandé et obtenu une prolongation de son délai d'évocation, la nouvelle date est le 28 mars 2010. De nouveaux amendements ont été proposés par les sénateurs en décembre 2009. ils viennent d'être examinés en commission de la justice ces 23 et 24 mars 2010. Selon les prévisions, cette loi devrait être mise en application juste avant le congé parlementaire. En application de cette loi, un arrêté royal pris sur l'initiative du ministre de la justice, devra réglementer la comptabilité à tenir, une distinction étant faite entre petites et grandes copropriétés. Un groupe de travail est mis en place, pour présenter des propositions au Ministre.

    Dans le dernier journal "Le Cri" de février 2010, publié par le "SNP", Monsieur Hamal, nous fait le point sur les chantiers de la copropriété qui restent à mettre en place. Il veut aller le plus vite possible, car il se bat bec et ongles, pour obtenir une gestion transparente des syndics et une implication respectueuse de tous les copropriétaires, qui assureront que chaque euro dépensé le sera pour le bien de tous et la maintenance du patrimoine de chacun.

    Un chantier sur les syndics et plus précisément sur leurs compétences, sur leur accès à la profession et leur code de déontologie. Il veut renforcer le rôle des instances disciplinaires de l'IPI et obtenir l'unicité du statut de tous les syndics au même organisme, qu'ils soient avocats, architectes, comptables ou autres. Il demande que les règles de déontologies soient mieux adaptées, pour coller à l'évolution des mentalités. Il veut également que les syndics non professionnels soient au minimum soumis aux règles de déontologiques. C'est en effet le minimum requis, j'en parle en connaissance de cause, car ces syndics qui se croient au-dessus des lois, font parfois honte à la profession. c'était d'ailleurs une revendication de l'ABSA, lors des auditions à la chambre.

    Il est également favorable à l'enregistrement auprès de la banque carrefour de toutes les copropriétés, ce qui fait partie des derniers amendements au sénat.

     

    Dans un autre chantier sur la modernisation de la communication dans les copropriétés et notamment le développement de l'usage d'internet, tout d'abord sur les plan des échanges syndics - copropriétaires et ensuite par la création de sites spécifiques à chaque copropriété, avec des clés d'accès pour protéger la confidentialité de ces données. On voudrait également mettre en place des formations adressées aux copropriétaires, notamment sur le plan comptable.  Je soutiens cette initiative, car de cette manière un contrôle des activités du syndic serait mieux exercé par les copropriétaires, qui aujourd'hui, sont tellement malléables, qu'ils font tout simplement confiance, par crainte du ridicule en intervenant.

     

    D'autres dossiers sur le plan législatif devront encore être poursuivis tels que :

    mise en place de garanties pour permettre aux copropriétaires de récupérer les sommes qui leur sont dues.

    Une réflexion pour la mise en place, d'une proédurejudiciaire spécifique permettant de régler rapidemment les conflits en copropriété.

    La possibilité d'harmoniser par voie de requête toute procédure en matière de copropriété.

     

    Il termine son article en disant : Il y a "du pain sur la planche", mais lentement et surement nous avançons, afin de donner dès 2010 un nouveau visage au monde de la copropriété, pour une vie plus harmonieuse dans les immeubles.

     

    MERCI MONSIEUR HAMAL.

    Pour le suivi des travaux parmentaires, je vous renvoie à la page d'acceuil (comment cela fonctionne)

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    Il semble que cette proposition de loi fasse peur aux syndics, donc eux espèrent qu'elle sera d'application le plus tard possible. Le Soir Immo, parle que certaines parties de la proposition ne seraient pas applicables avant 2015 !

    Info ou intox, qui vivra verra.

     

     Je pense que beaucoup de syndics vont éprouver pas mal de difficultés à se conformer aux nouvelles règles, sauf dans les copropriétés dans lesquelles les participants à l'assemblée générale restent muets, tétanisés par la présence du pouvoir absolu du couple infernal, syndic/conseil de gérance. Heureusement, qu'il y a toujours quelques copropriétaires téméraires qui osent agir.

    Si vous lisez le nouvel article 577-11, vous allez vous rendre compte qu'il sera plus difficile de vendre un chat dans un sac aux nouveaux copropriétaires potentiels. L'art. 577-11 §3, 4°, oblige le syndic à fournir le relevé de toutes les procédures judiciaires en cours dans la copropriété. Dans la mienne, cela va faire des dégâts, car il faut être téméraire pour acheter un bien dans une copropriété avec autant de litiges en cours.

    Qui vivra verra. Voici la loi révisée, par la Chambre : DOCUMENT QUI SERA AMENDE PAR LE SENAT (voir amendements au sénat) et qui peut encore être revu une dernière fois pas la chambre, avant sa mise en application. Le texte ci-dessous n'est donc pas encore celui qui sera d'application.

    Ce document n'est pas un document officiel, c'est moi qui l'ai rédigé à partir du document parlementaire N° 1334/013

    Si vous voulez tout savoir sur le travail parlementaire cette proposition, et sur les auditions, cliquez sur : http://www.lachambre.be/doc/flwb/pdf/52/1334/52k1334011.pdf

    L'audition de la représentante de notre groupe (copropriétaires) se trouve aux pages 41 à 49.

    A la suite vous trouverez, la procédure pour l'évolution de la proposition et une carte blanche signée de Monsieur Olivier Hamal, député fédéral et vice-président du "Syndicat National des propriétaires. Il annonce une phase deux, pour mettre au pas les syndics récalcitrants à la loi. Il est plus que temps que le notre envisage de se retirer.   

    A plus de 73 ans, il a bien mérité de se reposer un peu.

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    CHAPITRE III- DE LA COPROPRIETE.

    SECTION 1 - [DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 1; En vigueur : 01-08-1995>

      Art.577-2  <Inséré par L 08-07-1924, art. 1> [Ancien article 577bis] § 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :
      § 2. Les parts indivises sont présumées égales.
      § 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
      § 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
      § 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
      Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
      § 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
      § 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
      § 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.
      § 9. [Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
      La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
      Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
      Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.] <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>
      § 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.
      § 11. [...] <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>

    SECTION II - [DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995>

      Sous-section I - Dispositions générales.

    Art. 577-3.
    “Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l’article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s’y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s’accordent sur cette dérogation.

     

    Tout immeuble ou groupe d’immeubles auxquels s’appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.”;

     

    “L’acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions pour des immeubles ou parties  ’immeubles qui ne sont affectés à l’usage que de deux ou plusieurs, mais pas de tous les lots privatifs. Une telle sous-indivision est régie par les dispositions de l’article 577-2, §§ 9 et 10.”


    Art. 577-4

    § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.

    “Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l’association des copropriétaires”;

    “L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et  communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective calculée en fonction de la superficie nette au sol, de la consistance objective et de la situation de la partie privative, suivant rapport motivé d’un expert architecte ou d’un expert juridique. Ce rapport est repris

    dans l’acte de base.”;
       Le règlement de copropriété doit comprendre :
      1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
      2°
     les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;”;

      3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
      4°
    le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission.”;
    .
      § 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.
      § 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.

      “§ 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie exclusivement à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la présente section.”.

     

    “Art. 577-4/1. Si, conformément à l’article 577-3 alinéa 4, l’acte de base prévoit la création d’une sous- indivision, les statuts peuvent, pour cette sous indivision, prévoir la création d’une association secondaire des copropriétaires concernés et en déterminer les règles de fonctionnement.

    Cette association secondaire est dotée de la personnalité juridique, aux mêmes conditions que l’association principale des copropriétaires.

    Les dispositions des articles 577-3 et suivants sont applicables à la sous-indivision visée à l’alinéa 1er, étant entendu que l’association principale des copropriétaires reste exclusivement compétente pour les décisions qui ont une incidence sur des intérêts qui dépassent ceux de l’association secondaire concernée.”.

      Sous-section II-
    “Section II. De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles”

    Art. 577-5. § 1. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes :
      1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
      2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
      Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
      Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.

    “2°/1. Elle élit domicile au domicile ou au siège social du syndic.”;
      § 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, l'association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d'en faire état contre elle.
      § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

    “§ 3/1. Pour les parties communes, l’association des copropriétaires est la personne responsable au sens des articles 1384, alinéa 1er, et 1386.”;
      § 4. Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.

    Sous-section III -
    Organes de l’association des copropriétaires”.

    Art. 577-6.

    § 1. Chaque copropriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.

     

    “Chaque année, au moins une assemblée générale doit se tenir à la date statutaire fixée dans le règlement de la copropriété. Si cette date coïncide avec un jour férié légal, cette assemblée peut être organisée le plus prochain jour ouvrable ou à une autre date fixée par l’assemblée générale. L’assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire. En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privé est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire.

    Lorsque l’un des intéressés se trouve dans l’impossibilité de désigner un mandataire, les autres intéressés désignent valablement un mandataire. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés informent le syndic par écrit de la personne qui sera leur mandataire.

     

    Si un seul mandataire d’un lot est présent, il est présumé  représenter de plein droit les autres titulaires, sans devoir exciper d’un document justifiant formellement sa désignation.”;

     

    “§ 1er/1. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s’il en existe un,

    peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément aux dispositions de l’article 577-8, § 4, 1°,1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l’ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.”;


      § 2. Sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 1°, l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.

     

    “La demande de convocation est adressée par lettre recommandée à la poste au syndic. Si celui-ci n’y obtempère pas dans les quinze jours, un des copropriétaires signataires de la demande peut  convoquer l’assemblée générale lui-même.

     

    Les copropriétaires concernés doivent, lors de la convocation, respecter les modalités et délais prévus

    à l’article 577-8, § 4, 1° et 1°-3.”;


      § 3.
    Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l’assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l’assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.

     

    Néanmoins, l’assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.”;
      Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.
      § 4. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
      § 5. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
    “La procuration désigne nommément le mandataire. Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale, hormis le cas d’une

    procuration notariée générale ou spéciale.”;
      Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
    “Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété.”;


      Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.
      § 6. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, au moment du vote, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.
    “Les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.”;
      § 7.
    Aucune personne mandatée ou employée par     l’association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.”;

     

    “§ 8. Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, exception faite de celles qui doivent être passées par acte authentique.”.
    Art. 577-7. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :
      1° à la majorité des trois quarts des voix :
      a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
      b) de la réception provisoire et définitive et de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
      c)
    dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l’exclusion des garages et parkings, de la création et de la composition d’un conseil de copropriété qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. Sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour un an.”;

     

    “d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, hormis pour les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4°;”;
      2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
      a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
      b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
      c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle;
      d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs;
      e] de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
      § 2. En cas destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorités à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée.
      Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.
      § 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.

    Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide des travaux ou des actes d’acquisition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.”.

    Art. 577-8. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire.

    “Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit.”;
      S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
     
    “En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision

    expresse de l’assemblée générale. L’échéance de ce délai ne peut faire naître à charge de  l’association des copropriétaires aucune obligation à l’égard du syndic.”; 
      Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant, la durée de son mandat.
      § 2.
      Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires.

     

    L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’un société, sa forme, sa raison ou dénomination sociale ainsi que son siège social. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec lui sans délai et notamment le lieu où, le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés.

     

    L’affichage de l’extrait se fait à la diligence du syndic.”;

      § 3. Lorsque la signification ne peut être faite conformément à l'article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à l'article 38 du même Code.
      La lettre recommandée visée à l'article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic.
      § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
      1° de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété ou conformément à l’article 577-6, § 2.

    “la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui comporte chacun des points soumis à la délibération de l’assemblée. Cette convocation est effectuée par lettre  recommandée à la poste, à moins que les destinataires n’aient accepté individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication”;

       “1°-1) le syndic inscrit à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de copropriété qui lui sont parvenues au moins trois semaines avant la date statutaire de l’assemblée générale ordinaire;

       1°-2) la convocation rappelle les modalités de la consultation entre la convocation de l’assemblée générale et la tenue de celle-ci, de tous les documents relatifs à l’un des points inscrits à l’ordre du jour;

       1°-3) sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long;”;
      2° de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3
    “, ainsi que de rédiger le procès-verbal de l’assemblée générale et de les transmettre aux copropriétaires dans les trente jours de la tenue de l’assemblée générale.”;

       “2°-1) le projet de procès-verbal des décisions de chaque assemblée générale est signé, après lecture, à la fi n de la séance, par le président de l’assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l’ouverture de la séance et par tous les copropriétaires toujours présents à ce moment;

        2°-2) le procès-verbal relate les décisions adoptées, avec mention des majorités obtenues ainsi que du nom des copropriétaires qui se sont opposés ou qui se sont abstenus;”;
      3° d'exécuter et de faire exécuter ces décisions;
      4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
      5°
    d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires; ces fonds doivent être placés dans leur totalité sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et obligatoirement un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’associations des copropriétaires.”;
      6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;
      7° de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 1er, dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;
      8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée.
      [9°
    Le syndic dont le mandat a pris fi n de quelque manière que ce soit transmet, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas

    sur les comptes financiers de la copropriété”;

     “10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires;

     11° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations relatifs à la copropriété, de toutes les manières défi nies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale et, par exemple, par le truchement d’un site Internet;

     12° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement  élaboré;

     13° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures

    régulières;

     14° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré; il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes survisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées;

    lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;

     15° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations des assemblées générales et de transmettre aux copropriétaires, à première demande, les noms, adresses, quotités et références de lot des autres copropriétaires;

     16° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée

    suivant le plan comptable minimum normalisé à établire par le Roi. Toute copropriété de vingt lots à l’exclusion des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de réserve et du fonds de roulement, les créances et les dettes des copropriétaires;

     17° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.”.

     

    Art. 577-8/1. dans tout immeuble ou groupe d’immeubles de au moins de vingt lots à l’exclusion des

    garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce

    conseil est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adressera

    aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission.”.

     

    “Art. 577-8/2.L’assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert extérieur agréé à cette fi n, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété

     

      § 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
      § 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
      § 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.
      Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.

    Sous-section IV - Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission.

    Art. 577-9  <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant.
      Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.

    “Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des  copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit.

    Le syndic est habilité à introduire toute voie de recours à titre conservatoire en ce qui concerne les

    parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais. Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels es actions intentées par ou contre l’association des copropriétaires.”;
      § 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
      
    “Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois, à compter de la date d’envoi du procès-verbal de l’assemblée générale concernée, établi conformément à l’article 577-8, § 4, 2°.”;
      § 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.
      § 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
      Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.
      § 5. Dès qu'il a intenté l'une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l'absence de décision.
      § 6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :
      1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble;
      2° le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.
      § 7. Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.

      “§ 8. Par dérogation à l’article 577-2, § 7, le copropriétaire qui, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépenses de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement

    fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépenses, mis à charge de l’association des copropriétaires en application de l’article 1017, alinéa 1er, du Code judiciaire.”.

    Art. 577-10. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.

        “§ 1er/1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative. Les convocations envoyées à la dernière l’adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.”;
      § 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
      Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.
      Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
      § 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au
    domicile ou au siège social du syndic.
      Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
      § 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
      
    Elles sont opposables à toute personne titulaire d’un  droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété aux conditions suivantes:”:
      1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
      2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
      Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
      Toute personne occupant, l'immeuble  en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
      L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
      Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

    “Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.”.
    Art. 577-11.

    “Article 577-11. § 1er. En cas de transmission de la propriété d’un lot entre vifs ou pour cause de mort, le notaire instrumentant demande au syndic de l’association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :

    1° le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale ou le syndic avant la date du transfert de la propriété mais dont le paiement a été demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    2° un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé postérieurement à la date du transfert de la propriété;

    3° un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la date du transfert de la propriété, mais dont le paiement a été demandé par le syndic  postérieurement à cette date;

    4° un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date du transfert de la propriété, mais dont le paiement a été demandé par le syndic  postérieurement à cette date;

    5° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    6° un état des dettes certaines de toute nature due à l’association des copropriétaires par la partie cédante;

    7° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    8° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

    9° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.

    Le notaire en informe les parties. À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci. Sans préjudice de conventions contraires entre parties   concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées au présent paragraphe, alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°, concernant la période postérieure à la date du transfert de la propriété, ainsi que les charges ordinaires à partir du jour où il a joui  effectivement des parties communes.

    Toutefois, en cas de vente, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention de vente et la passation de l’acte authentique et si l’acquéreur disposait d’une procuration pour y assister.

    § 2. En cas de transmission, de division ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif ou si ce droit de propriété est grevé d’une droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit ou d’usage et d’habitation, le notaire instrumentant informe le syndic, le jour de la transcription de l’acte, de la date de la passation de l’acte, de l’identité et de l’adresse du nouveau copropriétaire ainsi que de la nouvelle adresse de la partie qui cède son titre de propriété.

    § 3. Dans la perspective de la vente de la propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le vendeur transmet à l’acquéreur, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande:

    1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

    2° le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur;

    3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date du transfert de la propriété;

    4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

    5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années.

     

    § 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire vendeur ou des copropriétaires vendeurs.

     

    § 5. En cas de transmission de la propriété d’un lot:

    1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

    2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure  la propriété de l’association. On entend par “fonds de roulement”, la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes,

    les frais de gérance et de conciergerie.

    On entend par “fonds de réserve”, la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture.”.
    Sous-section V - De la dissolution et de la liquidation.

    Art. 577-12. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> L'association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que ce soit.
      La destruction, même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles  n'entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l'association.
      L'assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l'association qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique.
      Le juge prononce la dissolution de l'association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé pouvant faire état d'un juste motif.

      Art. 577-13. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; ED : 01-08-1995> § 1. L'association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation.
      Toutes les pièces émanant d'une association de copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle est en liquidation.
      § 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention, l'assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs liquidateurs.
      Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de liquider l'association.
      § 3.
    Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l’association des copropriétaires.”.

      § 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit à la conservation des hypothèques.
      Cet acte contient :
      1° l'endroit désigné par l'assemblée générale, où les livres et documents de l'association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;
      2° les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant aux créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite.
      § 5. Toutes actions contre des copropriétaires, l'association des copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au § 4.

    Sous-section VI - Du caractère impératif.

    Art. 577-14. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> Les dispositions de la présente section sont impératives.

     

    Art. 18

    La présente loi s’applique à tout immeuble ou groupe d’immeubles qui répondent aux conditions prévues à l’article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur Belge.

    Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont inapplicables et réputées remplacées par les dispositions légales correspondantes.

    Toutefois, le Roi détermine les dispositions qui ne sont applicables aux copropriétés existantes qu’à dater de la coordination de leurs statuts à la législation en vigueur, coordination qui doit intervenir dans les 5 ans de la date déterminée à l’alinéa 1er.

    En cas d’omission ou de retard dans la coordination des statuts, l’association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l’égard des tiers, lesquels auront néanmoins la faculté d’en faire état contre elle.

     

    Bruxelles, le 16 juillet 2009

    Le président de la Chambre

    des représentants,

    Le greffier de la Chambre

    des représentants,

    Patrick DEWAEL

    Robert MYTTENAERE

     

    Propos de M. Hamal dans une carte blanche (voir en fin de document)

    La Chambre des Représentants a voté le jeudi 16 juillet 2009, à l’unanimité  la nouvelle loi sur la copropriété initiée avec ma Collègue Clotilde NYSSENS.

    Elle sera sans doute évoquée au Sénat et  y suivra le parcours parlementaire normal et reviendra en cas de modifications à la Chambre. Il ne devrait cependant pas y avoir de changements notables.

     

    La proposition a été transmise au Sénat le 18 juillet pour évocation, le sénat a 15 jours de délai pour répondre, mais compte tenu du congé parlementaire de 86 jours, le délai pour l'évocation est le 26/10/2009.

    Pour la suite, voir la procédure qui sera suivie ci-dessous. Fiche technique N° 11.06 (voir lien) : http://www.dekamer.be/kvvcr/pdf_sections/pri/fiche/IF_fr_43.pdf

    4) Transmission :

    Transmission du projet adopté au Sénat. - Les sénateurs doivent décider dans un délai de 15 jours à compter du jour de la transmission du projet sils souhaitent "évoquer" celui-ci, à savoir, en prendre connaissance. Ce délai est automatiquement ramené à 7 jours si le gouvernement a demandé lurgence pour son projet de loi et sil ny a pas eu daccord à ce sujet au sein de la commission de concertation. Lassentiment dau moins 15 sénateurs est requis pour quun projet puisse être évoqué.

    Si le projet nest pas évoqué par le Sénat, il est immédiatement sanctionné et promulgué par le Roi. (Étape 10)

    5) Examen :

    Examen par le Sénat - Le Sénat dispose dun délai de 60 jours pour examiner le projet évoqué. Si le Sénat ne modifie pas le texte ou sil laisse sécouler le délai dexamen sans prendre de décision, le projet est transmis par la Chambre au Roi pour être soumis à sa sanction. (Étape 10)

    6) renvoi :

    Renvoi à la Chambre - Si le Sénat modifie  (= amende) le projet, il est renvoyé à la Chambre.

    7) Examen :

    Chambre: second examen - La Chambre peut marquer son accord sur les modifications proposées par le Sénat. Le projet est alors  sanctionné et promulgué par le Roi (Étape 10)

    La Chambre peut également, par des "contre-amendements", annuler les modifications apportées par  le Sénat et rétablir le texte dans sa version initiale. Dans ce cas également, la procédure parlementaire est terminée et le texte est transmis au Roi. (Étape 10)

    La Chambre peut également adopter de nouveaux amendements et présenter ainsi un nouveau texte. Dans ce cas, le projet ainsi amendé est à nouveau transmis au Sénat :

    8) second examen :

    Chambre: second examen - La Chambre peut marquer son accord sur les modifications proposées par le Sénat. Le projet est alors sanctionné et promulgué par le Roi (Étape 10)

    La Chambre peut également, par des "contre-amendements", annuler les modifications apportées par le Sénat et rétablir le texte dans sa version initiale. Dans ce cas également, la procédure parlementaire est terminée et le texte est transmis au Roi. (Étape 10)

    La Chambre peut également adopter de nouveaux amendements et présenter ainsi un nouveau texte. Dans ce cas, le projet ainsi amendé est à nouveau transmis au Sénat

    9) Examen définitif :

    Chambre: examen définitif - Si le Sénat a modifié les amendements, la Chambre prend une décision finale dans un délai de 15 jours

    10) Sanction :

    Sanction royale et promulgation

    11) Publication :

    Publication au Moniteur belge

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    POINT DE VUE – CARTE BLANCHE – TRIBUNE LIBRE

     

    SYNDICS D’IMMEUBLES

    POUR UN NOUVEAU STATUT ET UN MEILLEUR SUIVI DEONTOLOGIQUE ET MEME ETHIQUE

     

    Par Olivier HAMAL

          Député fédéral

         

     

     

                                                                           

    La Chambre des Représentants a voté le jeudi 16 juillet 2009, à l’unanimité  la nouvelle loi sur la copropriété initiée avec ma Collègue Clotilde NYSSENS.

     

    Elle sera sans doute évoquée au Sénat et  y suivra le parcours parlementaire normal et reviendra en cas de modifications à la Chambre. Il ne devrait cependant pas y avoir de changements notables.

     

    Bien que la nouvelle législation réponde à un certain nombre de préoccupations au niveau de la gestion des immeubles en copropriété, un autre chantier tout aussi  important doit dès maintenant être ouvert et qui constitue un complément indispensable à ce qui vient d’être fait au niveau du Code civil.

     

    C’est un nouveau statut et un meilleur suivi déontologique et éthique pour les syndics.

     

    Les objectifs poursuivis doivent être d’une part un meilleur service au meilleur prix et d’autre part une optimalisation de la gestion des copropriétés.

     

    Au niveau du Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires  de très nombreuses plaintes sur les syndics sont reçues qu’ils soient professionnels ou non et ce sous de nombreux aspects sur lesquels nous pourrions nous étendre longuement.

     

    Mais d’une manière générale cela va de l’incompétence notoire à des malversations donnant lieu à des poursuites pénales en passant par un manque de formation ou encore à des conflits d’intérêts évidents mais passés sous silence.

     

    Le dernier dossier, très récent, que nous avons eu à connaître est celui d’un syndic d’immeuble agréé IPI (Institut des Professionnels de l’Immobilier) désigné par un Juge de Paix bruxellois pour mettre de l’ordre dans une copropriété et qui relativement à différents travaux à effectuer à l’immeuble a suggéré parmi les entreprises à consulter de demander prix à la société de son gendre et dont il est lui-même le président du Conseil d’Administration.

     

    Tout cela sans en avertir d’initiative le syndic fonctionnel, les copropriétaires etc….mais c’était sans compter sur la perspicacité d’une  des copropriétaires et de son conseil qui ont déjoué la manœuvre et fait reporter le point à une Assemblée générale ultérieure pour demander d’autres offres, la société litigieuse étant la moins disante !!!!!

     

    C’est du plus mauvais goût pour ne pas dire autre chose et une plainte a été adressée à l’IPI. Mais quelles suites y seront données ?

     

    Nombre de particuliers sont amenés à déposer plainte auprès de l’IPI et nous en avons-nous même fait l’expérience dans différents dossiers. Cela relève pour le simple citoyen du parcours du combattant et il n’est pas évident d’obtenir satisfaction, réflexe corporatiste oblige.

     

    Nous entendons souvent dire quand nous suggérons à des copropriétaires de déposer plainte à l’IPI : cela ne sert à rien.

     

    C’est pourquoi, nous avons porté un certain nombre de dossiers pour des membres dans le cadre notamment de l’obtention par un copropriétaire dans un immeuble précis des noms et coordonnées des autres copropriétaires.

     

    Certains syndics s’opposaient en effet à une telle communication nonobstant des décisions de justice, un avis positif de la Commission pour la protection de la vie privée etc…

     

    Nous avons même du « faire monter le ton » pour que l’IPI adresse à ses membres une information pour inviter les syndics à obtempérer à ce type de demandes. C’est aux forceps que tel fut finalement le cas.

     

    En outre il faut savoir que l’IPI regroupe tous les agents immobiliers soit au total 8.000 personnes se décomposant en 6.000 marchands de biens et 2.000 syndics d’immeubles (dont un certain nombres sont aussi marchands de biens).

     

    Les syndics y sont donc minorisés avec pour conséquence que l’IPI est surtout tourné au niveau de ses activités vers les problématiques intéressant les marchands de biens et la traque à la concurrence déloyale via notamment un service de dépistage (budget : 400.000 E en 2008) et différentes actions en justice (voir notamment récemment contre les Notaires).

     

    Par contre beaucoup moins d’attention pour les syndics d’immeubles en ce compris pour le volet déontologique de choses. Les représentants des syndics au sein de l’IPI s’en plaignent eux-mêmes.

     

    Il n’y a ainsi aucun service de prévention notamment sur base de plaintes ou d’autres informations reçues de copropriétaires qui signaleraient des problèmes manifestes de gestion de tel ou tel syndic. Cela existe pourtant au niveau des Ordres des Avocats.

     

    Notons au passage que des propos identiques à ceux-ci ont valu au CNIC (Centre National d’Information pour Copropriétaires ASBL) une action en cessation de la part de l’IPI qui a cependant été débouté par une ordonnance du 25 avril 2008 du Tribunal de Premières Instance de Bruxelles au nom de la liberté d’expression.

     

    Par ailleurs peuvent aussi être syndics d’immeubles des avocats, des architectes, des géomètres, des comptables etc…. qui relèvent d’autres ordres professionnels.

     

    Il y a donc pas d’approche d’ensemble au niveau des syndics professionnels d’où un manque évident de cohérence notamment au niveau formation et suivi déontologique.

     

    Nous pourrions aussi nous étendre sur les syndics non professionnels c'est-à-dire des copropriétaires qui gèrent l’immeuble dans lequel ils habitent, certes de bonne volonté et dévoués, un certain nombre d’entre eux n’ont pas les qualités requises.

     

    Une réforme  s’avère donc indispensable dans le souci de protéger les copropriétaires consommateurs.

     

    Mais le tout est de savoir si on est sensible à la copropriété d’en bas (en Belgique 1.200.000 logements en copropriété soit entre 3 et 4.500.000 personnes qui y vivent) ou à la copropriété d’en haut (entre 1.500 et 2.000 syndics professionnels IPI ).

     

    Plusieurs formules peuvent être envisagées.

     

    Par exemple la création d’un ordre spécifique (le Sénateur Spa VAN NIEUWKERKE a déposé une proposition de loi en ce sens visant à la création de l’Institut des copropriétaires et syndics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic) pour les syndics professionnels toutes catégories confondues (ceux relevant actuellement de l’IPI, mais aussi pour partie de leurs activités celles relatives à la gestion d’immeubles les avocats, architectes, géomètres, comptables concernés).

     

    Cette proposition de loi, bien que présentant un certain nombre de lacunes ( s’éloigne assez fort de ce qui existe pour les autres ordres et instituts professionnels et manque totalement de clarté au niveau des mécanismes relatifs au respect des règles déontologiques), est intéressante car elle ouvre le débat.

     

    Autre possibilité c’est la mise en place d’une  section spécifique au sein de l’IPI regroupant les mêmes que ci-avant.

     

    Il serait en outre utile de voir ce qui peut être fait ou non vis-à-vis des syndics non professionnel qui devraient au moins accepter de se soumettre aux règles déontologiques en matière de gestion d’immeubles.

     

    Enfin, l’opportunité pourrait être envisagée d’associer d’une manière ou d’une autre les associations représentatives de copropriétaires au suivi et  à défaut de voir comment la protection des copropriétaires consommateurs peut être assurée au mieux.

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    Je vous invite à lire avec attention la proposition de loi du sénateur Monsieur Van Nieuwkerke du sp.a. Elle porte le N° 4-1043/1 elle date du 3 décembre 2008

    http://www.senate.be/www/?MIval=/publications/viewPub.html&COLL=S&LEG=4&NR=1043&VOLGNR=1&LANG=fr

    ----------------------------------------------------------------------

    Pour entendre l'intervention de M. Hamal et Madame Nyssens à la chambre au   sujet de la nouvelle loi sur la copropriété,cliquez sur le lien ci-dessous. Cela commence à 3 heures 47' 

     

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    LA COMMISSION DE LA JUSTICE DE LA  CHAMBRE DES REPRESENTANTS A VOTE A L’INITIATIVE DES DEPUTES CLOTILDE NYSSENS ET OLIVIER HAMAL

     

    LA NOUVELLE LOI SUR LA COPROPRIETE

     

    AFIN DE MODERNISER LE FONCTIONNEMENT DES COPROPRIETES ET D’ACCROITRE LA TRANSPARENCE DE LEUR GESTION

     

    LE TEXTE SERA VOTE EN SEANCE PLENIERE LE JEUDI 16 JUILLET

     

     

     

     

     

    1)   LA COMMISSION DE LA JUSTICE DE LA CHAMBRE A VOTE LA NOUVELLE LOI SUR LA COPROPRIETE ET LE TEXTE SERA VOTE EN SEANCE PLENIERE LE JEUDI 16 JUILLET

     

     

    La loi sur la copropriété du 30 juin 1994 (à savoir les articles 577-2 à 577-14 du Code civil), entrée en vigueur le 1er août 1995, fête cette année son quinzième anniversaire.

     

    Depuis son entrée en vigueur, des controverses multiples sont apparues et de nombreuses imperfections ont été révélées par la pratique.

     

    Rappelons d’emblée qu’un grand nombre de citoyens sont concernés par la vie des copropriétés. Sur base de l’enquête SILC (Statistics on Income and Living Conditions) de 2004, il existe en Belgique 4.500.000 logements dont 1.180.832 appartements répartis dans un certain nombre d’immeubles de dimensions variables. Ce sont donc au minimum 3,5 millions de personnes qui y vivent, soit un tiers de la population.

     

    Dans un très large consensus au niveau des différents groupes de la Chambre des Représentants, les Députés Clotilde NYSSENS (CDH), Olivier HAMAL (MR), Raf TERWINGEN (CD&V) , Thierry GIET (PS), Carina VAN CAUTER (OPEN VLD), Zoe GENOT (ECOLO-GROEN), Mia DESCHAMPHELAERE (CD&V), Marie-Christine MARGHEM (MR), Sarah SMEYERS (NVA), Valérie DEOM (PS), Sabin LAHAYE (OPEN VLD), Xavier BAESELEN (MR) Andre PERPETE (PS) ont dès lors souhaité  tirer les enseignements de la mise en œuvre de la loi de 1994 et  y apporter à un certain nombre d’améliorations.

     

    A l’initiative des Députés Clotilde NYSSENS et Olivier HAMAL, une proposition de loi a été déposée en ce sens. Le texte vient d’être voté en Commission de la Justice de la Chambre ce mercredi 8 juillet 2009. Il  sera voté  en séance plénière le  jeudi 16 juillet prochain.

     

    Les travaux en Commission ont été particulièrement productifs et plus d’une centaine d’amendements ont été déposés dans le prolongement des auditions des représentants des parties impliquées dans la vie des copropriétés: juges de paix, avocats, notaires, professeurs d’université, copropriétaires individuels, associations représentatives de propriétaires et de copropriétaires, associations représentatives de syndics et gérants d’immeubles………

     

     

    2)   LA LOI DE 1994, SON EVALUATION ET SES LACUNES.

     

    La loi de 1994 a apporté des améliorations certaines, telles que, par exemple, la personnalité juridique des copropriétés, des règles précises concernant les quorums et  majorités requis, différentes possibilités pour les copropriétaires de faire valoir leurs droits en justice, etc…

     

     

    La pratique a cependant montré que ces améliorations ne suffisent pas réguler de manière optimale les rapports  entre les copropriétaires d’une part et entre les copropriétaires et les syndics d’autre part.

     

     

    a) En ce qui concerne les copropriétaires

     

    On peut déplorer un certain  désengagement de la part de certains copropriétaires dans la gestion de leurs immeubles : les absences aux assemblées générales sont fréquentes et il n’est pas rare que les personnes qui se portent volontaires pour participer à la vie de la communauté soient les mêmes.

     

    Ce désengagement peut entraver le fonctionnement démocratique de la copropriété. Il n’est pas régulier par exemple que l’assemblée générale des copropriétaires soit présidée par le syndic parce qu’aucun copropriétaire ne se porte volontaire. Il n’est pas non plus cohérent que des assemblées générales s’éternisent parce que les débats dérivent sur des sujets hors propos ou sont mal arbitrés.

     

     Le fonctionnement des copropriétés gagnerait en transparence et en démocratie si les copropriétaires s’impliquaient d’avantage dans la gestion de leur immeuble.

     

    Compte tenu de la situation commune qu’ils s’engagent à vivre, les copropriétaires, doivent également faire montre, sans pour autant abdiquer leurs droits et intérêts légitimes, de modération. La communauté de propriété implique de la part de tous, le respect des règles établies en commun, le respect d’un certain modus vivendi.

     

     

    b) En ce qui concerne les conseils de gérance  

     

    On constate un problème de confiance dans la relation qui lie le Conseil de Gérance et les copropriétaires. Ces derniers craignent  notamment qu’une complicité inappropriée  ne s’installe entre le syndic et le Conseil de gérance. Ils redoutent que ces deux instances ne se préoccupent exclusivement que de leurs propres intérêts, créant des différences de traitement au profit des copropriétaires majoritaires.

     

     

    Des mesures devraient être prises pour éviter des abus de majorité au sein des conseils, notamment en réglementant la procédure de désignation des membres du conseil de gérance.

     

    Par ailleurs, il serait souhaitable de revoir la fonction dévolue au conseil de gérance et de changer son appellation en conseil de surveillance, soulignant ainsi sa fonction de contrôle.

     

    c) En ce qui concerne les syndics

     

    Les critiques les plus fréquentes envers le syndic concernent son manque de disponibilité et l’opacité de sa gestion.

    Les copropriétaires sont nombreux à souffrir d’un manque de communication avec leur syndic, ce qui a notamment pour conséquence que les documents concernant la gestion restent inaccessibles.

    En outre, même s’il s’avère qu’aucun syndic ne peut obtenir la confiance de tous, il est fréquent que des immeubles soient gérés en se fondant sur une courte majorité de copropriétaires, ce qui constitue souvent une gageure.

     

    En sens inverse, les copropriétaires doivent admettre que le syndic n’est pas là pour gérer les problèmes privatifs des uns ou des autres  mais bien pour administrer l’immeuble dans l’intérêt commun.

     

    Notons également cette suspicion grandissante des copropriétaires concernant les commissions que les syndics percevraient sur les fournitures et travaux effectués dans l’immeuble.

     

    Pour éviter ce type de collusion, il faut sans doute instaurer des règles complémentaires, telles que par exemple la consultation des copropriétaires et l’obtention de plusieurs devis pour tous travaux d’une certaine importance.

     

    Dans le même ordre d’idée, les contrats de fournitures habituelles doivent pouvoir être remis en question régulièrement.

     

     

     

    d) Objectifs de la Réforme :

     

    Pour les raisons précédemment exposées, il fallait adapter la législation autour des objectifs suivants :

     

    assurer une meilleure démocratie et une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés en prévoyant:

     

    -        la communication à tout copropriétaire de la liste des autres et de leurs coordonnées

                pour lui permettre de les contacter pour toute affaire intéressant la copropriété;

    -           la fixation d’une date statutaire annuelle pour la tenue de l’assemblée générale      

                ordinaire et des modalités de convocation des assemblées;

    -        la présidence de l’assemblée générale confiée obligatoirement à un copropriétaire;

    -        la possibilité pour un copropriétaire de faire inscrire un point à l’ordre du jour d’une  

                assemblée générale;

    -          l’instauration d’une procédure permettant aux copropriétaires, représentant un 

                cinquième des quotités, de convoquer d’initiative une assemblée générale;

    -        le règlement du sort des abstentions, celles-ci venant renforcer la majorité des votes   

                exprimés, en étant comptées comme votes positifs, en cas d’égalité parmi les votes  

                exprimés;

    -        la limitation du nombre de procurations;

    -        l’accession à tous les documents relatifs à des points inscrits à l’ordre du jour d’une

                assemblée générale chez le syndic, ou encore via le net;

    -        la précision du contenu des procès verbaux d’assemblées générales et du délai dans

                lequel ils doivent être communiqués.

     

    2 : assurer une approche plus contemporaine et dynamique de la gestion des copropriétés en prévoyant

     

    -        la possibilité de créer, au sein de l’association des copropriétaires d’un groupe  

               d’immeubles bâtis, des entités juridiques distinctes;

    -        la possibilité de rendre l’association des copropriétaires responsable des dommages

                causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut    

                d’entretien des parties communes;

    -        la possibilité de reconnaître à l’association des copropriétaires la qualité et l’intérêt

                pour connaître de toutes les actions relatives à la propriété des parties communes;

    -        la possibilité de consulter par ordinateur tout document intéressant la copropriété;

                l’idéal étant qu’à terme la plupart des copropriétés disposent d’un site internet;

    -        la durée du mandat du syndic ramenée à un maximum de 3 années, reconductible;

     

    3 : Réformer certains aspects comptables, financiers  et de gestion en prévoyant:

     

    -          la définition des nouvelles missions du  conseil de gérance (dont la création deviendrait  

               obligatoire dans les immeubles de plus de 20 lots) qui ne conserve qu’une mission de    

               contrôle de la bonne exécution par le syndic des décisions de l’assemblée générale.

    -         la modification de l’appellation du conseil de gérance en « conseil de surveillance »

    -         la rédaction d’un rapport semestriel circonstancié du conseil de gérance sur l’exercice  

              de sa mission;

    -         la précision des règles relatives à la tenue de la comptabilité de l’association avec

              renvoi au plan comptable minimum normalisé fixé par le Roi ;

    -         l’obligation de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale dans toute une    

              série de circonstances, pour éviter tout conflit d’intérêt en matière de travaux,  

              fournitures de biens et prestations de services au profit de la copropriété;

    -         l’obligation de présenter à l’assemblée générale au moins trois devis sur base d’un   

              cahier des charges préalablement établi, pour les travaux d’une certaine importance,

              dont le montant doit être arrêté par l’assemblée générale;

    -         l’obligation de soumettre à l’assemblée générale un rapport annuel d’évaluation des

              contrats de fournitures régulières;

     

    En matière de transmission de la propriété d’un lot, les acquéreurs, le notaire de l’acheteur, le vendeur ou tout autre intermédiaire, devra requérir du syndic, dès avant la signature du compromis, un certain nombre d’informations qui permettront aux acheteurs de connaître leurs futures obligations, notamment en matière de travaux.

     

     

    3)   QUE PREVOIT LE TEXTE VOTE -

         QUELLES SONT LES NOUVEAUTES ?

     

    a) Champ d’application, généralités

     

    ·       La présente loi s’applique aux immeubles et groupes d’immeubles, qu’ils soient bâtis ou non à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur.

     

    Attention précédemment, la loi ne s’appliquait qu’à des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis. Tel n’est donc plus le cas et sont aussi concernés des parcs résidentiels composés de parcelles privatives sur lesquelles se trouvent par exemple des caravanes mais qui ont des parties communes telles que des voiries, sanitaires, piscines etc……..

     

    ·       Les dispositions statutaires non-conformes à la législation en vigueur sont inapplicables et réputées remplacées par les dispositions légales correspondantes

     

    ·       La coordination des statuts devra intervenir dans les 5 ans de l’entrée en vigueur et en cas d’omission ou de retard dans la dite coordination, l’association des copropriétaires ne pourra  se prévaloir de la personnalité juridique à l’égard des tiers, lesquels auront néanmoins la faculté d’en faire état contre elle

     

    ·       Le siège social de la copropriété sera établi au domicile ou siège social du syndic

     

    ·       Les quotes-parts de parties communes attribuées à chaque lot privatif sont déterminées de façon plus objective, suivant rapport motivé d’un expert architecte ou d’un expert juridique. Ce rapport est repris dans l’acte de base.

     

    ·       L’acte de base peut prévoir la création de sous –indivisions pour des immeubles ou parties d’immeubles qui ne sont affectés à l’usage que de deux ou plusieurs, mais pas de tous les lots privatifs. Ces associations secondaires seront dotées de la personnalité juridique aux mêmes conditions que l’association principale des copropriétaires.

     

    ·       Les actes relatifs aux parties communes (à l’exception du règlement d’ordre intérieur) sont transcrits à la conservation des hypothèques le sont  exclusivement  sous le nom de l’association des copropriétaires

     

    ·       Pour les parties communes,  l’association des copropriétaires (et non plus les copropriétaires personnellement) est la personne responsable en matière de responsabilité par application des articles 1384 al 1ier et 1386 du Code civil

     

    ·       Le copropriétaire qui gagne une procédure contre la copropriété est dispensé de toute participation à la dépense commune : honoraires et dépens. En cas de victoire partielle, c’est le Juge qui décidera de la répartition entre les uns et les autres.

     

    ·       Est réputée non écrite toute clause des statuts qui confie exclusivement à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient entre un copropriétaire et la copropriété

     

     

     

    b) L’assemblée générale

     

    En ce qui concerne l’assemblée générale, il faut rappeler qu’elle est l’organe souverain de la copropriété et qu’elle dispose de tous les pouvoirs, dans les limites de la législation. Les copropriétaires doivent pouvoir y participer de manière constructive.

     

     

    Chacun doit pouvoir s’exprimer efficacement, sans bloquer pour autant l’adoption de décisions nécessaires.

     

     

     

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