Conseil de copropriété

 5 novembre 2012 : Proposition faite à Monsieur Hamal Vice Président du SNP.

Monsieur Hamal,

Si j’ai bien compris, Vous allez écrire un article sur le suivi de la loi de 2010 sur la copropriété.

Vendredi 26 octobre lors de la réunion de «Trainrebuild », Monsieur Lannoy a évoqué la possibilité d’associer les copropriétaires volontaires au conseil de copropriété, pour remplir certaines missions, qui leur seraient confiées par l’A.G., dans le cadre des économies d’énergie. 

La mission du conseil de copropriété est de vérifier si le syndic applique correctement les décisions de l’A.G.   Il est bien entendu que cette mission est une prérogative du conseil de copropriété. 

L’art. 577-8/1 précise également que le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale, prise à une majorité des ¾ des voix. 

Dans le cadre d’une telle mission, il n’est pas normal que si d’autres copropriétaires souhaitent faire partie de cette commission, qu’ils en soient exclus sous le prétexte que la loi ne leur accorde pas cette participation. 

Vous avez déclaré que la nouvelle loi avait pour objectif  de moderniser le fonctionnement des copropriétés, d’accroître la transparence de leur gestion et de renforcer la participation des copropriétaires. 

Si c’est Monsieur Lannoy lui-même qui fait cette proposition, il me semble qu’il serait souhaitable de faire admettre cette demande légitime. L’ABSA ne dira pas le contraire. 

Pourquoi seuls les membres du conseil de copropriété seraient-ils les seuls capables de remplir certaines missions ? Sont-ils les génies qui soient les seuls capables de réfléchir et d’agir dans l’intérêt du bien commun ? 

Exemple :

Travaux préparatoires dans le cadre du choix par l’A.G. d’un syndic et analyse de son contrat.

Travaux préparatoires dans le cadre du choix par l’A.G. du commissaire au compte et analyse de sa lettre de mission.

Travaux préparatoires dans le cadre du choix par l’A.G. de travaux.

Etc...

Si on permettait à tous les copropriétaires qui le souhaitent de participer à ces commissions, il y aurait plus de transparence et il y aurait plus de participation des copropriétaires.

Ceux qui seront opposés à cette demande, le seront uniquement pour des motifs inavouables, car ils voudront se réserver un pouvoir que la loi ne leur donne pas.  Un conseil de copropriété n’a aucun pouvoir. Si vous n’êtes pas convaincu de cette affirmation, je vous demande de lire ce que Maître D’Ath pense de ce conseil voir  ci-dessous ce que Maître d'Ath ditsur ce conseil de copropriété.

D’autres vous diront, qu’il n‘est pas possible de travailler correctement dans un groupe de 10, 20, ou 50 copropriétaires selon l’importance des copropriétés. Je réplique que je vous ai entendu dire le jour de la réunion, qu’il était souvent difficile de trouver un copropriétaire qui accepte de remplir le rôle du Président de l’A.G., qu’il était difficile de réunir le quota de 50 % de présence (avec les procurations), il est donc peu probable que soudainement pour participer à certaines missions  que tout à coup tout le monde veule participer. En plus seulement 9 % des immeubles à appartements ont plus de dix appartements (statistique de 2010 page 11 du fascicule remis le 26 octobre).

Cette participation des copropriétaires aurait également l’avantage de briser le monopole qui existe dans certaines copropriétés de collusion entre le syndic et le conseil de copropriété.

Voici ce qu'un ami de notre groupe nous a fait parvenir à ce sujet : 

Moins d'un copropriétaire sur deux satisfait de son syndic (CLCV) 

Selon une enquête sur la vie de leur copropriété réalisée par la CLCV auprès de 3.600 copropriétaires, près de 49,5 % d'entre eux se déclarent mécontents de leur syndic. Et l'étude de démontrer que la qualité du syndic est surtout fonction de l'implication du conseil syndical... et des copropriétaires eux-mêmes. (nous sommes en France)

Inexorable sociologie de la copropriété, microcosme humain qui peut cristalliser toutes les passions... "Donner la parole aux copropriétaires" : à travers son enquête publiée ce 24 avril, l'association Consommation, Logement, Cadre de Vie (CLCV) s'est intéressé à la réalité des copropriétés dans leur quotidien, à travers le témoignage de ses acteurs principaux, les copropriétaires. Une approche "pragmatique", "sans langue de bois". 
Ils ont été ainsi pas moins de 3.600 à répondre à un questionnaire leur demandant "ce qu'ils pensent de leur copropriété, que ce soit du fonctionnement du conseil syndical, de la qualité des débats en assemblée générale ou de la réactivité de leur syndic." Le constat montre ainsi en premier lieu que, dans l'ensemble, le conseil syndical est bien perçu par les copropriétaires : dans 61,71% des cas, il est "considéré comme à l'écoute" et, dans 56,46%, comme "efficace." Mais non sans réserve cependant, puisqu'il est, en principale critique émise, jugé "beaucoup trop proche du syndic, au détriment de l'intérêt" de tous. Ce dernier - qui n'arrive pas à se défaire de sa mauvaise image - en prend d'ailleurs encore pour son grade, avec seul un copropriétaire sur deux satisfait de son travail pointant, en première ligne, son inéluctable "défaut de réactivité" en cas de sollicitation.
Mais - et c'est là où l'enquête se révèle la plus intéressante - en recoupant les réponses concernant le conseil syndical et celles faites sur le syndic, la CLCV relève qu' "A plus de 38%, les copropriétaires qui jugent efficace leur conseil syndical se sont déclarés satisfaits de leur syndic alors qu’ils sont 27% à n’être satisfaits ni de l’un, ni de l’autre." Et d'en conclure que l'implication de l'un va souvent de pair avec l'autre. 
Des assemblées générales boudées
En termes d'implication justement, l'enquête confirme en tout cas que les copropriétaires ne sont pas de bons élèves eux-mêmes : le taux moyen de participation à l'assemblée générale - pourtant essentielle chaque année pour la gestion de l'immeuble - ne s'établit qu'à 50,95%. Les débats ne sont quant à eux jugés intéressants ou constructifs que dans 48,62% des cas. Avec une nuance cependant : quand la direction des débats est assurée par le seul syndic, les débats s'avèrent intéressants dans 32,28% des cas, tandis que le taux monte à 57,11% lorsqu'ils sont dirigés par le président de séance, désigné parmi les copropriétaires... Dans la pratique, déplore l'association, même après désignation du président de séance, souvent ce dernier s'efface-t-il face au syndic pour diriger les débats, ce qui oriente ainsi les sujets abordés...
La CLCV conclut en rappelant ces propositions pour une meilleure vie en copropriété*. 
Voir l'enquête complète de la CLCV sur les copropriétés sur le site de l'association 

Les propositions de la CLCV sur la copropriété* (Ils souhaitent un peu l'équivalent de notre IPI)
- l'instauration d'un Code d'éthique et de déontologie pour les professions immobilières et la création d'une Commission disciplinaire, composée notamment de représentants des professionnels et des consommateurs,chargée de connaître des manquements constatés à la règlementation en vigueur et de prononcer des sanctions ;
- la mise en place d'une Commission de conciliation pour régler à l'amiable les litiges entre copropriétaire/syndicat et syndic. Celle-ci pourrait être rattachée au siège de chaque Cour d'appel ;
- une réforme en profondeur des règles de majorité en assemblée générale afin de ne prendre en compte que les voix des copropriétaires présents et représentés ;
- la possibilité pour un locataire d'être mandaté par son bailleur afin de le représenter au conseil syndical ;
- rendre obligatoire le compte bancaire séparé au nom du syndicat, sans possibilité de dispense.

J’espère que cette proposition retiendra votre attention dans le cadre de ce qu’il reste à faire pour améliorer le fonctionnement des copropriétés.

Bien à vous.

G.Pirson

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28 juin 2012 : Journée du copropriétaire 2012 organisée par le CNIC le 2 juin 2012 à Namur.

Avec l'aimable autorisation de Maître D'Ath du barreau de Bruxelles, je vous communique l'excellente présentation qu'il a faite sur les organes de la copropriété et surtout sur le conseil de copropriété.

Je vous invite à lire cette présentation, vous ne serez pas déçus.

 (La présentation de ce texte n'est pas tout à fait conforme au texte initial au point de vue de la mise en page.)

Le conseil de copropriété

Selon « Larousse », un « organe » c'est une partie d'un organisme,     d'une organisation qui remplit une fonction particulière . 

Louis de BONALD définissait l'homme comme « Une intelligence servie par des organes ». S'il avait été objectif, il aurait dit : « Une intelligence desservie par des organes » puisque chez l'homme, l'organe est un guide qui a parfois particulièrement pour vocation de diriger l'homme à l'antipode du cap de l'intelligence. 

Au contraire de Louis de BONALD, on peut dire que le conseil de copropriété est l'intelligence de l'association des copropriétaires, un organe au sens d'une partie de l'organisation de l'association des copropriétaires, Association des Copropriétaires qui compte à titre d'organes :

  •   le copropriétaire
  •   une minorité de copropriétaires
  •   une majorité de copropriétaires
  •   l'assemblée des copropriétaires
  •   le membre du conseil de copropriété
  •   l'assesseur au conseil de copropriété
  •   le président du conseil de copropriété
  •   les membres minoritaires du conseil de copropriété
  •   les membres majoritaires du conseil de copropriété
  •   le conseil de copropriété
  •   le mandataire de l'assemblée des copropriétaires
  •   le syndic statutaire
  •   le syndic contractuel
  •   le syndic judiciaire
  •   le commissaire au compte
  •   l'architecte
  •   le comptable
  •   le gardien
  •   la concierge
  •   1'avocat...  

Vous l'aurez compris, dans l'organisation «Association des copropriétaires » il y a de nombreux organes et certains de ces organes (l'assemblée générale, le conseil de copropriété) ont des membres.

Arrêtons-nous à l'un des organes : probablement le plus beau,le :  conseil de copropriété.

Le chevalier de LAMARCK (1744-1829) qui est à l'origine du transformisme « La fonction crée l'organe » formula la première de ses deux lois :  

« Dans tout animal qui n'a point dépassé le terme de ses développements, l'emploi plus fréquent et soutenu d'un organe quelconque fortifie peu à peu cet organe, le développe, l'agrandit et lui donne une puissance proportionnée à la durée de cet emploi, tandis que le défaut constant d'usage de tel organe l'affaiblit insensiblement, le détériore, diminue progressivement ses facultés et finit par le faire disparaître. »  

On peut dire que la loi du 2 juin 2010 a agrandi et donné au conseil de copropriété une puissance proportionnée à la durée de cet emploi puisque ni le Code civil ni le législateur de 1924 67 ne parlaient du conseil de copropriété alors que depuis des années cet organe de l'animal ACP créé parle législateur de 1994 68 grandissait,se développait au détriment du gardien qui avait déjà disparu et de la concierge appelée à disparaître.

Le conseil de copropriété est, dans l'organisation ACP, un organe, un maillon de l'organisation en développement dont l'existence va être reconnue pour la première fois par la doctrine sous le V° « conseil de gestion », puis par le législateur de 1994 sous le V° « conseil de gérance » et enfin par le législateur de 2010 sous le V° toujours imparfait, nous le verrons, de « conseil de copropriété ».  

Le conseil de copropriété est, nous 1'allons voir :

  •         l'organe  viril   de la copropriété, mais un organe sans puissance
  •         l'intelligence      de la copropriété, mais une intelligence sans mémoire
  •    le gouvernement     de la copropriété, mais un gouvernement sans pouvoir. 

En 1994, le législateur, copiant la doctrine et la jurisprudence, se trompe d'ailleurs de mot pour intituler cet organe en l'appelant conseil de gérance alors que ce conseil ne gère rien du tout.

Le législateur de 2010 corrige ce mauvais tir linguistique et définit,en copiant le législateur de 1994 et la jurisprudence, ce qu'est le conseil de copropriété.

67 Loi du 8 juillet 1924

68 loi du 30 juin 1994, qncin art. 577-7 C. civ. § 1° : "L'assemblée générale décide 1° à la majorité des trois quart des voix c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'asister le syndic et de contrôler sa gestion"

La jurisprudence définissait le conseil de gérance comme étant :

« le lien entre l'assemblée générale et le syndic, (qui) doit limiter son intervention au contrôle et à l'assistance du syndic. Il ne peut représenter la copropriété et l'engager juridiquement que si le syndic a expressément délégué une partie de son pouvoir en accord avec l'assemblée générale et que pour des missions limitées et bien définies.. »

(J.P.  Jette,   12 avril 2006,   R.C.D.I.,   2007,   Liv.   2, 44) 

« Aux termes de l'(ancien) art. 577-7, par. 1er, 1° c C.civ., le conseil de gérance a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. La décision de l'assemblée générale d'attribuer aux membres du comité de gérance le pouvoir de signature relatif au compte en banque de la copropriété est contraire à l'art. 577-8, par. 4 C.civ., qui confie au syndic l'administration des fonds de la société et la représentation de l'association des copropriétaires dans la gestion des affaires communes. Cette décision doit, en conséquence, être annulée. » 

(J.P. Woluwe-Saint-Pierre, 31 décembre 1997, J.J.P. 2002, liv.   3-4, 189)

Effectivement, le législateur de 2010 va peaufiner la définition du législateur de 1994 et restreindre les pouvoirs ou missions du conseil de gérance de 1994 : 

« (Le) conseil de gérance (qui) a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. »  

en réaffirmant ce principe dans les termes suivants, d'abord à l'art.   577 - 7  

« L'assemblée générale décide 1° à la majorité des trois quart des voix c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, (qui est un organe) exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 5 77-8/2.[1]

A cet effet, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.

Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n 'est valable que pour un an.

69   577-8/2 L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ounon dont les obligations et les compétences sont déterminées par le réglement de copropriété.

Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »

Définition répétée comme suit à l'art. 577-8/1 : 

« Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.

Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. » 

« Bis repetita placet »,   c'est donc :

  •    un organe obligatoire pour les copropriétés de + de 20 appartements et un organe facultatif pour celles de moins de 20 appartements.
  •   composé « exclusivement » ou « des seuls » copropriétaires   qui a pour mission de veiller à la bonne exécution des missions du syndic, appelons un chat : « un chat » qui a pour mission de surveiller le syndic
  • sauf la tenue des comptes car cette surveillance-là est de la compétence exclusive du commissaire aux comptes,  

qui a pour seul « pouvoir » de prendre connaissance et copie des pièces sociales

et pour « devoir » de faire un rapport semestriel de sa mission.

Autant dire que le conseil de copropriété n'a effectivement aucun pouvoir de gestion ou de gérance (d'où sa requalification en conseil de copropriété) , aucun pouvoir de gouvernance, aucun pouvoir de police, aucun pouvoir de surveillance de la copropriété ou des copropriétaires, aucun pouvoir de décision.

Le conseil de copropriété  n'a même pas un pouvoir d'avis .

La seule chose qu'il peut faire, c'est influencer, c'est-à-dire faire du lobbying auprès du syndic et des copropriétaires, soit rapporter, c'est-à-dire dénoncer au syndic des informations utiles à sa gestion, soit se taire, c'est-à-dire ne pas informer le syndic d'événements utiles à sa gestion.

Et ce pouvoir d'influence n'est pas un vain mot puisque le conseil de copropriété a la mission légale de surveiller le syndic.

C'est, rappelons-le, sa seule mission. L'appellation « conseil de copropriété » est donc particulièrement inexacte : le conseil de copropriété  n'est ni le conseil du syndic, ni le conseil de la copropriété. Le conseil (au sens de conseiller) du syndic, c'est l'avocat du syndic. Le conseil de la copropriété, c'est l'avocat de la copropriété.

Le conseil de copropriété est d'autant moins le conseil du syndic que le syndic est un professionnel ce que le conseil de copropriété n'est pas .

Le conseil de copropriété aurait dû s'appeler le conseil de surveillance. C'est d'ailleurs l'avis de Olivier JAUNIAUX publié à la p. 204 d'un ouvrage collectif intitulé « La copropriété par appartements » publié en 2008 par les Editions La Charte,deux ans avant la promulgation de la loi créant Ie conseil de copropriété .

II n'a malheureusement pas  été suivi.  

Droits, pouvoirs, devoirs du conseil de copropriété 

• prendre connaissance et copie des pièces sociales (art.  577-7 et 577-8/1) ,    droit qui   appartient aussi aux copropriétaires ou à un copropriétaire  (J.P. Molenbeek-Saint-Jean, 26 juillet 1995 T. App. 1998, liv. 3, 21. et CLAES, Micheline, «La copropriété par appartements », ouvrage collectif, La Charte, 2008, p. 354) 

• faire rapport semestriel à l'AG annuelle, droit qui n'est pas exclu aux copropriétaires ou à un seul d'entre eux faire inscrire des propositions à l'ordre du jour des AG (comme les copropriétaires peuvent le faire) (art 577-6, § 3 et 4)

• exécuter des missions spécifiques qui lui sont données par l'AG aux 3/4 des voix pour maximum un an (comme un copropriétaire peut être désigné pour le faire à la majorité qualifiée ( ?)) et sans que le conseil de copropriété  ne puisse être mandaté pour accomplir la mission de l'AG ou du syndic car la loi dit clairement « toute autre mission ou délégation (...) » et « sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.  » .

La loi dit également que : «577-8 § 5 Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées. » . 

Le syndic ne peut donc pas déléguer sa mission au conseil de copropriété  mais seulement et limitativement ses pouvoirs.  

Je pense d'ailleurs que le conseil de copropriété ne peut pas accepter cette délégation car en acceptant cela, le conseil de copropriété devrait se surveiller lui-même, ce qui est inconcevable en raison d'une évidente opposition d'intérêts.  

Le conflit d'intérêts se définit comme 1' « Opposition d'intérêts entre ceux d'une personne et ceux d'une autre personne que la première doit activement défendre ou surveiller. » ;  

« // existe un principe général du droit suivant lequel quiconque accomplit des actes juridiques pour le compte d'un tiers ne peut intervenir en qualité de partie adverse de ce tiers. Que l'acte ainsi accompli est nul par nature. »  

(Cass. 18 mars 2004, www.cass.be)

 Il s'en déduit que si l'on ne peut devenir l'adversaire économique, psychologique ou politique de celui pour qui on exécute une mission, a fortiori ne peut-on accepter d'accomplir la mission de celui que l'on est sensé surveiller.

C'est la raison pour laquelle le législateur de 2010 a modifié la mission de l'ancien conseil de gérance qui était, au vœu de l'ancien art. 577-7,§ 1, 1°,c) : 

                                                              « assister le syndic et (de) contrôler sa gestion » .

et qui n'est plus que veiller à la bonne exécution, par le syndic,de sa mission.

Composition du conseil de copropriété  

Il s'agit d'un organe :

  •    facultatif pour les petites ACP et dont l'existence dépend donc de la volonté de l'AG au 3/4 des voix,
  •    obligatoire pour les grandes,
  •    dont le ou les membres sont élus à la majorité qualifiée (plus de 50%) (Alost, 20 décembre 1999, T. app., 2000/2, p. 34 ; J.P. Nieuport, 8 octobre 1996, T. app., 1997, 1, n° 20;) ,
  •    dont le nombre de membre(s) est de minimum 1 ou 2 et maximum le nombre de copropriétaires moins 1. La doctrine majoritaire (HANNEQUART, Y. et MOÏSES, F., LECOCQ, P., TIMMERMANS, R.) soutient que la volonté du législateur serait, en raison de l'utilisation du mot « conseil » qu'il y ait plus d'un membre. Dans la pratique, il existe encore des co-gérants qui, à eux seuls, remplissent la mission du conseil de copropriété.

 

Responsabilité du conseil de copropriété

« Pas de pouvoir, pas de responsabilité » .

577-8,§ 5 dit que :   « Le syndic est seul responsable de sa gestion; ».

La loi ne dit rien de la responsabilité du conseil de copropriété.  

Il est de tradition dans notre droit, depuis le droit romain, que la responsabilité soit le corollaire du bénéfice ou de l'intérêt que l'on peut tirer d'une affaire.

Le débiteur qui n'exécute pas ou exécute mal son obligation dans le cadre d'un contrat à titre gratuit est traité moins sévèrement que dans le cadre d'un contrat à titre onéreux.

Le débiteur d'un quasi-contrat, comme la gestion d'affaires, est traité, dans la jurisprudence, de manière magnanime.  

On constate que la faute du gérant est appréciée avec une
certaine indulgence,si l'intervention était
véritablement désintéressée. 

Or, il semble extrêmement rare que les membres du conseil de copropriété soient payés pour exécuter leur mission. 

Ce sont, au contraire, des copropriétaires dévoués.  

Il en résulte que, sauf faute lourde, faute grave, fautes habituelles, ou excès de pouvoir, la responsabilité du conseil de copropriété semble difficile à rechercher.  

Un exemple permettra aisément d'y voir clair : Une ACP est en litige avec son entrepreneur car de l'eau coule dans les parkings nouvellement construits en raison d'un défaut d'étanchéité de la dalle érigée au-dessus de ceux-ci .

L'entrepreneur demande la réception définitive. La copropriété la refuse.

L'entrepreneur menace d'assigner, estimant que c'est un défaut qui n'empêche pas l'occupation des garages, n'affecte pas la solidité de l'immeuble et il propose au surplus de donner à la copropriété une garantie bancaire.  

La copropriété accepte finalement de donner la réception définitive sous réserve du problème d'étanchéité des parkings en contrepartie d'une caution bancaire de € 10.000,00 .  

Le PV d'AG décide que : « La copropriété donne à l'entrepreneur réception définitive des travaux en contrepartie d'une garantie bancaire de € 10.000,00 destinée à assurer la bonne fin des travaux et qui ne sera levée qu 'après le constat que les travaux de réparation soient efficaces. Le conseil de gérance est chargé de signer le PV de réception définitive. »  

Le conseil de copropriété signe donc le PV de réception définitive où est indiqué : « La copropriété donne à l'entrepreneur réception définitive des travaux en contrepartie d'une garantie bancaire de €10.000,00 destinée à assurer la bonne fin des travaux, garantie qui sera levée

automatiquement après les travaux de réparation qui seront considérés comme efficaces sans remarque dans le mois.  » .

L'entrepreneur fait les réparations.  

Un mois plus tard, il va à la banque récupérer sa garantie.  

Un an plus tard, il pleut dans les garages. Le syndic interpelle l'entrepreneur qui lui répond qu'à défaut d'avoir reçu des remarques un mois après les travaux, sa responsabilité est dégagée. 

L'ACP ne l'entend pas ainsi et assigne l'entrepreneur qui se prévaut de la décharge reçue de l'ACP via la signature du PV par le conseil de gérance .  

L'ACP assigne alors le conseil de gérance. Le tribunal déclare l'action irrecevable car le conseil de gérance  n'a pas de personnalité juridique.  

L'ACP assigne alors les membres du conseil de gérance.  

Le tribunal constate que les membres du conseil de gérance ont mal exécuté leur mandat car l'AG avait défini la condition de libération de la garantie qui devait être le constat que les travaux de réparation sont efficaces  alors que le conseil de gérance a signé un PV de réception mentionnant que la garantie sera levée automatiquement après les travaux de réparation qui seront considérés comme efficaces sans remarque dans le mois.  

La faute des membres du conseil de gérance a donc fait perdre à l'ACP la garantie de l'entrepreneur.  

Les membres du conseil de gérance sont condamnés à payer les travaux d'étanchéité nécessaires.  

Si cet exemple est une fiction, il n'en constitue pas moins une réalité.  

Le conseil de copropriété peut être tenu et doit être tenu responsable des fautes qu'il commet dans sa mission, que ce soit une mission particulière sur base d'un mandat ou sa mission générale de surveillance du syndic.  

Si c'est le syndic qui avait signé la décharge à l'entrepreneur après avoir adressé le projet de PV de réception définitive au conseil de copropriété et obtenu l'accord   dudit   conseil,c'est le conseil de  copropriété qui aurait manqué à son devoir de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions .

Sa responsabilité est celle d'un mandataire (1992, al. 1 C. civ. : « Le mandataire répond (...) des fautes qu'il commet dans sa gestion. »  

Il s'en déduit une conclusion : les candidats membres du conseil de copropriété ne devraient se présenter qu'à la condition que l'ACP couvre leur responsabilité civile.  

Missions du conseil de copropriété  

Le conseil de copropriété n'a donc pas de rôle de conseil. Il n'a plus son rôle d'assistance au syndic .  

Il ne conserve que son rôle de surveillance.  

Si l'AG décide de repeindre la cage d'escaliers et que le syndic ne fait rien, c'est au conseil de copropriété à relancer le syndic et à faire rapport sur la bonne ou mauvaise gestion du syndic.  

Le conseil de copropriété peut, comme les copropriétaires, mais pas plus qu'eux, donner des impulsions, proposer des initiatives, inviter le syndic à poser tel ou tel acte ou poser des actes[2] urgents et nécessaires.  

Le conseil de copropriété n'a aucun pouvoir de police,de surveillance de la copropriété ou des copropriétaires.  

Quand le conseil de copropriété informe le syndic d'un fait qui touche la copropriété, il agit à 1'extérieur  de sa mission légale qui n'est plus d'

« assister le syndic et de contrôler sa gestion »   (art. 577-7 ancien)

mais uniquement de   (art. 577-7 et 577-8/1 nouveau) :

« veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions » .

"577-9, § 4 ... tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes

 

President et assesseurs du CONSEIL DE COPROPRIETE  

Le président du conseil de copropriété n'existe pas.  

La loi l'ignore.  

La pratique l'institue car, dès qu'un organe est collégial, il sied de nommer en son sein l'auteur d'un seing[3] qui ne soit point sot à qui le titre que l'on donne compense les services qu'il rend bien.  

« Copropriétaire » vient de « con » (avec) et « proprietas » (avoir en propre ) .  

« Conseil » vient de « consiliarius »   ( juge assesseur) .  

Le président et ses assesseurs veillent, le syndic exécute : 

Ne faut-il que délibérer, La cour en conseillers foisonne ; Est-il besoin d'exécuter L'on ne rencontre plus personne. —  

(Jean de la Fontaine, Fables, Conseil tenu par les Rats)  

Le conseil veille à, veille sur : il surveille. Il ne fait rien d'autre et n'a plus rien d'autre à faire depuis le 1er septembre 2010. 

 

Daniel d'ATH  

avocat au barreau de Bruxelles  

membre de l'union des experts architectes syndic.

 


[1] 5 7 7 - 8 / 2 L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

[2] 577-9, § 4 ... tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.

71) Synonyme de « signature », anciennement la marque, le signe qu'une personne met à un écrit pour garantir qu'il vient d'elle et, à défaut de pouvoir le tracer,   il suppléait au seing par le sceau.

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21/11/2011 : Voici ce qu'un bon conseil de copropriété doit faire, veiller à défendre l'intérêt des TOUS LES COPROPRIETAIRES et non leurs seuls intérêts, comme cela est trop souvent le cas. Il arrive même parfois que ce conseil de copropriété, soit complice du syndic, au détriment des copropriétaires. Voir : http://www.capital.fr/immobilier/actualites/les-cles-pour-reduire-vos-charges-de-copropriete-643502

 

 

 

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Depuis la révision de la loi de juin 2010, le conseil de gérance est devenu le conseil de copropriété. 

18 février 2011 : RESPONSABILITE DU CONSEIL DE COPROPRIETE

Je vous invite à cliquer sur sur ce lien : http://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/la-copropriete/organes-de-la-copropriete

Le conseil de copropriété est élu par l'assemblée générale des copropriétaires pour un an. Il doit faire rapport de ses activités aux copropriétaires tous les 6 mois. Il est un organe de la copropriété et à ce titre, il endosse une responsabilité envers ceux qui les ont élus. Pour faire une image, c'est le syndicat des copropriétaires. Il y a un lapsus dans le texte des notaires, l'organe du conseil de copropriété, n'a aucun pouvoir de décision. Seul l'organe de l'association des copropriétaires, via l'assemblée générale dispose du pouvoir de décision et le syndic en vertu des pouvoirs qui lui sont confiés dans l'article 557-8 dont principalement le 577-8 § 4 - 4°

On peut donc regretter que dans notre copropriété, certaines personnes se font élire dans le seul but d'être chouchoutés, par le syndic. Mieux, c'est le syndic qui organise leur élection. Le dernier membre élu en 2010, ne savait même pas ce qu'il devait dire lors de sa présentation, c'est le syndic qui lui a passé une feuille à lire. Il est vrai que le mari de l'heureuse élue, avait harcelé au téléphone une copropriétaire épouse d'un opposant. Il voulait l'envoyer à l'asile et il lui a même téléphoné le jour de l'AG pour annoncer, qu'on avait été obligé de l'embarquer à l'asile. Notez, que ce comportement peu civique est encouragé par le syndic. Pour récompense leur studio et celui de leur fille ont été reloués dans les trois mois.

J'ose espérer que les personnes qui seront élues le 2 avril 2011, sauront au moins en quoi consiste la responsabilité qu'elles revendiquent en se présentant.

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Responsabilité du conseil de gérance. C'est pareil pour le conseil de copropriété 

Voici un dossier qui est publié par une association française de défense des copropriétaires.  L'association s'appelle l'ARC. J'ai assisté à Paris, à un colloque européen sur la copropriété, qui était organisé au sénat français par cette association, le 21 septembre 2007. 

Un Conseil de gérance en Belgique se nomme Conseil syndical en france.

La loi française est très proche de la nôtre, mais beaucoup plus détaillée, elle est en plus accompagnée par des décrets. Donc beaucoup plus difficile à connaître et à appliquer correctement.

Nous allons désigner un nouveau président du conseil de gérance ce 12 avril 2008, J'invite le candidat potentiel à bien lire cet article. Il sera très important que nous sachions comment il compte remplir sa mission. (le ou la ?)

ARC. DOSSIER DU MOIS DE FEVRIER 2008©  

Comment faire quand les présidents(e)s de conseils syndicaux paraissent trop « proches » des syndics

 

RETOUR DOSSIER DU MOIS

 

Ce n'est pas moi qui le dit, mais l'A.B.S.A. (association des syndics). Voir sur leur site dans questions et réponses.  

 

Les membres du Conseil de gérance, en cas de constat de violation, par le syndic, des dispositions légales ou réglementaires, se doivent d'intervenir et de veiller au respect de la Loi ; cette obligation découle logiquement de leur mission qui consiste à " assister le syndic et contrôler sa gestion ".

L'absence de réaction des membres du Conseil, entraîne la mise en cause, éventuellement, de leur responsabilité. Ainsi, une action en dommages et intérêts pourrait être mue par l'association des copropriétaires à l'encontre des membres du Conseil de gérance et du syndic, dans le cas où celle-ci serait amenée à devoir supporter une amende ou autres pénalités, consécutive au constat d'utilisation de personnel non déclaré.

 

I-                   « Les président(e)s de conseils syndicaux sont-ils « vendu(e)s » au syndic ? »

Drôle de question, dira-t-on, sous la plume de la principale association de conseils syndicaux de France. Oui, drôle de question, mais à laquelle il va falloir répondre sans détour, car on nous la pose de plus en plus souvent et - comme on va le voir -  elle mérite une VRAIE réponse.

Voyons QUI nous la pose et POURQUOI.

II-                QUI et POURQUOI ?

De plus en plus d’internautes, de visiteurs, d’adhérents nous adressent un message de ce genre : « Notre président(e) laisse passer çi ; laisse passer ça ; ne contrôle le syndic que du bout des doigts ; ne lui répond que du bout des lèvres et se laisse mener par le bout du nez ; sûr qu’ils ont des accords ; impossible autrement ».

D’autres vont plus loin : « Notre président (e) n’est président que pour mieux faire ses petites affaires avec le syndic ; même chose pour certains des conseillers syndicaux. C’est la mafia, etc. ».

Ces personnes qui laissent ainsi déborder leur étonnement ne sont pas forcément des minoritaires ; ce sont souvent des conseillers syndicaux rentrés de fraîche date au conseil syndical et qui sont littéralement abasourdis par cette « entente » entre président(e) du conseil syndical et syndic et ne savent ni quoi faire ni quoi penser. Ils sont surtout étonnés par le fait que le ou la président(e), sensé(e) agir pour défendre l’intérêt des copropriétaires non seulement ne le fait pas , mais prend souvent fait et cause pour le syndic.

III-              Collusion ou soumission ?

L’entente est dans certains cas si forte que chacun se demande très fort quel « marché » existe entre le ou la président(e) et le syndic. Il faut savoir :

  1. que dans certains cas il y a effectivement collusion, voire corruption mais que ces cas sont sans doute plutôt rares ;
  2. que dans de nombreux cas il n’y a rien, rien que de la simple soumission.

Voyons cela.

IV-            La collusion, voire la corruption

Certes, la collusion existe dans certains cas, bien que selon nous, ces cas soient très minoritaires.

On a repéré diverses situations de collusion ou corruption, par exemple :

a)     Le président du conseil syndical possède, lui ou un proche, une entreprise et cette entreprise travaille dans les copropriétés du syndic ;

b)     Le président du conseil syndical est un petit investisseur immobilier et bénéficie d’affaires intéressantes via le syndic (acquisition à prix d’ami, par exemple) ;

c)     Le président du conseil syndical souhaite profiter de certains « avantages » (exemple : récupérer des combles aménageables ; transformer une cave) ; dans ce cas le président propose un marché au syndic : « vous fermez les yeux et moi ma bouche».

Dans le même ordre d’idée, on peut avoir des présidents qui font faire (par le syndic aux frais de la copropriété) des travaux sur parties communes à usage privatif (exemple : terrasse).

V-               Le cas du président(e) « muselé »

La collusion ou corruption, néanmoins, sont peu fréquentes, ceci pour une bonne raison : elles sont visibles et trop risquées.

De nombreux présidents sont plutôt victimes de la ruse de certains syndics.

Disons qu’ils se sont faits piégés et sont dans une position délicate pour faire la leçon au syndic. Prenons deux cas de figure :

a)     le ou la président(e) a - un jour - demandé au syndic d’envoyer chez lui une entreprise pour faire un travail urgent et n’a jamais réclamé la facture que le syndic se garde bien de lui envoyer…

b)     le ou la président (e)a eu des difficultés financières à un moment et a profité (ou profite) du laxisme volontaire du syndic qui lui fait bien comprendre qu’il bénéficie d’une « fleur ».

Dans un cas comme l’autre, le ou la président (e) aura beaucoup de mal à rappeler le syndic à ses obligations ou à le contraindre à corriger ses pratiques.

VI-            Les président(e)s simplement « soumis(es) »

Mais souvent - malheureusement - le pauvre président ou la pauvre présidente ne sont ni corrompus ni muselés mais sont simplement « soumis » ou ont été l’objet des pratiques habiles d’un syndic.

La plupart d’entre nous ne sommes pas forcément des fortes personnalités. De leur côté, les syndics sont des professionnels habitués à gérer des réunions et donc à manipuler les hommes et les femmes, et sont souvent plus habiles psychologues que  bons gestionnaires.

Ils n’ont pour cette raison pas beaucoup de mal à s’apercevoir de nos petits défauts et à en jouer, que ce soit la vanité, la timidité, la paresse intellectuelle, la peur de l’affrontement, etc.

Le syndic habile va donc se « mettre » le président dans la poche et celui-ci, quand il sera dans la poche, aura bien du mal à en sortir, ce qui fera croire à une « collusion », alors qu’il n’y a - malheureusement - qu’une banale soumission.

Pour ceux qui n’en sont pas persuadés, nous leur conseillons la lecture des chapitres consacrés à la psycho-sociologie des présidents de conseils syndicaux et conseillers syndicaux, que nous détaillons plus loin.

VII-          Comment éviter de tomber sous le charme du syndic ?

Si vous êtes vous-même président(e) et n’avez pas une forte personnalité vous sentez peut-être la pression du syndic et ne savez pas trop comment y échapper. Voici quelques règles simples pour mettre un peu de DISTANCE avec le syndic.

  1. D’abord évitez le tête à tête et ne rencontrez, pas autant que possible le syndic seul à seul.
  1. Ensuite, n’hésitez pas à mettre vos questions par écrit et à les lui lire, comme s’il s’agissait (ce qui est d’ailleurs sans doute le cas) de questions issues du conseil syndical tout entier.
  1. Au cas où la réponse vous paraîtrait « vaseuse », imprécise, voire fausse, et que le syndic fait « oui - oui » pour ne pas répondre, ou répond à côté, demandez au syndic qu’il vous donne une réponse écrite.
  1. Évitez soigneusement de poser des questions à votre syndic concernant des affaires personnelles qui n’ont rien à voir avec la copropriété (exemple : j’ai un locataire qui… que…etc.) ; le syndic serait, en effet, ravi de vous « rendre service » et vous seriez ensuite un peu… coincé.
  1. Si le syndic vous fait le grand jeu : « Comment mais vous n’avez pas confiance en moi, je ne peux pas travailler avec des gens suspicieux, etc, etc. », répondez-lui ceci : « La loi prévoit que le conseil syndical assiste et CONTROLE le syndic ; j’ai des comptes à rendre aux copropriétaires et je dois leur prouver que j’ai bien exercé ce contrôle donc rempli mon mandat ».
  1. Au cas où le syndic cherche à vous endormir avec des réponses différées ou réponses vagues, faites lui savoir que vous serez obligé de mentionner le problème dans votre compte-rendu de mandat écrit distribué avant l’assemblée générale.
  1. Si vous avez peur d’affronter votre syndic sur tel ou tel sujet (ou si vous vous êtes fait manoeuvrer et ne savez comment revenir sur le sujet), repassez le bébé à un autre conseiller syndical et, au besoin, faites inscrire cette délégation dans un compte-rendu de conseil syndical.

Vous le voyez, rien de bien extraordinaire ; juste quelques dispositifs de « prise de distance ».

« Ne m’embrassez pas »  devrait être la devise de tout (e) président (e) de conseil syndical.

VIII-       Comment aider votre président(e) à ne pas tomber sous le charme du syndic ?

  1. D’abord, évitez de suspecter votre président de collusion et faites-lui comprendre que vous savez qu’il n’est pas facile de résister aux amicales pressions d’un syndic.
  1. Puis aidez-le à mettre les « distances » : 

-          proposez de faire un compte-rendu du conseil syndical avec les remarques et questions gênantes, compte-rendu qu’il pourra adresser au syndic ;

-          proposez de prendre en charge un sujet qui fâche ;

-          enfin, photocopiez-lui cet article et surtout le point VII.

IX-            Comment agir contre les éventuelles collusions ou compromissions ?

Evidemment c’est plus difficile et nous n’allons pas vous donner de recettes pour cela.

Juste vous rappeler ceci :

  1. Le président ou la présidente du conseil syndical n’est pas élu (e) par l’assemblée générale, mais bien par le conseil syndical.
  1. Il (elle) n’est pas élu (e) pour un an forcément.
  1. Si le président « dysfonctionne » et dans la mesure où il y a une majorité avec vous, il ne faut pas hésiter à en changer. Certains croient que ce n’est pas possible et d’autres font croire que ce n’est pas possible. Or, il n’y a aucun problème pour gérer ce changement en cours de mandat. Ne vous gênez donc pas, en cas de besoin.

X-               Pour aller plus loin : connaître le fonctionnement et les dysfonctionnements du conseil syndical

Tous les conseillers syndicaux devraient lire et relire la partie de notre « Manuel du Conseil syndical » intitulé : « Le fonctionnement psychologique du conseil syndical ».

Voici le plan de cette partie dont la lecture est indispensable à tous les conseillers syndicaux (NB : faites achetez le livre par le conseil syndical et faites établir une facture au nom du conseil syndical qui se fera rembourser la dépense par le syndic sur le fondement de l’article 27 du décret du 17 mars 1967). Voici le plan de cette partie du guide :

  1. Les spécificités d’un Conseil syndical :

a)     Hétérogénéité.

b)     Proximité.

c)     L’ombre du syndic.

  1. Le portrait « psychologique » du président :

a)     Le type « autoritaire ».

b)     Le type « manipulateur ».

c)     Le type « potiche ».

d)     Le type « organisateur ».

  1. Les différents types de conseillers syndicaux :

a)     Le conseiller « notable ».

b)     Le conseiller « intéressé » ou « profiteur ».

c)     Le conseiller « proche du syndic » (« l’homme du syndic »).

d)     Le conseiller « suspicieux » voire «  paranoïaque ».

e)     Le « râleur ».

f)       Le « travailleur » ou le « conseiller idéal ».

  1. Les cinq types de conseils syndicaux :

a)     Le Conseil syndical « chambre d’enregistrement ».

b)     Le Conseil syndical « chambre d’engueulade ».

c)     Le Conseil syndical « chambre de bavardage ».

d)     Le Conseil syndical « forteresse assiégée ».

e)     Le Conseil syndical « normal ».

  1. Qu’est-ce qui fait qu’un Conseil syndical est productif ou improductif ?

a)     Le Conseil syndical est-il un « groupe » ou simplement un regroupement de personnes ? Et, s’il est un groupe, s’agit-il d’un groupe « fermé » ou « ouvert » ?

b)     Le président est-il du type « autoritaire », « manipulateur », « potiche », ou « organisateur » ?

c)     Le Conseil syndical est-il agité continuellement par ses différences ou ses oppositions ?

 
  1. Comment bien conduire une réunion de Conseil syndical ?

Voilà. Si avec tout cela vous n’y arrivez pas…


Il est certain que la gestion du personnel qui travaille sous le label des titres-services et l'utilisation des titres-services actuelle est sous la responsabilité du conseil de gérance. Il sera difficile à son Président et à ses deux membres de dire demain au tribunal pénal, qu'ils n'avaient rien à voir dans cette gestion. Ils sont complices du syndic et à ce titre ils auront des comptes à rendre à la justice. Ceci est également vrai au niveau de la T.V.A.

Trois hommes prévenus en valent 6.

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Commentaires

  • Bonjour,
    je voulais simplement vous remercier pour toutes ces précieuses informations.

    Diane

  • Merci, votre commentaire est un encouragement à persévérer et à encore faire mieux.

  • Merci, votre commentaire est un encouragement à persévérer merci merci

  • De rien, j'essaye d'être le plus complet possible, mais le droit est tellement complexe, qu'il permet beaucoup de dérives, surtout en matière de copropriété.
    Trop de copropriétés,sont gérées comme des républiques bananières, grâce à l'indifférence des copropriétaires.
    Je vais bientôt ajouter des commentaires sur "Les dangers d'aller en justice"

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