Vivre en Copropriété

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    Arrêté Royal, inscription des syndics à la banque carrefour des entreprises

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  • :AA Guide du blog

    Ce blog veut éviter toute source de conflit avec des copropriétés qui se sentiraient lésées, avec les informations données, les sujets ne traitent que de l'information qui est public ou qui concerne tous les copropriétaires du royaume.

    Ce qui concerne une copropriété en particulier, n'a aucun intérêt pour les lecteurs de ce blog, cela relève de ses copropriétaires uniquement.  Ils se taisent, où ils agissent, chacun est libre de son choix. Je veux uniquement vous aider à comprendre comment fonctionne une copropriété. Je ne suis ni avocat ni juriste, vous devez donc en tenir compte, et comme en toute chose dans votre vie, la devise du blog est "CHALLENGE EVERYTHING" ou "Vérifiez toujours ce qu'on vous raconte" Vous verrez, vous allez être surpris, si vous le faites.

    Ma copropriété, s'appelle "La copropriété, les grands curieux", elle est localisée à OUTSIPLOU LES BERDOUILLES". Je ne donne pas son code postal, pour ne pas qu'on sache où elle est localisée. J'ai l'accord de mon syndic, Monsieur Jean Jesuistoujourscontent, pour informer tous ceux qui viennent sur ce blog.

    Ceux qui font avancer le monde, en vue qu'il devienne meilleur, ne sont pas les"béni-oui-oui". Ce sont ceux qui s'indignent face à l'immoralité, et au mensonge.

    Cliquez dans la colonne "catégories" sur le sujet qui vous intéresse.

    Le sujet du moment est :

    PROJET DE LOI modifiant le droit de la procédure civile et portant des dispositions diverses en matière de justice. DOC 54 1219/001

    http://www.lexalert.net/sites/default/files/be_16097_burgerlijk_procesrecht_fr.pdf#overlay-context=nl/content/wetsontwerp-tot-wijziging-van-het-burgerlijk-procesrecht

    Catégorie ascenseur :

    Ascenseurs - Journée d'étude organisée par l'Institut du Patrimoine Wallon le 1/12/2015

     

    SESSION D'INFORMATION le 26/11/2016 à Ixelles

    Mesdames Dominique Dufourny, Bourgemestre, et Nathalie Gilson, Echevine de l'Urbanisme et du Patrimoine organisent une séance d'information sur "la mise aux normes des ascenseurs à valeur patrimoniale", à destination des propriétaires, copropriétaires, syndics et sociétés de gestion d'immeubles.

    Lieu: Salle polyvalente du Petit Théâtre Mercelis, rue Mercelis 13 à Ixelles
    Date: Samedi 26 novembre à 14h

    Inscriptions: patrimoine@ixelles.be

     

     

     

     

     

     

     

  • Avocats

    Avant d'introduite une citation contre votre association de copropriétaires, et/ou votre syndic, je vous conseille fortement de prendre un avocat. Un avocat est quelqu'un qu'il faut voir avant et pas après, comme le dit la publicité.

    Si vous pensez, connaître le Code judiciaire parfaitement, vous pouvez tenter de vous défendre vous-même, dans le cas contraire, c'est dans ce domaine que vous serez mis en boite par l'avocat de la partie adverse, qui mettra à profit votre méconnaissance des règles à appliquer. Les magistrats n'aiment pas trop que le citoyen lambda se défende lui-même, car il sait d'avance que trop souvent les dossiers sont mal présentés et mal ficelés.

    Malheureusement un avocat cela coûte beaucoup d'argent, je vous invite à lire la rubrique de ce blog "CITATION DANGER", en priorité de toute action contre votre ACP.

    Si après avoir lu cette rubrique, vous êtes toujours déterminés à aller en justice, le premier choix à faire est de trouver le bon avocat ou plutôt le bon bureau d'avocats. L'avantage d'un cabinet d'avocats par rapport à un avocat travaillant seul, est que le cabinet d'avocats a généralement plus de moyens financiers, pour s'ouvrir l'accès aux diverse jurisprudences et doctrines qui existent en matière de copropriété. Évidemment, les honoraires seront généralement plus onéreux dans un cabinet d'avocats que chez quelqu'un qui travaille seul.C'est un peu comme si vous allez à l'entretien de votre voiture, à l'agence ou chez un mécanicien indépendant. Il y a des avocats qui travaillent seuls et qui sont très compétents en matière de copropriété, car ils ont l'expertise professionnelle de la copropriété.

    La difficulté du choix réside dans le fait qu'un avocat ne peut pas faire de publicité, soit on vous a recommandé un avocat, soit vous cherchez dans la liste des avocats ceux qui se déclarent spécialistes en la matière. Personne ne se déclare spécialiste en copropriété, mais dans le domaine de l'immobilier.

    En priorité, demandez lui, s'il a déjà traité des dossiers en copropriétés, combien, en faveur de copropriétaires ou d'ACP. Un avocat qui défend l'association des copropriétaires, va travailler différemment de celui qui défend le copropriétaire isolé. Le premier utilisera en priorité la doctrine tirée essentiellement des livres d'avocats et des colloques, le deuxième va utiliser le Code civil et les statuts en priorité. 

    Si vous avez lu la rubrique "Citation danger", vous savez qu'il vous appartient de présenter votre problème de manière la plus claire possible, plus vous aurez été précis, plus vous aurez des chances d'être bien défendu.

    Un bon avocat doit estimer vos chances de succès, tout en sachant qu'il n'est pas dans la peau du juge. Mais principalement en justice de paix, il faut mieux choisir un avocat qui plaide régulièrement dans cette juridiction, car il aura l'avantage de savoir comment le juge réfléchi et agit.

    Votre avocat à l'obligation de bien connaître les règles qui sont propres à votre citation, c'est donc à lui qu'il appartient de vous conseiller dès le départ. Par exemple si vous contester des problèmes que vous rencontrer dans la copropriété, sans jamais les avoirs mis à l'ordre du jour d'une assemblée générale, si votre avocat accepte de lancer une citation, il est coupable de ne pas vous avoir mis en garde, que vous n'avez aucune chance d'obtenir gain de cause. Il aura également la responsabilité de vous guider, pour que vous puissiez, présenter votre revendication dans les formes voulues, par le magistrat et la loi.

    Si vous perdez, à cause que votre avocat à commis une erreur dan son travail, vous pourrez toujours vous retourner contre lui, pour vous avoir mal conseillé, ou pour avoir mal instruit votre dossier.

    Un avocat à qui je reprochais de ne pas avoir pensé à la nullité relative de la loi sur la coprorpiété, m'a dit, vous savez, la législation est tellement complexe, qu'un avocat ne peut pas toujours penser à tout.

    C'est vrai, mais on le paie pour penser à tout.

    http://www.barreaudebruxelles.be/index.php?option=com_content&view=article&id=80&Itemid=94

    http://www.maitre-eolas.fr/post/2006/01/02/262-la-responsabilite-des-avocats

    Si votre avocat doit assumer ses erreurs, il en est de même pour vous. Vous avez l'obligation de poser votre problème de manière précise et pour moi, cela n'est pas possible si vous n'avez pas pris la peine de lire les statuts dont le règlement de copropriété et la loi. Assurez-vous que les statuts ont été mis en conformité avec la loi du 6 juin 2010. Bien que cette loi précise que les dispositions statutaires non conforme à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales à compter de leur entrée en vigueur (1° septembre 2010 pour l'essentiel, mais il y a eu quelques nouveautés introduites depuis).

    Cette loi est impérative, mais je le rappelle,elle reste de nullité relative, car les articles 577-2 à 14, sont d'ordre privatif.  Le juge peut contraindre votre ACP ou votre syndic à appliquer la loi, uniquement si vous lui demander de le faire.

    Pendant les travaux parlementaires, préparatoire à la loi de juin 2010, notre groupe de copropriétaires à insister, pour que cette loi devienne d'ordre public, mais ceci n'a pas été accepté à notre grand regret. Le motif invoqué, étant qu'avec une loi d'ordre public, les copropriétés seraient devenues ingérables.

    Moralité, les syndics savent très bien que très peu de copropriétaires sont disposés à se ruiner pour aller contester les malversations commises dans la copropriété,alors que toutes les décisions ont été prises avec les majorités requises.

    Si votre syndic est un professionnel, il doit respecter le code de déontologie qui lui est imposé par l'IPI. Vous pouvez donc également porter plainte auprès de cet organisme (uniquement vis à vis du code de déontologie). Cette procédure  est gratuite si vous ne faite spas appel à un avocat (ce qui est généralement le cas). Mais comme tous les organismes professionnels, il faut une faute grave et avérée, pour avoir une petite chance d'obtenir gain de cause.

    Voir : http://www.ipi.be/NV_2_I.php?lingua=FR  ou  http://www.ipi.be/NV_3_C.php?lingua=FR

     Si vous ne savez pas ouvrir ces liens, cherchez sur http://www.ipi.be

     

     

     

     

     

     

     

  • Citation en justice - DANGER

    Cette rubrique a pour but essentiel, de mettre en garde, le ou les copropriétaires minoritaires, qui veulent demander au juge de paix, de faire appliquer la loi dans leur copropriété.

    Je souhaite vous faire part de mon expérience malheureuse en justice, ainsi que celles de plusieurs copropriétaires de mon groupe. Contester en justice la gestion du syndic, quand on est minoritaire est très dangereux.

    1) On va vous donner le rôle du vilain petit canard, qui dérange tout le monde, vous serez mis à l'écart de la majorité et au pis on vous fera passer pour un demeuré ou pour une personne un peu débile.

    2) Généralement votre citation met en cause l'association des copropriétaires, donc vous occasionnez automatiquement des frais de justice aux autres copropriétaires, ce qui est un bon motif pour vous rejeter, comme étant l'emmerdeur de service. L'effet de groupe va accentuer ce rejet,

    3) Vous connaissez très bien la loi et vous estimez que si vous allez demander au juge de faire respecter la loi  et/ou les statuts, qu'il n'aura pas d'autre choix que de vous donner raison. Grave erreur.

    4) « Le droit est la plus puissante des écoles de l'imagination. Jamais poète n'a interprété la nature aussi librement qu'un juriste la réalité ». (Jean Giraudoux, la Guerre de Troie n'aura pas lieu, acte II).

    Les tribunaux rechignent à annuler les assemblées générales, et plus généralement à donner raison aux contestataires. Il faut que votre action soit étayée par un motif sérieux et solide. Evitez de solliciter une annulation pour vous en prendre indirectement au syndic ou à vos voisins, ou pour retarder des travaux.

    . Ne vous imaginez pas que vous gagnerez parce que la loi est de votre côté, ou que vous ne pouvez rien faire parce que les textes vous donnent tort. Les magistrats opèrent un contrôle souvent très intuitif de chaque cas, quitte à écarter les dispositions légales pour étayer leurs décisions. Ils se basent principalement :

    ·       sur les intentions et la finalité de la démarche des parties.

    ·       sur l'intérêt de l'immeuble et de l’association des copropriétaires.

    ·       sur la portée d'une décision ou d'une annulation sur la gestion de 'immeuble.

    ·       sur les préjudices encourus de part et d'autre 

    ·       sur le fait qu'un copropriétaire paie ou non ses charges.

    ·       Sur le fait que la faute commise, vous porte un préjudice.

    ·       pour les syndics : sur le fait de savoir s'ils ont ou non tiré un profit personnel, ou s'ils ont nui.

     

    . Méfiez-vous des bons conseils et des raisonnements rapides, même s'ils sont de bon sens. Le droit de la copropriété est particulièrement contre-intuitif, car la loi institue des priorités qu'elle n'énonce pas : continuité de la gestion de l'immeuble, limitation des recours au judiciaire, protection encadrée des syndics par présomption de bonne foi, prééminence du statut collectif sur l'individuel, interdiction de la rétention sur charges, méfiance vis-à-vis des copropriétaires agissant "pour le principe"...

    . Mener un procès contre une copropriété est long et coûteux. La loi l'a voulu ainsi.

    . A l'inverse, votre avocat peut avec efficacité vous représenter lors d'une assemblée générale,

      Ou vous assister comme médiateur auprès d’un syndic ou d'un conseil de copropriété pour éviter le recours à une procédure.

    . Souvent les conflits, en copropriété, ont pour origine un antagonisme personnel, la méfiance vis-à-vis d'un individu dont la personnalité déplaît, ou tout simplement un malentendu qui a mal tourné, amplifié par un défaut de communication ou une incompréhension entre les parties. La première chose à envisager est d’essayer de résoudre le problème par le dialogue avec les autres copropriétaires, le conseil de copropriété, ou le syndic. Malheureusement, ce dialogue n'est pas toujours possible à établir, pour des raisons diverses, comme l'intérêt personnel des parties, la position dominante du syndic et/ou du conseil de copropriété, qui a pour résultat, que la majorité est une majorité qui ne s'exprime pas, par crainte d'être mal vu, ou pour ne pas se désolidariser avec la majorité, ou pis encore, par désintérêt de la gestion de ses biens communs. Si vous persistez malgré tout à vouloir défendre vos droits, il faut alors introduire une citation en justice de paix. Avant d'introduire votre citation, demandez à votre avocat, si toutes les conditions sont réunies pour préservez vos chances de succès. Il vaut mieux, préparer votre action avec un avocat, bien avant l'assemblée générale, afin de voir si vous n'avez pas l'obligation de demander au syndic de mettre un point à l'ODJ, qui concerne votre revendication. Attention de respecter le délai pour introduire votre demande et surtout n'oubliez pas le double recommandé. Voir les articles 577-6 § 3 et 577-8 § , 6°

    Dans ce cas vous devez préparer correctement votre entretien avec l'avocat que vous allez consulter. Pour ce faire, je vous invite à lire les conseils ci-dessous :

    Je viens de recevoir le jugement d'une amie, concernant les problèmes de sa copropriété, c'est un jugement de la justice de paix du 4ème Canton de Bruxelles. J'y ferai référence dans cette rubrique, il y a de temps en temps des juges qui imposent le respect de la loi et des statuts. Cette même amie avait déjà reçu un jugement exemplaire de feue Madame Isabella Brandon, qui malheureusement a été tuée, avec son greffier par un sinistre individu. Qu'il faut bon être copropriétaire dans ce 4ème Canton de Bruxelles.

    http://www.rtl.be/info/belgique/faitsdivers/713955/fusillade-qui-etait-la-juge-isabella-brandon-

     

    Hélas, vous pouvez également tomber sur des juges qui vont protéger les décisions prises aux majorités requises, au nom de la sainte démocratie. Ils ont dans ce cas, tout un arsenal de doctrines ou de jurisprudence à leur disposition, arsenal qui sera utilisé par l'avocat qui va défendre l'ACP. Il vous faut donc constituer un dossier en béton, pour avoir une chance raisonnable d'obtenir gain de cause. Vous devez savoir, que généralement celui qui perd en justice de paix, va aller en procédure d'appel, dans un tribunal de première instance. La dépense a engager va être très importante, surtout depuis qu'on a imposé la TVA sur les prestations des avocats. Si vous perdez, vous aurez en plus de vos frais, les dépens à payer à la partie adverse. Il vaut parfois mieux se laisser voler par le syndic, que d'aller en justice, cela coûte moins cher.

    Voici un recueil de la doctrine qui sera utilisée contre vous, elle n'est pas limitative, chaque colloque sur la copropriété sort son lot de doctrines

    Le juge n'étant pas obligé de respecter la loi, il pourra si cela l'arrange motiver son jugement via cette doctrine. Vous allez constatez qu'à partir de ces doctrines,on peut à 100 % démolir vos arguments, dans un sens ou l'autre. .

    “Messieurs de FRESART et MALAISE (in la copropriété, les actions judiciaires (JJP 1998 p.217), faisant référence à un commentaire de Monsieur R.Timmermans, écrivent : « Favoriser la procédure constitue un risque pour l'esprit de consensus et de solidarité d'une association de copropriétaires. Le Juge de Paix n'use de ses compétences que de manière restrictive pour ne sanctionner que les cas les plus flagrants, et cela, dans les délais les plus courts, pour éviter l'insécurité juridique. La règle générale doit rester que l'association dirige « la maisonnée » et que le Juge de paix ne la corrige que de façon marginale »;

    Il a été jugé (J.P Borgerhout, 17/5/1999 TA pp201, p31) : « Qu'il n'entrait pas dans l'intention du législateur que toute décision de l'assemblée générale puisse être attaquée en justice. L'article 577-9§2-1° du Code Civil limite le recours aux décisions qui sont irrégulières, frauduleuses ou abusives. Lorsqu'une majorité valable a pris une décision, les autres copropriétaires sont liés par cette décision même si elle ne leur plaît pas. Ils ne peuvent s'opposer à cette décision qu'aux seules conditions posées par l'article 577-9§2 du Code Civil »;

    LECOCQ, BENOIT et ROMMEL in « la copropriété par appartement », Editions Larcier 2008 p.20 N°57 écrivent :

    « Il ne peut s'agir que d'une censure au sens strict, la juridiction ne pouvant substituer ici sa propre appréciation « en pure opportunité » à celle de l'assemblée générale, explique le Tribunal Civil. Un contrôle ne se fait qu'à « la marge » et seule la violation « caractérisée » des principes juridiques ci-décrits est sanctionnée » (Voir Civil Bruxelles, 29 juin 2005, JJP 2008, p.62);

    « Pour ce qui est de l'irrégularité, elle concerne aussi bien les règles conventionnelles (statuts violés) que légales (majorité non atteinte), dépassement de pouvoir, formalités non respectées, etc .... Sauf à verser dans un formalisme de mauvais aloi, il importe toutefois de démontrer, en sus, que l'irrégularité dont question a causé un préjudice déterminé à un ou plusieurs copropriétaires (La copropriété par appartement, ibidem, p.20 N°58);

    Dans le cadre de la citation d'instance, on n'évoque pas l'irrégularité mais on vise une décision frauduleuse et abusive;

    Les définitions de la fraude et de l'abus sont données par la doctrine et la jurisprudence;

    Les décisions frauduleuses sont celles qui « sont adoptées suite à des manœuvres ou à la communication d'informations contraires à la réalité (C.MOSTIN - Le contentieux de la copropriété depuis l'application de la loi du 30 juin 1994 in « la copropriété forcée des immeubles et des groupes d'immeubles bâtis » UCL 2001, p.215);

    La doctrine rappelle également qu'il faut une intention de nuire (C.de FRESART, J. MALAISE in « la copropriété : les actions judiciaires » JJP 1998, p.225);

    Les exemples cités en doctrine et jurisprudence traitent de cas où la fraude retenue est évidente (fraude dans le comptage des voix, refus d'exécuter des travaux nécessaires, assemblée imposant des travaux coûteux mais pas nécessaires, sous-évaluation volontaire du coût des travaux, etc ...) Voir C.de FRESART et J.MALAISE, réf ibidem p..225 et C.MOSTIN, réf ibidem p.215;

    « Est frauduleuse la décision obtenue sur base de manœuvres inspirées par une volonté de nuire ou accomplies dans l'intention de détourner certaines dispositions légales » (J.P Bruxelles 3/3/1998, JJP 1998 p.314);

    La doctrine et la jurisprudence définissent la décision abusive comme étant celle qui « traduit un abus de majorité, un abus de droit ou une violation des compétences de l'assemblée générale » (Voir S.DUFRENE « Approche théorique et pratique de la loi du 30 juin 1994 » in « La pratique de la copropriété » Editions Bruylant, Collection Faculté de Droit ULB 1996, p.33);

    La doctrine considère par ailleurs que la décision abusive est celle qui serait constitutive d'un abus de droit (F.Van de Wiele « Le rôle du Juge de Paix, des solutions IFP, p.8);L'appréciation de l'abus dans le chef des copropriétaires majoritaires ou minoritaires repose sur les critères habituellement retenus pour qualifier un comportement abusif;

    Il s'agit de l'intention de nuire, de l'adoption de la solution la plus dommageable, lorsque plusieurs options sont possibles, ou encore en disproportion entre l'avantage recherché et les inconvénients causés (N.VERHEYDEN-JEANMART, Philippe COPPENS et T.MOSSIN « Les biens »1989-1998, examen de jurisprudence, RCJB 2000, N°101);

    « L'abus existe et constitue donc une faute au sens de l'article 1382 du Code Civil lorsque la majorité impose à la minorité des décisions qui ne sont pas justifiées par une saine appréciation de l'intérêt commun ou qui ne présentent pas d'intérêt légitime pour la majorité, tout en causant un préjudice disproportionné pour la minorité » (C.de FRESART et J.MALAISE, réf op.cit p.224);

    « L'abus peut résulter soit d'une abstention à décider soit d'un acte positif »

     

    « L'abus de majorité supposerait donc que la décision de l'assemblée générale soit prise en violation de l'intérêt commun que ce soit par malveillance ou pour toute autre cause (L.de CASTILLON, « le contentieux de la copropriété » in Copropriété colloque organisé le 7/10/1994, dir N.VERHEYDEN-JEANMART, Ph.GOSSENS et C.MOSTIN, LLN, UCL p.172);

    « Pour apprécier s'il y a abus de droit, il faut examiner si les copropriétaires qui ont voté ont exercé leur droit de copropriétaire d'une manière qui excède les limites de l'exercice du droit par une personne prudente et diligente » (JP Bruxelles, 3/3/1998, JJP 1998, p.314); (mis en gras par moi)

    Il parait également nécessaire de rappeler que, par application même des règles de procédure, la partie demanderesse qui sollicite l'annulation de la décision de l'assemblée générale, doit bénéficier d'un intérêt par ladite décision annulée (Voir RCJB 2000 Examen de jurisprudence (Verheyden-Jeanmart - Coppens - Mostin n°165 p.408);

    « Le copropriétaire qui se plaint d'une règle statutaire pour échapper à une décision prise par un organe statutaire doit prouver que la décision prise irrégulièrement, lui a causé un préjudice ou que, sans l'irrégularité invoquée, la décision n'aurait pas été prise » (14/6/1991, J LMB 1993, p.1436);  (mon commentaire est que lorsqu’on dispose d’une majorité de 97 %, cette jurisprudence s’applique à 100 %. Régulier ou pas, informé ou pas, correct ou pas, la majorité n’en a rien à cirer)

    « L'abus caractérise plutôt les décisions prises dans un sens contraire à l'intérêt commun de la copropriété. Est abusive, comme l'expose Jean-François ROMAIN, la décision de l'assemblée générale qui « de manière illicite », « méconnaît l'égalité entre les copropriétaires » ou qui « lèse » de façon « disproportionnée ou injustifiable » les intérêts des copropriétaires minoritaires par rapport aux avantages qu'en retire la copropriété (les dossiers du JT 2007, p.152, Droits réels Chronique de Jurisprudence, Editions Larcier);

    De manière générale, les critères liés à l'abus dans le domaine de la copropriété visent à l'intention de nuire, l'adoption de la solution la plus dommageable (lorsque plusieurs options sont envisageables) ou encore la disproportion entre l'avantage recherché et les désagréments causés (Mostin - Contentieux et copropriété, JT 2007, p.478);

    La décision de l'assemblée générale sera qualifiée de frauduleuse, si, bien qu'étant régulière dans sa forme, elle a été adoptée à la suite de manœuvres ou n'a été obtenue que par la communication d'informations contraires à la réalité (voir la copropriété par appartement);”

    « A cet égard, il n'est pas impossible que la jurisprudence, se fondant sur la doctrine, persiste dans cette attitude, refusant d'annuler une décision adoptée de manière irrégulière, si elle n'est pas préjudiciable aux copropriétaires qui en réclament l'annulation ou s'il n'est pas démontré que,  régulièrement prise, elle aurait abouti à une autre solution » (Voir doctrine et auteur qu'elle renvoie à la Chronique de Jurisprudence);

     

    Avouez que ces doctrines jetées en pâture à on ne sait qui, n’ont aucun sens juridique. Présenté sous cette forme, c’est un catalogue général et chacun se sert de ce qui lui convient.

    Ces doctrines pourraient être retenues selon nécessité, dans le cadre d’une copropriété qui fonctionne selon l’esprit de la loi, qui veut responsabiliser les copropriétaires et les impliquer dans la gestion de leurs biens communs. Ceci implique prioritairement que le syndic et l’association des copropriétaires, respectent les règles élémentaires reprisent dans les statuts et dans la loi. Faute de quoi, on réduit la copropriété par appartement à une sorte de république bananière ou tout est permis, à partir du moment où la majorité silencieuse délègue son pouvoir. En un mot, une copropriété dans laquelle on applique la TRANSPARENCE PAR L’INFORMATION ET LES PREUVES.

    Nos assemblées se composent  généralement de copropriétaires qui ne vérifient rien, qui ne mettent rien en doute, qui acceptent toutes les propositions même les plus déraisonnables et surtout qui ne s’expriment pas.  Dans mon ex copropriété, on se croirait au musée Grévin, car ils ne doivent même pas lever la main lors des votes.
     

    La première chose qui devrait être prise en compte par le  ou les juges, doit être :

    Au sein de la copropriété, le processus de prises de décisions par l’assemblée générale respecte-t-il les règles établies par la loi,  les statuts et la transparence des informations reçues ? Chaque copropriétaire pris individuellement a-t-il pris connaissance des points à l’O.D.J. ? A-t-il recueilli un avis préalable et adéquat sur les sujets ? A-t-il pris en considération les objections des autres copropriétaires ? Y a-t-il eu un débat contradictoire entre les copropriétaires avant le vote ?

    Chacun a-t-il eu la possibilité de s’exprimer ? Le syndic et le président de l’assemblée ont-ils respectés leur statut de neutralité ? Le conseil de gérance a-t-il agit en respectant l’avis et l’intérêt de tous les copropriétaires ?

     

    Si la réponse à ces questions est oui, alors on pourra parler de démocratie et de souveraineté de l’A.G.

     Règle d'or à respecter pour lancer une citation.

     

    Citation en justice  -Danger !!!!!!

    Avant de vous lancer dans une procédure en justice, il faut avant tout que vous puissiez démontrer que vous avez un intérêt personnel à agir. Voir article 17 du code judiciaire.

    L’intérêt pour former une action en justice, au sens de l’art. 17, doit être un intérêt légitime (cass 14 mai 2004, C.02.05.0524.F – C.02.05.48.F  (JLMMB. P. 1084)

    L’intérêt requis pour l’introduction d’une action en justice doit s’apprécier au moment où la demande est introduite.

    Avant de vous engager dans une citation, vous devez impérativement, avoir pris la peine de lire vos statuts et le texte de la loi sur la copropriété (articles 577-2 à 14 du Code civil).

    Pour visionner  cette loi via internet, vous allez sur le portail du pouvoir judiciaire. http://www.juridat.be/index_fr.php

    Vous cliquer sur “législation” ensuite sur le document de la recherche, dans la nature juridique, vous sélectionner la nature de votre recherche, “Code civil”. Ensuite dans la rubrique « Mots » vous inscrivez “art. 577-2”. Ensuite vous cliquez sur RECHERCHE, puis dans l’écran suivant sur détail. Il ne vous reste plus qu’à descendre sur le N° d’article désiré.

    Si vous voulez voir un article du code judiciaire, c’est le même principe, il suffit de sélectionner “Code judiciaire”.

    Certes il est plus simple d’exposer son problème à un avocat et de lui faire confiance, mais votre avocat n’est pas forcément un grand spécialiste de la copropriété, il risque donc de ne pas bien comprendre ce que vous attendez de lui et alors bonjour les dégâts. Si vous avez pris la peine au préalable de vous informer, vous serez plus à même d’estimer vos chances d’obtenir gain de cause en justice et d’être précis dans votre demande vis-à-vis de votre avocat.

    La loi sur la copropriété (577-3 à  577- 14 inclus) est impérative. Mais vous ne devez surtout pas oublier, que du fait que cette loi est d’ordre privé, elle a une nullité relative.

    La nullité relative veut dire, que le juge ne peut invoquer la loi de son propre chef,  vous devez lui demander de faire appliquer la loi, via une citation. En clair, si dans votre copropriété, certaines décisions de l’assemblée générale sont contraires à la loi, vous devez obligatoirement introduire une citation devant la justice de paix, pour faire valoir vos droits.

    Voici quelques règles qui sont obligatoires afin de garder vos droits intacts devant le juge

    Vous devez en priorité respecter l’article 577-9 § 2. Qui dit :

    Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale. Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l’assemblée a eu lieu.

    Ou l’article 577-9 § 6, si vous demandez de modifier la répartition des quotes-parts ou le mode de répartition

    Première remarque, vous ne pouvez contester que des décisions de l’assemblée générale qui vient d’avoir lieu. Si vous voulez contester un fait qui vous semble incorrect, il faut en priorité, demander au syndic de le mettre  l’ordre du jour de la prochaine assemblée ordinaire ou extraordinaire.

    L'article 577-9 § 7, vous permet de demander au juge de ce substituer à l'assemblée générale, en cas d'abus de minorité ou de majorité. Encore faut-il démontrer que cet abus existe.

    Si la décision de l’AG rejette votre demande, et que vous estimez que cette décision est irrégulière, frauduleuse ou abusive, vous pouvez introduire votre citation en justice de paix. Attention, car la doctrine interprète dans tous les sens, la signification et l’application des mots “irrégulière”, “frauduleuse” ou “abusive”.  Voir les exemples cités ci-avant.

    Quid des problèmes soulevés, si le syndic, n'a pas respecté l'application de l'article 577-8 § 4, points 3° à 18° ?

    Rappelez-vous que l'article 577-9 § 2, précise qu'il faut contester un décision de l'assemblée, si par exemple,le syndic n'a pas présenté le budget prévisionnel, est-il possible de le contester en justice ? je ne vais pas répondre, mais assurez-vous avec votre avocat pour trouver la bonne réponse face au juge. il existe d'autres cas, comme par exemple l'application de l'article 577-6 § 2, 3, 4, et 5. 

    Il est admis que sont irrégulières, les décisions adoptées en violation des règles de forme, légales ou statutaires relatives à la constitution ou à la tenue des assemblées générales ainsi que celles qui excèdent les pouvoirs de l’assemblée générale (C. Mostin, « Le contentieux de la copropriété », La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, Bruxelles, Bruylant, 2005, pp. 241-242 et les références qu’elle cite).

    Recueil Permanent des Revues Juridiques

    Avec plus de 30 ans d’archives, le Recueil Permanent des Revues Juridiques (le nouveau RAJB) recense les sommaires de décisions de jurisprudence et les titres d’articles de doctrine issus de plus de 150 revues juridiques belges. Il contient plus de 300.000 références jurisprudentielles et doctrinales recensées en français et en néerlandais.

    Référence : https://www.stradalex.com/Stradalex/FR/PublicHome/html/display/contents?redirect_counter=1

    Vous comprendrez qu’il y aura toujours moyen de trouver la jurisprudence ou la doctrine, qui interprète la loi en votre faveur ou défaveur. Il ne faut donc pas s’aventurer en justice à la légère.

    Remarque très importante que les avocats et les huissiers oublient parfois d’appliquer, si votre citation réclame une modification des statuts de la copropriété ou une révision des quotes-parts de copropriété, il faut obligatoirement faire une inscription en marge de l’acte authentique auprès des hypothèques. Voir à cet effet l’article 3 de la loi hypothécaire.  http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&table_name=loi&cn=1851121601

    D’une manière générale, s’agissant de procéder à la modification des statuts de la copropriété, c’est l’assemblée générale qui est seule compétente pour y procéder (quant à l’administration des parties communes, cfr art. 577-7, § ler, 1°, a) et quant à la modification des charges de la copropriété, art. 577-7, §1, 2°, a)).

    Chaque copropriétaire est en droit de demander au syndic d'insérer dans l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire, les points qu'il souhaite voir abordés. Ce droit résulte implicitement de l’article 577-9, §3 du Code civil qui permet à chaque copropriétaire de demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée sur un point déterminé, si le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.

    Ce n'est qu'ensuite, en cas de rejet de sa demande de modification des statuts, que le copropriétaire pourra soumettre le litige au juge sur la base de l'article 577-9, § 2 du Code civil, lequel dispose que :

    Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.

    Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l’assemblée générale a eu lieu.

    En effet, l'assemblée générale est l'organe souverain de décision ; le juge ne peut dès lors opérer qu’un contrôle marginal et ne peut se substituer à elle pour apprécier l'opportunité d'une décision. Cependant, l'article 577-9, § 2 du Code civil permet au juge d'annuler ou de réformer une décision de l’assemblée générale, la reformation emportant bien substitution de sa décision à celle de l'assemblée.

    Toutefois, ce pouvoir de substitution doit demeurer exceptionnel, selon la doctrine, et n'est donc pas fréquemment utilisé en pratique.

     

     II n'en va pas autrement dans l'hypothèse ou un copropriétaire entend se plaindre de la répartition des charges communes Celui ci doit, tout d'abord, soumettre sa contestation à l'assemblée générale en l’invitant à modifier les statuts sur ce point (art 577-7, § 1er,

    2°, a du Code civil). Il peut ensuite, si l'assemblée générale a rejeté sa demande et pour autant que les conditions légales soient réunies, invoquer l'article 577-9, § 6, du Code civil et demander au juge de rectifier (art 577-9 §6,2°) le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le mode de calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.

    Ceci vous donne les grands principes de base à respecter, avant d’introduire votre citation, mais l’expérience m’a démontré qu’en justice de paix, il n’y a aucune uniformité dans les jugements qui partent dans tous les sens. Ce sera différent selon que votre juge connaisse très bien le mode de fonctionnement d’une copropriété ou pas. Certains appliquent la loi de manière rigide, d’autres en fonction de la doctrine. Certains juges âgés, en sont encore à appliquer les principes d’avant la loi de 1994, c'est-à-dire, que la majorité a toujours raison.

    Voici quelques autres précisions qui peuvent vous être utiles

    Application du principe de spécialité légale, selon lequel les personnes morales ne sont instituées par la loi que pour les finalités qu’elle précise et il est constant que les actes adoptés en contrariété avec ce principe sont frappés de nullité (T. Tilquin et V. Simonart, Traité des sociétés, t. I, Bruxelles, Kluwer, 1996, p. 684 ; P. Van Ommeslaghe,

    « Observations sur les limites imposées à l’activité des personnes morales en droit comparé »,

    RCJB, 1958, p. 291 ; D. Van Gerven, « Sanctie bij schending van de wettelijke specialiteit

    van de vennootschap, 77? F, 2009, p. 746 ; J. Malherbe et alii, Droit des sociétés. Précis. 3eme

    éd., Bruxelles, Bruylant, 2009, p. 245 ; V. Simonart, « Personnalité morale et copropriété »,

    Les copropriétés, Bruxelles, Bruylant, 1999, p. 95).

     

    Dès lors, l’assemblée générale doit, si elle ne veut pas commettre un excès de pouvoir, respecter non seulement les limitations légales et statutaires de ses compétences, mais également le principe de spécialité légale, selon lequel les personnes morales peuvent uniquement accomplir les actes correspondant aux finalités en vue desquelles le législateur les a instituées (P-A. Foriers, « Spécialité légale - Spécialité statutaire et but de lucre.

    Quelques observations sur l’arrêt de la Cour de cassation du 30 septembre 2005 », RDC,

    2006, p. 1030 ; J. Van Ryn, Principes de droit commercial, 1.1, l ère éd., Bruxelles, Bruylant,

    1954, n°355).

    Par ailleurs, La Haute Juridiction a dit pour droit que :

    « Le juge est tenu de trancher le litige conformément à la règle de droit qui lui est

    applicable [et] à l’obligation, en respectant les droits de la défense, de relever d ’office les moyens de droit dont l ’application est commandée par les faits spécialement invoqués par les parties au soutien de leur prétention » (Cass, 14 avril

    2005,JT, 2005, p. 658 ; Cass, 16 mars 2006, Lar. Cass, 2006, p. 144).

    Il en résulte que le juge n’est pas tenu de la qualification donnée par les parties aux faits litigieux et de l’application des normes juridiques proposées par elles si celles-ci sont inadéquates pour la solution du litige (J. van Compemolle « La cause de la demande : une clarification décisive », JT, 2005, p. 661 ; G. de Levai, « un arrêt fondamental et attendu »,

    JLMB, 2005, p. 861), mais doit, au contraire, trancher le litige conformément à la règle de

    droit applicable et relever d’office les moyens de droit dont l’application est commandée par

    les faits spécialement invoqués par les parties (R. Hardy, « Le juge doit-il soulever d’office la

    nullité relative ? », Liber Amicorum François Glansdorjf et Pierre Legros, Bruylant, 2013, p.

    608 ; J. Ghestin, « L’annulation d’office d’un contrat », Mélanges offerts à Pierre Drai - Le

    juge entre deux millénaires, Dalloz, 2000, p. 605 ; A. Meeûs, « La notion de loi impérative et

    son incidence sur la procédure en cassation et sur l’office du juge », RCJB, 1988, p. 526).

    La Cour de Cassation a par ailleurs précisé cette Jurisprudence dans les termes suivants :

    « le juge est tenu d’examiner la nature juridique des prétentions formulées devant

    lui par les parties et, qu’elle que soit la qualification que celles-ci leur ont donnée,

    peut suppléer d’office aux motifs invoqués, dès lors qu ’il (...) ne modifie pas l ’objet

    de la demande » (Cass, 2 avril 2010, JLMB, 2010, p. 1235)

    La notion de l’objet de la demande renvoie toutefois « à la chose demandée, ce qui est réclamé par le demandeur, l’avantage économique ou moral recherché (...) le résultat factuel abstraction faite de toute qualification juridique » (J-Fr van Drooghenbroeck,

    « Chronique de l’office du juge », JLMB, 2013, pp. 1316-1317 ; Cass, 23 octobre 2006, Pas,

    2006, n°501 ; Cass, 20 avril 2009, Pas, 2009, n°260 ; Ph. Gérard, H. Boularbah, J-Fr. van

    Drooghenbroeck, Pourvoi en cassation en matière civile, Bruylant, 2012, n°424) ou, autrement formulé, « à ce que le plaideur prétend avoir droit » (P. Van Ommeslaghe, Droit

    des obligations, t. III, Bruylant, 2010, p. 2249).

    Il appartient dès lors au juge de « découvrir l’objet réel du litige » (selon l’expression de G.

    Closset-Marchal, in « Les pouvoirs respectifs du juge et des parties dans la détermination de l’objet et de la cause de la demande », RGDC, 2002, p. 449) au moyen des différents écrits

    de procédure produits devant lui et d’appliquer, afin de trancher la contestation opposant les parties sur ce point, les règles de droit applicables eut égard aux faits spécialement soulevés

    par elles à l’appui de leurs prétentions respectives.

    A cet égard, il incombe au juge de ne pas s’arrêter à la lettre des écrits de procédures des parties, et de rechercher la volonté réelle de leurs auteurs, ceci l’amenant, le cas échéant, à

    restituer à cette volonté, en cas d’erreur terminologique, l’habillage juridique adéquat (C. Le

    Bon, « De dagvaarding en bevrijdende veijaring, omvang van de stuiting », note sous Cass, 7

    mai 2001, Ree. Cass, 2001, pp. 243 et s. ; J-Fr. van Drooghenbroeck, « Le juge, les parties, le fait et le droit », Actualités en droit judiciaire, 2005, pp. 169-170). Il appartient en effet au

    juge « de définir l’objet du litige dont il est saisi et de restituer aux conclusions des parties

    leur véritable portée juridique » (J. Van Compemolle, « L’office du juge et le fondement du

    litige », RCJB, 1982, p. 19).

    _________________________________________________________________________________________________

    Pour la suite, je vais continuer à alimenter cette rubrique, via les doctrines importantes reprises dans les différents colloques sur le chapitre “Le contentieux en copropriété”, principalement ceux auxquels j'ai participé. Je ne pourrai jamais épuisé le sujet, car il est inépuisable.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

  • Economie d'énergie en copropriété

    5 décembre 2012. Economies d'énergie dans les copropriétés en France.

    Copropriétés équipées d'un chauffage collectif obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique.

    Les propriétaires de bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent réaliser un diagnostic de performance énergétique dans un délai de 5 ans à compter du 1er janvier 2012. Un décret paru ce matin au Journal officiel (Décret n° 2012-1342) précise les modalités de vote et de réalisation des diagnostics de performance énergétique. Il fixe également les conditions d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit l'établissement d’un DPE ou d'un audit de performance énergétique, de la question de la réalisation d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou de la conclusion d'un contrat de performance énergétique (CPE). Pour tous les bâtiments en copropriété, le décret fixe le contenu du plan de travaux d'économies d’énergie ainsi que la nature et les conditions de réalisation des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives.
    _________________________________________________________________________

    ECONOMIE D'ENERGIE EN COPROPRIETE.

    Ce vendredi 26 octobre 2012, j'ai assisté à Namur, à un colloque de TRAINREBUILD.

    Je pense que ce sujet est très important et que tout copropriétaire doit prendre conscience que l'énergie à un prix qui devient de plus en plus insupportable pour notre portefeuille et que nous devons veiller à protéger notre environnement.

    A titre d'information, je vous fais un bref résumé de ce qui s'est dit dans ce colloque. Pour m'aider je me réfère au fascicule qui nous a été remis. Je vous donne toutes les références utiles. Si cet article vous a intéressé, et que vous souhaitez en savoir plus, je vous invite à contacter l'ABSA.

    Sous l'égide de la Communauté Européenne, un consortium européen qui réuni 11 pays, a été mis en place. Son nom est "Trainrebuild".

    Il a pour objectif de concevoir une chaîne de valeur stratégique pour générer un changement de comportement des propriétaires et maîtres d'ouvrages publics et privés sur le lien entre efficacité énérgétique et valeurs mobilières des biens patrimoniaux. Le projet vise à encourager la rénovation énergétique des bâtiments résidentiels individuels et collectifs, en s'appuyant sur un dispositif de formation adapté.

    L'ABSA (B) et l'ARENE (F) ont pris en charge dans Trainrebuild, de manière naturelle, la question des immeubles en copropriété. Après avoir participé à une étude européenne, nous finalisons la mise au point des formations qui seront réalisées sous forme de boîtes à outils. Ces boites à outils permettront aux syndics ou aux conseils de copropriétés de présenter aux associations de copropriétaires les enjeux et les moyens pour que la copropriété puisse relever ces défis.

    Les copropriétaires ainsi convenablement informés, pourront adhérer plus facilement aux projets susceptibles d'alléger leurs factures énergétiques.

    Monsieur Serge Robert, Président de l'Association Belge des Administrateurs de Biens ouvre la séance.

    Monsieur Raymond Van Ermen, coordinateur du projet “European Partners for Environement”, introduit le sujet : Cite son parcours dans le milieu de l’environnement, qui est plus que performant. Il a voyagé dans le monde entier et il a travaillé longtemps pour la Région Wallonne dans ce domaine. Il explique les objectifs poursuivi par “Trainrebuild”.

    Partenaires, groupes d’acteurs (copropriété), 11 états participent, encouragement à la rénovation par la formation, boites à outils. Voir à cet effet : http://trainrebuild.eu et http://coproverte.eu Il parle d’un site de discussion sur le sujet : http://www.buildup.eu/communities/trainrebuild 

    Monsieur Hamal, Vice Président du syndicat National des copropriétaires, fait un bref rappel des objectifs de la nouvelle loi de juin 2010, transparence et meilleure participation des copropriétaires. Il parle du colloque qui vient d’avoir lieu à paris sur l’avenir de la copropriété et des objectifs de rénovation et d’isolation des bâtiments. Il faut à tout prix éviter les situations désastreuses qui se passent aujourd'hui en France, car certaines copropriétés sont dans un tel état de délabrement, que certains copropriétaires ne sont plus en état de payer leurs charges. Ce qui ne fait qu'aggraver le problème,au point que l'Etat Français doit intervenir. 

    Monsieur Jean-Michel Louys  de la cellule énergie de la Région Wallone, nous parle des primes à la rénovation et à l’isolation en Région Wallonne. En bref, les primes sont accordées aux copropriétaires pour leurs appartements et non à l’ACP pour les parties communes, mais le syndic peut introduire une demande de prime aux noms de tous les copropriétaires, pour isoler la toiture par exemple. Il explique le but des «Guichets Energies» et leurs missions. Informer, aider les demandeurs, informer via les foires, expositions.

    Voir : www.energie.wallonie.be 

    Monsieur Olivier De Wulf, de la société Electrabel, nous parle des objectifs en énergie verte, des différents prix de l’électricité et des modes de productions. Electrabel encourage les citoyens à réduire leurs factures énergétiques. Le meilleur KW est celui qu’on n’a pas consommé. 

    Monsieur Bart Bleys, nous parle  de son organisme “STC”, qui s’occupe principalement des exigences des installations pour l’eau chaude sanitaire (ECS). Ils réalisent des études sur les installations, afin d’étudier si les canalisations ne sont pas surdimensionnées. Un surdimensionnement entraîne des déperditions calorifiques. Ils étudient les pics de consommations, la circulation de l’eau dans les conduites (permanente ou non). Les pertes de calories et d’eau pour obtenir une eau chaude au robinet sans temps d’attente ou avec. Une installation avec retour de l’eau continu vers la chaudière, afin d’obtenir une eau chaude directement, n’est généralement pas rentable, car cela entraîne une grande déperdition de chaleur. Il faut isoler les tuyauteries. La plupart des installations sont surdimensionnées.  

    L’après midi est consacrée à la présentation des boites à outils pour informer et convaincre les copropriétaires de la nécessité de réaliser des économies d’énergie. 

    Monsieur Jacques Carlier,nous donne une information globale sur les directives européennes. Il rappelle les directives européennes, la législation Belge, la typologie des immeubles, et les étapes de l’efficacité énergétique. Le livre des énergies, l’audit globale, la plan pluriannuel des travaux.

    Le processus qui comprend le dialogue de copropriété.

    Objectif diminuer de 20 % les émissions de carbone et utilisation de 20 % en plus d’énergie renouvelable. 80 à 95 % de réduction des gaz à effet de serre, pour 2020. 

    Un syndic, nous parle des obstacles à l’efficacité énergétique en copropriété et des étapes pour arriver à cette efficacité.

    Il nous a beaucoup parlé de la directive européenne N° 2011/0172 du 11 septembre 2012, voir : http://www.europarl.europa.eu/sides/getDoc.do?type=TA&language=FR&reference=P7-TA-2012-306

    Ce texte a été approuvé par la commission, mais il ne deviendra officiel et définitif qu’après sa parution au journal officiel. 

    Quand il a parlé des boites à outils, il s’est polarisé sur les articles 27 à 29. Il faut des mesures pour pouvoir comparer et vérifier les améliorations  Ces comparaisons se faisant sur des degrés jours (DJU). http://www.meteobelgique.be/communaute/1537-degres-jours.html 

    Il y a environ 1,137 million d’appartements en Belgique (2010), ce qui représente

    22 % du parc immobilier. Seulement 9 % des immeubles à appartements ont plus de 10 appartements. Il y a environ 155.794 immeubles à appartements en Belgique statistique 2010.

    Selon la charte présentée, les 3 acteurs de la copropriété sont, le syndic, l’assemblée générale, le conseil de copropriété (pour les immeubles de + de 20 appartements). On aurait du ajouter un quatrième acteur, les copropriétaires qui existent en dehors de l’assemblée générale et qui forme l’association des copropriétaires. 

    Le processus décisionnel doit être collectif, et résulter d’une réflexion de GROUPE et non d’une approche individuelle. Les intérêts sont multiples (bailleur, copropriétaire occupant, j’ajoute le locataire).

    Le processus devrait faire appel à un spécialiste en énergie, ce que le syndic en principe n’est pas. Il faut donc faire appel aux bonnes volontés et surtout à des spécialistes. Ce groupe ne sera donc pas forcément composé uniquement du conseil de copropriété, tout qui demande de participer au groupe doit être admis. Voici une proposition intelligente, mais qui n’est pas souvent mise en pratique. 

    Si le syndic doit être le leader du groupe, il faut penser que ceci ne fait pas partie de sa fonction de base et qu’il pourra dès lors demander une revalorisation de ses honoraires.

     

    Quels sont les obstacles à la bonne marche du processus décisionnel ?

    Conseil de copropriété peu informé ! Quid des copropriétaires ?

    Mésentente au niveau des copropriétaires (revalorisation de la notion de communauté)

    Méfiance à l’égard des prestataires (revaloriser le métier de syndic)

    Incompréhension des données financières.

    Corporatisme des chauffagistes, rapport des bureaux d’études incompréhensibles, options variées et parfois contraires.

    Intégration multi énergie compliquée, méthodologie d’analyse et interfaces communicants, normes trop rigides. 

    Accès au crédit bancaire difficile, mauvaise perception de l’emprunt collectif, manque de vision à moyen et long terme sur les dépenses de la copropriété, budget  d’investissement et des dépenses. Les banques sont frileuses pour prêter de l’argent aux copropriétés.

    Instabilité des primes, difficultés administratives, permis d’urbanismes (photovoltaïques à la région Bruxelles Capitale). 

    Tout ce processus implique une série d’étapes énergétiques en copropriété. Il faut donc analyser  tous les postes qui consomment de l’énergie et tous les facteurs qui contribuent à améliorer ou à détériorer le rendement énergétique de la copropriété. 

    Dans ce processus il faut intégrer le relevé des consommations énergétiques des parties communes et de chaque résident. Il faut donc individualiser les consommations par des compteurs intelligents (au moins où cela est possible sans renouveler tous les circuits d’eau.

    Il faut un audit global, qui soit technique, thermique, et socio-économique et d’usage.

    Il faut des scénarios  tenant compte des attentes des résidents et de la capacité financière des copropriétaires, de la vétusté des équipements, de la plus-value énergétique qu’il est possible de réaliser. 

    Il faudra résoudre les problèmes de financement, prévoir une réserve pour les imprévus, établir un tableau de rentabilité, mettre en place un plan pluriannuel. 

    Il faudra convaincre la majorité des copropriétaires, à ce propos l’ABSA, prône que les décisions uniquement pour des travaux d’économie d’énergie, soient adoptés à la majorité simple (50 % + une voix), faute de quoi il sera difficile de réaliser l’objectif avec le quorum des ¾ comme la loi le stipule actuellement. 

    Une responsable du groupe assureur “Atradius”, a présenté deux formes d’assurance pour l’ACP, afin de couvrir les copropriétaires défaillants.

    Une assurance charges de copropriété et une assurance prêts aux copropriétés. Avec une telle assurance, si un ou plusieurs copropriétaires sont défaillants, les copropriétaires qui eux ont remplis leurs obligations financières, sont couverts contre ces défaillances. La société “Atradius” paie les montants défaillants à la copropriété et se charge de recouvrer les montants impayés auprès des copropriétaires défaillants. Ce qui implique que le syndic ne doit plus lancer de citation au nom des copropriétaires pour récupérer les montants impayés.

    Voir : www.icpatnet.com/copro 

    La journée s’est terminée sur des questions réponses, j’en retiens pour le principal que tout le monde s’est accordé pour qu’à terme, grâce au plan comptable normalisé qu’un arrêté Royal impose aux copropriétés de plus de vingt lots, on puisse établir un comparatif des charges de chaque copropriété, une personne ayant même suggéré, qu’un label énergétique de la copropriété soit affiché dans le hall d’entrée.  

    J'ai fait tout mon possible pour respecter ce qui a été dit, ce qui n’empêche pas certaines omissions ou petites erreurs. Mon but est simplement de vous sensibliser sur ce problème des économies d'énergie,qui doivent être un objectif prioriatire pour les années à venir dans toutes les copropriétés.

     

     

  • Certificat PEB

    7/2/2012 Certificat partiel de ma copropriété.

    Performance du système de chauffage commun : 62 %

    Performance du système de production d'eau chaude sanitaire : 43 %

    Il n'y a pas de quoi se réjouir.

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    14/02/2012 Conférence à l'initiative de la commission des aînés de Gembloux, sur le certificat P.E.B.

    Monsieur Benoit Fourez,attaché au dépt. énergétique du bâtiment au S.P.W., nous a brillamment exposé le but du certificat de performance énergétique des bâtiments (P.E.B.).

    Il nous a expliqué la différence essentielle entre un certificat "P.E.B." et un audit énergétique.

    En bref, un certicat "P.E.B." vous donne une évalution de votre logement, sans plus.

    Un audit énergétique sera réalisé, dans le cas d'un propriétaire qui veut améliorer son "P.E.B.". Dans ce cas,vous n'aurez pas de certificat énérgétique, mais des conseils pour améliorer votre isolation. L'auditeur vous décrira les points les plus faibles de votre isolation et vous indiquera comment réaliser les travaux.

    Moralité si vous voulez améliorer votre isolation, il peut être trsè intéressant pour vous de demander un audit énergétique. après les travaux, vous demanderez alors un certificat "P.E.B.", qui vous fera peut-être passer de "G" à "B"

    Le certificat "P.E.B." a pour but essentiel de montrer une vue de la situation énérgétique du bâtiment. Le certificateur va donc s'attacher à vérifier la situation existante au niveau de la perte d'énergie du bâtiment, et ceci sous les aspects de la qualité de l'enveloppe du bâtiment, du système de chauffage, de la production d'eau chaude sanitaire, de la ventilation si elle est présente, et des systèmes de production d'énergie renouvelable. On ne parle pas en terme d'énergie réellement consommée, car cela dépend du mode de vie des résidents, mais en terme d'énergie primaire. C'est à dire l'ensemble de l'énergie nécessaire au niveau de la planète, pour produire l'énergie réellement consommée.  Le certificateur relève toutes les données vérifiables dont il dispose et qu'il constate. ces données sont introduites dans un logiciel de la Région Wallonne et c'est ce logiciel qui va sortir votre certificat P.E.B..

    Si vous habitez dans une copropriété par appartement, et que cette copropriété est ventilé et/ou comporte un chauffage et une distribution des eaux sanitaires communs, il faudra faire un certificat partiel. Ce certificat est encodé dans le logiciel de la R.W. sous un N°. A ce stade, le certificat n'existe pas, les données sont simplement stockées dans le logiciel. Si un coproriétaire demande un certificat pour son appartement, le certificateur, vient relevé toutes les données propres à l'appartement. Après encodage de ces données dans le logiciel, il va y ajouter celle du certificat partiel de la copropriété. C'est donc quand l'ensemble des données sont encodées, qu'un certificat "P.E.B." est sorti par le logiciel. Vous ne devez payer que le certificat pour votre appartement, le certificat partiel de la copropriété est payé une fois par le syndic au profit de tous les copropriétaires.

    Un certificat "P.E.B.", coûte en moyenne 240 € pour un appartement et 430 € pour une maison. tout cela dépend de la complexité du bâtiment et des renseignements (plans, factures, détail de l'isolation, etc.) que l'on peut donner au certificateur. Dans une copropriété, l'idéal serait de tout confier au même certificateur, qui ferait tous les appartements. A partir d'un appartement type, il ferait tous les autres et cela réduirait considérablement les frais. Le problème est que si on habite son appartement, on n'a pas besoin d'un certificat énergétique.

    Il faut savoir que le certificat "P.E.B.", ne va vous donner qu'une classification, comme pour les appareils énergétiques. Cette classification va de A++( maison passive) à G (maison type 19° siècle, sans travaux d'isolation). tous les certificats sont compilés au niveau de la R.W. qui peut ainsi faire une cartographie par province de l'état d'isoation des maisons. 

    Il faut également savoir, que si vous avez une maison dont les murs ont un vide avec une isolation à l'intérieur, que le certificateur en tiendra compte uniquement si vous pouvez prouvez cette isolation via des documents ou plans établis par des personnes qualifiées. faute de preuves acceptables, votre mur sera considéré comme non isolé. Dons pour les anciens bâtiments résidentiels uni-familial, la moyenne est classée en "F"

    Pour des logements collectifs (type maison de repos,résidence-services, collège etc.) actuellement le certificat énergétique n'est pas obligatoire. 

    Dans notre copropriété-seigneurie, le bâtiment n'est pas considéré comme collectif, mais cependant dans le bail type de la copropriété, il est stipulé : En séance du 01/04/2004, le collège des bourgmestre et échevins de la ville de Gembloux  a exonéré des taxes sur les prestations d’hygiène publique, tout membre de la résidence »Le Vert Galant » pour autant que l’inscription au registre de la population le renseigne comme membre d’une communauté (déclaration spontanée à faire lors de l’inscription communale.

    Donc, nous sommes une collectivité au niveau des résidents, mais pas au niveau du bâtiment. Est-ce logique ? 

    _________________________________________________________________________

    Depuis le 1° juin 2011, pour vendre ou louer un appartement ou une maison uni-familiale, le certificat PEB est obligatoire. Je me limite à la Région Wallonne pour l'instant.

    Voir : http://energie.wallonie.be/fr/vous-etes-un-futur-vendeur-ou-bailleur.html?IDC=7237

    Décret de la Région Wallonne du 3 décembre 2009:  http://wallex.wallonie.be/index.php?doc=15982&rev=16839-9844

    L'arrêté du gouvernement Wallon du 27 mais 2010 : http://wallex.wallonie.be/index.php?doc=17278&rev=18175-10965

    Le samedi 17 décembre, notre spécialiste "Energie", qui est est membre du conseil de copropriété, nous a expliqué, que le syndic a obtenu le PEB partiel de la copropriété, pour la production de chaleur pour le chauffage commun et la production d'eau chaude.

    Il nous informe que nous ne pouvons connaître le résultat de ce certificat, que si nous demandons le certificat PEB de notre appartement, le certificat partiel sera dans ce cas annexé par le certificateur, qui est le seul à avoir accès à ce document.

    Il me semble cependant indispensable de connaître ce résultat, pour savoir où nous nous situons, au niveau de la performance énergétique des nos trois vieilles chaudières. Cela est capital pour les investissements futurs.

    Cependant quand je lis l'art. 580 du décret, je vois :

    Art. 580. Les immeubles à appartements qui disposent d’une installation commune de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou de panneaux solaires photovoltaïques font l’objet d’un rapport partiel des données relatives à ces éléments communs.

    Ce rapport partiel a une durée de validité de dix ans.

    Le rapport partiel ne peut être établi que par un certificateur PEB de bâtiment résidentiel existant agréé.

    Les associations de copropriétaires sont tenues de disposer d’un rapport partiel relatif à l’installation commune de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou de panneaux solaires photovoltaïques et de le mettre gratuitement à disposition de tout propriétaire ou titulaire de droit réel d’une partie privative de l’immeuble.

    Pour chacun des appartements de l’immeuble, le certificat PEB de bâtiment résidentiel existant peut être établi en utilisant, d’une part, le rapport partiel et, d’autre part, les données propres aux parties privatives.

    Il serait très intéressant de demander un audit énergétique pour tous les éléments communs de la copropriété. Enveloppe du bâtiment, locaux communs, installation de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire. Cela nous permettrait d'améliorer notre PEB au profit de tous les résidents.

     

     

     

  • Ascenseurs (révision)

     Ces informations vous sont communiquées par le Comité contre la Transformation des ascenseurs.

    Ascenseurs - Journée d'étude organisée par l'Institut du Patrimoine Wallon le 1/12/2015

    PDF

    SOIREE ASCENSEURS du 1/10/2015

     

    Nous remercions le Centre Urbain d'avoir organisé cette intéressante réunion informative. Ceux qui n'ont pu s'y rendre peuvent accéder à la présentation de Geert De Poorter en suivant le lien suivant:

    Présentation Geert De Poorter

     

    JOURNEE ASCENSEURS ANCIENS à AMAY le 10/12/2015 - Avis aux propriétaires !

    Chers propriétaires d'ascenseurs anciens,

    Après la soirée du 1er octobre organisée à Bruxelles par le Centre Urbain, voici une journée entière consacrée à nos chers anciens ascenseurs, cette fois-ci par l'Institut du Patrimoine Wallon.
    Y sera invité, parmi d'autres, Geert de Poorter qui est responsable du dossier auprès du gouvernement.

    Vous trouverez le programme complet en suivant le lien suivant:

    ascenceurs-anciens.pdf

    Modalités pratiques :

    Entrée gratuite, sur base de l’inscription préalable avant le 1er décembre 2015.
    Nombre de places limité à 120 personnes.

     

    Quand ?

    Le 10/12/2015, de 09 heures à 16 heures.

    Adresse:

    Site de la Paix-Dieu 
    Rue Paix-Dieu 1b
    4540 AMAY

    Salle du Forum (Quartier des Hôtes, sous les combles)

    Parking:

    Aménagé à l’extérieur de la clôture, entrée par le deuxième porche (extrémité du site, mâts pour drapeaux)


    Contact:

    Virginie Boulez - 085/410 351 ou 0477/963 485

    Formulaire d'inscription

    BIENNALE - Conférence Centre Urbain


    Chers propriétaires d'anciens ascenseurs,


    Le Centre Urbain me demande de faire la communication suivante:

    - il s'agit d'une conférence et non d'une réunion. Les questions pourront être posées en fin de séance, après l'exposé de l'orateur.
    - la conférence porte cette fois-ci sur la modernisation de l'ensemble des ascenseurs et non plus uniquement sur les ascenseurs historiques comme précédemment.
    - une erreur s'est glissée dans notre programme. L'adresse du BIP est place Royale, 10-11 et non rue Royale 10-11.

     

    Le Comité

    BIENNALE Art Nouveau Art Déco - VISITE d'ASCENSEURS ANCIENS


    Dans notre NL précédente nous avons mentionné par erreur que les ascenseurs présentés dans le cadre de la biennale Art Deco avaient déjà été modernisés.
    Ceci n'est pas correct, les installations modernisées se trouvent Avenue Paul Deschanel à Schaerbeek et non pas Avenue Lepoutre.
    Mais les spécialistes qui ont réalisé ces modernisations seront bien présents et vous expliqueront quelles techniques ont être utilisées pour ces travaux de modernisation.

    Veuillez nous excuser pour cette erreur.

    Le Comité

    17/09/2015 :

    Ascenseurs - Réunion de la dernière chance ?

    SOIREE SECURITE ASCENSEURS le 01/10/2015 - Venez nombreux !!!!

    Chers propriétaires d'ascenseurs anciens,

    Comme vous avez pu le constater, près d'une année s'est écoulée depuis la réunion prometteuse organisée par le Centre Urbain le 25/11/2014. Beaucoup de belles promesses avaient été faites, mais dans les faits rien n'a bougé .... sauf que le montant des amendes à été fixé en cas de non-conformité !

    Le 1er Octobre nous aurons enfin une nouvelle occasion de manifester notre mécontentement et nous devons la saisir, car ce pourrait fort bien être la dernière occasion !
    Lors de cette nouvelle réunion sur la sécurité de ascenseurs organisée par le Centre Urbain la parole sera donnée à Mr. Geert De Poorter, directeur général à la Direction générale de la Qualité et de la Sécurité, et donc principal responsable de ce dossier.

    Il est essentiel que nous y soyons nombreux pour lui expliquer qu'il y a bel et bien de sérieux problèmes pour la mise en application de cette modernisation mal conçue, mal organisée et totalement exagérée de nos ascenseurs historiques.

    Nous devons profiter de cette occasion unique non seulement pour poser nos questions, mais aussi pour dénoncer cette situation inacceptable, pour dénoncer les abus, les sociétés de contrôle qui refusent de faire des analyses de risques, les pressions exercées par les syndics.

    Vous aurez compris qu'il est grand temps de se mobiliser à nouveau, comme en 2005 lorsque notre pétition avait recueilli 10000 signatures, car seule une réaction massive peut encore nous sauver !
    Il est essentiel que nous soyons présents en grand nombre lors de cette réunion du 1/10/2015 !

    Heure:

    19h

    Adresse:

    BIP Salle Zinneke
    Rue Royale, 11
    1000 Bruxelles

    Attention ! Inscription Souhaitable:

    INSCRIPTIONS 02 227 42 60
    http://www.curbain.be/conferences

    Invitation officielle Centre Urbain

    Ceci pourrait bien être la réunion de la dernière chance car en absence de réactions, le ministère pensera que tout se passe bien sur le terrain de la modernisation, alors que la réalité est bien autre: les sociétés de contrôle refusent d'appliquer la méthode d'analyse de risques Kinney, les constructeurs ne proposent pas de solutions alternatives permettant de préserver l'esthétique des anciennes installations, de magnifiques anciens ascenseurs sont détruits jour après jour !

    24/12/2013 :

    Les architectes et la préservation du patrimoine des Ascenseurs
    Solutions alternatives pour ascenseurs à trémies ouvertes présentées à l'expo "Lift Stories"

     

    Comme vous pouvez le constater dans l'article ci-après, les architectes s'intéressent également à la conservation du patrimoine de nos ascenseurs.

    Nous nous permettons également d'attirer votre attention sur l'encart qui est consacré aux solutions alternatives proposées par la société Schmersal, notamment dans le domaine de la sécurisation par détection optique des cabines se déplaçant dans une trémie ouverte, un point très sensible pour la modernisation de bien des installations historiques. Cette société sera présente à l'exposition "Lift Stories" aux Halles Saint-Géry et ce sera donc l'occasion de les rencontrer et de leur poser toutes vos questions techniques concernant votre situation particulière.

    Article de la Revue "Architecte" (publié avec l'aimable autorisation de l'Editeur PMG - Revues Professionnelles)

    27/11/2013.

    UNE GRANDE PREMIERE : Solutions "Alternatives" officiellement homologuées pour la première fois à Schaerbeek !

    C'est avec grand plaisir que nous pouvons aujourd'hui vous annoncer la première homologation officielle d'un ancien ascenseur qui a été modernisé à l'aide de solutions techniques "alternatives" !
    En fonction depuis 1935, cet ascenseur présente une architecture typique de l'époque avec une gaine ouverte (structure en fer forgé) dans laquelle se déplacent cabine et contrepoids.

    Les Ateliers Mariën, auteurs de la modernisation, ont, conformément au souhait des propriétaires, choisi de ne pas fermer la gaine mais de concevoir et d'installer des dispositifs sur les parties mobiles (cabine et contrepoids) permettant de détecter tout obstacle sur leur passage.

    Cette application concrète de la "méthode Kinney" constitue une étape fondamentale dans notre combat de longue haleine pour la recherche de solutions de modernisation permettant d'améliorer la sécurité des usagers tout en respectant l'esthétique des anciennes installations.

    En homologant officiellement la réalisation des Ateliers Mariën, l'organisme de contrôle a certifié qu'elle était "conforme" aux exigences de la Loi de 2003 en matière de sécurité des ascenseurs. 
     
    Toutes les informations concernant les méthodes de modernisation respectueuses du style des bâtiments seront données lors de l'exposition "Lift Stories" qui sera organisée début 2014 aux Halles Saint Géry à Bruxelles et que nous vous rappellerons en temps voulu. 

    Nous conseillons donc vivement à tous les propriétaires d'ascenseurs à cages ouvertes, à portes en accordéon, etc ... de s'y rendre afin d'évaluer si elles pourraient s'appliquer à leurs installations. APPEL aux propriétaires d'anciens ascenseurs : faites inventariser votre installation ! 

    ... MAIS ....au Ministère aucune des promesses faites fin 2012 pour les "solutions alternatives" n'a encore été tenue ... le combat n'est pas terminé !

    Nous avions déjà annoncé que les nouveaux délais ont été officiellement publiés, mais le dossier des "solutions alternatives" n'avance pas. Les Sociétés de Contrôle (SECTs) s'obstinent à ne pas vouloir exécuter de
    véritables "analyses de risque" selon la méthode Kinney, même si la Loi le permet. Le Comité ainsi et le SNP continuent d'insister auprès des autorités pour obliger les SECTs à respecter la Loi et ainsi
    permettre d'effectuer des modernisations respecteuses de l'esthétique des anciennes installations.

    21/12/2012 : Le comité pour la rénovation des ascenseurs nous communique que l'A.R. vient de paraître. Voir : ici

    25 août 2012 : Communiqué du cabinet de M. Vande Lanotte. 

    Chère Madame, Cher Monsieur,

     

    Les ministres Vande Lanotte et De Coninck ont envoyé ce lundi 16 juillet 2012 au Conseil d’Etat un projet de modification de la réglementation relative à la modernisation des ascenseurs. 

     

    Outre quelques adaptations mineures, le présent projet contient une modification fondamentale, à savoir l’introduction des modernisations échelonnées dans le temps en fonction de l’âge de l’ascenseur concerné. 

     

    Contrairement à une proposition précédente, celle-ci ne fait plus la distinction entre les ascenseurs à usage professionnel et ceux à usage résidentiel. Les ministres suivent ainsi l’avis de la Commission de la Sécurité des Consommateurs et du Conseil supérieur pour la prévention et la protection au travail. Le projet a fait l’objet de discussions avec les installateurs d’ascenseurs, les organismes de contrôle et les propriétaires et a été approuvé à l’unanimité par leurs associations respectives. 

     

    Le fait que les ascenseurs les plus faciles à moderniser soient adaptés en premier constitue l’élément clé du large consensus à ce propos. Pour les ascenseurs plus anciens, ayant souvent une valeur historique ou esthétique, les propriétaires disposeront de beaucoup plus de temps pour effectuer les changements. Ceci devrait permettre au secteur de développer des solutions spécifiques sur mesure, acceptables en termes de sécurité et préservant le caractère esthétique de l’ascenseur. La modernisation se déroule désormais en une seule étape alors qu’auparavant, elle s’effectuait en plusieurs phases étalées dans le temps. 

     

    Le tableau ci-dessous mentionne les nouveaux délais de modernisation en fonction de la date de mise en service de l’ascenseur.

     

    Date de mise en service                                 Date 1° modernisation

     

    à partir du 1° avril 1984                               au plus tard le 31/12/2014

     

    entre le 1° janv. 1958 et le 31 mars 1984   au plus tard le 31/12/ 2016

     

    avant le 1° janv. 1958                                au plus tard le 31/12/2022.


    Le SPF Economie insiste sur le fait que la gestion d’un ascenseur n’est pas seulement une question de modernisation. En effet, il doit être entretenu et inspecté régulièrement. Si un contrôle révèle un risque sérieux, l’ascenseur ne pourra plus être utilisé jusqu’à ce que les mesures nécessaires soient prises. Les délais de modernisation ne constituent donc pas une période durant laquelle il est permis d’utiliser des ascenseurs dangereux.

     

    Parallèlement à la modification de la réglementation, le gouvernement développe les documents et brochures utiles pour mieux guider les propriétaires, les entreprises de modernisation et les organismes de contrôle dans son application correcte, et ce, en concertation avec le secteur et les autres parties impliquées. 

     

    Le projet de modification est disponible sur le site du SPF Economie via le lien suivant: 

    http://economie.fgov.be/fr/binaries/2012.07.13-ontwerp_wijzingskb_liften_NF-Comm_tcm326-189038_tcm326-189038.pdf

     

    Bien à vous,

     

    Isabelle BRAET
    Cel Communicatie | Cellule Communication

    Kabinet Johan VANDE LANOTTE, Vice-Eerste Minister en Minister van Economie, Consumenten en Noordzee
    Cabinet Johan VANDE LANOTTE, Vice-Premier Ministre et Ministre de l’Economie, des Consommateurs et de la Mer du Nord

    Kabinet John CROMBEZ, Staatssecretaris voor de Bestrijding van de Fiscale en Sociale Fraude
    Cabinet John CROMBEZ, Secrétaire d’Etat pour la Lutte contre la Fraude Sociale et Fiscale
    Kunstlaan 7 Avenue des Arts
    B-1210 Brussel | B-1210 Bruxelles

    ________________________________________________________

    19 juillet 2012 : Communiqué sur la révision des ascenseurs.

    Le Ministre propose  un nouveau calendrier et de nouvelles dispositions qui deviendront officiel en octobre 2012, après l'avis du conseil d'Etat qui ne devrait pas apporter de modifications importantes. Les dispositions qui étaient obligatoires au 1° janvier 2013, sont modifiées également.

    http://economie.fgov.be/fr/entreprises/securite_produits_et_services/Securite_des_ascenseurs/Securite_ascenseurs_modernisation/

    15/05/2012

    Dernières nouvelles.

    Le 30 mars dernier, les membres du Comité ont été invités au Cabinet du Ministre Vande Lanotte pour une table ronde avec Agoria, des représentants du secteur, le Syndicat National des Propriétaires, l'ABSA, des consultants indépendants, etc. But de la réunion : faire un état des lieux sur l'Arrêté Royal 2003 relatif à la sécurité des ascenseurs et inventorier les problèmes posés par son application.

    On y a confirmé l'intention de maintenir pour le 1er janvier 2013 les deux mesures suivantes :
    - le rideau électronique (vitesse < 63 cm/sec),
    - le verrouillage positif,

    Il est cependant regrettable que cette mesure ne s'appliquerait qu'aux ascenseurs des immeubles à caractère privé (c'est-à-dire ceux où aucune activité professionnelle n'est excercée ailleurs qu'au rez-de-chaussée). Nous demandons que les adaptations qui seront faites dans la nouvelle loi pour les ascenseurs "anciens" soient également applquables à cette catégorie d'installation.

    Le Comité a tiré la sonnette d'alarme en ce qui concerne le délai imposé pour le verrouillage positif dans les installations non standard : porte palières en bois, portes en accordéon, .... La seule façon de préserver ces portes est de faire appel à des solutions alternatives nécessitant très souvent des adaptations sur mesure.

    Afin de répondre à ce point, l'idée d'une période de tolérance a été avancée pour les "ascenseurs anciens" pour autant que les gestionnaires aient passé commande avant le 1er janvier 2013.

    Dans ce contexte, le Comité a insisté sur la nécessité de définir correctement ce qu'on entend par "ascenseurs anciens" (pas question, par exemple d'en limiter la définition aux seuls ascenseurs classés).

    Les autres mesures imposées par l'Arrêté Royal actuel n'ont pas été abordées en détail mais il a été décidé qu'elles feraient l'objet d'une réunion spécifique le 31 mai prochain : nous sommes à nouveau invités à y participer.

    Nous porterons une attention particulière aux mesures qui risqueraient d'entraîner une dégradation du patrimoine, notamment en ce qui concerne les cages ouvertes et les portes palières de style.
    Même si la réunion du 30 mars a montré une volonté d'ouverture envers les demandes des propriétaires, nous devons rester vigilants face au poids que représente le secteur des ascenseurs.

    Nous devons nous tenir prêts à réagir massivement dans le cas où nos attentes ne seraient pas rencontrées.

    Le Comité est désormais aussi sur Facebook. Pour soutenir nos actions et en élargir la visibilité, merci de cliquer sur le lien et de faire un "like" !

    ________________________________________________________________

     

    VOICI UN LIEN INTERESSANT : http://technic-consult.com/p/liens.php

    Article du journal l'Echo Mon argent :

    Un arrêté du 9 mars 2003 oblige les propriétaires d’ascenseurs à mettre leurs appareils en conformité avec de nouvelles normes de sécurité. Mais devant l‘ampleur des dépenses que cela représentait pour beaucoup de copropriétés, les échéances initiales ont été reportées.

     

    Johan Vande Lanotte, ministre de l’Economie et des Consommateurs, prépare un arrêté qui devrait, une dernière fois, postposer la date fatidique, mais uniquement pour les ascenseurs résidentiels privés. Mais deux mesures particulières (verrouillage positif et rideau électronique) devront malgré tout avoir été prises pour le 1er janvier 2013 au plus tard.

    Les ascenseurs des bâtiments professionnels ne bénéficieront d'aucun délai de grâce. Ils devront être mis totalement en conformité avec l'ensemble des nouvelles normes dans les délais initiaux, soit pour le 1er janvier 2013.

    L’ensemble des dispositions doivent être revues affirment les détracteurs de l’arrêté de 2003, regroupés au sein d'un comité contre la transformation obligatoire des ascenseurs. Membre de ce comité, Pierre Six répond à nos questions.

    Pourquoi contestez-vous la mise aux normes de sécurité?

    Nous ne sommes évidement pas contre l’amélioration de la sécurité, mais pour des problèmes réels et à l'aide de solutions efficaces et respectueuses de l'esthétique des bâtiments (clairement identifiés). L’arrêté de 2003 prévoit plus de 70 modifications techniques! C’est très largement exagéré par rapport aux dangers, pour lesquels n’existe aucune statistique fiable. On parle de 5 à 10 accidents mortels en dix ans, ce qui est très faible par rapport aux millions d’utilisateurs...

    Que penser des deux mesures obligatoires pour janvier 2013?

    Le rideau électronique pour les ascenseurs lents est une mesure justifiée; nous ne la contestons pas du tout. De plus, elle est financièrement supportable. Par contre, l’installation du verrouillage positif, qui est une bonne chose en soi, posera un problème pour des milliers d’ascenseurs anciens. Il n'existe en effet pas de solution standard pour les portes palières en bois ou à grilles, c'est du "sur mesure". Il faudra donc trouver une solution et il est impensable de faire ces travaux pour le 1/1/2013.

    Il ne faut pas perdre de vue que cet arrêté très technique a été inspiré par les ascensoristes. Est-ce à l’industrie de fixer les normes de sécurité par rapport à ses propres produits? Un point tel que la précision de l’arrêt de la cabine par rapport au niveau de l’étage – ce qui n’a rien d’essentiel - exige de changer l’armoire de commande de l’ascenseur. Or, les composants électroniques sont propriété brevetée de chaque grande marque, ce qui leur garantira la maintenance. Un petit ascensoriste indépendant ne pourra plus intervenir…

    Comment sortir du débat actuel?

    En revoyant en profondeur la plupart des points de l’arrêté de 2003, et en ne conservant que ceux qui sont vraiment importants. Cinq ou six mesures bien ciblées par type d’ascenseur suffiraient largement! On se demande d'ailleurs comment le secteur pourrait effectuer les travaux maintenus pour le 1/1/2013, vu l'ampleur de la tâche et le manque de personnel qualifié.

    Ce samedi 14 avril, dans L'Echo Week-End, lisez davantage d'informations sur la mise en conformité des ascenseurs en Belgique. Attention, si une personne exerce une profession libérale à un étage au sein de votre immeuble (cabinet médical, bureau d'avocats), la mise en conformité ne pourra pasêtre reportée au 1er janvier 2018.

     

    VOIR LE LIEN du SPF ECONOMIE à ce sujet : http://economie.fgov.be/fr/entreprises/securite_produits_et_services/Securite_des_ascenseurs/Securite_ascenseurs_modernisation/

    INFO PATRIMOINE . Un peu d'histoire sur les ascenseurs et sur la législation.Voir :

    http://www.curbain.be/fr/patrimoine/information/3.Lascenseur_INT.php

    Attention les dates de mise en conformité ne sont pas à jour, lire 2023 et 2028, pour les habitaions privées et non commerciales à l'étage. Voir réponse ci-dessous du Ministre Vande Lanotte.

    ______________________________________________________________

    8 mars 2012 :

    Batibouw - 8/3/2012 Conférence Agoria 10h30 (NL) - 12h (FR) 

    *** LES INSCRIPTIONS POUR LES SESSIONS D'INFORMATION du SPF ECONOMIE SONT CLOTUREES ****

    *** Nous entendons actuellement des rumeurs selon lesquelles la Méthode Kinney (analyse de risque) ne serait plus applicable dans la nouvelle version de la Loi. Ceci serait une véritable carastrophe pour les anciens ascenseurs, car ce n'est qu'avec cette méthode que nous pouvons faire
    accepter des solutions alternatives pour par exemple éviter de devoir remplacer les portes en accordéon par des portes pleines en métal.
    NOUS DEMANDONS A TOUS LES PROPRIETAIRES D'ANCIENS ASCENSEURS DE VENIR NOUS SOUTENIR à BATIBOUW au stand AGORIA le 8/3/2012 de 12 à 13h,
    afin d'exprimer notre indignation et d'éviter qu'une pareille décision soit prise.
    Seul, je ne peux rien obtenir mais ensemble nous pouvons exercer une pression considérable. J'espère pouvoir compter sur vous. Ceci est sans doute notre dernière chance ! ****

     

    Le ministère de l'Economie ainsi que Agoria (réprésentant les industries) organisent des sessions d'informations et de conseil sur la modernisation des ascenseurs et ont choisi Batibouw pour le faire. Si vous avez des questions, c'est le moment de les poser. Attention, l'inscription est obligatoire pour certaines sessions !

    En résumé, pour les ascenseurs à usage privé (pas de cabinet de dentiste, médecin, ... à l'étage), les 2 points suivants seront retenus pour 1/1/2013:

    - Le rideau électronique (mesure justifiée pour améliorer la sécurité, ne posant en général pas de problèmes pour l'installation et qui est abordable)
    - Le verouillage positif (mesure justifiée pour améliorer la sécurité, mais nettement plus onéreuse et posant des problèmes pour certaines anciennes installations: portes palières "accordéon", portes "non-standard" en bois, ...)

    Si vous avez un ascenseur avec des portes palières en accordéon ou en bois, vous allez avoir beaucoup de difficultés pour moderniser votre ascenseur pour le 1/1/2013 sans remplacer ces portes par des portes pleines métalliques. On vous proposera sans doute de remplacer ces portes. La seule solution que vous avez est de trouver un artisan pour créer une solution "sur mesure" et de demander à votre SECT de faire appel à la méthode Kinney pour valider cette solution "alternative". Ceci a déjà été fait. Consultez notre site pour plus d'informations.

    Nous vous conseillons donc vivement d'addresser toutes ces questions, aussi bien à Agoria qu'au FOD Economie:

    - l'Arrêté Royal permet l'utilisation de la Méthode Kinney pour comparer différentes solutions techniques et valider des solutions "alternatives". Pourquoi la majorité des SECTs (sociétés de contrôle) refusent-elles d'appliquer cette méthode alors que la Loi les y oblige ?

    - Quelles sont les solutions techniques que vous nous proposez pour installer un vérrouillage positif sur des portes en accordéon ou à grille ou des portes "non-standard" en bois etc ... ?

    - Des solutions alternatives existent et ont déjà été installées et homologuées dans certains immeubles, mais c'est du travail d'artisan. Comment pouvons-nous, avec les délais actuels, bénéficier des ces solutions alternatives ? Ne serait-il pas necessaire de donner plus de temps pour de telles installations ?

    Plus nous serons à nous inscrire à ces sessions et à poser des questions, plus les autorités comprendront que malgré le fait qu'on a avancé dans ce dossier en remettant les délais, tous les problèmes ne sont pas résolus ! Je compte sur vous pour participer à cette action !

     

    Conférence AGORIA 'AR Sécurité des ascenseurs'


    Que signifie une bonne gestion du patrimoine en ce qui concerne les ascenseurs ? Partant de la responsabilité du propriétaire et de l’analyse de risques, un certain nombre de concepts techniques seront expliqués : verrouillage positif des portes, sécurisation de la cage d’ascenseur au moyen de portes ou d’un rideau électronique, accessibilité, précision du positionnement, commande de fréquence, éclairage et communication de secours, commande d’inspection, dispositif de sécurité… L’objectif est que vous soyez en mesure de comprendre les analyses de risques et les offres associées, afin de pouvoir décider en connaissance de cause.

    Où: VIP Room Palais 5

    Quand: Jeudi 8 mars 2012 de 12h00 à 13h00

    Contact: Agoria Mechatronica, Dirk De Moor: dirk.demoor@agoria.be ou +32 (0)2 706 79 84

     

    21 Février 2012 Réponse du Ministre Vande Lanotte

    Afin de vous informer sur la situation actuelle de la modernisation des ascenseurs, voici la réponse qu'un de nos membres a reçue très récemment de la part du Ministre Johan Vande Lanotte qui a repris le dossier de Paul Magnette.


    En résumé, de bonnes nouvelles pour les immeubles "privés", pour les autres aucun changement.
     

    Cher Monsieur xxxxx,

    Comme promis, je reviens à votre question. Tout d’abord, je vous prie de m’excuser de la réponse tardive, mais entre-temps on a pu faire toute la clarté sur le dossier des ascenseurs.



    Une distinction est faite entre les ascenseurs situés dans une habitation privée et ceux installés dans un bâtiment à vocation professionnelle.


    Habitation privée: aucune activité commerciale n’y est exercée.

    (ndlr: selon une autre réponse reçue, une activité professionelle exercée au rez-de-chaussée d'un immeuble permet de garder le caractère "privé" de l'immeuble.)

    Habitation professionnelle : le bâtiment est utilisé comme lieu de travail. Cela s’applique également lorsqu’au troisième étage, un employeur exerce par exemple sa profession et qu’il emploie un travailleur. Prenons un exemple concret : le 4e étage d’un immeuble est occupé par un dentiste qui y a par ailleurs son cabinet. Il emploie une secrétaire, si bien que le bâtiment est qualifié d’habitation professionnelle.


    Pour les habitations professionnelles, la législation entrera en vigueur sans délai.


    Pour les habitations privées, un délai supplémentaire de 5 ans est accordé. Autrement dit, le délai initial (2018 - 2023) est prolongé de 5 ans. La seule exception s’applique à l’installation du rideau de sécurité électronique et au verrouillage positif. Ces travaux devront être finalisés en 1 janvier 2013. Il entre également dans les intentions de revoir le texte de loi actuel. On établira une nouvelle liste de tous les problèmes communiqués. Sur la base de celle-ci, on déterminera les changements à mettre en œuvre.


    J’espère que ces explications permettent de faire la clarté sur votre situation.

    S’il vous reste des questions ou des remarques, n’hésitez pas à nous contacter à l’adresse indiquée ci-dessous.

    Veuillez agréer l’expression de mes sentiments les meilleurs.



    Isabelle BRAET

    Cel Communicatie | Cellule Communicatie
    isabelle.braet@vandelanotte.fed.be

    Kabinet Johan VANDE LANOTTE, Vice-Eerste Minister en Minister van Economie, Consumenten en Noordzee
    Cabinet Johan VANDE LANOTTE, Vice-Premier Ministre et Ministre de l’Economie, des Consommateurs et de la Mer du Nord

    Kabinet John CROMBEZ, Staatssecretaris voor de Bestrijding van de Fiscale en Sociale Fraude
    Cabinet John CROMBEZ, Secrétaire d’Etat pour la Lutte contre la Fraude Sociale et Fiscale
    Kunstlaan 7 Avenue des Arts

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    Lundi 17 otobre, problème des ascenseurs dans l'émission de la RTBF "on n'est pas des pigeons" Cela commence après les pésentations vers 1'50" et cela dure environ 7 minutes :  http://www.rtbf.be/tv/revoir/detail_on-n-est-pas-des-pigeons?uid=84439810668&idshedule=dae702867fb3be22110512ffe084b879&catchupId=11-TIJIR001-111-PR-1&serieId=11-TIJIR001-000-PR

    Voir également l'article du journal "L'Avenir de ce mercredi 19 octobre 2011. : http://www.lavenir.net/article/detail.aspx?articleid=DMF20111019_00061640

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    12 octobre 2011 : Réponse du Ministre Paul Magnette, à mon mail sur la révison des ascenseurs.

    Monsieur, 

    Votre témoignage, joint à beaucoup d’autres, a attiré mon attention sur les difficultés concrètes rencontrées par bon nombre de propriétaires d’ascenseurs dans l’application de l’arrêté royal du 9 mars 2003 sur la sécurité des ascenseurs.Aussi me paraît-il souhaitable de reporter une nouvelle fois la mise en œuvre de cet arrêté royal, à l’exception des dispositions concernant l’installation d’un rideau lumineux et le verrouillage positif des portes palières, de manière à donner le temps à un gouvernement de plein exercice de se pencher à nouveau sur cette réglementation, et de trouver une réponse adéquate à l’ensemble des difficultés d’application qui ont été constatées sur le terrain. 

    Par ailleurs, il me paraît essentiel que l’accessibilité des ascenseurs aux personnes à mobilité réduite soit garantie pour tous les ascenseurs qui permettent actuellement cet accès. 

    Aussi je déposerai au Conseil des Ministres, dans les plus brefs délais, un projet de dispositions visant à la suspension des mesures de modernisation, comme indiqué ci-dessus. 

    Je vous prie de croire, Monsieur, à l’assurance de mes sentiments les meilleurs. 

    Paul Magnette


    De : Gerard Pirson Envoyé : mardi 30 août 2011 0:21
    À : Magnette Paul
    Objet : Modernisation des ascenseurs 

    Bonjour Monsieur le Ministre, 

    Je suis copropriétaire d'un studio, dans une copropriété-seigneurie qui se dénomme "Le Vert Galant" sise chaussée de Charleroi, 24-26 à 5030 Gembloux.

    Cette copropriété fonctionne comme une résidence-service, mais uniquement sous le régime de la copropriété. Elle n'est donc pas soumise aux règles du décret sur les résidences services de la Région Wallonne donc à ses normes de sécurité. Nous possédons 3 ascenseurs qui datent de 1969/70 (?) et qui évidemment ne sont pas aux normes.

     Bien que j'essaye de savoir en quoi consiste la modernisation des ascenseurs, je vous avoue que je suis perdu, tant les informations que je reçois me semble contradictoires. Doit-on oui ou non appliquer l'arrêté Royal du 9 mars 2003 ?

    A ma connaissance, une analyse de risque de nos ascenseurs n'a jamais été demandée par le syndic, donc nous n'avons aucune information sur les travaux qui seraient à réaliser éventuellement et donc sur les coûts que cela entraînerait. Comme la majorité des copropriétaires sont des personnes âgées, ceux-ci, ne cherchent pas trop à savoir. Mais personne ne souhaite engager trop d'argent dans cette modernisation. 

    Au cours de notre dernière A.G. le 2 avril 2011, la seule information reçue du syndic a été que:  le "SNP" attend la mise en place d'un gouvernement fédéral définitif pour tenter des interventions parlementaires en vue de retarder les dates de 2013 et 2018 pour la mise en conformité des ascenseurs. Nous allons donc attendre, pour voir ! 

    Nous avons provisionné à ce jour, un montant de 32.000 € pour ces travaux. Comme nos ascenseurs ont tous des portes extérieures qui s'ouvrent manuellement, je me demande si ce montant sera suffisant. Faudra-t-il avoir des portes cabines à fermeture automatique ou un rideau de sécurité électronique ? 

    Je pense que votre administration devrait faire un communiqué de presse, ou pour le moins consacrer un chapitre sur le site internet de votre ministère, qui ferait le point sur cet arrêté de manière certaine. Selon l'arrêté royal, le syndic devrait déjà avoir fait réaliser, les analyses de risque, l'a-t-il fait ou pas, c'est la question du jour.

    Comme je suis en conflit avec le syndic, celui-ci ne veut pas correspondre avec moi et de toute manière je n'ai pas confiance en lui, car il a pour habitude de répondre n'importe quoi. 

    J'espère que votre administration acceptera de m'apporter les informations o