Copropriété seigneurie

      Bienvenue sur mon blog qui est dédié aux copropriétaires qui se veulent des décideurs et non des moutons.    Einstein a dit : "Le monde ne sera pas détruit par ceux qui font le mal, mais par ceux qui les regardent agir et qui refusent d'intervenir".  Il faut toujours penser par soi-même. Ne rien apprendre par coeur, mais tout redécouvrir et en tout cas ne rien accepter qui ne soit prouvé. Ne rien négliger de ce qui est concevable ou imaginable.            Solon (640 à 558 av. J-C) à dit : Je décrète comme criminel, tout citoyen se désintéressant du débat public.      Pirson (1942 à ?) à dit : Je décrète comme criminel, tout copropriétaire se désintéressant de la gestion de sa copropriété. Nous réclamons des juges : la  tolérance zéro pour les dysfonctionnements dans les copropriétés.

L'avocat de ma copropriété a introduit ( 15/01/2012) une demande reconventionnelle - appel incident, qui fait suite à nos nombreuses citations. Je cite : Attendu que la persistance de la partie appelante à tenir en permanence le même discours emprunt d'obstination aveugle et d'entêtement hostile, lequel se manifeste non seulement au travers de procédures proprement dites mais dans la diffusion auprès des journalistes mais également via un site d'informations erronées et partisanes doit être sanctionnée par la condamnation de la partie appelante à des dommages et intérêts pour procédure téméraire et vexatoire. Il demande une somme fixée ex aequo et bono à 2.500 €.

Il semble ignorer que l'art. 577-9 § 2, ne nous donne pas d'autre choix, faute de quoi nous perdons tous nos droits. Quant à ce site d'information, qui se veut ouvert à tous les problèmes liés à la copropriété en général et à ma copropriété-seigneurie en particulier, j'autorise quiconque peut démontrer, qu'il y a des informations erronées et partisanes sur ce blog, de les dénoncer via l'accès ouvert à toutes et à tous à partir des commentaires. A ce jour et ce depuis bientôt 6 ans et 25.540 visiteurs uniques au 31 mars 2012, j'attends toujours la première preuve. Il est vrai qu'un avocat dispose de l'impunité des plaidoiries et que lui il peut dénigrer, être partisant et mentir sans courir le moindre risque.

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L'auteur de ce blog, ne contrôle pas les sites en connexion avec le sien, et ne saurait donc être responsable de leur contenu. Les risques liés à l'utilisation de ces sites incombent pleinement à l'utilisateur. Il se conformera à leurs conditions d'utilisation. Ce site n'est pas le site officiel de la copropriété, il n'a pas d'autre prétention que celle de vous montrer que dans la copropriété, si tout n'est pas noir, tout n'est pas rose non plus. Il offre par conséquent un débat contradictoire. A côté des problèmes spécifiques à ma copropriété, il y a bien d'autres articles qui se rapportent à la copropriété en général.

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Voir la catégorie "Lien" site du ministère des personnes agées et arrêté d'exécution du Gouvernement Wallon sur les résidences services. Annexe IV

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DERNIERES INFORMATIONS OU MISES A JOUR SUR CE BLOG . 

31 mars 2012 : Catégorie "Comptabilité" : Nouvelle proposition de loi du "PS", sur le contrôle de la comptabilité.

22/3/2012 : “Catégorie Actualité” 112° prix Blondeau au juge Christian Panier. Voir l'article du journal "L'avenir" -

7/3/2012 : pas de catégorie -  Voir : http://www.levif.be/info/actualite/international/syrie-le...#   Chez nous les valeureux rebelles, sont appelés, des récalcitrants par les sbires. L'ordre du jour de la prochaine réunion du 24 mars 2012, demande un mandat spécifique pour faire cesser la rébellion.

7/3/2012 : "Catégorie PEB" - certificat partiel du chauffage et de la productuion d'eau chaude commun de ma copropriété.  62 % et 43 % . Pas terrible comme résultat !

3/3/2012 : Catégorie "Ascenseurs" Réunion d'information sur les ascenseurs le 8 mars de 12 à 13 heures au salon Batibouw, palais 5,  salle V.I.P..

16/02/2012 : Catégorie "Suivi de la loi nouveautés" : Adoption par la commission de la justice de la chambre d'une modification pour l'envoi des recommandés au syndic et/ou à l'ACP

17/02/2012 : Catégorie "Syndics" : Conférence de presse du SNP à Liège.

14/02/2012 : Catégorie"Certificat P.E.B" Conférence à l'initiative de la commision consultative des aînés "L'âge d'or", par Monsieur Benoit Fourez attaché au dépt. énergétique des bâtiments au S.P.W. Certificat "PEB" et audit énegétique.

14/02/2012 :  Catégorie "assemblée générale" Comment manipuler un groupe et diaboliser ses opposants au cours des assemblées générales. Voir penseé de groupe ou la pensée unique des copropriétaires.

A tous les amoureux de Whitney Houston : http://focus.levif.be/loisirs/musique/whitney-houston-en-...

07/02/2012 :  Catégorie "Comptabilité" Lettre de mission entre l'ACP et le commissaire aux comptes.

26 janvier 2012 : Catégorie "justice". Calomnie, diffamation, injures et autres accusations connexes. Immunité des avocats.

5 janvier 2012 : Catégorie "syndics". Problèmes de fraudes, suite et pas fin

28 décembre 2011 : Catégorie "Comptabilité". Arrêt de la Cour Constitutionnelle, sur l'application de l'art. 577 -8/2. Désignation du commissaire aux comptes.

26 décembre 2011 : Catégorie "Comptabilité . Question de M. David Clarinval à la ministre de la justice sur la publication de l'arrêté royal relatif aux comptes annuels des copropriétés"  Question N° 8239.

24 décembre 2011 : Catégorie Certificat PEB. Voir l'art. 580 du décret de la région Wallonne.

22 décembre 2011 :Catégorie Actualité. La démocratie c'est le pouvoir du peuple ou du syndic.

15 décembre 2011 : Bel hommage de la VRT aux Liègeois. Musique " Le monde est fou." Regardez la vidéo de 2 minutes, vous ne serez pas déçus. http://www.levif.be/info/actualite/belgique/tuerie-la-television-flamande-rend-un-bel-hommage-aux-liegeois/article-4000018850726.htm?nb-handled=true&utm_source=Newsletter-15-12-2011

14 décembre 2011 : Catégorie syndics. La saga des syndics indélicats continue

24 novembre 2011 : Le pourquoi des mauvaises personnes aux postes clés. Votre syndic éventuellement. Voir : http://www.jobat.be/fr/articles/comment-obtenir-rapidement-une-promotion/

24 novembre 2011 : il est très dangereux de faire confiance, voir : http://www.lalibre.be/actu/belgique/article/701970/dexia-des-lacunes-dans-la-supervision-centralisee-des-risques.html

21 novembre 2011 : Catégorie "Syndic" MAEREVOET a fait opposition à la décision de radiation du 7 octobre et le dossier reviendra le 13 janvier devant la Chambre exécutive.

21 novembre 2011 : Catégorie "'Conseil de copropriété" Comment réduire vos charges de copropriété.

20 novembre 2011 : C'est dimanche, prenons un peu de plaisir en écoutant le groupe "Abba" qui chante "Money, Money, Money".  C'est vrai, le meilleur moyen de devenir riche n'est pas souvent de travailler jour et nuit ,ni de jouer au Casino. Il y a d'autres méthodes moins fatiguantes, mais plus sournoises. Cliquez ici : http://www.youtube.com/watch?v=ETxmCCsMoD0&ob=av3e

10 novembre 2011 : Catégorie "suivi de la loi nouveautés". Lettre de M. Hamal vice-président du SNP, à la commission de la justice, suite aux lacunes de l'IPI et de la justice

8 novembre 2011 : Catégorie "SYNDIC" articles sur le syndic malhonnête de Bruxelles, Stephaan M.

24 octobre 2011 : Catégorie "Actualité divers" Message de Bill Gates à vos enfants ou leçon sur la vraie vie.

20 octobre 2011 : Catégorie " studio à louer" Il s'agit d'un appartement avec deux terrasses.

19 octobre 2011 : Catégorie "ASCENSEURS" Reportage à la RTBF et article sur le journal L'Avenir.

18/10/2011 : Catégorie "SYNDIC" Lettre de Monsieur Olivier Hamal, vice président du "SNP" au sujet d'un syndic malhonnête à Bruxelles. Histoire incroyable, mais vraie. Les malfrats ont de beaux jours devant eux.

17 octobre 2011 : Voir catégorie "conseil de copropriété". application de l'article 577-8/1. Rapport du conseil de copropriété.

12 octobre 2011 : Voir catégorie Ascenseurs. Réponse du Ministre Paul Magnette, à mon mail du 30 août 2011, sur sujet dans ma copropriété.

7 octobre 2011 : Voici ce que nous ne verrons jamais dans ma copropriété. Une comptabilité super transparente. VOIR : http://www.basicsyndic.be/votre-comptabilite/une-comptabilite-transparente/

19 septembre 2011 : Voir catégorie Ascenseurs. Communiqué du SNP suite à la réunion avec le Ministre Magnette du mardi 13 septembre.

13 septembre 2011 : Ascenseurs voir art. du journal "La libre Belgique" http://www.lalibre.be/economie/actualite/article/684795/ascenseurs-vers-des-delais-prolonges.html

29 août 2011 : catégorie nouvelle loi au 1/9/2010 - Modification du délai pour mettre l'acte de base à   jour. Le délai passe de un an à 36 mois. Donc date limite le 31/8/2013.

23 août 2011 : Pour remercier les visiteurs de ce blog, je vous offre un instant de bonheur. Plus de 2.000 chansons. DE A à Z.  http://minoulou.voila.net/

1 août 2011 : Catégorie "lien" sujet : entrons en résistance. Voir le texte de "Kozett"

27 juillet 2011 : cliquez sur la catégorie Actualité, voici 5 minutes de bonheur en écoutant "stand by me ...

26 juillet 2011 : Nouvelle maison de repos à Gembloux : http://www.levertgalant.be/index.php

26 juin 2011 : Cliquez sur la catégorie "Actualité - divers" Vous allez assister à un évènement à l'opéra de Rome.  Un superbe moment de performance musicale et de révolte culturelle avec un extrait de Nabucco de Verdi "Va Pensiero" un chant des esclaves juifs à Babylone. Verdi contre Berlusconi. Bravo aux Romains pour ce magnifique mouvement de révolte. Einstein serait très fier d'eux. C'est autre chose que les copropriétaires du musée grévin. 

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. Dès que j'aurai un peu plus de temps, je commenterai l'excellente réunion sur la copropriété qui a été organisée par la commission consultative des aînés "L'Age d'Or" le 26 avril 2011 à Gembloux. Tout n'est pas noir, il y a des copropriétés avec des syndics professionnels sérieux, transparents dans leur comptabilité et compétents. Je tiens à le signaler, il faut séparer le bon grain de l'ivraie, c'est la bible qui nous l'apprend.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Je vous invite à passer un pur moment de bonheur avec André Rieu et son ensemble. Cela fait du bien dans cet univers morose et pervers. http://www.youtube.com/watch_popup?v=TkY9HtwXNU8&vq=medium

26/05/2011 : INFORMATION DE DERNIERE MINUTE. Je viens de recevoir en primeur deux des 5 jugements attendus depuis longtemps. C'est un véritable massacre pour nous. J'ai l'impression que ces deux jugements ont été faits pas l'avocat de la défense. Tous leurs arguments sont des dogmatismes, tous les nôtres sont simplement des attaques gratuites contre le syndic et son compère le président du conseil de copropriété. A ce sujet, on vient de nous notifier qu'il a acheté un garage à son complice membre du conseil de copropriété le 29 mars 2011, soit trois jours avant l'A.G.. Pourquoi dès lors nous avoir refusé une copie de la liste des copropriétaires avec leurs signatures le jour de l'AG ? Je signale que le 29 avril, cette vente n'était pas encore enregistrée dans le système informatique du bureau d'enregistrement de Fosses - la- Ville et par conséquent pas dans celui de Gembloux.

Ces jugements confirment que dans cette copropriété, les plus intelligents sont ceux qui vendent leur bien. Les plus connards, ce sont ceux qui croient qu'ils peuvent défendre leurs droits. Nous allons quand même aller en appel. Un jugement qui est à 100% à charge et à 0 % à décharge nous semble trop tendancieux, que pour ne pas tenter notre chance en appel. Ceux qui connaissent la copropriété se feront leur propre jugement.

Une chose est certaine, personne n'osait se manifester en dehors de quelques irréductibles, demain grâce à la publicité de ces jugements, on aura un silence de mort aux AG. Il faut savoir que l'association dirige "la maisonnée" et que le juge de paix ne la corrige que de façon marginale. Donc en clair si vous êtes dans une assemblée muette, vous avez intérêt à la suivre ou à vendre.

  Liste des derniers articles : 

CATEGORIE : Cliquez dans la colonne de gauche de l'écran.

Suivi des citations :  Jugement en justice de paix des citations 2002, 2004, 2007, 2008, 2009.  Les jugements seront rendus le 24 mai 2011, ils ne seront pas lus en séance car trop longs, notre avocat les aura à sa disposition dès le 26 mai. Consulter ce blog pour en savoir plus dès le 27 mai

Assemblée générale : 02/04/2011 (Commentaires)- On vous ment et nous allons le prouver (ceci intéresse uniquement les copropriétaires) le 11/04/2011. C'est officiellement prouvé depuis ce vendredi 15 avril.

Assemblée générale : Ordre du jour et commentaires en vue de cette assemblée du 2 avril 2011

SYNDICS :  27/3/2011 - Etude de "Test Achat" sur le degré de satisfaction des syndics

Syndics :  22/3/2011 - Proposition de loi modifiant la loi cadre du 3 août 2007,relative aux professions intellectuelles prestataires de services en ce qui concerne le traitement des plaintes. Syndics et agents immobiliers.

Studio à louer : 21/3/2011 - Malgré le syndic, il vient d'être loué au 1° avril 2011. A LIRE ABSOLUMENT !

Conseil de copropriété : 18 février 2011 : RESPONSABILITE DU CONSEIL DE COPROPRIETE

Actualité "divers" Tournoi d'éloquence au collège d'Erpent   "indignons-nous"

Chauffage : 16 février 2011 Statistiques de 1999 à 2010 + commentaires 16 février 2011

Actualité "divers" : Communiqué de presse de M. Hamal. Pour le détail voir la catégorie "Syndics"

Syndics : Faut-il légiférer pour obliger les syndics à ne pas manipuler la nouvelle loi ?  Intervention de M. Olivier Hamal, vice-président du "SNP" 

Actualité "divers" : Le rêve déçu de la secrétaire et la "PPP" ou pensée positive permanente. (8 janvier 2011)

Actualité "divers" : Article lu sur Le Soir Immo du jeudi 30 décembre 2010 à propos des résidences pour seniors

Actualité "divers" : Exemple de la tenue d'une séance du Conseil Régional de Poitou Charente, par Madame Ségolène Royale (05/12/2010) A voir absolument, c'est édifiant. On se croirait à une A.G. du V.G.

Actualité "divers" : Information sur l'attente du jugement des 5 citations, 2002 - 2004 - 2007 - 2008 - 2009 (02/12/2010)

Actualité "divers" : Commentaires sur le nouveau blog de Daniel Philippe. (28/11/2010)

Ordonnance Bxl.-Capitale :  Une ACP peut-elle, oui ou non gérer des services privatifs dans une copropriété-seigneurie ? (18/11/2010)

Ma Copropriété : Comment trouver une publication du moniteur sur internet ? (16/11/2010)

Ma Copropriété : Commentaires d'un copropriétaire (15/11/2010)

Ma Copropriété : Arnaque du syndic (11/11/2010)

Ma copropriété : Attente du jugement annoncé pour le 9 novembre 2010 (9/11/2010)

Titres-services :   Réorganisation judiciaire (6 novembre 2010)

Studio à Louer : A voir absolument, conditions exceptionnelles (6 novembre 2010)

Ma copropriété : Si vous êtes copropriétaires ou résidents, voir les articles qui font suite aux plaidoiries en justice de paix du 5 octobre 2010. (octobre 2010). Voir Absolument celle du 15/10/2010 ; document parlementaire  du 15 janvier 2008, sur la proposition d'étendre l'objet de l'association des copropriétaires. Proposition non reprise dans le projet N° 1334 déposé à la chambre le 7 juillet 2008.

7/2/2012 Certificat partiel de ma copropriété.

Performance du système de chauffage commun : 62 %

Performance du système de production d'eau chaude sanitaire : 43 %

Il n'y a pas de quoi se réjouir.

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14/02/2012 Conférence à l'initiative de la commission des aînés de Gembloux, sur le certificat P.E.B.

Monsieur Benoit Fourez,attaché au dépt. énergétique du bâtiment au S.P.W., nous a brillamment exposé le but du certificat de performance énergétique des bâtiments (P.E.B.).

Il nous a expliqué la différence essentielle entre un certificat "P.E.B." et un audit énergétique.

En bref, un certicat "P.E.B." vous donne une évalution de votre logement, sans plus.

Un audit énergétique sera réalisé, dans le cas d'un propriétaire qui veut améliorer son "P.E.B.". Dans ce cas,vous n'aurez pas de certificat énérgétique, mais des conseils pour améliorer votre isolation. L'auditeur vous décrira les points les plus faibles de votre isolation et vous indiquera comment réaliser les travaux.

Moralité si vous voulez améliorer votre isolation, il peut être trsè intéressant pour vous de demander un audit énergétique. après les travaux, vous demanderez alors un certificat "P.E.B.", qui vous fera peut-être passer de "G" à "B"

Le certificat "P.E.B." a pour but essentiel de montrer une vue de la situation énérgétique du bâtiment. Le certificateur va donc s'attacher à vérifier la situation existante au niveau de la perte d'énergie du bâtiment, et ceci sous les aspects de la qualité de l'enveloppe du bâtiment, du système de chauffage, de la production d'eau chaude sanitaire, de la ventilation si elle est présente, et des systèmes de production d'énergie renouvelable. On ne parle pas en terme d'énergie réellement consommée, car cela dépend du mode de vie des résidents, mais en terme d'énergie primaire. C'est à dire l'ensemble de l'énergie nécessaire au niveau de la planète, pour produire l'énergie réellement consommée.  Le certificateur relève toutes les données vérifiables dont il dispose et qu'il constate. ces données sont introduites dans un logiciel de la Région Wallonne et c'est ce logiciel qui va sortir votre certificat P.E.B..

Si vous habitez dans une copropriété par appartement, et que cette copropriété est ventilé et/ou comporte un chauffage et une distribution des eaux sanitaires communs, il faudra faire un certificat partiel. Ce certificat est encodé dans le logiciel de la R.W. sous un N°. A ce stade, le certificat n'existe pas, les données sont simplement stockées dans le logiciel. Si un coproriétaire demande un certificat pour son appartement, le certificateur, vient relevé toutes les données propres à l'appartement. Après encodage de ces données dans le logiciel, il va y ajouter celle du certificat partiel de la copropriété. C'est donc quand l'ensemble des données sont encodées, qu'un certificat "P.E.B." est sorti par le logiciel. Vous ne devez payer que le certificat pour votre appartement, le certificat partiel de la copropriété est payé une fois par le syndic au profit de tous les copropriétaires.

Un certificat "P.E.B.", coûte en moyenne 240 € pour un appartement et 430 € pour une maison. tout cela dépend de la complexité du bâtiment et des renseignements (plans, factures, détail de l'isolation, etc.) que l'on peut donner au certificateur. Dans une copropriété, l'idéal serait de tout confier au même certificateur, qui ferait tous les appartements. A partir d'un appartement type, il ferait tous les autres et cela réduirait considérablement les frais. Le problème est que si on habite son appartement, on n'a pas besoin d'un certificat énergétique.

Il faut savoir que le certificat "P.E.B.", ne va vous donner qu'une classification, comme pour les appareils énergétiques. Cette classification va de A++( maison passive) à G (maison type 19° siècle, sans travaux d'isolation). tous les certificats sont compilés au niveau de la R.W. qui peut ainsi faire une cartographie par province de l'état d'isoation des maisons. 

Il faut également savoir, que si vous avez une maison dont les murs ont un vide avec une isolation à l'intérieur, que le certificateur en tiendra compte uniquement si vous pouvez prouvez cette isolation via des documents ou plans établis par des personnes qualifiées. faute de preuves acceptables, votre mur sera considéré comme non isolé. Dons pour les anciens bâtiments résidentiels uni-familial, la moyenne est classée en "F"

Pour des logements collectifs (type maison de repos,résidence-services, collège etc.) actuellement le certificat énergétique n'est pas obligatoire. 

Dans notre copropriété-seigneurie, le bâtiment n'est pas considéré comme collectif, mais cependant dans le bail type de la copropriété, il est stipulé : En séance du 01/04/2004, le collège des bourgmestre et échevins de la ville de Gembloux  a exonéré des taxes sur les prestations d’hygiène publique, tout membre de la résidence »Le Vert Galant » pour autant que l’inscription au registre de la population le renseigne comme membre d’une communauté (déclaration spontanée à faire lors de l’inscription communale.

Donc, nous sommes une collectivité au niveau des résidents, mais pas au niveau du bâtiment. Est-ce logique ? 

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Depuis le 1° juin 2011, pour vendre ou louer un appartement ou une maison uni-familiale, le certificat PEB est obligatoire. Je me limite à la Région Wallonne pour l'instant.

Voir : http://energie.wallonie.be/fr/vous-etes-un-futur-vendeur-...

Décret de la Région Wallonne du 3 décembre 2009:  http://wallex.wallonie.be/index.php?doc=15982&rev=168...

L'arrêté du gouvernement Wallon du 27 mais 2010 : http://wallex.wallonie.be/index.php?doc=17278&rev=181...

Le samedi 17 décembre, notre spécialiste "Energie", qui est est membre du conseil de copropriété, nous a expliqué, que le syndic a obtenu le PEB partiel de la copropriété, pour la production de chaleur pour le chauffage commun et la production d'eau chaude.

Il nous informe que nous ne pouvons connaître le résultat de ce certificat, que si nous demandons le certificat PEB de notre appartement, le certificat partiel sera dans ce cas annexé par le certificateur, qui est le seul à avoir accès à ce document.

Il me semble cependant indispensable de connaître ce résultat, pour savoir où nous nous situons, au niveau de la performance énergétique des nos trois vieilles chaudières. Cela est capital pour les investissements futurs.

Cependant quand je lis l'art. 580 du décret, je vois :

Art. 580. Les immeubles à appartements qui disposent d’une installation commune de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou de panneaux solaires photovoltaïques font l’objet d’un rapport partiel des données relatives à ces éléments communs.

Ce rapport partiel a une durée de validité de dix ans.

Le rapport partiel ne peut être établi que par un certificateur PEB de bâtiment résidentiel existant agréé.

Les associations de copropriétaires sont tenues de disposer d’un rapport partiel relatif à l’installation commune de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou de panneaux solaires photovoltaïques et de le mettre gratuitement à disposition de tout propriétaire ou titulaire de droit réel d’une partie privative de l’immeuble.

Pour chacun des appartements de l’immeuble, le certificat PEB de bâtiment résidentiel existant peut être établi en utilisant, d’une part, le rapport partiel et, d’autre part, les données propres aux parties privatives.

Il serait très intéressant de demander un audit énergétique pour tous les éléments communs de la copropriété. Enveloppe du bâtiment, locaux communs, installation de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire. Cela nous permettrait d'améliorer notre PEB au profit de tous les résidents.

15/05/2012

Dernières nouvelles.

Le 30 mars dernier, les membres du Comité ont été invités au Cabinet du Ministre Vande Lanotte pour une table ronde avec Agoria, des représentants du secteur, le Syndicat National des Propriétaires, l'ABSA, des consultants indépendants, etc. But de la réunion : faire un état des lieux sur l'Arrêté Royal 2003 relatif à la sécurité des ascenseurs et inventorier les problèmes posés par son application.

On y a confirmé l'intention de maintenir pour le 1er janvier 2013 les deux mesures suivantes :
- le rideau électronique (vitesse < 63 cm/sec),
- le verrouillage positif,
Il est cependant regrettable que cette mesure ne s'appliquerait qu'aux ascenseurs des immeubles à caractère privé (c'est-à-dire ceux où aucune activité professionnelle n'est excercée ailleurs qu'au rez-de-chaussée). Nous demandons que les adaptations qui seront faites dans la nouvelle loi pour les ascenseurs "anciens" soient également applquables à cette catégorie d'installation.

Le Comité a tiré la sonnette d'alarme en ce qui concerne le délai imposé pour le verrouillage positif dans les installations non standard : porte palières en bois, portes en accordéon, .... La seule façon de préserver ces portes est de faire appel à des solutions alternatives nécessitant très souvent des adaptations sur mesure.

Afin de répondre à ce point, l'idée d'une période de tolérance a été avancée pour les "ascenseurs anciens" pour autant que les gestionnaires aient passé commande avant le 1er janvier 2013.

Dans ce contexte, le Comité a insisté sur la nécessité de définir correctement ce qu'on entend par "ascenseurs anciens" (pas question, par exemple d'en limiter la définition aux seuls ascenseurs classés).

Les autres mesures imposées par l'Arrêté Royal actuel n'ont pas été abordées en détail mais il a été décidé qu'elles feraient l'objet d'une réunion spécifique le 31 mai prochain : nous sommes à nouveau invités à y participer.

Nous porterons une attention particulière aux mesures qui risqueraient d'entraîner une dégradation du patrimoine, notamment en ce qui concerne les cages ouvertes et les portes palières de style.
Même si la réunion du 30 mars a montré une volonté d'ouverture envers les demandes des propriétaires, nous devons rester vigilants face au poids que représente le secteur des ascenseurs.

Nous devons nous tenir prêts à réagir massivement dans le cas où nos attentes ne seraient pas rencontrées.

Le Comité est désormais aussi sur Facebook. Pour soutenir nos actions et en élargir la visibilité, merci de cliquer sur le lien et de faire un "like" !

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VOICI UN LIEN INTERESSANT : http://technic-consult.com/p/liens.php

Article du journal l'Echo Mon argent :

VOIR LE LIEN du SPF ECONOMIE à ce sujet : http://economie.fgov.be/fr/entreprises/securite_produits_...

INFO PATRIMOINE . Un peu d'histoire sur les ascenseurs et sur la législation.Voir :

http://www.curbain.be/fr/patrimoine/information/3.Lascens...

Attention les dates de mise en conformité ne sont pas à jour, lire 2023 et 2028, pour les habitaions privées et non commerciales à l'étage. Voir réponse ci-dessous du Ministre Vande Lanotte.

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8 mars 2012 :

Batibouw - 8/3/2012 Conférence Agoria 10h30 (NL) - 12h (FR) 

*** LES INSCRIPTIONS POUR LES SESSIONS D'INFORMATION du SPF ECONOMIE SONT CLOTUREES ****

*** Nous entendons actuellement des rumeurs selon lesquelles la Méthode Kinney (analyse de risque) ne serait plus applicable dans la nouvelle version de la Loi. Ceci serait une véritable carastrophe pour les anciens ascenseurs, car ce n'est qu'avec cette méthode que nous pouvons faire
accepter des solutions alternatives pour par exemple éviter de devoir remplacer les portes en accordéon par des portes pleines en métal.
NOUS DEMANDONS A TOUS LES PROPRIETAIRES D'ANCIENS ASCENSEURS DE VENIR NOUS SOUTENIR à BATIBOUW au stand AGORIA le 8/3/2012 de 12 à 13h, afin d'exprimer notre indignation et d'éviter qu'une pareille décision soit prise.
Seul, je ne peux rien obtenir mais ensemble nous pouvons exercer une pression considérable. J'espère pouvoir compter sur vous. Ceci est sans doute notre dernière chance ! ****

Le ministère de l'Economie ainsi que Agoria (réprésentant les industries) organisent des sessions d'informations et de conseil sur la modernisation des ascenseurs et ont choisi Batibouw pour le faire. Si vous avez des questions, c'est le moment de les poser. Attention, l'inscription est obligatoire pour certaines sessions !

En résumé, pour les ascenseurs à usage privé (pas de cabinet de dentiste, médecin, ... à l'étage), les 2 points suivants seront retenus pour 1/1/2013:

- Le rideau électronique (mesure justifiée pour améliorer la sécurité, ne posant en général pas de problèmes pour l'installation et qui est abordable)
- Le verouillage positif (mesure justifiée pour améliorer la sécurité, mais nettement plus onéreuse et posant des problèmes pour certaines anciennes installations: portes palières "accordéon", portes "non-standard" en bois, ...)

Si vous avez un ascenseur avec des portes palières en accordéon ou en bois, vous allez avoir beaucoup de difficultés pour moderniser votre ascenseur pour le 1/1/2013 sans remplacer ces portes par des portes pleines métalliques. On vous proposera sans doute de remplacer ces portes. La seule solution que vous avez est de trouver un artisan pour créer une solution "sur mesure" et de demander à votre SECT de faire appel à la méthode Kinney pour valider cette solution "alternative". Ceci a déjà été fait. Consultez notre site pour plus d'informations.

Nous vous conseillons donc vivement d'addresser toutes ces questions, aussi bien à Agoria qu'au FOD Economie:

- l'Arrêté Royal permet l'utilisation de la Méthode Kinney pour comparer différentes solutions techniques et valider des solutions "alternatives". Pourquoi la majorité des SECTs (sociétés de contrôle) refusent-elles d'appliquer cette méthode alors que la Loi les y oblige ?

- Quelles sont les solutions techniques que vous nous proposez pour installer un vérrouillage positif sur des portes en accordéon ou à grille ou des portes "non-standard" en bois etc ... ?

- Des solutions alternatives existent et ont déjà été installées et homologuées dans certains immeubles, mais c'est du travail d'artisan. Comment pouvons-nous, avec les délais actuels, bénéficier des ces solutions alternatives ? Ne serait-il pas necessaire de donner plus de temps pour de telles installations ?

Plus nous serons à nous inscrire à ces sessions et à poser des questions, plus les autorités comprendront que malgré le fait qu'on a avancé dans ce dossier en remettant les délais, tous les problèmes ne sont pas résolus ! Je compte sur vous pour participer à cette action !

Conférence AGORIA 'AR Sécurité des ascenseurs'

Que signifie une bonne gestion du patrimoine en ce qui concerne les ascenseurs ? Partant de la responsabilité du propriétaire et de l’analyse de risques, un certain nombre de concepts techniques seront expliqués : verrouillage positif des portes, sécurisation de la cage d’ascenseur au moyen de portes ou d’un rideau électronique, accessibilité, précision du positionnement, commande de fréquence, éclairage et communication de secours, commande d’inspection, dispositif de sécurité… L’objectif est que vous soyez en mesure de comprendre les analyses de risques et les offres associées, afin de pouvoir décider en connaissance de cause.

Où: VIP Room Palais 5

Quand: Jeudi 8 mars 2012 de 12h00 à 13h00

Contact: Agoria Mechatronica, Dirk De Moor: dirk.demoor@agoria.be ou +32 (0)2 706 79 84

21 Février 2012 Réponse du Ministre Vande Lanotte

Afin de vous informer sur la situation actuelle de la modernisation des ascenseurs, voici la réponse qu'un de nos membres a reçue très récemment de la part du Ministre Johan Vande Lanotte qui a repris le dossier de Paul Magnette.

En résumé, de bonnes nouvelles pour les immeubles "privés", pour les autres aucun changement. 

Cher Monsieur xxxxx,

Comme promis, je reviens à votre question. Tout d’abord, je vous prie de m’excuser de la réponse tardive, mais entre-temps on a pu faire toute la clarté sur le dossier des ascenseurs.

Une distinction est faite entre les ascenseurs situés dans une habitation privée et ceux installés dans un bâtiment à vocation professionnelle.

Habitation privée: aucune activité commerciale n’y est exercée.

(ndlr: selon une autre réponse reçue, une activité professionelle exercée au rez-de-chaussée d'un immeuble permet de garder le caractère "privé" de l'immeuble.)

Habitation professionnelle : le bâtiment est utilisé comme lieu de travail. Cela s’applique également lorsqu’au troisième étage, un employeur exerce par exemple sa profession et qu’il emploie un travailleur. Prenons un exemple concret : le 4e étage d’un immeuble est occupé par un dentiste qui y a par ailleurs son cabinet. Il emploie une secrétaire, si bien que le bâtiment est qualifié d’habitation professionnelle.

Pour les habitations professionnelles, la législation entrera en vigueur sans délai.

Pour les habitations privées, un délai supplémentaire de 5 ans est accordé. Autrement dit, le délai initial (2018 - 2023) est prolongé de 5 ans. La seule exception s’applique à l’installation du rideau de sécurité électronique et au verrouillage positif. Ces travaux devront être finalisés en 1 janvier 2013. Il entre également dans les intentions de revoir le texte de loi actuel. On établira une nouvelle liste de tous les problèmes communiqués. Sur la base de celle-ci, on déterminera les changements à mettre en œuvre.

J’espère que ces explications permettent de faire la clarté sur votre situation.
S’il vous reste des questions ou des remarques, n’hésitez pas à nous contacter à l’adresse indiquée ci-dessous.

Veuillez agréer l’expression de mes sentiments les meilleurs.


Isabelle BRAET
Cel Communicatie | Cellule Communicatie
isabelle.braet@vandelanotte.fed.be

Kabinet Johan VANDE LANOTTE, Vice-Eerste Minister en Minister van Economie, Consumenten en Noordzee
Cabinet Johan VANDE LANOTTE, Vice-Premier Ministre et Ministre de l’Economie, des Consommateurs et de la Mer du Nord

Kabinet John CROMBEZ, Staatssecretaris voor de Bestrijding van de Fiscale en Sociale Fraude
Cabinet John CROMBEZ, Secrétaire d’Etat pour la Lutte contre la Fraude Sociale et Fiscale
Kunstlaan 7 Avenue des Arts

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Lundi 17 otobre, problème des ascenseurs dans l'émission de la RTBF "on n'est pas des pigeons" Cela commence après les pésentations vers 1'50" et cela dure environ 7 minutes :  http://www.rtbf.be/tv/revoir/detail_on-n-est-pas-des-pige...

Voir également l'article du journal "L'Avenir de ce mercredi 19 octobre 2011. : http://www.lavenir.net/article/detail.aspx?articleid=DMF2...

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12 octobre 2011 : Réponse du Ministre Paul Magnette, à mon mail sur la révison des ascenseurs.

Monsieur, 

Votre témoignage, joint à beaucoup d’autres, a attiré mon attention sur les difficultés concrètes rencontrées par bon nombre de propriétaires d’ascenseurs dans l’application de l’arrêté royal du 9 mars 2003 sur la sécurité des ascenseurs.Aussi me paraît-il souhaitable de reporter une nouvelle fois la mise en œuvre de cet arrêté royal, à l’exception des dispositions concernant l’installation d’un rideau lumineux et le verrouillage positif des portes palières, de manière à donner le temps à un gouvernement de plein exercice de se pencher à nouveau sur cette réglementation, et de trouver une réponse adéquate à l’ensemble des difficultés d’application qui ont été constatées sur le terrain. 

Par ailleurs, il me paraît essentiel que l’accessibilité des ascenseurs aux personnes à mobilité réduite soit garantie pour tous les ascenseurs qui permettent actuellement cet accès. 

Aussi je déposerai au Conseil des Ministres, dans les plus brefs délais, un projet de dispositions visant à la suspension des mesures de modernisation, comme indiqué ci-dessus. 

Je vous prie de croire, Monsieur, à l’assurance de mes sentiments les meilleurs. 

Paul Magnette

De : Gerard Pirson Envoyé : mardi 30 août 2011 0:21
À : Magnette Paul
Objet : Modernisation des ascenseurs 

Bonjour Monsieur le Ministre, 

Je suis copropriétaire d'un studio, dans une copropriété-seigneurie qui se dénomme "Le Vert Galant" sise chaussée de Charleroi, 24-26 à 5030 Gembloux.

Cette copropriété fonctionne comme une résidence-service, mais uniquement sous le régime de la copropriété. Elle n'est donc pas soumise aux règles du décret sur les résidences services de la Région Wallonne donc à ses normes de sécurité. Nous possédons 3 ascenseurs qui datent de 1969/70 (?) et qui évidemment ne sont pas aux normes.

 Bien que j'essaye de savoir en quoi consiste la modernisation des ascenseurs, je vous avoue que je suis perdu, tant les informations que je reçois me semble contradictoires. Doit-on oui ou non appliquer l'arrêté Royal du 9 mars 2003 ?

A ma connaissance, une analyse de risque de nos ascenseurs n'a jamais été demandée par le syndic, donc nous n'avons aucune information sur les travaux qui seraient à réaliser éventuellement et donc sur les coûts que cela entraînerait. Comme la majorité des copropriétaires sont des personnes âgées, ceux-ci, ne cherchent pas trop à savoir. Mais personne ne souhaite engager trop d'argent dans cette modernisation. 

Au cours de notre dernière A.G. le 2 avril 2011, la seule information reçue du syndic a été que:  le "SNP" attend la mise en place d'un gouvernement fédéral définitif pour tenter des interventions parlementaires en vue de retarder les dates de 2013 et 2018 pour la mise en conformité des ascenseurs. Nous allons donc attendre, pour voir ! 

Nous avons provisionné à ce jour, un montant de 32.000 € pour ces travaux. Comme nos ascenseurs ont tous des portes extérieures qui s'ouvrent manuellement, je me demande si ce montant sera suffisant. Faudra-t-il avoir des portes cabines à fermeture automatique ou un rideau de sécurité électronique ? 

Je pense que votre administration devrait faire un communiqué de presse, ou pour le moins consacrer un chapitre sur le site internet de votre ministère, qui ferait le point sur cet arrêté de manière certaine. Selon l'arrêté royal, le syndic devrait déjà avoir fait réaliser, les analyses de risque, l'a-t-il fait ou pas, c'est la question du jour.

Comme je suis en conflit avec le syndic, celui-ci ne veut pas correspondre avec moi et de toute manière je n'ai pas confiance en lui, car il a pour habitude de répondre n'importe quoi. 

J'espère que votre administration acceptera de m'apporter les informations officielles sur ce sujet, afin de faire mettre  ce problème, à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. 

Je vous remercie de votre bonne obligeance et je vous prie d'accepter, Monsieur le Ministre, l'assurance de la très grande considération à votre égard.

Gérard Pirson

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Communiqué du "SNP" du 16 septembre 2011, après la rencontre du SNP et du comité de la révison des ascenseurs du mardi 13 septembre avec le Minsitre Magnette.

 Rencontre prometteuse du Comité avec le Ministre Magnettte

Le Ministre Magnette a pris conscience que l’AR de 2003 relatif à la sécurité des ascenseurs pose dans sa forme actuelle une série de problèmes. Il entend faire une proposition à l’ensemble du gouvernement en vue de rallonger les délais des travaux de modernisation qui sont fixés pour 2013 et 2018.

Ce nouveau délai serait mis à profit pour effectuer un réexamen complet de tous les problèmes engendrés par l’application de l’AR. La nécessité de faire une distinction entre les ascenseurs d’immeubles résidentiels et les ascenseurs professionnels (dans le cadre du travail) sera prise en compte dans la révision de la réglementation. 

En ce qui concerne les ascenseurs d’immeubles à habitation, il faudra mieux prendre en compte les aspects sociaux, patrimoniaux et techniques dans l’intérêt du consommateur. 

Le Comité a réaffirmé son souci pour la sécurité. Le délai de 2013 serait ainsi maintenu pour la pose d’un rideau électronique pour tous les ascenseurs concernés par le plan de modernisation. Cette mesure simple à mettre en oeuvre et peu coûteuse contribue à éliminer l’essentiel des risques.  

Le Comité a réaffirmé l’inadéquation de la check list de 77 points qui vérifie la conformité des ascenseurs en les mettant tous sur un pied d’égalité toutes marques confondues. 

D’autres points ont été soulevés : les prix exagérés, le manque de solutions techniques adaptées, l’absence d’une réelle analyse de risques selon la méthode Kinney, le manque de techniciens qualifiés, l’aspect esthétique.  

Le Comité remercie le Cabinet du Ministre Magnette pour son écoute et pour l’atmosphère constructive dans laquelle les discussions se sont déroulées.

Facture de chauffage de 1999 à 2010.

J’ai fait un  historique des factures de chauffage et voici les conclusions que j’en retire : On Manipule les chiffres et les informations pour les rendre incontrôlables 

1. Mode de répartition de la dépense globale, frais de chauffage. A savoir que le total frais de chauffage, comprend l’achat du fuel + les dépenses d’entretien courant des installations communes de chauffage.

Depuis l’année 1971, jusque l’année 1999, la répartition se faisait en 60 % pour la part privative et 40 % dans les charges communes de fonctionnement et services. 

En 2000, le syndic décide sans la moindre consultation des copropriétaires et pis sans les avertir, de modifier ces paramètres de répartition en 75 % privatif et 25 % charges communes. En 2001, on applique le même régime. Au cours de l’AG du 17 février 2001, on charge Monsieur Dewez d’étudier le remplacement des répartiteurs par évaporation par des répartiteurs électroniques. Ce remplacement est effectif début 2002.  Nous avons des nouveaux répartiteurs  type “Twin-Tech optica” à lecture directe. La 1° valeur donne la consommation en cours, la deuxième celle de l’année précédente et la troisième indique le N° de contrôle de l’appareil. 

En 2002, le syndic décide pour la troisième fois en 4 ans de modifier la répartition des coûts de chauffage, cette fois la partie privative de 75 %, devient 67,5 % répartie selon les unités consommées par chaque résidant et 7,5 % selon les quotités fixes de copropriété de chaque appartement ou studio. On constate que le coût du relevé des répartiteurs de chaleur et de l’établissement des factures passe de 950,3 € en 2001 à 1.962,5 € en 2002. Coût qui est entièrement à charge des résidants. Pour l'année 2010, ce coût est de 2.533 €.

En 2007, on constate qu’on facture des relevés intermédiaires en cas de changement de copropriétaires dans l’année. Coût unitaire en 2007 : 18,5 € TVAC. Le coût unitaire pour un relevé normal est de 10,0 €. Il y a eu 13 relevés de ce type en 2007, 14 en 2008, 1 en 2009 et 10 en 2010.  

Remarquons qu’alors que le syndic fait des avances de caisse pour une multitude de services de soins pour les docteurs, infirmières, kinés, pharmaciens, etc.., ce qui entraîne un travail administratif très conséquent. On peut dès lors s’étonner qu’il faille passer par une firme privée pour faire le relevé des répartiteurs et leur faire établir la facture. Coût de cet exercice pour l’année 2010 : 2.533 €, entièrement à charge des résidants. Pourquoi le syndic ne prend-t-il pas ce travail également en charge ? En 2001, il devait nous demander si nous voulions acheter ou louer les nouveaux répartiteurs. Comme toujours, lui il sait, nous nous ne savons rien.

1. Suivi des unités consommées depuis 2002, date de l’installation des nouveaux répartiteurs 

 J’exclus l’année 2002, car j’ignore quand on a placé les répartiteurs, ce qui explique la valeur particulièrement basse. Il ne doit pas y avoir 12 mois.

Moyenne des unités consommées de 2003 à 2010 = 381461

L’isolation des toitures a été réalisée en juillet et août 2008. Lors de l’AG 2009 le syndic nous informe que grâce à l’isolation des toitures en 2008, on a déjà récupéré 5.000 litres de fuel au 4° trimestre. Il faudrait savoir comment il a pu faire cette estimation, car en 2008, nous avons consommé 25779 unités en plus qu’en 2007. Il est vrai que l’hiver 2007  a été particulièrement clément. Mais si je compare l’année 2009 et 2010 avec la moyenne de 381461, nous sommes au-dessus de cette moyenne. Je serai curieux de comparer les litres consommés entre le 4° tr. 2007 et le 4° tr. 2008. Ce chiffre n'est pas possible. Voir les unités consommées en 2007 et 2008 ! En 2009, on a consommé 12.021 unités en plus qu'en 2008. Combien de litres de fuel, l'isolation nous a-t-elle rapportée en 2009 ? 

Comparons les années 2005 et 2008 qui ont la même T° moyenne, quoi que si je décompose par période nous avons : Hiver 2005 =3,33° pour 5,57 en 2008. Printemps 2005 = 10,43° pour 10.67° en 2008. Eté 2005 = 17,87° pour 17,23°. Automne 2005 = 12,27° pour 10.47. La différence en faveur de l’année 2008 est de 5806 unités. Le coût de l’unité en 2008 est de 0,0989 €, ce qui donne une économie de +/- 527 €. Ceci n’est pas très spectaculaire comme économie. Ces calculs sont des estimations, car d’une année à l’autre, le taux de l’occupation des appartements varie, comme certains résidants peuvent chauffer plus ou moins que d’autres précédemment. En 2007 il y a eu beaucoup de biens inoccupés.

. J’en conclus que si nous avons réalisé des économies de chauffage grâce à l’isolation des toitures, que le résultat n’est pas très spectaculaire pour les résidants des étages qui ne sont pas directement sous la toiture. QUESTION : Le niveau d’isolation réalisé était-il suffisant ? Comme nous n’avons pas eu droit à voir le cahier de charge, il nous est impossible de répondre à cette question. Quel est le “K” obtenu ? . 

1. Comparaison de la part des 25 % théorique qui devrait être reprise dans les charges communes et les charges réelles. Il faut savoir que le coût du chauffage est calculé de décembre de l’année précédente à novembre de l’année suivante et que les charges communes sont calculées sur base de janvier à décembre. Donc il est normal d’avoir de petites différences. Mais il n’est pas justifiable d’avoir des différences aussi importantes en 2002, 2006 et 2007. Pourquoi ne pas réaliser le relevé des répartiteurs de janvier à décembre, comme on le faisait en 2000 ? Ce système ne permet aucune transparence dans la vérification de la facture de chauffage lors de l’AG suivante des relevés. C’est sans doute voulu. Pourquoi dans le résultat d’exploitation de l’année, ne voyons nous pas les dépenses d’achat de fuel et le nombre de litres consommés, ainsi que les dépenses d’entretien du chauffage. Dans les recettes, on doit montrer le coût payé par les résidants. Seul cette méthode permet un contrôle efficace et réel. 
2. Dans une copropriété gérée par un syndic professionnel, quand celui-ci envoie les charges à payer pour le fonds de roulement, soit il y annexe une feuille qui reprend le détail des montants qui sont repris dans la période prise en considération ou mieux il donne une copie du récapitulatif comptable par N° de compte et par classe. Ceci s’appelle de la transparence.

Prenons l’exemple de l’année 2009, donc de décembre 2008 à novembre 2009.nous voyons que le total chauffage (fuel + entretien) est de 47.680 €. Notre relevé des factures de la firme “Petroliper” pour le fuel, est de 33.289 €, il n’y a pas eu de commande en décembre 2009. Il est possible qu’en décembre 2008, on ait commandé du fuel. Le prix estimé pour cette commande éventuelle est d’environ 5.000 €. Ce qui nous donne, un total de 38.289 € pour le fuel. L’entretien serait donc approximativement de 47.680 – 38.289 = 9.391 € pour l’entretien du chauffage. Qui entretient le chauffage dans la copropriété ?  Il n’y a aucune facture de chauffagiste, donc il faut présumer que c’est notre électricien “Leirens”, qui entretient le chauffage. Ses factures pour 2009 s’élèvent à 9.267 €, quelle est la part chauffage dans ce montant ? Il y a une facture de 970 € au nom de Wheishadupt (Wheishaupt ?). Impossible de retrouver un montant qui corresponde plus ou moins à 9.000 €.

En plus il faut savoir que dans le compte résultat ACP, 80012, on nous impute 6.025 €, pour électricité et téléphonie. Combien pour chaque poste ? Dans le compte résultat exploitation, il y a une dépense de 11.603 € pour entretien & réparation équipements communs. Que comprend ce poste en réalité ?

Pourquoi, le poste chauffage est-il exclus du compte résultat exploitation, en recettes et dépenses ? A-t-on peur de nous montrer la vérité ?

Il serait bon que le syndic nous explique, comment il réparti le chauffage des eaux sanitaires ? Selon Caloribel, il faut 2 litres de fuel pour chauffer 100 l d'eau froide. Qui sait combien de litres d'eau chaude sont nécessaire par jour ?        Supposons que c'est +/- 700 M³ par an, cela nous ferait 14.000 litres de fuel par an ou environ 14 % de la consomation totale. Seul le syndic, qui lui connaît notre consommation d'eau froide, pourraît nous faire une estimation valable. A première vue, les résidants paient l'eau chaude en fonction des unités qu'ils ont consommées. Je vais faire mettre le problème chauffage à l'ordre du jour de la prochaine A.G. Ce sera l'occasion de discuter du nouveau contrat à faire ou pas avec Caloribel pour 2012 et de demander pour une fois aux copropriétaires, comment ils souhaitent que la répartition du coût du chauffage soit réalisée. Après tout, eux seuls ont ce pouvoir. N'oublions pas que l'assemblée générale est souveraine, c'est elle qui décide les règles et comment les appliquer.

26/12/2010 : Interprétation de l'article 577-3 § 5

16/11/2010 : Art. 577-5 § 3 - Une ACP peut-elle oui ou non gérer des services privatifs dans une copropriété-seigneurie ?

Nous avons quatre arguments irréfutables pour prétendre que l'art. 577-5 § 3 ne permet pas la gestion des services. Ils proviennent :

En un, du parlement via la commission de la justice.

En deux, des services centraux de l’Administration de la Fiscalité des Entreprises et des Revenus (A.F.E.R.) du S.P.F. Finances.

En Trois, du Gouvernement Wallon.

En Quatre, de la région Bruxelles-Capital et son ordonnance sur les copropriétés-seigneuries ou complexes-résidentiels. Ordonnance du 24 avril 2008, publiée au moniteur le 16 mai 2008.

A savoir :

1) Le document parlementaire de la proposition de loi du 15 janvier 2008. Ce document dit que la loi actuelle ne permet pas à une ACP de gérer des services privatifs. Voir à cet effet la note du 15/10/2010 dans la catégorie "Ma copropriété"

2) Les services généraux de l'AFER du SPF finances, décident irrévocablement que la qualité d'assujetti à la TVA doit être reconnue à l'intéressé (le syndic) pour son intervention dans la fourniture de services privatifs à certains occupants de la résidence. Aucune dérogation n'est envisageable. En clair il faut une séparation de la gestion de la copropriété et de la gestion des services privatifs en respect de l'Art. 577-5 § 3

3) Le décret du 6 février 2003, relatif aux maisons de repos, résidences-services et centres d'accueil de jour pour personnes âgées a exonéré les logements particuliers occupés par leurs propriétaires des règles applicables aux résidences-services. En effet de manière évidente, ces structures sont incompatibles avec la définition et les règles applicables aux résidences-services en Région Wallonne :

    - Existence d'un pouvoir organisateur qui offre à la fois des logements particuliers et des services aux personnes âgées.

- Incompatibilité du droit de propriété et des règles civiles de copropriété avec le respect des normes architecturales, avec l'établissement d'une convention d'hébergement, avec la notion de préavis, avec la présence d'un directeur, avec la notion de fermeture, etc...

4) Je vous invite à cliquer sur le lien suivant : http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=2009120322&table_name=loi

"Cette nouvelle ordonnance actualise les législations relatives aux établissements hébergeant des personnes âgées (ordonnance du 20 février 1992) et aux résidences-services et complexes résidentiels (ordonnance du 16 mai 2008)"

Pour comprendre les normes imposées dans le lien ci-dessus, vous devez avoir connaissance de l’ordonnance relative aux établissements d’accueil  ou d’hébergement pour personnes âgées du 16 mai 2008.

Voir l’art. 2,4° b- bêta.

Pour l'application de la présente ordonnance, il faut entendre par :

b) résidence-service et complexe résidentiel proposant des services :

alpha)  soit, un ou plusieurs bâtiments, quelle qu'en soit la dénomination, constituant fonctionnellement un ensemble et comprenant des logements particuliers destinés ou offerts à la location, à la vente ou à toute autre forme d'usage ou d'occupation, même à titre gratuit, comme permettant aux personnes âgées une vie indépendante, avec des équipements communs de services auxquels elles peuvent faire librement appel;
bêta) soit, un ou plusieurs bâtiments, quelle qu'en soit la dénomination, constituant fonctionnellement un ensemble soumis au régime de la loi du 30 juin 1994 relative à la copropriété, et comprenant des logements particuliers, permettant aux personnes âgées une vie indépendante, et où des services sont offerts auxquels elles font appel;

Art. 2, 6°: gestionnaire : la ou les personnes morales ou physiques exploitant un établissement visé sous le 4° ou, s'agissant des établissements visés sous le 4°, b, bêta, le prestataire de services;

Art. 11. § 1^er. - Aucun établissement visé à l'article 2, 4° a), b) alpha, c), d), e), f) ou g), ne peut être mis en service et aucun gestionnaire ne peut offrir des services dans un établissement visé à l'article 2, 4°, b) bêta, sans avoir été préalablement agréé.

Art. 11 §11°-  dans les établissements visés à l'article 2, 4°, b), bêta, la convention conclue entre l'association des copropriétaires ou son mandataire et le candidat prestataire de services, à laquelle tout résident a l'obligation d'adhérer;
si la personne âgée n'est pas propriétaire, toutes les obligations entre propriétaire et prestataire de services figurent dans le contrat de bail;

Vous voyez que dans la région de Bruxelles-Capitale, on respecte le code civil sur la copropriété (art. 577-5 § 3) et on va beaucoup plus loin en imposant un gérant pour la gestion des services privatifs. Gérant qui doit respecter des règles émises par cette ordonnance. Le parlement wallon, envisage sérieusement, via Madame Tilleux, ministre du 3° âge, de sortir également un décret, sur la même base.

 Si vous voulez voir le texte complet au moniteur, suivez la procédure expliquée dans la catégorie "Ma Copropriété" "Comment retrouver une publication sur le moniteur ",à la date du 16 novembre 2010.

La date du moniteur est 2008-05-16. La page est 25666 et le N° de la publication est 200831213.

Si vous voulez tout savoir, il faut lire l’erratum du 24/7/2008

Date moniteur 2008-07-24   page 38602 N° de publication 200831386. Ceci concerne les

Complexes-résidentiels pour les articles 11, § 1° ; 11, 1° alinéa 5 11° ; 22, § 1° alinéa 2

A ces quatre arguments qui proviennent de source indiscutablement fiable, la copropriété avance comme moyen pour convaincre le tribunal, que le parlement en rédigeant, l’art. 577-5 § 3 a laissé des zones d’ombres, car il n’a pas pensé aux copropriétés-seigneuries ou complexes résidentiels. Vous avouerez que ce seul argument ne pèse pas très lourd, surtout si vous avez pris la peine de lire le document parlementaire de la proposition de révision de la loi du 15 janvier 2008. Ce texte ne laisse planer aucun doute, ni aucune zone d’ombre. Monsieur Hamal et Madame Nyssens peuvent en témoigner si nécessaire.

Jusqu’à preuve du contraire, il y a séparation du pouvoir législatif et du pouvoir judiciaire, ce dernier n’a pas le pouvoir de modifier la volonté du législateur. Nous défendrons ce principe, jusqu’à l’Europe si c’est nécessaire.

Ratio legis -  Expression latine signifiant :« raison d’être de la loi ». Quant aux lois de fond, rechercher la ratio legis, c’est rechercher le but visé par le législateur, donc déterminer l’Intérêt protégé* par la loi. A partir de là, l’analyste peut rationnellement pénétrer le sens profond du texte et établir le régime applicable à l’incrimination en cause.

Certains auteurs distinguent à juste titre entre la pensée du législateur (mens legis) et la raison d'être profonde de la loi (ratio legis). 

Méthodes de type fonctionnel : Porte sur le contexte des relations et évaluations sociales dans lesquelles la norme est adoptée, interprétée ou appliquée. Recours aux travaux préparatoires et au contexte d’adoption de la loi :

Ensemble des documents relatant les diverses phases de l’élaboration d’un texte.

Légitime que quand on y a recours pour reconstituer l’intention historique du législateur en établissant les éléments clefs du contexte factuel de l’adoption de la loi. Et si les travaux préparatoires contredisent le texte de loi ?
La doctrine dit que quand l’intention d’une assemblée souveraine est nettement démontrée sur un point, elle doit être admise. Mais attention, l’usage des travaux préparatoires n’est justifiée qu’après avoir consulté la loi et les principes du droit.

interprétation téléologique : Prend appui sur la volonté du législateur.

Intention-sens = ce que le législateur a voulu signifier par le texte (sens des mots)

Intention-but = ce que le législateur a voulu accomplir par le texte. celle là.

L’interprète doit comprendre le texte de loi dans le sens le plus propre à assurer  la réalisation de ses objectifs. 2 méthodes :

* fondée sur la golden rule : indique que la prise en compte des objectifs de la loi doit conduire l’interprète à proscrire toute interprétation qui conduirait à des résultats absurdes, injustes ou immoraux.

règle d’interprétation négative car ne sert qu’à écarter certains sns possibles et pas à déterminer l sens d’une norme.

*fondée sur la mischief rule : envisager la loi comme un remède pour lutter contre un mal et l’interpréter de la manière la plus adéquate en vue de l’éradiction de ce mal.